パークホームズ鷺沼グレイスプレミアってどう？

[検討中の奥さま]

パークホームズ鷺沼グレイスプレミアを検討中です。
みなさまからの活発なご意見、情報をお待ちしております。

所在地：神奈川県川崎市宮前区有馬一丁目5番3（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.78平米～74.12平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1102/
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名さん]

立地良いですね。周辺が住宅街ですし駅にも程よい距離だと思います。
土地の形が変わってますがランドプランはどんな感じなのでしょうか。
専用庭にはマイスタイルガーデンが標準で設置されてるんですね。
テラスの中心に花壇があると和みますね。
扉があるようですが外には出られるのでしょうか。

[2: 匿名さん]

３０００万くらいかな？

[3: 匿名さん]

鷺沼でパークホームズだったら、もっと高いと思う。

[4: 匿名さん]

>3
売れ残ってるのたくさんあるよ。

[5: 匿名さん]

個性がありそうで、魅力的な物件ですね。
後は価格ですが、74だと5000万はするでしょうね。。。

[6: 匿名さん]

え？鷺沼で５０００万は割高でしょ。

[7: 匿名さん]

東向きの部屋が多いので、5000万は高いのでは？

[8: 匿名さん]

駅力がない鷺沼で５０００万は高いよ。

[9: 購入検討中さん]

急行停車駅から６分で歩ける立地なら安いと思いますが。

１０分は腐るほどあるけど。

それと、静かなら南口の方がいいですよね？

あと、３０００万円ていう人、築２０年の中古か、バス便物件に行ってください。
（でも、バス便でも３０００万円後半はすると思いますが。）
まじめに検討しているので、迷惑です。

[10: 匿名さん]

駅前に何もないよ。

[11: 匿名さん]

そうですね。買い物がかなり不便ですよね。

[12: 匿名さん]

夜中までやってるフレルあるよ。
宮前平、宮崎台の方がもっとない。

[13: 匿名さん]

えー、不便じゃないですよ。

[14: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[15: 匿名]

バルブ？

[16: 匿名さん]

なんで１０月にできるのに２月から販売？しかもすぐ入居とか

[17: 匿名さん]

>>12
フレルはほとんど行かないですね。何か中途半端というか何もかも高い。
宮崎台、宮前平、たまプラーザにはよく行きます。

[19: 匿名さん]

フレルは確かに高いよ
もっと安いところはないかなぁ？
駅近いいな！パークホームズに駅近だから
5000は越えるような…
でも東向きが多いですね

[20: 匿名さん]

現地見てきました。現地物件と隣りのマンションとの距離がかなり近い印象をうけました。駅までは最初の信号までが結構な坂、残りはほぼフラット。坂が多い鷺沼の中では許容範囲かなと思います。

[21: 物件比較中さん]

バルコニー側はいいじゃないでしょうか？特に上の方は。

[22: 匿名さん]

ここって何の魅力があるの？

[23: 匿名さん]

魅力と言えば、最近の鷺沼物件では徒歩6分。
売主と施工が、割と安心できそう。

不安は、土地の形、強気の価格設定（多分）、管理費高そう。

[24: 匿名さん]

鷺沼っていうくらいだから、沼って昔どこにあったんだろうね？

[25: 匿名さん]

東側のバルコニーは、上の階でないと隣の民家に近いですよね。
現地見てきて感じました。

[26: 匿名さん]

＞なんで１０月にできるのに２月から販売？しかもすぐ入居とか

これなんでだろうね、近隣の販売が終わるまで待ってるの？
さらに強気の価格設定とかありえないし
話題の有馬１で

[27: 匿名さん]

高いんですかね？

アーチよりは近いし、プランも良いので
全体的に良いかと思いますがどうでしょうか？

[28: 匿名さん]

MRは作らず現地販売なんだよね？
だからなんじゃない？

[29: 匿名さん]

