ブライトプレイス今福鶴見(旧・仮称・シティテラス今福鶴見Ⅱ）ってどうですか？【今福鶴見大規模プロジェクト第２弾】

[マンコミュファンさん]

一流ブランドの住友不動産のシティテラス今福鶴見（今福東一丁目）に続く、今福鶴見第２弾（今福東二丁目）です。
第１弾とはご近所さんですが、総戸数・駅徒歩分数・用途地域・階数等、違う点もありますので、
比較用に第１弾の物件概要も載せました。


売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクトって？）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 　 　販売期：
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東二丁目11番10（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩6分
総戸数 193戸　
完成年月 平成27年1月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成27年3月中旬 　
敷地面積 7,329.25m2　
建築面積 2,192.90m2　　
建築延床面積 15,705.77m2　（容積対象面積4,610.53m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上11　階建　　
地目 宅地　
用途地域 準工業地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率：60%（角地緩和適用による割増あり）、容積率：200%　
建築確認番号 第BCJ12大建確073号（平成25年3月25日）　
駐車場台数 139台（他に共用駐車場1台、電気自動車充電専用スペース1台、荷捌き車スペース1台）　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（未定）　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　［関西事業所］大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成26年1月下旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
最多価格帯 未定　
間取り 3LD・K、4LD・K　
専有面積 70.19m2～83.25m2　
バルコニー面積 11.80m2～15.33m2　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金 未定　
修繕積立基金 未定　

■■■■■■■■■■以下、第１弾のシティテラス今福鶴見の物件概要です■■■■■■■■■■

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/detail.cgi

物件名：シティテラス今福鶴見
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東一丁目2番3（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩4分
総戸数 294戸　
完成年月 平成25年12月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成26年4月上旬 　
敷地面積 7,356.10m2　
建築面積 2,334.89m2　　
建築延床面積 25,351.88m2　（容積対象面積21,664.74m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目 宅地　
用途地域 第一種住居地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%（防火規制あり・角地緩和適用による割増あり）・容積率200%（総合設計制度による容積割増あり）　
建築確認番号 BCJ11大建確092（平成24年3月22日付）　
駐車場台数 203台（他に共用1台、タワーパーキング1内に電気自動車充電専用スペース2台）　
駐車場使用料（月額） 月額：5000円～10000円　
自転車置場台数 588台　
自転車置場利用料（月額） 月額：100円～300円　
バイク置場台数 18台　
バイク置場使用料（月額） 月額：2000円・3000円　
ミニバイク置場台数 47台　
ミニバイク置場使用料（月額） 月額：1000円　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　関西事業所　大阪市北区中之島3-2-18
　TEL：[phone]　
その他特記事項 ・敷地面積／7,356.10㎡［販売対象面積には隣接地越境部分の面積部分0.13㎡（実測面積）を含みます］　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成25年10月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 3LDK　
専有面積 70.58m2～70.80m2　
バルコニー面積 11.80m2～12.40m2　
管理費（月額） 8,940円　
修繕積立金（月額） 5,130円 ～ 5,150円　
管理準備金 8,940円　
修繕積立基金 360,100円 ～ 361,200円　

【物件名を正式名称に変更しました　2013/12/16管理担当】

[123: 匿名さん]

記事みましたが、私はみなさんの評価とは少しちがって読みました。

住友は、利益率がずーっと20%。

他社が10%だとしたら、
販売初期は25〜30%で、最後は−5〜−10%、では？
最後は不人気部屋でしょうが、作るコストは
販売初期の人気部屋と同じですもんね。

だから、どってかって言うと、住友さんの方が誠実では？

[124: 購入検討中さん]

＞123さん
あくまで一般論ですが、分譲マンション販売において仰るような-5~-10%といった百万円単位の値引きが実施されるのは、入居開始後かつ残戸数が一桁になってからです。
200戸のマンションで前半100戸が定価販売、後半100戸が-5~-10%の値引き販売なら123さんの試算通りですが、実際値引きされるのはごくわずかな戸数だけですから、最後に多少値引きしたところで全体の利益率には殆ど影響しません。

