マンション専有部分の内法面積がおかしい！？

[入居済み住民さん]

お恥ずかしい質問になってしまいますが、宜しくお願いします。
建築前に新築マンションに申し込み入居したものです。
せっかく、駅近新築マンションに入居したのに以下の原因で暗い気持ちで毎日すごしています。
どうか私の判断の悪かった点をご享受してください。
また専門家の方がいらっしゃったら知りたいのですが、マンションは建設前に誰が確認をするわけではないので、内法面積を適当に記載するということはないのでしょうか？
マンションを販売するには広い方が当然いいわけですから。


マンションは登記上、壁芯81.14平米、内法76.03平米で角部屋です。
ところが、住んでみるととても76平米もあるとは感じられないのです。
友人宅は70平米でもとても広く感じられるのにうちは狭いんです。
角部屋ですが、ベランダは外に出ているタイプではなく、マンションの一部内側をくぼませてあります。

友人のマンションはバルコニーで囲んでいる設計なのに私のマンションの登記と壁芯と内法の比率が変わらないのはおかしいと思います。
友人宅は梁が内部になく、ベランダに出ている。
そこで以下のようなことが実際の面積に影響していると感じています。


・ベランダはマンションの外側を一部内部にくぼませた狭いもので、全ての梁は内側に影響しています。

・部屋の中に大きな二本の梁が柱のようになっています。
※その為、ベッドなどもきちんと配置できません。

・マンションの部屋と部屋の間の壁が厚い。二本の梁に接している壁です。
※耐震強度の為でしょうか？でも、厚い壁は廊下で一旦切れてまたつながっています。

・『コ』の字型の狭い土地に建てている。

・マンションの図面上出窓になっていないところが内側に出窓になっている。

・梁が天井にいっぱい出ている。


そもそもこんなマンションを買うことが＊＊だったのですが、モデルルームを見ていいと思い、実際は天井高もこんなに違うなんて思いもしなかったのです。
モデルルームは同じお部屋タイプはありませんでした。
こういったコミュニティも知らなくて恥ずかしい限りです。

厳しいご意見でも結構ですので、真実が知りたいです。
マンションを選んだのは自分で主人にも申し訳ない気持ちでいっぱいです。
今妊娠中で少しナーバスになっているかも知れませんが、宜しくお願いいたします。

[2: ご近所さん]

友人宅は逆梁工法マンションだと思いますよ

http://blog.lifestage.co.jp/01200/eastwest/index_4.html

天井は完全にフラットと言うわけでなくキッチンのダクトや配管は天井に有る部屋もありますよ
天井角の柱は無いのですけどね
逆梁工法もコストがかかる（スラブを吊っている）とか配管をサヤヘッダーを通すとか
しているのでコスト、納期もかかるみたいで少なくなっているようです
ベランダ壁が分厚いなら逆梁工法かな　ガラスなら部屋に柱がある従来工法？です

[3: 匿名さん]

＞マンションは建設前に誰が確認をするわけではないので、内法面積を適当に記載するということはないのでしょうか？マンションを販売するには広い方が当然いいわけですから。

パンフレット等には、ふつう内法面積までは記載されてはいないと思うのですが。

[4: ご近所さん]

部屋の柱の事って営業から説明受けなかったのかな？
図面にも点線で書かれていますよ
高い買い物だから知らなかったと言うのも、いやはや
ＭＲなんて見ていないとか...

[5: 匿名さん]

>>01
＞厳しいご意見でも結構ですので、真実が知りたいです。
って何の真実？　何を疑っているのですか？

内法と壁芯の差については、８０平米クラスで５平米は普通です。Ｍ／ＢとかＰ／Ｓを見落としてませんか？

内法がとても76平米もあるとは感じられない件については、間取りや部屋の形状でかなり感覚が違ってきますが、納得するためには、登記図面が正しいかどうか、専有部分をとことん測って確認するしかないでしょう。

[6: 匿名さん]

ベランダが暗い所為で視覚的に狭く見えているだけでは？
あとはフローリングも濃い色とか？
あとは過度な期待？80平米でも前家(実家？)と比べると狭いでしょう。

家具が無いと狭いけれども家具を配置していけばだんだんと広くなりそうな気もします。

[7: ご近所さん]

普通家具を入れれば狭くなるのでは...