現地販売ってことは何部屋かモデルルームや営業待機所になって中古みたいになるって事？

[30: 匿名さん]

隣接の古いアパートは何年かしたらマンションが建ちそうです。
それでも消費税増税前の最後の駆け込み需要期待で、売り切る自信があるようですね。

[31: 匿名さん]

>27
3000万くらいだと思う。

[32: 匿名さん]

２４さん
鷺沼には現在の鷺沼小学校周辺に、小さな沼がいくつかあったらしいです。
すごく湿潤な土地だったらしいですね。サギが飛来する沼だったのですかね。
鷺沼駅周辺は標高が67ｍとかなり高いですね。坂が多いですからね。
今鷺沼駅周辺で色々マンションが建っていますが、ここは徒歩６分と割と駅から
近いので気になっています。いいなと思っても、かなり駅から離れているので
毎日の通勤、通学をするにはつらいかなと。

[33: 匿名]

246からも中央通りからもはなれているので静かそうですね。駐車場もあまり数が無いようですからバイクか自転車での移動になるのかな。

[34: 匿名さん]

この物件は二重床ではないそうです。残念。

[35: 匿名]

モデルルームを建てるのも購入価格に含まれますし、現地のモデルルームの方が臨場感はわきますね。最終的には家具や家電付き住戸として売られるのかもしれませんね。アフターとか期待できそうで検討しています。

[38: 匿名さん]

駅から6分程度でいけますし
このくらい駅から離れていた方が騒音とかの心配が
なくて逆にいいと思います。
ただ物件まで行くのに道が狭くなるので駐車場を確保しても
大通りに出るまでは気を使いそうです。
ただ小・中学校など遠いですね。
なるべくなら学校は近いほうが安心と思っていますが
この地域の子供の通学時は、班になって登校とかしているのでしょうか

[42: 匿名さん]

学校は鷺沼小学校ですよ。中学校は有馬中。
班で登校しません。1人や友達と登校していますね。

[43: 購入検討中さん]

本当に多いですよね、この手の人。同一人物かもしれませんが・・。
なぜ見に来るか、不思議でなりません。
同業者、もしくは買えない人（ローン落ちたとか）でしょうか？

同業者　→　三井を買わなくてもお宅のマンションが売れるとは限りません。
買えない人　→　いくらけなしても、あなたが買えないことに変わりはありません。

本気で検討しているので、うっとうしいです。
二度と来ないでください。

[45: 匿名さん]

価格の発表はいつになるのですかね？
以前、電話で聞いたらかなりの価格帯で設定していましたけど。

[46: 購入検討中さん]

私は比較的安いと感じましたよ。建設地行きましたが、駅からの距離も分数以上に近いし坂道も少ないです。 12月が楽しみですね。

[47: 匿名さん]

安いと言っても、狭い部屋ね。6000万のも設定予定と聞きましたが。広さの割りに高くないですか？
正式な発表楽しみです。

[48: 住まいに詳しい人]

4000万でも高いです。

[49: 匿名]

小学校まではちょっと距離がありますね。うちは高学年なのでそれほど心配していませんが、近所に友達を作ったりコミュニティーで見守る体制があると安心だと思います。近くに小児科や耳鼻科、公園などあり生活には便利そうですね。

[50: 購入検討中さん]

出た出た！！

4000万？

中古より安い訳ない。

[51: 匿名さん]

>50
鷺沼の中古って３０００万ぐらいじゃん。

[52: 購入検討中さん]

築20年位でしょ。駅6分てある？

[53: 匿名さん]

平成２６年新春販売開始予定になりましたね。少々変わったのでしょうか。
東向きはスタンダードな間取りですが南向きの方はどの部屋も個性的な感じです。
Aタイプはファミリー向けの広さですがキッチンがリビングに背を向けるタイプなのが
ちょっと残念です。L字型のキッチンの使い勝手はどうでしょうか。

[54: 匿名さん]