[125: 匿名さん]

マンションの原価がゼロなら124さんの言うとおり。

でも実際は、建設費、人件費、販売経費諸々がかかるから、
販売価格の中で利幅が意外とないです。
すなわち、少しの値引でも利益率は一気に下がります。

[126: 匿名さん]

ですので、値引きする会社は、
販売初期に大きく利幅をとってます。
これ常識。

[127: 購入検討中さん]

＞126さん
平均販売価格が3500万円の総個数200戸の場合

総売上は70億円
営業利益が10%ならその物件の利益は7億円。最終残った10戸からそれぞれ300万円の破格の値引きをしても値引き総額は3000万円です。
7億円に対しての3000万円ですから、言うほど利益を圧迫するわけではありません。
営業利益率も当初予定の10%から9.6%に下がるに過ぎません。
あなたの常識はよく存じ上げませんが、小学生にも出来る計算なので、ご自身の頭で考えられた方がよろしいのでは？

[128: いつか買いたいさん]

必死やな^_^

[129: 購入検討中さん]

ちなみにあなたの言うように、期末の値引きを想定して最初に利益を多目に乗せていたとしても、上記の例だと10.4%の利益率ですよ？
住友さんの20%の利益率とは比べものになりませんが？

[130: 物件比較中さん]

＞128
なんか反論してみなや(笑)

[131: 購入検討中さん]

＞130さん
まぁよいしょされて買うような人たちだからあまり数字には強くないんでしょう(^_-)

[132: 周辺住民さん]

もういいでしょう。
それでもスミフを買ってしまった人がいるんです。
そういう人達の気持ちを考えましょう。
検討する側としては十分参考になりましたから。

[133: 購入検討中さん]

＞126さん
あと、「営業利益」というのはあなたがいうところの「原価、人件費、広告費などの諸々の経費」を除いた後に残る利益のことですからね。
ご存知ないようでしたので念のため。

[134: 契約済みさん]

しかしなぜスミフはこれ程までに嫌われるのか。

[135: 賃貸住まいさん]

1人で書くの疲れません？ゆっくりおやすみください（笑）退場〜笑笑

[136: 契約済みさん]

≫135
品がない文章ですね。

[137: 賃貸住まいさん]

仕事しろよ~。無職じゃローン通らないよ^_^

[138: 購入検討中さん]

ローン通らないのは賃貸暮らしのオマエだろ笑

[139: 購入検討中さん]

なんか変なのがきちゃいましたね。。
荒らしはスルーで行きましょう。

[140: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

住友不動産の連結決算が、営業利益２０％だと書いてあるだけで、マンション販売が、必ずしも２０％利益あるか分からないと思いますけどね。

[141: 購入検討中さん]

分譲マンション事業の会社の営業利益なんだから物件の利益率とほぼ一致するのでは？

[142: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

企業情報によると、不動産賃貸業が37%、不動産販売が32%、完成工事が23%、流通が7%、その他1%となっています。

マンション販売は、売り上げの3割程なので、利益率は15%位かもしれないし、逆に20%以上あるかもしれないですね！

[143: 購入検討中さん]

IR情報ではセグメント事の営業収益と営業利益が掲載されています。
それによると不動産販売部門に関しては前々期が20%で前期が17%のようですね。
今期はまだ公表されてませんが。

まぁあえてコメントはしませんが、数字だけお伝えしておきます。

[144: 匿名さん]

なんだかここのマンションと関係のないコメントが多いね(苦笑

設定価格(少々高い)と病院の跡地という以外は、川沿いという事で景観も良さそうだし
この近辺での新築マンション計画も一段落?
ということで、消費増税(10%)を前に
なんだかんだで完売しそうですね。

[145: 購入検討中さん]

