ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[838: 匿名さん]

836みたいな上から目線で勘違いしてる人がいるからだめなんですよね。
ここを高級物件だと思っているのでしょうが嫌々、そういう訳じゃ有りませんからね。

[839: 匿名さん]

低層でもカースト…
って見られちゃいますよ

[840: 匿名さん]

本当に育ちのよい金持ちは無駄なお金は使わないからね。
変に気取ってないで自分達で取捨選択しないと。

[841: 匿名さん]

昔は豪華な共用施設があるとすごいといわれてた。
しかし、管理費が掛かることが一般に知られてくると、豪華な共用施設はむしろ避ける流れも大きくなってきた。
最近は大規模でもロビーにパーティールームとゲストルーム程度の建物も増えてるよね。
そんな中ミニショップは設備はたいして要らないし面積も小さいから投資が安くてすむのに高級感を演出できる。
しかも、ショップだから、まさか管理費からお金払ってるとは思わない。
そんなわけで、ここに限らす最近流行ってる。

でも、既にメディアにも取り上げられたから、一部には避ける流れが出来始めてる。
将来的には不人気施設化するけど、ここの少ない書き込み見ても分かる通り意見が別れる。
これが、パン屋等は避けた方がよい理由。

でも、損より豪華さな人もいるから分かった上で買うのはいいと思う。
問題なのはいま費用のことが余り知られてないことだから。後でこんなはずじゃなかったと気づいても遅いので、それだけ注意かな。

[842: 匿名さん]

どうせわかることなんだし、売った後の物件は住民のものなんだからきちんと
説明すべきだよね〜。もしくはまっさらな状態にして住民が選べば良いのに！

[843: 匿名さん]

たかがパン屋で騒ぐほどでもアルマーニ
ここの売りは駅近大規模低層マンションなんだから。

[844: 土地勘無しさん]

デベはマンション売って終わりじゃない。
管理、補修、清掃、コンシェルジェ、そして色々サービス取次、
パン屋で儲けないといけないんです。将来は建て替えまで。

別マンションを数年前に購入しましたが、共有施設に無料コーヒーが
ありましたが、もちろん管理費からで半年ぐらいで廃止になりました。
代わりにマンション内に自動販売機ができて、いざという時は便利です。
私はパン屋少し羨ましいです。

[845: 匿名さん]

自動販売機置くとお金もらえますしね！
ビールやタバコとかもおいてひしいですね

[846: 物件購入検討中]

家族でも、家財道具とか、色好み、パン派とごはん派等々、好みの違いが出るわけですから、自分の思いだけを言い出したらきりがないですね。　共同生活ですから、ああしたいこうしたいだけでなく、我慢する部分も共有しないと成り立たないですよね。掲示板ですから、そのような理解の上で意見交換をしていかないと、単なる誹謗中傷の場になってしまいます。
検討中の人やこれから住人になるであろうひとを指して、貧乏人呼ばわりしたり、バカ呼ばわりするのは、いかがなものでしょうか？　もっと、互いのメリットになるような建設的な意見交換をしていきませんか？　
　　

[847: 匿名さん]

初めて投稿致します。契約済みの一人として、846の方のご意見に全く同感です。この掲示板が、単なる誹謗中傷の場になることなく、建設的な意見交換の場にしていただきたいと願っています。

[848: 匿名さん]

誹謗中傷になってましたっけ？

[851: 申込予定さん]

パン屋さんあっても無くてもいいんですけどね、困るのは営業時間に朝が無いってとこなんですよね。
マンション内の労働者が全員出勤した後に販売が始まり、帰宅時には営業が終わってる。
個人的には朝ごはんをここで済ませられたら、全然アリなんですけどね。
昼間おうちにいる人しか利用できないならいらないです。
せめて営業時間を見直して欲しい。

[852: 購入検討中さん]

私が住んでた海外のアパートでは、朝、一階に無料のドーナツとコーヒーが置いてあって、みんな自由に食べて出勤してた。こんな感じだと、オシャレで良いかも。

[853: 匿名さん]

パン屋は朝飯食うためじゃなくてゆったりお昼とかおやつに食べるためじゃないかな つまり主婦向け

[854: 周辺住民さん]