>52
築２０年くらいの鷺沼の中古は、２０００万くらいです。

[55: 匿名さん]

そんなに安くないでしょ。
何がしたいのでしょうか。

[56: 買い換え検討中]

バルコニーに出れるキッチンは明るくていいかもです。

[57: 匿名さん]

商店街にたくさん看板がつき始めましたね。
いよいよ年明けから始まるんでしょうか。

[58: 匿名さん]

この前、見学に行きました。
東向きはかなりバルコニー側と一戸建てとが近かったです。
2階以上でないと視界が広くならないので気になりました。
南側は2階は前のアパートが目の前です。こちらも上の階が良さそうですが、価格が高めの設定でした。
悩みます。

[59: 匿名さん]

いろんな間取りがありますね。キッチンが広いタイプもありますね。リビングと一体感のあるタイプがいいなと思います
家族を感じられるので。廊下に収納がたっぷりあるタイプもいいなと思います。玄関から部屋が見えない作りも工夫されていると思いました。

[60: 匿名さん]

間取りは結構工夫されている感じがしましたよね。
大手って単なる田の字ばかりなのかなと思ってたんですが、
個性があって、
選ぶのも楽しいかも。
収納もよく考えられています。
窓のない居室も出来てきてしまいますが
しょうがないのかなと思う部分もあり。

[61: 匿名さん]

東向きでもかなり日当たりは良かったですよ。
ワイドスパンだからですかね？？

[62: 匿名さん]

私は午前に見学したので、東向きは午後はどうなのでしょう？

[63: 匿名さん]

東向きのマンションに住んでいたときありますが
午前中は早朝からカーテン開けていると
まぶしいと感じるほど日光が入ってきますね。
遮光カーテンをすれば押さえられますが隙間などあるとそこからはいる
直射日光はかなりあります。
そのため夏の朝は、室温がすぐあがります。
逆に冬は朝から日差しがあるので暖かいというメリットがあります。
午後からは午前と違い直射日光も当たらなくなるので夏は多少暑さも押さえられ
逆に冬は寒くなります。
そのため洗濯などは午前中にするといいかもしれません。
東向きは時間などを上手く活用すると快適に暮らせます。

[64: 匿名さん]

見学しました。

すごいお客さんの数でびっくりです。
東向きでもすごく明るく、我が家は予算の都合もあり東向きに
決めます（笑）。

数も少ないのですぐ売れてしまうんでしょうね・・。

[65: 匿名さん]

南も高くはないですね。
2列しかありませんが、両方とも角部屋なので解放感があります。

最上階ってどうなんでしょうか？

[66: 匿名さん]

かなり狭いギュウギュウの所に建ってる。民家が近くてガッカリ>_<

[67: 匿名さん]

駅が近く、住宅街ならあんなものですよ。
上階なら眺めも抜けるのでは？

[68: 匿名さん]

１回で全部販売するようですね。

[69: 匿名さん]

人気ないだろうね。

[70: 購入検討中さん]

出た。出た。

普通に考えて、全部売れそうだからじゃないの？

[71: 主婦さん]

我が家は優先登録しました。

[72: 匿名さん]

>70
鷺沼なんかで？
冗談は顔だけにしてくれよ。

[73: 匿名さん]

買えない人なんでしょうね・・・。
かわいそうに。

[74: 物件比較中さん]

｢ラスト3戸｣と先月から続いているが、売り出し間取りのタイプが変わっています。実際にはまだ3戸以上売れ残っているのではないのでしょうか？消費増税分の値上がりと、傾斜地の変形間取りの影響で南向き角部屋が3面採光不能、73m2以上の専有面積のわりに各部屋が68m2～の広さと同等など、冷静に見ると割高感が否めません。1割位の値引きがされれば良いのですが…

[75: 匿名さん]

まだ売れ残ってるんだ(笑)

[76: 匿名さん]

宮崎台～あざみ野間は田園都市線のゴールデンエリアなのでね。駅徒歩１０分圏はどこもすぐ売り切れますね。

http://www.stepon-contents.jp/contents/townreport/archives/2011/02/pos...