ですね。いくら利益率がなんだかんだ言っても完売が現実かと、私も思います。

[146: 購入検討中さん]

間違いなく便利な地域ですからね。場所的に新築も建てるスペースがないので、その辺りも値段がやや高めな設定になってる理由な気がします。

[147: 購入検討中さん]

ここはアリだね。
駅前のテラス買うぐらいなら断然こっちの方がいいと思う！

[148: 購入検討中さん]

シティテラスの西向きとブライトプレイスってあまり価格差ないですよね、確かに。
この状況でシティの西向きや東向低層階を選ぶ人はいるんでしょうか、、
なんかシティからすると完全にブライトに喰われた格好だと思うのですが、、、

[149: 購入検討中さん]

価格差ないのですか？

[150: 購入検討中さん]

百万円くらいじゃね？

[151: 購入検討中さん]

いずれにせよシティテラスより先に完売するのは間違いないやろね。

[152: 購入検討中さん]

そうなの？

[153: 購入検討中さん]

病院跡地とか言われてるけど、住環境としては市内でもかなりいい方だと思う。
個人的に病院跡地が気にならない人なら多少高くても買う価値あるんちゃうかな。
特にファミリーにはね。

[154: 購入検討中さん]

ここのマンションもシティテラスみたいにベランダの素材は青いガラスみたいなタイプなんですか？
シティテラスを見に行きましたけど、かなり外から洗濯物が見えますよね…
洗濯物を見られるのも抵抗があるし、外観もかなりいけてない感じになってるようなんですが皆さんあまり気にされないんでしょうか？

[155: 匿名さん]

いやだろ。死人が出てるんだぞ？

[156: 匿名さん]

ベランダは透けるタイプかもしれないですね、HPのイメージCG見てみると、
想像ですが、シティテラスと同じ素材で建築予定なんじゃないでしょうか、
その方が、一度に大量の仕入れが出来る分、コストも抑えられそうですし、、、

病院の跡地というのは、本当に人それぞれだと思います。
ここに魅力を感じる方は、
気になされないか我慢されるんじゃないでしょうか。

[157: 匿名さん]

賃貸に出すにしても、売りに出すにしても病院跡地は不利だね。
気にしない人が自分で住む場合に限り契約するのでしょう。

[158: 購入検討中さん]

まぁ土地の以前の用途に対する感覚は人それぞれでしょうからね。

[159: 購入検討中さん]

どこだって人は死んでると思うけど…
ま、それぞれ価値観だ、ということは理解してるので、あまり叩かないでね（笑）

[160: 購入検討中さん]

デメリットは十分わかりました。
メリットを下さい。

[161: 匿名さん]

デメリットのおかげで（住友の割りには）安い。
が、メリットかと。

[162: 匿名さん]

確かに住友の割りに価格は安いと思います。
しかし、住友らしからぬ物件ですよね。
住友と言えばシティタワーシリーズ一択でしょ。

[163: 購入検討中さん]

ふ～ん、病院跡地って結構気にする人いるんだね。
自分は全然気にならないからデメリットと思ったことなかったけど。
そういう人って幽霊とか信じてんのかな(笑)？

[164: 購入検討中さん]

メリットは住環境じゃないですか。
阪奈通りと163に挟まれたエリアは市内でもかなりいい環境だと思いますよ。

[166: 匿名さん]

となりが病院の方がよっぽど嫌だけど。

[167: 匿名さん]

病院跡地そのものは気にしないけど、手放す時に販売相手が減るのが私は気にしますね。中古販売の時は出来るだけシンプルが売りやすいですからね。

[168: 購入検討中さん]

最近MR行った方、いますか？良ければ状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

[169: 匿名さん]

GWは混雑してるでしょうね。

[170: 匿名さん]

第１期売り出し分あとどの位残っているんですかね？

[171: 物件比較中さん]

レスしてくれる方、全くいないですよね~_~;

[172: 物件比較中さん]

販売員も書けることは書いて情報提供すれば良いのにね・・・