この辺りは閑静な一戸建て中心の住宅地。

大きなクレーンで周囲を威圧するような工事が続いています。

将来の住民となられる方々には、パン屋さんも話題もよいと思いますが、もう少しハイレベルな意見交換があるとよいですね。

[855: 匿名さん]

ハイレベルな意見交換ってどういうの想定してる？
あとどのような工事があっても住民には関係ありませんよ。
善意の再三者。

[856: 匿名さん]

表面的にはパン屋だけど、入居後の管理組合の運営をどう考えるかだから、レベルの低い話しじゃないと思うけど。

[857: 匿名さん]

工事で近隣住民と軋轢が生じると、入居者に影響があったりするよ。

某物件では、近隣住民vsデベとの争いが収まらずに、近隣住民vs入居者で裁判になった事例もある。そこまで行かなくてもギクシャクすることは十分ありうる。

そういうことも検討材料として考えないと。

[858: 匿名さん]

そんなの気にする人いないとおもうけど（笑）
マンションはそれ自体が一つの小さな街みたいなもので独立してる。
近隣住民っつったって何戸もあるわけじゃない。ギクシャクなんて
しないし、そもそもマンション民は近隣住民など存在すら意識しない。
自分たちにとっての「隣人」は同じマンション内の人であり敷地外の
人ではないからね。

[859: 匿名]

マンションであろうとなかろうと、コミュニティーの中で暮らすわけですから、快適に暮らしていくためには、近隣との軋轢を起こさないようにルールの共有は重要ではないかと思います。

[860: 匿名さん]

ルールの共有って何？建設中で引き渡しも住んでいない物件をどうしろと？
そういうのは売主に言ってくださいな

[861: 購入検討中さん]

そう、『工事の軋轢』！！
近隣との揉め事の接点って…それくらいしかないですよね。
でも、一定期間の工事の騒音は工事後に入居する者にはどうする事も出来ませんよ。

それをここで話すのですか？「それはそれはご迷惑かけてすみません」と
私達側が言うのですか？？購入前に？？それはそれでおかしくないですか(笑)？

それと、近隣住民との「共有事項」がわからないんです。
自治会への参加の有無とか、敷地内への立ち入り禁止とか、
隣接公園の使用方法とかくらいしか…。
だって、他はマンション内で完結している事ばかりなんですもの。

そこがわからないと「ルールの共有化」と言われても誰もピンとこない気がします。
(私が知らなさすぎてピンとこないだけならすみません）

近隣住民との軋轢の具体的な事案や共有事項を項目あげられる方いらっしゃったらお願いします。
そうした時に初めて議論できると思います。

・・・居なければ、今私たちにできることは、それらに「ケチ」付けるような
近隣住民がいない事をただ、ただ祈ることだけだと思います（－m－）。

[862: 購入検討中さん]

＞852
いいですねーそれ～～。

＞853
出来れば双方に利が出る時間になると、嬉しいです。
じゃないと週2日しか利用チャンスが無い施設にお金を出し続ける事になります。
DINKS世帯はちょっと損した気分になりそうｗｗ

[863: 匿名さん]

862
それは入居者が組合で決めたらいい話かと。
どのみち長続きはしないと思うよ。
企業で食堂を設けなくなったのと同じでコストに見合わなけれなやめるだけだよ。
しかもここは駅近で近隣にお店も充実してるから利用者も限られるでしょうしね。

[864: 購入検討中さん]

862です
なくせるなら、いっそなくせたほうがすっきりします！

しかし、あれですね、「こんな家を買いたい！」という夢を抱いているときには
ここの共有施設はどれもこれも素敵な設備に見えたのに、
現実味を帯びてくると要不要がシビアになってくるって、
なんだか、せつないですね(笑)

[865: 匿名さん]

そういうもんだよ。共同住宅ってのはね。

[866: 匿名さん]

>>864
切ないですが、そういうものですよね。
買うときは夢の世界だけど買った後は現実の世界だけに・・・

ちなみに、両方が納得できるように営業時間を伸ばすと、委託費も上がるという悲しいことに(笑)
人に働いてもらうのだから当たり前ですが、パン屋は他の共用設備に比べて圧倒的に維持費が高いんですよね。

