リベール津島プレミアムってどうですか

[住まいに詳しい人]

公式URL：http://www.liveil-tsushima.com/
売主：昭和住宅株式会社
施工会社：中国建設工業カブシキカイシャ
管理会社：グランドアメニティ

リベール津島プレミアムは
注目の物件です。
みなさん、情報交換しましょう。

[151: 匿名]

それだけ嫉妬されているということでしょうね

[152: 匿名さん]

京山エリアはマンコミュでは人気っぽいけど実際の販売は苦戦多いよな。
速攻売れそうな駅前周辺に物件が少ないうちに売り切りたいとこだな。

[153: 匿名さん]

バナナの叩き売りじゃないんだから　

庶民のマンション一緒にしないで下さい

[154: 匿名さん]

ワンフロア3邸で間取りとしては悪くないんだけどプランが中部屋が68平米〜とか
郊外のファミリー向けにしては珍しいくらい小さなプランなんだな。
都心の物件ならまだわかるが。

[157: 匿名さん]

ブログ見たけど嫌がらせもここまでくると酷いもんだな

[158: 傍観者]

初めてみなさん、マンション建設者、地元住民の批判ばかりして何だか虚しいレスの集まりになっていますね？
そんなことより、当該マンションを適当な代価で購入するに値するものかどうか？
耐震構造か、もしくは免震構造か？免震構造でないと地震の揺れはまともに食らいますよ。
建物が大丈夫でも中身の人や家具の揺れは高層になればかなりのモノだと想像できます。
RC造りなら、防音は大丈夫？結露対策？火災等の災害対策は？等々マンションの性能に関することに関心がないのでは？
本当に購入したいとか言うのであれば、その当たりについての議論が出るかと思いますが？
このままでは、単なる誹謗、中傷の場のようですね？

[159: 匿名さん]

岡山一の文教地区はなかなか抑えられないですよね？

[160: 匿名さん]

>>158
同意です。
私には業者同士が非難しあってる様にしか見ません。

有意義な意見交換が出来ればよいですね。

[161: 購入経験者さん]

なんだかんだでマンションは立地条件ですよ。
駅に近いとか、便利がいい、学区がいい場所にある
というのが決め手になるんじゃないですか。

[162: 傍観者]

立地条件的には良い学区である事は確かですが、小学校が遠い！
特に低学年の通学には道が狭いし通行量も多いので気になります。

買い物や通勤等のコンビニエンス性は良い言えばいいし？
確かにバスの便数はかなりあると思うが、自家用車の利用は必須のように思えるし！

他のどこの物件も似たり寄ったりの気がしますね！

私の考えが古いのか？高層建築物は鉄筋コンクリートじゃなく鉄骨造が優れているように思うのですが？
鉄骨の方が地震に対する柔軟性が優れており、断熱・結露などの対策がしやすいのでは？
鉄筋コンクリートは地震時にポッキリと折れたり、結露でビショビショになるのではと心配です。
岡山にはまだ高層マンションが少ないのでよく判りませんが、たぶん新しい技術でそのあたりは解決できるのかな？

内装や設備の類は当たり前のものが付いてくる様ですが、

やはり建物としての性能が気になる！

[163: 不動産購入勉強中さん]

んー、京山学区といえど、津島学区は微妙ですね。
子育て世代以外への訴求力が弱いと思います。
伊島なら駅近で学区+αの資産価値があると思うのですが。
プライムとフェリーチェの売れ行きを見ても明らかな気がします。
リベールも中々苦戦しそう。

[164: 匿名さん]

そういやフェリーチェも苦戦してるらしいけどプライムも売り切るのに相当時間
かかったよね。価格設定の問題なのか利便性なのか。

[165: 匿名]

駅に近くて学区が良い地区なんてありませんから

[166: 不動産業者≒詐欺師]

プライムは直ぐ売れましたよ。
次の年転勤の方が売却されたのも、新築価格＋100万円でしたけど、これも売れました。
プライムは建築主の方も住まわれているからべっかくなんですよ。

フェリーチェは場所というか、設備と金額が見合っていないだけですよ。
業者はどう処分する気なのかわかりませんね。
フェリーチェねさげしないんでしょうかね？

[167: 不動産会社経験者さん]

色々意見があるみたいですが、フェリーチェさんの
場合は価格設定に問題があるかと思われます。
場所は良いですが、買える方が限られてしまうのが
惜しいところですね。

プライムさんとリベールさんは過去の京山学区の物件
を見ても妥当な金額ではないかと思われます。

実際のところ苦戦してるかどうかは分かりませんが、
駆け込み需要後の反動もあるのかと思いますよ。

伊島小学校と津島小学校は教育制度や評判を見ても
どちらも人気が高いといえますので、学校自体に
問題はないと思います。
駅に近い物件が良いなら市街中心部の物件を探して
みるのがいいかもしれませんね。

