ブライトプレイス今福鶴見(旧・仮称・シティテラス今福鶴見Ⅱ）ってどうですか？【今福鶴見大規模プロジェクト第２弾】

[マンコミュファンさん]

一流ブランドの住友不動産のシティテラス今福鶴見（今福東一丁目）に続く、今福鶴見第２弾（今福東二丁目）です。
第１弾とはご近所さんですが、総戸数・駅徒歩分数・用途地域・階数等、違う点もありますので、
比較用に第１弾の物件概要も載せました。


売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクトって？）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

物件名：(仮称)今福鶴見大規模プロジェクト第２弾 　 　販売期：
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東二丁目11番10（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩6分
総戸数 193戸　
完成年月 平成27年1月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成27年3月中旬 　
敷地面積 7,329.25m2　
建築面積 2,192.90m2　　
建築延床面積 15,705.77m2　（容積対象面積4,610.53m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上11　階建　　
地目 宅地　
用途地域 準工業地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率：60%（角地緩和適用による割増あり）、容積率：200%　
建築確認番号 第BCJ12大建確073号（平成25年3月25日）　
駐車場台数 139台（他に共用駐車場1台、電気自動車充電専用スペース1台、荷捌き車スペース1台）　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（未定）　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　［関西事業所］大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成26年1月下旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
最多価格帯 未定　
間取り 3LD・K、4LD・K　
専有面積 70.19m2～83.25m2　
バルコニー面積 11.80m2～15.33m2　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金 未定　
修繕積立基金 未定　

■■■■■■■■■■以下、第１弾のシティテラス今福鶴見の物件概要です■■■■■■■■■■

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/detail.cgi

物件名：シティテラス今福鶴見
【物件概要】
所在地 大阪府大阪市城東区　今福東一丁目2番3（地番）　
交通 大阪地下鉄長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅から徒歩4分
総戸数 294戸　
完成年月 平成25年12月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成26年4月上旬 　
敷地面積 7,356.10m2　
建築面積 2,334.89m2　　
建築延床面積 25,351.88m2　（容積対象面積21,664.74m2　）　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目 宅地　
用途地域 第一種住居地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%（防火規制あり・角地緩和適用による割増あり）・容積率200%（総合設計制度による容積割増あり）　
建築確認番号 BCJ11大建確092（平成24年3月22日付）　
駐車場台数 203台（他に共用1台、タワーパーキング1内に電気自動車充電専用スペース2台）　
駐車場使用料（月額） 月額：5000円～10000円　
自転車置場台数 588台　
自転車置場利用料（月額） 月額：100円～300円　
バイク置場台数 18台　
バイク置場使用料（月額） 月額：2000円・3000円　
ミニバイク置場台数 47台　
ミニバイク置場使用料（月額） 月額：1000円　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　関西事業所　大阪市北区中之島3-2-18
　TEL：[phone]　
その他特記事項 ・敷地面積／7,356.10㎡［販売対象面積には隣接地越境部分の面積部分0.13㎡（実測面積）を含みます］　
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部　
施工 株式会社長谷工コーポレーション　

【販売概要】
販売スケジュール 平成25年10月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 3LDK　
専有面積 70.58m2～70.80m2　
バルコニー面積 11.80m2～12.40m2　
管理費（月額） 8,940円　
修繕積立金（月額） 5,130円 ～ 5,150円　
管理準備金 8,940円　
修繕積立基金 360,100円 ～ 361,200円　

【物件名を正式名称に変更しました　2013/12/16管理担当】

[101: 購入検討中さん]

正解

[102: 匿名さん]

100さん
調子に乗らないで下さい

[103: 購入検討中さん]

１１０だけど。
調子になんて乗ってないよ。
高過ぎって言うから、なら買わなきゃいいってだけの話。

[104: 購入検討中さん]

正解

[106: 購入検討中さん]

営業利益率20%って(笑)
定価4000万のマンションの場合、
2400万円が原価(土地価格&建築費)で800万円が販管費(人件費、広告費等)、残りの800万円が住友さんに納めるお金かぁ。
800万円は取りすぎだよねぇ。
記事の最後のまとめに三井は営業利益率が10%ってなってるから、三井の場合は全く同じマンションでも、価格は3550万円で手にはいるからなぁ。
ブランド力も三井と住友って大差ないし、てかどっちかっていうと三井の方がイメージ良いし、その上450万円も差があるなら住友は選べないなぁ。
しかもローン組んだ場合、その450万円にも金利が掛かること考えたら、その差は600万円くらいまで広がるんじゃない？
ものがちがうならまだしも、全く同じマンションでもこれだけ差があるのはキツイです(^_^;)