[77: 物件比較中さん]

この物件の南向きは、1階がエントランスと駐車場アプローチのため下部空間が広く、傾斜地の低い側でマンション全体荷重を支える柱が影響して、間取りに柱の張り出しがあります。それと縦長間取りで廊下が長いため、専有面積のわりに各部屋が狭い状況になっています。普通の田の字間取りで73m2以上あれば、洋6.5、5、5、LD12、K3.5、WICは可能なはずです。やはり割高だと思います。

[78: 匿名さん]

>76
竣工去年の１０月で小規模マンションなのに３戸も売れ残ってるよ。

[79: 物件比較中さん]

公式HPの販売中3戸とスーモ等の販売中3戸のタイプが一部異なっています｡情報の更新時期がずれていたとしても､やはり3戸以上の売れ残りがあるのでしょう｡

[80: 物件比較中さん]

南向きの2階、5階が残っているようですが、2階は向かいの古い賃貸アパートが将来的な不安要素です。建て替えや売却で同じ5階建が建つ可能性があります。それと南向きプランの戸境壁が乾式壁になっています。タワーマンションには一般的に使われていて、壁単体の遮音性能は問題ないようですが、施工精度に難があればその性能も低下して騒音問題の種になってしまいます。南側1階が駐車場アプローチで下部空間が広いための軽量化と、壁芯計算される専有面積と実質面積のロスを少なくするために乾式壁にしたのでしょう。

[81: 匿名さん]

鷺沼ってどこも売れ残ってる。

[82: 匿名さん]

南側の古いアパートは「ハイツあけぼの」木造､築28年です｡10年以内に建て替えがありそうですね｡
三井の営業は詳しく教えてくれません｡知っているはずですが個人情報だからですか？

[83: 匿名さん]

鷺沼はここ数年次々に物件が出ていますね。心配なのは電車の混雑度。
友人がたまプラーザに住んでいて、７時代の電車に乗るそうなのですが、
すごい混雑だとか。鷺沼をはじめ、田園都市線沿線はマンションラッシュですから
仕方ないのでしょうけどね。電車の間隔も最大限の様なので、田園都市線側の
対策方法はないみたいだと聞きました。おそらく、溝の口あたりで若干降りるとは
思うのですが、乗ってくる人もすごそうですね。

[84: 匿名さん]

電車の混雑は気になりますね。増加傾向なんでしょうか。

クランクの玄関はいいなって思いました。
玄関ドア開けて部屋の中が全て見えちゃうと困るなって思いますが、
家具の搬入に困ることがあるって聞いたのですが、どうでしょうか。

[85: 匿名さん]

>84

電車は空いている時間に乗りましょう。
8時半以降の各駅停車は空いてます。座れることもあります。

クランクじゃなくても、リビングにはドアがあるので、まる見えになるのは廊下とリビングのドアだけ。

[86: 匿名さん]

まだ売れ残ってるし。

[87: 匿名さん]

特に共用廊下からすぐ玄関のあるマンションでは、クランクの玄関が良いですよね。
でも、こちらはアルコーブがあるので、それ程気にしなくても良いかもしれません。
問題はおっしゃるように、大きな家具の搬入ですね。
組み立て式の家具なら大丈夫なのですが、解体できない大きな家具と言うのは大変かもしれませんね。
あと、冷蔵庫も意外と大変なんだろうなって思います。

[88: 匿名さん]

鷺沼は本当人気ない。

[89: 物件比較中さん]

大きな家具を入れる心配するほど､広いプランの物件ではありませんね｡専有面積のわりに実用面積の狭い残念な物件に見えます｡大きな家具を入れたら窮屈でしょう｡

[90: 匿名さん]