165番さんが言われるように利便性と住環境の良さは
どうしても相反するものがあります。
両方良いのがベストですが、現実的にはなかなかそうは
いかないので、どちらを優先されるかだと思います。

地震が起きてポッキリ折れるようなマンションをつくる
業者さんはまずいないでしょうね。
現実問題そんなことになれば、どうなることかぐらい
分かるはずですから。
免震構造と耐震構造についてもどちらが良いといえる
ものではなく、両方に良い部分と良くない部分があって
それについてどう判断するかだと思いますよ。

[168: 匿名さん]

住民の質が悪いと
日々の生活に直結しますからね。
学区や地区は避けられない条件です。

お子さんがいない方は
どこに住んでも関係ないのでしょうが。

[169: 匿名さん]

プライムもフェリーチェもリベールも充実した買い物施設が徒歩圏にってなると
あったっけ？

[170: 不動産業者≒詐欺師]

プライムって京山の事だったんですね。
すいません、伊福だとおもっていました。

プライム京山は売り出し時石井学区だと聞いていたんですが、
京山で取れたんですね。
26邸という個数からくる修繕問題意外はいいですね。
となりパサージュという買い物施設あります。
あと、奉還町商店街で買うとか。

フェリーチェは、ツシマモールでお願いします。

[171: 匿名さん]

プライムもそうだけど、修繕積立金が規模の割に安すぎますね。
理屈的には同規模の修繕積立金は日本中どこに行ってもそんなに差が無いはず。

例えば、野村不動産の「プラウド荻窪五丁目」。
総戸数 28戸
専有面積 47.84㎡～112.31㎡
修繕積立金(円)/月額 5,130円～12,030円
修繕積立金の平米単価　　【@107.2円】

対して「リベール津島プレミアム」。
総戸数 38戸
専有面積 68.49㎡～95.84㎡
修繕積立金(円)/月額 3,220円～4,500円
修繕積立金の平米単価　　【@47.0円】

これでどうやって修繕していくのであろうか。
それとも入居後修繕費が突然上がるのだろうか。
どんな長期修繕計画をすればこうなるんだろう？

[172: 匿名さん]

中小の管理会社の修繕積立金設定はほんと安すぎて謎なこと多いよな。
単純に値上げかーぶが急になるしかやりようがなくなると思うんだけど。

[173: 匿名さん]

因みになんかのサイトで見た修繕積立金の平均は築5年未満だと平米当たり87円、
5〜9年で平米当たり106円だとか。集金額が高かろうが安かろうがどっちにしても
支払う金額は一緒なわけだから最初低ければどこかで急激に上がるだけではあるけど。

[174: 匿名さん]

三門や石井学区は避けたほうがよいみたいです。
市内でも事件が多い地域らしい。

[175: 不動産会社経験者さん]

修繕積立金についてですが、最近のマンションは
一定年数経過毎に段階的に上がっていくしくみに
なっています。

何年毎に上がるかは建物の規模や設備、戸数によって
違いますが、私が昔担当していたマンションでも
同じようになっていましたね。

タワーマンションや共有の温泉なんかがあれば
ゆくゆくの修繕金の上がり幅は大きいですが、
岡山の場合は共有部分に特殊な設備を設けている
マンションは少ないのでいきなり急激に上がることは
ないでしょう。

通常は長期修繕計画の案を管理会社が出しているので
心配であれば販売担当者に聞いてみてはいいんじゃないですか？

[179: 匿名さん]

＞修繕積立金を払うことにそんなに不満があるなら
誰も不満があるなんて言ってませんよ。
適正な修繕のためには、当初設定されている修繕積立金が安すぎるのでは？という不安があるだけです。

[181: 匿名さん]

嫌な気持ちになったのならそれは誠に申し訳ございませんでした。
そんな気持ちにさせているというのは本意ではありません。
しかしながら、実際に住んでから嫌な思いをするよりも、良い情報も悪い情報も理解した上で購入に踏み切るべきだと考えてのことです。
いいこと尽くめのマンションなんて無いと思います。
みな、何かしらの妥協はあると思います。
後になって、「そんなことは知らなかった」ということを極力抑えるためにも適切な情報を集めることは必要なことだと思いますし、売り主側に説明義務があるように、我々検討者側もきちんとマンションを理解するよう務める義務があると思います。

【「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について】
一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