[107: 匿名さん]

「買える経済力の人だけが買えばいい」って何も分かってないね。
金額が高いんじゃなくて、価格に対して相当なマンションじゃないって言ってるんだよ。
ユニクロのTシャツに2〜3万支払わないでしょ？
そういうこと

[108: 購入検討中さん]

100だけど。
その事例は極論過ぎやな。
価格相当かって目線はもちろんわかった上での意見やで？
このマンションの価格が１億、２億ならアンタのいうこともわかるけどさ、せいぜい3500万円のベースに対して200万円程度高いだ安いだって話やろ？
人によっては十分検討対象として成立する話やと思うけど。

[109: 購入検討中さん]

なんか記事のリンク削除されちゃってますね。
住友の営業さんが逆効果って気付いたんかな？

[110: 物件比較中さん]

同意。批判ばっかりの人はヒガミやね。例えば親族が近いとか、立地とか、その人の価値観がある。誤差はその価値観の範疇ってこと。ユニクロに二万とか、例えが理解不能。それ、買う人いる？ここは買う人いるよ。買う人がいるということは、みんなそれぞれ判断基準の誤差内、ということ。そりゃ安いほうが助かるに決まってる。

[111: いつか買いたいさん]

ですね。批判オンリーの人って、いったいどんな理由で書き込みすんの？肯定否定半々とかならわかるが、、全く否定なら、単にヒマか、買えない逆恨みか？それか競合の業者？全くナシで張り付いてる理由がわからんわ。

[112: 匿名さん]

凄く無理矢理な帰結ですね(笑
全然説得力ないですよ。

まず、このマンションが高いもしくは、相当の価値がないとレスした事は
批判にはあたらないですよ、私の価値判断基準に基づいて意見しているんですから
受け手が、それをどう判断するかは自由ではないですか？

あなたが批判と感じているだけですよね。

なにをどう勘違いされているかわかりませんが
もう少し熟考された上でレスされた方が良いですよ。
それとも、「このマンションが高い」と、この掲示板に投稿する事に
不愉快にされていたり、なにかまずい事でもあるのでしょうか？

[113: 購入検討中さん]

『価格相当の価値がない』ってのは単にあんたの一意見だろ。別にそれはそれでOKよ。
ただ、人によっては出身や好み次第で納得して買う人もいるってこと。
それを否定しても仕方ないやろ。実際に買う人いてるんやから。
ユニクロの例えは極端すぎるしそれと一緒にしたらさすがに言い過ぎやわ。
俺もちょっと高めの設定やとは思うけど、お金に余裕のある人からみたら
十分検討できる範囲やろ。

[114: 物件比較中さん]

別に高い、と言われて不都合なんてないよ。ただ高い高い言われると、だから？って思うんよ。めんどくさいなぁと思うわけですよ。説得なんてする気ないのよ。113の方は買いたい人が買えば良い、と。その通りですよ。高めの設定も理解してるよ。ただ、あなたの議論設定は、単にめんどくさいわ。

[115: 匿名さん]

めんどうなら書き込まなきゃいいのに、
面白い人だな〜(笑
そして、全然的外れなコメント、、、
会話になってないし、さっきから同じことしか
書き込まれていないので、こちらも同じことしか書き込めないですよ。
あなたの願望や希望的観測はどうだっていいですが、
兎に角、価値相当ではないと、
一地元住人が意見投稿している
という事実だけ、認識してもらえれば結構です。
あとは、購入を検討される方が決めることとですから。

[116: 購入検討中さん]

105さんが貼ってくれてた住友さんの値引きしないスタイルの理由を載せた記事のリンク。
なぜか消されてたのでもう一度貼っておきます。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?rt=noc...

営業利益が20％！
はっきり言ってすごいです！

[117: 購入検討中さん]

この記事ってさ、一見は住友大好きの提灯記事を装ってるけど実は巧妙な批判記事やんな。

営業利益20%って、これ購入者がみたら怒るやろ。
マンションデベロッパの決算の損益計算書なんざそのまま販売価格の価格構成内訳書みたいなもんやからな。

しかも「とにかく我慢」って…
我慢してんのは購入者じゃねーか！ってゆーね。
値下げはお客様への裏切りっていうけど、「価値あるマンションですから」
って言って買わせておいて売れ残る方がよっぽど裏切りやで。
適正価格はおめーらが決めるもんじゃなくて市場が決めるんだっての。
「結局最後は売り切ってますから」っていうけど、結局のところひとのいい小金持ちが引っ掛かるのを気長に待ってるだけのつまんないビジネスモデルやな。
こんなインタビューで良くオッケーだしたわな。
極めつけは最後に三井の営業利益率と比較されてるし。三井のがよっぽど良心的やな。