友人宅が広く見えて、疑心暗鬼
部屋の柱は狭く見せるからね　
天井の柱や角の柱　角部屋だと柱も目立つのかも

青田買いだから仕方ないんだよね　
実物見てないし...
だからしっかり事前の確認が必要って訳ですよ
其処を怠ると失望します

[8: 匿名さん]

部屋の広さは、家具の高さや配置でかなり視覚的、感覚的に変わってきます。
うちのマンションも家具がなにも入っていない時は狭く感じましたが、高さの低い家具を選んで配置したところ、不思議と何もないときよりも広く感じるようになりました。
視覚的なものって、とても大切なんですね〜。

[9: 匿名さん]

間取りでも大分変わりますよね。

その一つがスパンの広さ（南向きの場合東西方向の幅）です。
角部屋にありがちなのは、スパンが狭く南北に細長い間取りです。
面積が同じでも感覚的に狭く感じますし、洗面室や風呂場も狭くなります。

もう一つが廊下の長さ。
北に細長いと自ずと廊下を長くする必要があり、
軽く1畳や2畳分のスペースを余分に使ってしまいます。
廊下がクランクしている場合も同様で廊下面積分部屋が狭くなります。
個人的にはクランク廊下は好きですが。

広く感じる間取りとは、ワイドズパンで廊下が短いこと。
構造的にはアウトフレーム又は逆梁工法がいいでしょう。

逆に言えば、廊下が長いのはある意味贅沢な空間であり私個人的には好きです。

[10: ご近所さん]

角部屋って変則的なのかも
北側が絞ってあったりすると部屋も斜めの部分があるからね
使いづらくなる

田型の設計が出来ないんじゃないかな　
確かに東の角住居に住んだ事有るけど
柱や天井の梁とかじゃまくさかった

今は逆梁工法も少なくなってるらしいし
柱見て過ごさないといけんのかな
カタログは良いところしか見せないからね
その裏を探るのが購入者だよ
高い買い物なんだから...

[11: 匿名さん]

>>01 スレ主さん
あの・・・
そのお友達のお部屋は70㎡、というお話なんですが、それも「壁芯面積」なのですか？
貴方のお部屋の登記面積が壁芯で76.03㎡、なのであれば
他の部屋と広さを比較する際には、少なくとも同様に壁芯面積を見なければ。
一方は壁芯面積、一方は専有面積を取り上げて比較しても無意味です。
なお、通常の分譲マンションであれば、販売時に表示されている「専有面積」は
内法ではなく壁芯・柱芯によって算定された面積です。
貴方が、専有面積と登記面積とのギャップに不満を覚えておられるのだとしたら
それもまた問題だと思います。

他の方もおっしゃっている様に、例えば専有面積が同じ部屋であっても
間取りや区画形状によっては居室やリビングの形は大きく違ってきますし
インフレーム・アウトフレームどちらを採用するかによって、梁形や柱形が
室内空間に与える影響も違ってきます。
（個人的には、柱形や梁形の無い空間が必ずしも魅力的だとは思いませんが）

貴方が購入した部屋が、お友達の部屋と同じマンション・同じタイプの部屋でもない限り
まずは両者を比較するところから間違っていると思いますよ。
敷地の形状の違いなども、いま貴方が感じておられる不満とは一切無関係です。
建築計画が異なる、構造計画も異なる、住宅としての使用も異なる、価格も異なる
・・そうした「全く別の物件」である以上、単純に専有面積を比較したところで
実際の生活の中で感じられる体感的な広さが同じである事など有り得ません。