ご参考になさってください。修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されているマンションの販売センターでは教えてくれない公的機関の報道発表です。
＞ここでこそこそ言うんじゃなくて
というのではなく、こうした情報を得ることができるのもこうした掲示板の意義だと思いますよ。

[184: 匿名さん]

以下、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要 より
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

（参考）
➢新築マンションの修繕積立金の当初設定額：平均 7,006 円/月（平均 95.4 円/㎡・月）
（平成 21 年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート））
➢修繕工事の実施時に、修繕積立金のみでは足りず、一時金の徴収や金融機関からの
借り入れを行ったマンションの割合：約 21％
（平成 20 年度マンション総合調査（国土交通省））


＞○「段階増額積立方式」は、計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例が生じており、
当初設定が安すぎると修繕積立金の値上げの合意形成も難しいマンションもあるでしょうね。
でもここのマンションに限ったことじゃないようです。
＞○新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立
方式」を採用している場合がほとんどです
ほとんどですってよ。

[185: 匿名さん]

岡山のマンションの修繕積立金はどのマンションみても平均して3,000円～6,000円ぐらい
最初に払う一時基金は少し差があるけど毎月払う金額はほとんど変わらない
でもなんでそこまで修繕積立金にこだわるんだろう

[186: 匿名さん]

リベール津島プレミアム
修繕積立金の平米単価　　【@47.0円】

新築マンションの
修繕積立金の当初設定額の平均
修繕積立金の平米単価　　【@95.4円】

なんと！平均の半分以下なんですね。
恐らく駐車場使用料の一部を修繕積立金に充当してるのでしょう。
となると、駐車場の利用率によって修繕積立金の積立額が変わっちゃいますよね。

[190: 匿名さん]

羨ましいでしょうね
この地域を抑えるには相当必要だから

[191: 匿名さん]

>>181
国土交通省の資料をそのまま載せただけなのに“悪口”扱いされちゃいましたね。
なるほど。勉強になります。とすると、
＞修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例
というのにこのマンションは該当するのでしょうか？

[193: 匿名さん]

>>142
>>162
>>178
>>180
>>192
＞マンションの駐車場は空きが多くて困るっていうケースはほとんどありませんのでご安心下さい！

【国税庁HPより】
昨今のマンション事情として、マンションに設置された駐車場の利用者が減少し、空き駐車場が生ずるケースが増加しているところであり、マンション管理組合から、空き駐車場の有効利用につき相談が寄せられるケースが増加してきています。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[199: 匿名さん]

＞＞186
首都圏のマンションと比較する意味があるのでしょうか。
岡山と東京では販売価格も何もかも状況が異なると思いますが。
しかも平成20年の情報を出されても‥‥。

[200: 匿名さん]

そうですよね。岡山と東京では全く違いますよね。
マンションの価格だって倍半分は違うでしょうから、修繕積立金だって首都圏の半分なんてことは当たり前のハナシ。
地方のマンションだとこのくらいが当たり前だという事も知らないんですかね。

[203: 匿名さん]

国交省や国税庁の資料であって個人意見じゃないのにエビデンスなしに否定するのはチョット無理があるな。
売主が一番よくわかってんじゃない？

[209: 匿名さん]

エビデンスってどういう意味ですか？
他の物件の掲示板に比べて、ここは専門的な内容が多すぎて分かりにくい。
どういう人が書き込みをされてるのですか？
中傷目的の業者？
普通に購入検討している人はここにはいないのでしょうか？

[212: 匿名さん]

大辞林 第三版の解説.

エビデンス【evidence】

証拠。証言。

エビデンス とは - コトバンク
http://kotobank.jp/word/%E3%82%A8%E3%83%93%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9

確かに当初の修繕積立金は安いかもしれませんが、
岡山の他物件と比べてココだけが安すぎということはないと思います。
この事実こそがエビデンスではないでしょうか！

[214: 物件比較中さん]

まだ、マンション建設反対運動の旗が出てるのでしょうか？
ちょっと前に、通りかかったら、たくさん旗が出ていて
怖かったけど・・・、
　今は無くなって、建築は順調なのかな～？

[215: 物件比較中さん]

”夏の思い出”冊子に出ていました。
広告どんどん出してますね。
販売戸数18戸となってましたが、
来年１年後の完成で、良く売れてますね。
なにが、メリットなんでしょうか？
前面道路が狭いような気がするのですが、どうでしょうか？

[217: 匿名さん]

学区　最近は荒れ気味らしいが
道路は狭い　広告には東側にも道があるように書いてあるけど　車は通れないので注意
建設反対したって　建築許可がおりてるんだから　そんなのかんけーねーってなモンでしょ