[118: 購入検討中さん]

一般的にはデベロッパに残る利益は10%あればいい方。
その点では三井不動産がちょうど標準くらい。
地場の中小の工務店なら5%以下の薄利でやってるところも少なくない。
住友の20%なんて明らかにやり過ぎ。
だけど世の中数字に強い人ばかりじゃないからね。
マンション選ぶ時に、あなたたち程１円でも無駄金を払うまい、と思わず軽く買ってしまう人もいるわけで…
色んな人がいるってことだね。
そこに目くじら立てても仕方ないじゃん？

[119: 購入検討中さん]

庶民向けのこのレベルのマンションで、利益率10%(金額にして300~400万円)の差が「痛くない」って言い切れる家庭は少ないんじゃないかと思います。
億ションなら10%くらい気にせず買う人もいるでしょうが。。
この記事読んで私も呆れてしまいました。結局お客さんのことなんて何も考えてないですよね。

[120: 物件比較中さん]

＞119さん
その通り。
しかも「住友のマンションの良さをわかってくれる人を探す」って言ってさ、あたかもマンションは上質みたいに言ってるけどそれは違うわな。
この辺のマンションみてもわかるけど、近隣マンションよりちょうど300万円くらい高いわけやけど、それってちょうど多目に取ってる利益分の差やからな。
決して建築費や材料費が高い(=モノが良い)わけじゃないってことやからなぁ。
モノもあくまで普通レベル。そらそうやわな、自社施工じゃなくて長谷工やそこいらのゼネコンが造ってんねんから。
それをまぁ良くもあんなインタビュー出来たもんやわ。
住友の営業さんも見てるみたいやし、是非意見を聞いてみたいわ。

[121: 購入検討中さん]

これまで住友を良いと信じて買ってきた購入者が、この記事をみた後も住友を選ぶかどうか、だね。

億ションってのは基本的には超優良、超人気の稀少立地に建設されるから『相場』自体が確固としたものがあるわけではない。だからその土地に住みたい人は金額は度外視でとにかくお金を出す。もちろんマンション自体の品質が高いのは当然だけど、利益をたっぷり乗せてもお金を出す人はたくさんいる。需要に対して圧倒的に供給戸数が少ないから、それが成り立つわけだ。
しかし3000~4000万円の庶民向けマンションではそれは通用しない。城東区や鶴見区でもそうだけど、特に特色のない土地にいくつもの競合マンションがある。そんな中で他社より10%も高い値段で売り出して選ばれるわけがない。買う側は別に大したこだわりがない人が大半で、しかも庶民層ってのは価格を最重要視する人が多いからだ。
経営戦略としては営業利益が20%も出てる以上、今のところはアリなんだろうね。ただこのやり方がいつまで続くかはわからない。
もしこのやり方で売り上げが伸びなくなった時は、消費者が住友のやり方を信頼しなくなった時だから、その時は立て直しに相当時間が掛かるだろう。
一度失った信用はそう簡単には取り返せないからね。

[122: 購入検討中さん]

そうですね。
今までは『住友不動産』だからきっと品質がいいんだろう、サービスがいいんだろう、と漠然と信頼されていて、それで何となく買ってしまう人が多かったんでしょうけど、実はそうじゃないってことが露見してしまった。高いのは品質が高いわけじゃなくてただ他社より多目に利益を取ってただけだったってことですよね？

[123: 匿名さん]

記事みましたが、私はみなさんの評価とは少しちがって読みました。

住友は、利益率がずーっと20%。

他社が10%だとしたら、
販売初期は25〜30%で、最後は−5〜−10%、では？
最後は不人気部屋でしょうが、作るコストは
販売初期の人気部屋と同じですもんね。

だから、どってかって言うと、住友さんの方が誠実では？

[124: 購入検討中さん]

＞123さん
あくまで一般論ですが、分譲マンション販売において仰るような-5~-10%といった百万円単位の値引きが実施されるのは、入居開始後かつ残戸数が一桁になってからです。
200戸のマンションで前半100戸が定価販売、後半100戸が-5~-10%の値引き販売なら123さんの試算通りですが、実際値引きされるのはごくわずかな戸数だけですから、最後に多少値引きしたところで全体の利益率には殆ど影響しません。