そもそも、76㎡という「住戸全体の大きさ」を、部屋の一部分に立って感じ取る事など
出来ないのであり、例えばリビングに立って「うちの方が狭い・・・」と感じたのであれば
貴方のお部屋のリビングの方が天井が低いとか、内法面積では下回っているとか
部屋の形状に対する家具の配置バランスが良くないとか、内装材の色彩や照明の配置が
視覚的な「狭さ」を感じさせているとか、現実的な要素があるのだと思います。
そしてそれは、販売時に事実を隠蔽されていたからそう感じている訳ではなく
モデルルームを見て抱いた貴方個人のイメージが、その後目にしたお友達のお部屋に
抱いたイメージと差があったからこそ感じているのだと思います。

自分はどのような部屋を購入したのか？という事を、内覧の時に初めて「現実」として
突きつけられ、少々落胆するといった話はよくある事だと思います。
戸建の注文住宅であっても、当初思い描いていた夢と、現実に出来上がってくる図面や
建ち上がってくる現場の状況を見るにつれて、建て主が同じ感情に見舞われる事が
少なくありません。
それを全てそのまま不幸と捉えるのか、自分自身にとっての現実として捉えるかは
その人のその後の生活にも大きく影響すると思います。

妊娠中という特殊な状況、身に降りかかった心配事を必要以上にマイナスに捉えて
しまうのは仕方が無い事だと思います。私の妻もそうでした。
モデルルームをご覧になって、購入を決意したという経緯がちゃんと有る以上
その住宅には少なからぬ思い入れはある筈です。
しつこい様ですが無意味な比較はやめれば、ご自分のお部屋を好きになれると思います。

[12: 匿名さん]

>>05
>内法と壁芯の差については、８０平米クラスで５平米は普通です。Ｍ／ＢとかＰ／Ｓを見落としてませんか？

５平米減は普通、ってとこはその通りだけど
ＭＢ（メーターボックス）は「共用部分から点検可」が前提になってるから
もともと専有面積にはカウントされてないよん。
まぁ、スレ主が実際に自分で内法面積を測定したとも思えないから、図面上見落とすも何もないと思うが。

[13: 11]

大変申し訳ありません。
前半４行、訂正いたします。

＞そのお友達のお部屋は70㎡、というお話なんですが、それも「内法面積」なのですか？
＞貴方のお部屋の登記面積が内法で76.03㎡、なのであれば
＞他の部屋と広さを比較する際には、少なくとも同様に内法面積を見なければ。
＞一方は内法面積、一方は壁芯面積を取り上げて比較しても無意味です。

[14: 匿名さん]

見た目が狭い、広いという質問がなんだかなあ、と思います。

皆さん、書いておられるように、人間の目は様々な錯覚します。確かに、柱などで、狭く
なることはあるのでしょうが、それはそんなにどのマンションでも違わないはず。
例外もあり、鹿島建設が得意とする壁構成タイプのマンションは、柱がないので、
広々としているそうです。

[15: 匿名さん]

＞壁構成タイプのマンション

何それ？

[16: 匿名さん]

>>15
「壁構成」という言い方はともかく、おそらくこれの事だよ。
http://www.kajima.co.jp/tech/housing/kousou_free_plan/01/index.html

この他にもＲＣ薄肉ラーメン構造というもの（主に中低層向け）もあって
こちらは結構実例がある筈。
まぁ、それでも「専有面積と登記面積の違い」とは別問題だと思うけどね。

[17: 住まいに詳しい人]

少なくても、部屋の平面図はあるでしょ。大きいのが。
壁芯の面積は、普通は間違うことはないけれど、
占有面積となると、どこまで追加されているのかを確認したほうがいいです。
　メーターボックスや、ベランダやトランクスペースとか。

そもそも大きな平面図があれば、自分でも占有面積を計算できるよ。
内法寸法も、大体だけど分かるよ。　定規を当てて長さを測って計算すればさ。

スレ主さんの部屋は、かなりハズレっぽいですよ。
廊下側の窓は出窓になってて、床は有効面積に含まれない（使えない）のに、
図面上では占有面積に含まれているみたいだし。（これで−２㎡とか）
部屋の真ん中に柱が出っ張ってて、ベットが置けなくて使いにくいとか。
天井に梁がいっぱい出てるのは、直天井なんじゃないでしょうか？

