ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[751: 匿名さん]

ここ、遊歩道部分が微妙にマンション敷地と分離されていて外部人間が入って通りやすいから
間違いなくペット遊歩道になる。

[752: 匿名さん]

駅近なのに一種低層エリアなのか。めずらしいな。
やはりここは希少価値が高いとおもうわ。

[753: 匿名さん]

>>750
ただ、そういうこだわりのある人は、様子見なんかせずに最初に一気に集まるだろうから、これからはしばらくの期間はちょっと苦戦するかもと思ってる。
もう残り戸数もかなり減って採算ラインは越えてるだろうから、デベも焦りはしないでしょうけど。

[754: 匿名さん]

750です。
現在第一期二次の募集をしていますが、
この28戸は一次の抽選落ち組の優先分かと。
欲しい人は是が非でも第一期で申し込むので、
こっから先は確かに苦戦必至ですね。
比較検討すればするほど、ここの決め手は見えずらいですからね。

[755: 匿名さん]

>>754
753です。
逆だと思いますよ。ここほど決め手のはっきりした物件は珍しいです。
ここはオンリーワン過ぎて気に入る人は一見した瞬間に惚れ込むし、ダメな人は見た瞬間に高すぎると思うでしょう。
他物件と比較してもこんな物件他にない事に気づくだけです。
他物件と悩んだりしない。他にないんだから申込みするしかないです。

だからこそ、これだけ割高割高と言われているのに１次で一瞬で７割以上が完売。
しかし、これでいったん持ち駒は使い切ったはずなので、次はまた１から気に入る人を集めないといけない。
なので、二次までには少し間が空くでしょう、という意味で苦戦と書きました。

[756: 匿名さん]

そういうこと。
それに最近都内でこういう住環境良しで駅近、広大な敷地ってのは数えるほどしか無い。
まぁあたりまえだがなかなかそういう土地はないからね。湾岸再開発エリアも
駅から10分とか9分とかだし。このエリアで探していた人からすると非常にいい物件です。

[757: 物件比較検討中]

駅に近いのは大きなメリットと言うのはわかりますが、駅近で第一種低層の希少性がもつ生活上のメリットとは何なのでしょうか？ 専門家や業界の方は、希少性＝メリットと言いますが、暮らしの上では一体どのような恩恵が考えられますか？

[758: 匿名さん]

>>757
恩恵なんてなにもないよ。
単に街中にありがちなごみごみした町並みとは対極の、空間に余裕のある落ち着いた街というだけ。
そういうのを気にしない人にとっては、マイナー路線のマイナー駅の高いマンションでしかない。
でも、世の中には一定数こういうのが好きな人がいるし、同じ一種低層なら駅に近い方が便利だし、都心に近い方が便利。

[759: 購入検討中さん]

もう答えは出ているような気がしますが。
一連のレスでこの物件の特徴は出尽くしていると思います。結局は、それらを「魅力」と感じられるかどうかです。
レスを読んだ上で、757さんのような質問をされる方は、この物件を選択肢にする必要はないのだと思います。
もちろんどちらが正しいかという問題ではなく、人それぞれマンションに何を求めるかによって答えは変わってきます。757さんにとって、もっとすんなり「魅力」を感じられる物件は他にあるのだと思いますよ。

[760: 匿名さん]

>>757
低層マンションのメリットはね、戸建みたいな地面に近くて閑静な住宅街に位置させて世帯数もマンションにしては
少なく、それでいて高い堅牢性と設備をかね揃える位置づけです。
簡単にいえば戸建とマンションのいいとこ取り。デメリットは戸数がすくないためにスケールメリットが
それほど生かせないためそれなりに高く付くこと。
良いとか悪いのはなしではなく、何を求めるかってところですね。
一般的にはこういう低層マンションってのはリタイヤした夫婦、子供がいてももう高学年とかで落ち着いた
家庭とかに好まれる傾向にあります。あとはずっと地元がここの方です。

[761: 購入検討中さん]

永住希望で、注目物件です。
永住ならいずれ年金生活に入るので、管理費・修繕積立金のアップ（後者はないのかな）が
気になります。共用施設の影響はいかがでしょう。

以前、中でパンを販売するというのが売り文句のマンションを見かけましたが、
後になってみると、果たして資産価値を高めているのか、個人的には疑問でした。
今までの経験から、お部屋の居心地がよければよいほど、共用施設は利用されなくなっていく気がします。

皆さんはその辺のことはどう折り合いをつけられますか？

[762: 匿名さん]

マンションでは永住は向きませんよ。建物は問題ありませんが住民の質が変わっていってしまいますから。
あと、ここは管理費が増える可能性が高いでしょうね。敷地も広いしやる事が増える一方です。
修繕費もそうでしょう。低層で戸数も少ないですから。
ただ払う価値は十分ある物件だと思います。

[763: 匿名さん]

>>761
ここはタワーでもメガマンションでもないのでたいした共用設備などありませんから
大丈夫だと思いますけど。手なりです。

[764: 匿名さん]

>>761
共用施設はなやみどころですね。
ただ、パン屋のある物件はやめたほうがいいですよ。
パンの売上では全く赤字だから、毎年数百万払って入っていただいている。という状態です。
パン屋付きマンションって、住民は管理に興味がありませんと宣言してるようなもの。
買っちゃダメなマンションを教えてくれる貴重な存在です。

[765: 匿名さん]

ここはパン屋じゃなくてパン宅配サービスです
敷地内にパン屋なんかオープンしませんよ

[766: 匿名さん]