[218: 匿名さん]

＞建築許可がおりてるんだから
マンション建てるのに建築許可なんか要りません。
法に適った建物かどうかを確認してもらうための建築確認が必要なだけです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[219: 購入検討中さん]

学区と、平面駐車場がたっぷりあるところが気に入っています。駅から徒歩圏内のマンションも検討中ですが、悩む～。
こちらの営業のかた、しつこくなくとても親切でした。

[220: 匿名さん]

〉218 許可でも確認でもどっちでもいいでしょ。役所の認可ということで理解すれば‥‥。業界の方ですよね。そんな言葉の綾で揚げ足取るのは。
認可が下りれば必ずマンション建つでしょ。中止した事例は岡山にはありませんから。
びっくりするようなバブル価格のフェリーチェ津島西坂よりこっちは普通に検討できるマンションだと思うけど、違うかな？

[221: 匿名さん]

＞役所の認可ということで理解すれば‥‥。
マンション建てるのに役所の認可なんか要りません。
民間の検査機関で法に適った建物かどうかを確認してもらえばいいです。

[222: 匿名さん]

>>221
役所の建築確認がおりなければ着工出来ませんね。
もう少し勉強しましょう。

[224: 匿名さん]

「他の建築物と同様に、アパート・賃貸マンションを建築する場合も、工事を行なう建築主（実際には工事請負業者や設計事務所）は着工前に、「建築確認申請」を建築主事（市区町村などの審査官）に提出し、計画が建築基準法などの法令や条例の規定に合致しているかの審査を受けなければなりません。また、建築物が完成した時にも、それが適法なものであるか否かについて、建築主事の検査（完了検査）を受ける必要があります。」
これは間違い？
まあ私は222でも223でもないからどっちでもいいけど。やっぱりごちゃごちゃとしているマンションの板にはごちゃごちゃした人が書き込むのかな？
もっと興味深い話題にしてください。
ちなみにあの道から出っ張った電柱撤去されないのですか?

[226: 匿名さん]

ありがとう。勉強になりました

[229: 匿名さん]

電柱もだけど、なんかでかいドラム缶みたいなやつがかなり低い位置にないですか?
電柱の上の方についてそうなやつ。
そばを通ったときに怖かった。あれはいずれは上の方にあがるのかな?　それともなくなるの?

[230: いつか買いたいさん]

工事中止になってるって聞いたけど、本当なの？

マンションできるの？

[231: [男性 40代]]

↑
噂を聞いたみたいな感じでも、
あんまり適当なこと書かない方が良いですよ。

担当者のブログも再開されてますよ。

[232: 匿名さん]

ありゃー今時珍しく盛り上がってるスレっすね。これはーまぁアレだね、結局はデベの担当者が近隣対策で 下手こいたって感じのよくある近隣問題かなー。まぁ工事も進んでみたいなので、一般的な常識から言えば、マンションは完成するね。

[233: 匿名さん]

ここで昭和住宅さんにアドバイスです。
下の書面を重要な証拠資料として逆利用します。

近隣住民からの書面を根拠として、管理会社穴吹コミュニティを管理受託予定者の原告として、「高層マンション・リベール津島プレミアムの建設を考える会」に対し、“債務不存在確認訴訟”を起訴しましょう。
法的に購入者は１００％債務はありませんので１００％勝てます。
これは、売主による恫喝訴訟とは全く異なる趣旨のもので、購入者の保護を目的とした社会正義に基づく訴訟です。
近隣住民の不法行為により購入者の財産権はまさに現在進行形で不当に侵害されています。
不安を煽る近隣住民に対し、近隣住民が言うところの売主から買主に移転する債務が存在するかどうかは法的に明らかにせねばなりません。（っていうか１００％存在しません）

開発会社に牙をむくなら解かるが、近隣住民、これは勇み足でしたね。



［クリックで拡大］

[234: 匿名さん]

いくら反対してもそのうちマンションは必ず建つし、建てばそのうち必ず完売する。
マンション住民に矛先を向けたばっかりに、逆に近隣住民の方が後々マンション住民から距離を置かれている例もある。
http://www.geocities.jp/rinkouyama4649/
これなど、反対運動をこじらせた一つの例だ。
マンション建設地が墓地跡だと全くのデタラメを吹聴しているＨＰを未だ放置することで、
入居済みの住民とこれらの近隣住民との確執は止むことはない。
反対運動は実際は２～３軒のみが反対しているのが実態であり、
その他の住民はノイジーマイノリティに扇動され仕方なく付き合っているのが実状。
そのためか、マンションの竣工後ほとんどの近隣住民がマンション住民との何らかのコミュニケーションがあるようになっている。実際の２～３軒を除いて。
結局元々強硬に反対し、ここと同じように入居者まで敵に回した近隣住民２･３軒のの末路は、
“孤立”
です。