[867: 匿名さん]

パン屋に反対する人はこの物件を買わなければいいだけでは？
最初からパン屋が入ってるってわかってるんだから、嫌ならあきらめればいい。

[868: 匿名さん]

デベは一般に客が「夢に浸っている」間に売り抜きたいので、夢を促すような美辞しか言わないものです(重説を除く)。
契約・入居して夢から醒め、共用費負担、ローン返済、実勢相場との乖離など重い現実を知り後悔しても、後の祭り。
転売しようにも、実勢相場が低いと大損が発生します。
だからこそ、このサイトで「重い現実」を知り尽くし、それを覚悟したうえで契約書に印鑑を押したほうがよいと思うのです。
867さんが言うとおり、嫌な点があれば諦めて別の物件を探せばいいのですから。

[869: 匿名]

色々意見交換されてて低層物件では一番の注目物件に値しますね。
パン屋等共用設備は多少管理費があがるでしょうが後程見直しも出来るので問題ないのでは。
転売は駅力からして相場的に難しいかと思いますが地下住戸以外の部屋であればこれからの閑静な住居環境を充分享受出来る物件に思います。

[870: 匿名さん]

>>869
パン屋のある物件はたまにありますが、将来まで見据えた議論とかめったに見かけませんから、ここを考えている人の意識の高さが見て取れますよね。

ちなみに、後ほど簡単に見直せるとは限らないところが問題になってるわけです。
3/4決議で打ち切り可能ですが、使ってるから反対する人は必ずいます。
しかも、理事会が全会一致主義だったりすると、そもそも議案自体に上がらなかったりしてしまいます。
やり手の理事長が出てくるか、自分が立候補しないと、見直しが起こるとは限らないんですよね。

とはいえ、全戸で年間3～400万程度、10年でも3～4000万程度ではあるのですが。

[871: 購入検討中さん]

パン屋はとても魅力的なので、もし入居後に存続か廃止かが議題になれば存続に賛成する、という人も一定数いるはずです。

[872: 匿名さん]

色々経験してきたけど、こういう駅力がない不人気エリアの場合、どうしても購買層が限定されて地縁者だけになります。
新築はまだ地縁者が買いますが中古になるとただでさえ少ない購入層が更に減るのでリセールバリューはかなり厳しいと思います。特に新築後すぐの売りが特に顕著。
なので逆にいえばここの築浅をねらったほうがいいと思います。地下住戸とか検討の人は特に。
６０００万の新築は普通２割は落ちるので４８００万です。ここはそれだと売れないので４５００万スタートになるかと思います

[874: 匿名さん]

870
数字を出せば簡単に辞めさせられる。
組合なんてほとんどが興味なし。金がかかるとなればなおさら。

[875: 匿名さん]

>>872
それは入居者も織り込んでると思うけどね〜
いまだとルフォン富士見台が中古で売りに
出てるけど３年半で３７８０万の下落。
ネットでこの価格で出てるってことは実際成約時
は３５００ってとこでしょ。

[876: 匿名さん]

パン屋はこの物件の売りの一つだと思ってます。
だから、すぐに廃止なんて話が出てきたら積極的に反対します。
もう悠々自適の身なので、理事長にでも立候補しましょうかね。

[877: 匿名さん]

>870

管理組合総会の議案って事前に理事会から提示されたものだけが対象。某地所物件では管理会社が一部の理事会役員を抱きこんで、自分達の都合のいい方向に持っていくなんてこともしてる。

この手のサービスってデベが売ったあとも系列会社を介して潤うって仕組みだからね。止めるには相当な困難が伴う。

[878: 匿名さん]

>875
ルフォンとここじゃ、規模も格も性質も違うので一概に比較はできないはずです。ましてやあちらは練馬区アドレスですしね。あと、正確にはルフォンは築四年半です。