実際の感覚で、室内の床から天井までの高さが 2.4mで、天井に梁がボコボコあると
ものすごく狭く感じますよ。　さらに、壁には柱が出てるんでしょ。
下手すると、リビングの天井梁の下から床までが、2.1mになってたりすると、頭が
ぶつかりそうな気持ちもしますよ。
そういうのが、リビングの壁側に１ｍもあったりしたら、結構な圧迫感になります。

実際に室内の床を有効に使える面積くらいは、自分でもメジャーで測ってみましょう。

[18: 入居済み住民さん]

スレ主です。
皆さん、ご回答ありがとうございます。
説明不足お詫びします。

友人宅は、壁芯75.5平米、内法70.4です。

皆様からのご回答を読んでいていくつか気がつきました。

当方のフローリングの色がダークブラウンである点
東向き、南北が長く、北の角部屋、北側が狭くなっている、
廊下がまっすぐではなく北側のリビングに向けて長い、
梁で区切られた部分にお風呂を合わせているなどの点が問題なのだと思っています。
洗面、脱衣所は、長細く脱衣かごさえおけません。
ご参考までに申し上げると、東を上にしたコの字の地形の北側の角部屋（10階建て7階）、
間取りは、玄関は南ですが、この字の中で日当たりは無し、玄関に入り左右に二部屋、
左手に廊下が曲がり、トイレとバスルームの入り口があり、長細く突き当たりにバスルーム、
右手には、もう一部屋、北の突き当たりがリビングダイニングです。
左側の南西角部屋はこの字の内側で全く光が入りません。

友人宅も当方の物件も同じ駅で家具を入れる前にお互いで見たのです。
※お互いにお引っ越しのお手伝いにいきました。

今朝、別の階の奥様とお話ししたところ、騒音の問題で悩まれていらっしゃいました。
私もいやに音が響くと思っていたのですが、子供が生まれたら恐いです。
二階のお部屋でお茶を頂いたのですが、下の階の同じ部分は、梁？壁の位置が異なりました。
上の階のほうが壁が内側にあり全体的に間取りが狭いのです。
私が購入するときは既に5階以上しか売れ残っていなかったので知りませんでした。

お恥ずかしいながら申し上げると、購入判断の一つに内法面積を確認したのです。
それが75平米以上あると安心した自分が浅はかでした。
この狭さは梁の柱などを考慮せずに内法面積を記載されることがあるのかと感じてしまったのです。
※内法面積の実際の数値は、ローン実行の時に知りました。

ご指摘の通り、これからも住み続ける訳ですから考え方を変えることは必要ですね。
駅近にこだわった自分ですから、そのメリットも考えようと思います。

[19: 匿名さん]

>>17
この件に関して、ＭＢやらベランダの存在は関係ないと思うよ。
トランクスペースだって、専有（×占有）面積にカウントされてるとしても
屋内の物入やクローゼットと同じ扱いなんだから、住戸全体の「広さ」を
スレ主さんがどのように把握していたのかという事について
決定的な影響を与えている訳ではない筈。面積にしたって高が知れてる。

壁芯で76㎡の住戸なら、区画壁の長さは35〜36ｍは有るから
壁厚を平均200mmと仮定すれば、内法面積としては壁芯面積から少なくとも
3.5〜3.6㎡は減少する。最近の物件はサッシもゴツいし、断熱やら何やらで
仕上面までのフカシも多いから、実際にはもっと減る。
「壁芯」と「内法」とでは、面積の算定結果に結構な差が生じるのだという
認識が必要なのであって、図面上「カウント外」の何かを見落としているとか
そういう問題ではない。

一方、スレ主さんの記述に
>マンションの図面上出窓になっていないところが内側に出窓になっている
というくだりがあるけれど、これは状況がよく解らないね。
そのまま読み取れば、窓の位置が図面と現物とでは異なるという事になると
思うのだけど、本当にそんな状態なら泣き寝入りをしている場合ではない。
もっとも、スレ主さんは図面上の梁形でさえも認識外だったご様子だから
出窓の形状も正確に理解していなかった・・・という事じゃないかと思うけどね。