田園都市線の混雑は昔に比べればたいしたことないですよ。
鷺沼はなんで人気ないんだろう。隣のたまプラとは雲泥の差。 10年くらい前まではどちらも急行停車駅だしそんなに差はなかったと思う。たまプラの駅ビル効果が大きいのかな。

[91: 匿名さん]

駅前の開発の差でしょうね。
たまプラーザの駅前は、意外と渋滞がないし、東急の駐車場も利用しやすい。
一般車両も駅のロータリーが使えるので、雨に濡れずに送迎ができます。
バスやタクシーを利用するのも雨に濡れず、羽田・成田・TDLへのバスもある。

鷺沼も悪くないと思いますが、この物件価格だと、たまプラーザのドレッセとかプラウドと同じくらいなので、どうなんでしょうか？

[92: ご近所さん]

でも、最終電車は鷺沼だよ～
それは助かってる♪
あと、深夜バスもあるしねえ～！
駅前は確かにぐちゃぐちゃでこ狭い感じだけど
車ないからかんけーないな～

[93: 匿名さん]

>>91

へたにたまプラに住むより、鷺沼の立地の良い所に住んで、
たまプラーザ駅の「恩恵」を受けた方がいい場合がありますからね。
よって、不動産価格に大きな違いはないと思われ。都心にも近いし。

ところで、いずれ鷺沼も再開発されると思いますが、これどうなっているんでしょう？

http://www.takeda-n.com/blog/kawasaki-shi/miyamae-ku/23079.html

[94: マンコミュファンさん]

鷺沼駅周辺の再開発に梶ヶ谷貨物ターミナル駅が含まれているとして、武蔵野線の府中本町から南へ伸びた先に、梶ヶ谷貨物ターミナル駅がありますが、ここは無くならないでしょうね。東海道と東北、上越を結ぶ貨物線ですから。
新宿経由の貨物もありますが、今は湘南新宿ラインの旅客も走っていますし、ここの路線は貨物線としては無くせないと思います。

[95: 匿名さん]

鷺沼の再開発については、現実、何も進んでないような気がします。東急がドレッセ売るために、北口作ったり、フレル改装して終わりじゃないでしょうか。
あざみ野と一緒で、隣にたまプラがあることが、開発が進まない最大の理由でしょう。

[96: 匿名]

たまプラーザのプラウドもあっさり完売したようだし、鷺沼がたまプラーザに張り合う必要ないですよ。

[97: 匿名さん]

渋谷へ急行で17分、二子玉川、溝の口、たまプラーザ、センター北などの商業地が隣接する鷺沼に
商業地としての発展は望めませんが、増え続ける沿線人口、大井町線の延伸計画、
鷺沼駅周辺の老朽化、手狭なロータリーなどの事情を考えると、再開発は必至ですね。
出来ればその際に、宮前平にある区役所を鷺沼に移転して欲しいものですが。
鷺沼が区の中心であること、急行停車駅であること、現在の区役所は急坂を登った場所にあるので、
高齢化社会を迎えようとしている中、利用しにくい点が挙げられます。
区役所を鷺沼に移転すれば、就業人口も増え、商業地として現在よりももう少し規模が求められるようになります。

[98: 匿名さん]

マンションとしては狭小変形傾斜地で元は農地、駅近の住宅街ではあるが割高感は否めない。事務所使用の住戸を含め4戸の売れ残りが続いています。かなり苦戦中のようですが、そろそろ大幅値引きもあるのでは？南向きプランの戸境壁が乾式壁だとリフォームは不可ですよね。

[99: 匿名さん]

鷺沼で５０００万は割高にも程があるからね。

長く売れ残ってるのは当たり前です。

[100: 匿名さん]

パークホームズって沢山、シリーズがあるんですね。
実績を活かして質のよいマンションを建設して欲しいもの。
三井のクォリティと言っているくらいですからね。
室内設備にはコストかけてます？
キッチンに天然石を使っているのを見て思いました。