[125: 匿名さん]

マンションの原価がゼロなら124さんの言うとおり。

でも実際は、建設費、人件費、販売経費諸々がかかるから、
販売価格の中で利幅が意外とないです。
すなわち、少しの値引でも利益率は一気に下がります。

[126: 匿名さん]

ですので、値引きする会社は、
販売初期に大きく利幅をとってます。
これ常識。

[127: 購入検討中さん]

＞126さん
平均販売価格が3500万円の総個数200戸の場合

総売上は70億円
営業利益が10%ならその物件の利益は7億円。最終残った10戸からそれぞれ300万円の破格の値引きをしても値引き総額は3000万円です。
7億円に対しての3000万円ですから、言うほど利益を圧迫するわけではありません。
営業利益率も当初予定の10%から9.6%に下がるに過ぎません。
あなたの常識はよく存じ上げませんが、小学生にも出来る計算なので、ご自身の頭で考えられた方がよろしいのでは？

[128: いつか買いたいさん]

必死やな^_^

[129: 購入検討中さん]

ちなみにあなたの言うように、期末の値引きを想定して最初に利益を多目に乗せていたとしても、上記の例だと10.4%の利益率ですよ？
住友さんの20%の利益率とは比べものになりませんが？

[130: 物件比較中さん]

＞128
なんか反論してみなや(笑)

[131: 購入検討中さん]

＞130さん
まぁよいしょされて買うような人たちだからあまり数字には強くないんでしょう(^_-)

[132: 周辺住民さん]

もういいでしょう。
それでもスミフを買ってしまった人がいるんです。
そういう人達の気持ちを考えましょう。
検討する側としては十分参考になりましたから。

[133: 購入検討中さん]

＞126さん
あと、「営業利益」というのはあなたがいうところの「原価、人件費、広告費などの諸々の経費」を除いた後に残る利益のことですからね。
ご存知ないようでしたので念のため。

[134: 契約済みさん]

しかしなぜスミフはこれ程までに嫌われるのか。

[135: 賃貸住まいさん]

1人で書くの疲れません？ゆっくりおやすみください（笑）退場〜笑笑

[136: 契約済みさん]

≫135
品がない文章ですね。

[137: 賃貸住まいさん]

仕事しろよ~。無職じゃローン通らないよ^_^

[138: 購入検討中さん]

ローン通らないのは賃貸暮らしのオマエだろ笑

[139: 購入検討中さん]

なんか変なのがきちゃいましたね。。
荒らしはスルーで行きましょう。

[140: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

住友不動産の連結決算が、営業利益２０％だと書いてあるだけで、マンション販売が、必ずしも２０％利益あるか分からないと思いますけどね。

[141: 購入検討中さん]

分譲マンション事業の会社の営業利益なんだから物件の利益率とほぼ一致するのでは？

[142: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

企業情報によると、不動産賃貸業が37%、不動産販売が32%、完成工事が23%、流通が7%、その他1%となっています。

マンション販売は、売り上げの3割程なので、利益率は15%位かもしれないし、逆に20%以上あるかもしれないですね！

[143: 購入検討中さん]

IR情報ではセグメント事の営業収益と営業利益が掲載されています。
それによると不動産販売部門に関しては前々期が20%で前期が17%のようですね。
今期はまだ公表されてませんが。

まぁあえてコメントはしませんが、数字だけお伝えしておきます。

[144: 匿名さん]

なんだかここのマンションと関係のないコメントが多いね(苦笑

設定価格(少々高い)と病院の跡地という以外は、川沿いという事で景観も良さそうだし
この近辺での新築マンション計画も一段落?
ということで、消費増税(10%)を前に
なんだかんだで完売しそうですね。

[145: 購入検討中さん]

ですね。いくら利益率がなんだかんだ言っても完売が現実かと、私も思います。

[146: 購入検討中さん]

間違いなく便利な地域ですからね。場所的に新築も建てるスペースがないので、その辺りも値段がやや高めな設定になってる理由な気がします。

[147: 購入検討中さん]

ここはアリだね。
駅前のテラス買うぐらいなら断然こっちの方がいいと思う！

[148: 購入検討中さん]

シティテラスの西向きとブライトプレイスってあまり価格差ないですよね、確かに。
この状況でシティの西向きや東向低層階を選ぶ人はいるんでしょうか、、
なんかシティからすると完全にブライトに喰われた格好だと思うのですが、、、

[149: 購入検討中さん]

価格差ないのですか？

[150: 購入検討中さん]

百万円くらいじゃね？