個人的には、批判するわけではありませんが、わざわざ高いお金を出して敢えて第一種低層を買いたい層が、なぜに好んで地下に潜ろうとするのか、そこら辺の心理状態がよく理解できないです。庭付きの戸建なら分かるのですが、上から丸見えの地下テラス＆地下行灯ハナレですからね。

[879: 匿名さん]

>>878
価格の落ち方は同じだよん。格なんて関係ないし立地は向こうの方が上。練馬区とか中野区で
気にしてる人はいない。
まぁ別にだからルフォンの方がお得とかここが駄目とかいいたいわけじゃない。
地下に潜るぐらいならちょっと待てば地下住戸よりも格安でこのマンションの中古が
すぐに手に入るといいたいだけ。部屋は選べないがどこかの住戸は必ず空くからね。
その時に空いたのが地下住戸だとしたら3500万で買えちゃうよ。

[880: 周辺住民さん]

ルフォン富士見台近所に住んでますが、同じルフォンでもルフォン上鷺宮は魅力的ですね。
富士見台と上鷺宮では練馬区と中野区というだけでなく町の雰囲気も違いますよ。
住めるなら千川通りより南側は憧れです。
パークハウス周辺はさらに落ち着いていて、あの街並みを気にいる人はたくさんいると思います。

[881: 匿名さん]

この辺りの町並みは最高ですよね。それだけで買う価値がありそうなものえす。

[882: 匿名さん]

これから梅雨や豪雨の季節だが地下住戸は大丈夫かな。浸水対策はどういう仕組みなんだろう

[883: 周辺住民さん]

上鷺宮5丁目に住んでいますがザ・パークス上鷺宮の周辺の住環境は、駅近にもかかわらず閑静で良いです。NO.880さんが言われたように千川通り南側は高級感のある住宅が多く、ルフォン上鷺宮は千川通り沿いの中層住宅と南側の低層住宅の2棟あり白い外観と雁行設計が目立つマンションですね。高級感のある物件が増え、富士見台駅周辺の活性化に期待しています。

[884: 匿名さん]

ここと比較するなら、
ルフォン富士見台ではなくルフォン上鷺宮でしょ。
どちらが良いとか以前に、そもそも練馬アドレスと中野アドレスでは坪単価が違いますし。
ただ気になるのが、ルフォン上鷺宮は賃貸・リセールともに苦戦していますね。駅からの距離があるからかもしれませんが、そもそも富士見台の駅力が大いに影響している気がします。
上記を踏まえると、ここは永住目的ならありですが、リセール前提なら厳しい結果になることを覚悟した方が良いですね。

[885: 物件購入予定]

一時に応募し、申込みをおこないました。
確かに、数年後の資産価格を考えるならば、住居沿線、駅力は重要なポイントになりますよね。それを含め、何が優先順位の上位に来るかですよね。 駅力がある地下ですと、駅近で静かな住宅環境なんて難しいですよね。 例えば、人気の中央線で都心から同じ程度の立地(距離)にあるとすれば、購入価格は高くなりますが、業界の方々の話では、資産価値は他と比べ下がらないので、将来の賃貸を考えると多少無理をしても、私ならば中央線をねらいますが、今の優先順は、静かで、平和的な生活であり、この地を気に入っています。

[886: 匿名さん]

よく永住目的とか言うけど自分の意志とは関係なくでざるを得ない事情って普通に出ますよ。
収入や病気、子供の事情、転勤等もそうですが隣人問題や環境の悪化、出口戦略とか
個人的には皆最初は長く住むつもりで買ってる人が多いと思うんですがね。リセールバリューは気にした方がいいかな

[887: 周辺住民さん]

区内の中央線沿いに住む者です。
区内の大型物件としてこちらも気になっていました。
885さんに「駅近で静かな住宅環境は難しい」とありますが、中野でも東中野でも駅から５分も歩くと閑静な住宅街が広がっていますし、幅広に探せばご希望に叶う物件あるのでは、と思いますよ。
リセールについては売ったことないので実感ありませんが（笑）886さんに同感です。
家族が「転居したい」と言う可能性もありますし、リセール時の安心感はあるのでしょうね。
固定資産税の通知が昨日届きました。土地の評価額が上がって税金増えていましたが（涙）、贅沢な悩みですかね。