ついでに言うと、出窓の下部は下枠の高さが床面と揃っていて
なおかつ窓の高さが1500mm以上なければ登記面積には含まれない。
（これを出窓と呼ぶかどうかも意見が分かれるところだと思うが・・・）
いわゆる一般的な「出窓」って、下枠が床面から少し高くなっていて
出窓下部がカウンターの様に使える様に設えてあるものだと思うけど
この場合は登記面積には含まれない筈だよ。
もちろん、専有面積にも最初からカウントされていないから、スレ主さんの
マンションの様な状況で、出窓の存在が専有・登記面積の大きなギャップに
繋がる様な事もないと思う。

何にせよ、スレ主さんは購入時に見た図面等の情報から、現物の姿を
正確にイメージできていなかった事に加え、ちょうど同時期に別の物件を
友人が買った（しかもそちらの方が良い物件に見える）事から
モヤモヤした感情が残ってしまっているのだと思う。
図面を見る能力には個人差があるから致し方のない部分はあるけれど
少々迂闊だった点はある様な気がするね。
しかし、そこを指して第三者が「その物件はハズレですね」などと言うのは
これまたピントはずれな指摘じゃないかとも思う。
面積表示に関しても、梁形や柱形などの有無に関しても、しっかり情報収集
していれば事前に知る事ができるのだから。
「ハズレを掴んだ」と捉えるか、「認識不足だった」と捉えるかで
精神衛生上も今後の生活における差というものがある筈だ。
外野がヘタにけちをつける事もあるまい。
前向きに考えれば大した事ではなかったと思えるかも知れないんだし。

[20: 入居済み住民さん]

ひとことで片付けるのもなんですが、図面の読み取りが未熟でしたね。
パンフレットの図面、施工図などから、たいていの姿は想像できるものですが、他の方も書かれているように、その力量には差があるので、仕方ないと思います。

でも、せっかく住まわれた物件、部屋を気に入るように工夫して、なんとか気持ちよく住まいたいですよね。
ご主人に申し訳ないとのことですが、スレ主さんが満足して暮らしている様子でご主人は安心されるのではないかと思いますよ。
気になる梁や柱ですが、家具の配置などで気になりにくくすることもできます。また、造り付けの収納家具などを製作して、その際、梁などをダミー扉でフラットに隠すことで、まったく見えなくなり、部屋も広く感じることもあります。
部屋の隅々まで効果的に家具や植栽を配置することで、空間を有効に使い、広く感じることもあります。またカーテンを天井の高さから吊るすことで、天井が高く感じることもあります。
ファブリックや家具の色、照明器具などを工夫して、素敵に暮らせる方法を前向きに考えるのも楽しいものですよ。
私も来年、２人目を出産予定です。
ナーバスな気分になるのは分かりますが、動けるうちに、居心地のよい空間を手に入れて、新しい生活に備えたいですね！

[21: 匿名さん]

うちも最近マンション購入しました。（中古で最上階角部屋）
会社の都合で通勤が苦痛になったので、今回都内で物件を探し見つけた中古でした。
図面には７２㎡と記載あり。今回も３LDKです。

以前住んでいたのが、郊外で７７㎡の３LDK。
新築で購入したので、床の色とキッチンの扉等のカラーをセレクトできました。

今回は中古なので、売主さんの家具等がまだ配置されていてなんとなく見学時は
良く見えたんですよ。
で、駅近で最上階角というのは中々ないなーと思い即決。
しかし、売主さんが引越し何にも無くなってみると何だか狭く感じました。
床の色がスレ主さんと同じダークブラウンで梁もあります。
廊下も以前の所と比べると長さがないです。

広い所を見てしまう、あるいは見慣れてしまうと図面の平米数があまり変わらなくても
狭く見えてしまうのではないでしょうか？
様は慣れの問題？
なるべくカーテンとかを明るめの色にして狭く感じ無い様に工夫しようと思ってます。
スレ主さんもせっかく購入した我が家なのだから、他と比べず新しく購入する家具選びとかで
楽しむってのはどうでしょうか？