派手な反対運動もその実は少数派です。
世間は相手にしません。所詮エゴイズムですから。
共産党の交渉のように落としどころを作らない交渉しかしないから、
結局社会正当性の無い主張はだれも助けてくれず、
ただ孤独に喚きながら“孤立”していきます。

マンション住民とその他の近隣住民は入居が始まるとあっという間に仲良くなります。
それと共に老後孤立化するか融和策を練るか。
いずれにしても反対住民は入居者たちとそのコミュニティの前では無力な少数派に過ぎないことは間違いありません。

[235: 匿名さん]

現地の周辺、反対看板と共産党看板だらけだった。
あれじゃ周辺の不動産価値にも影響があるでしょ。
で価値が下がればマンションのせいにするのかな。
9条守って辺野古移設反対の人たちは自己の主張の為なら他人の迷惑を省みません。
「迷惑を掛けたならそれはやむを得ない自救行為であって、表現の自由の中での行為であるので、その迷惑の責任は相手方にある」
という第三者には到底受け入れられないムチャクチャな理論を展開する。
そういうタグイの方たちが反対しているように見えました。

[237: [男性 50代]]

２０１５年１２月９日（水）　PM１６：００頃
あまりにも工事の粉塵がひどく
昭和住宅(株)と中国建設工業(株)の
責任者に町内住民のクレームを電話。

状況は３０分車を置いておくだけで粉塵がかぶさる感じだ。
この工事ここ数日続いているのだが
高層１４階が完成して防音シートも撤去して
現場から出るホコリや粉塵を中国建設(株)の責任担当者は
見て見ぬふりをしているのだ。

住民からの電話を無視して急がねばならぬ
工程をただひたすら、こなしている。


同日９日（水）夜遅く、近隣住民は耳を疑う音を聞く。
なんと２０：４５という、これから住宅街の中の住民が
寝静まる頃に今度は、ミニバックホウを動かしていたのだ。

※写真は2015年12月10日（木）の昨日と同じ現場
リベール津島プレミアム真夜中の工事1
この日中国建設工業(株)の責任担当者の携帯に電話。
しかし誰も出ない。この会社は緊急時の連絡ができないのだ。
この現場で何が起こっているのだ？

しかたなく、２０：４５に昭和住宅(株)の責任担当者に電話。
昭和の責任担当者は
「すみません、ただちに確認いたします！すみません」

と言っただけで、
２０１５年１２月１０日（木）本日現在何の連絡もして来ない。
通常は翌日には何らかの連絡をするのが普通と思うのだが
皆様どう思いますか？
地元の建物、家屋、車等に粉塵をまき散らし
養生シート一つもなく連絡もして来ない。

夜遅くまで重機を動かしたり、
明かりをつけられて仕事をする業者。
そう、ここは住宅街の中なのです！

[238: 匿名さん]

受忍限度論で争ったら？
争って白黒はっきりする勇気もないくせにぐずぐずブログに書きたてるのは卑怯者のやることだと思いますよ。
自身が正しいと思うならさっさと提訴でも何でもすればいい。

[239: 物件比較中さん]

ここは　売れてるのでしょうか？
残りのお部屋どこでしょうか？

[240: 匿名さん]

反対運動をしていた市民団体のHPが無くなってましたが解決したんですか？

[241: 匿名さん]

建設反対の赤いのぼりがたーくさん道路沿いにあったのに
無くなってますよー。
周辺住民もあきらめたんじゃない。わかんないけど。

[242: 匿名さん]

チラシでは残り15になってたけど、のぼりもHPもなくなったからって売れるかなぁ?
ここよりパチンコ屋跡地に建つやつのほうがよさそうじゃない?

[243: 匿名さん]

100戸くらいできるんでしょう。
すごい。
どんなのができるのか、期待してます。

[247: 名無しさん]

パチンコの跡のマンションより、ここの方が安くなるみたいです。
うわさですが、500万位値下してる見たいですよ？
もう少し待てば、もっと値下げするかも？
残り物に福ありって、本当ですね！

[248: 名無しさん]

500万円も値引きがあるの？
サー○スとかなら最後の売れ残り1、2戸で引くことがあるらしいけど、でも岡山みたいな田舎都市でそんな桁外れな値引きがあるとは考えにくいな。

[249: 匿名さん]

掲示板の書き込みをみて話を聞きに行ってみました
値下げはしてないって言われました
根拠のない情報は勘弁してほしいです