いや、宅配ではないですよ、焼き立てパンの販売もあるパンカフェサービスです。
委託料を管理組合から毎月払うことになります。
確か、月25万円くらいだったかと。まぁ1世帯月1000円ほどですね。
1年契約なので、いらないとなれば更新時に契約打ち切ればいい話。
他の方がどうかはわかりませんが、私は不要。

[767: 物件比較中さん]

766です。補足です。
パン屋のコスト負担は764さんのおっしゃる通りですが、それが即ち住民が管理に興味がないは言い過ぎかと思います。
中古マンションならそう思わなくもないですが、新築マンションで「パン屋あり＝買ってはいけない」は暴論でしょう。
766で書いた通り、そのうち契約打ち切ればいいだけ。

[768: 匿名さん]

何だかパンカフェ不要論が多いですが、
一年ですんなりと打ち切れるもんですかね。
管理組合次第ですが、あればあったで一部の人は利用するかと思うので、結局ズルズルといきそうです。
こういうサービスは平日日中家にいる方は良いですが、
共働き世代には本当に要らないサービス。
ただでさえ一種低層で割高な上に、微々たる金額とはいえ無駄なところにお金がかかるので、迷い中の共働き世帯は検討から外すのでしょうね。すると必然的に居住者の平均年齢も上がり、地縁のある高齢者中心の終の住処としてのマンションになる。
それが良いか悪いかはさて置き、地下住戸を煽りに煽る側面からも、売りっぱなしのデベの性格が色濃く出ているなと思う次第です。

[769: 匿名さん]

768
完全に同意。しかもここは駅近でありそもそもそういうサービスはまったくいらない。
ただ、地縁者かなんかの関係で無理矢理これにしたのかな？
マジでいらない。組合総会で俺は初年度にここを切る

[770: 匿名さん]

追い出すのは難しいですよ。
利用してる人が強烈に反対する。
その矢面にたってまで反対する人はあまりいない。
仮にいても組合が分裂して大騒ぎになる。
だから、パン屋なんて入ってる物件は近寄らないのが吉。

[771: 匿名さん]

>>770
難しくない。数字だして一人当たり月いくらですがそれでも欲しいですか？っていう決をだせば
欲しくない人が圧倒的。今住んでるマンションもパン屋ではないが似たような無駄なサービスで
2年目に切った。ほとんどの住民は無関心だが数字出せばいらないってなる。
本気で欲しければそのときに作ればすむ話だし。
君はパン屋が入っていれば敬遠すればいいが住居にしろ環境にしろ住民で作っていく物だから。
一つや二つ嫌な物が有るから問いって敬遠してたら何も買えない。

[772: 匿名さん]

>>766
どこにも店舗が有るとは書いていませんよ。

[773: 物件購入検討中]

近隣に住んでいますが、駅の南側には高層な建物もなく、空が広く感じられます。
落ち着いた雰囲気を醸し出す年齢のご夫婦も申し込み時に見かけましたが、子どもを連れたお若いご夫婦も多くの見かけました。営業の方も、子育て中の家族が比較的多いと仰っておりました。

[774: 匿名さん]

子供が成人していようとも子育て中と言えますからね。
小さな子供連れなど5%にも満たないでしょうね

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[775: 物件比較検討中]

小学校、中学校の評判は悪くないようです。 都内ですと、車の交通量、中には歩道もないようなバス通りが通学路になっている場所も割とありますが、ここは通学上の不安はあまり見当たらず、子育てには良さそうな環境ですよね。小学校までは歩道が整備されていますし、子どもの足で10分以内、中学校もさほど変わらない距離です。

[777: 匿名さん]

>>772さん
>>766さんの通りです。
図面にも一階にベーカリーカウンターとしっかり書かれています。
気になさるようであれば、営業の方に確認なさってください。
なお、ベーカリーが不要なのは私も同感ですが、それだけで共働き世代が検討から外すは極端かと思います。

[779: 匿名さん]

ここの敷地はかなりいいのは事実だとおもうけど。
ただ公園がないのが欠点ですな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[780: 匿名さん]

ラッキーゼブンさん、
ではここに入る予定のパン屋のお店の名前教えてください

[781: 匿名さん]

小規模な公園は周辺にもあるんだけどね。
大規模公園があれば言うことなしだったのは間違いない。

[782: 匿名さん]

なんかシケた公園ばかりなんだよね、ここ。
まぁ中野区全体が住宅密集地すぎてだめってのはあるんだが
ただせめてデカい公園と川、落ち着けるカフェぐらいはほしいところ

[783: 匿名さん]

>>780さん
流石にお店の名前までは存じ上げないので、ご担当の営業の方にご確認ください。
図面にベーカリーカウンターがあるのと、>>766さんの書かれている委託料が発生しているのは事実です。
どうしても信じられないなら、営業の方に聞かれたほうがすっきりされるかと思います。
申込登録済の方であれば、重要事項説明書添付資料に各種共用サービスの基本契約書がついてますよ。

[784: 匿名さん]

パン屋が出来るのは事実。
ただ総会で撤退させてみせるから気にするな！

[785: 購入予定]

多くの方々は、購入を決める過程で譲れるものと譲れないものをリストアップし、検討されて行くのではないでしょうか？ 何処かで妥協点を見出すことができれば買いに動くでしょうし、妥協点を見出すことができなければ、見送りと言うことになると思います。私は、何とか妥協点を見つけることができたので、買いに動こうと思います。
それぞれの事情も違いますし、自分なりに物件に魅力を感じ、妥協点を見出せればよいですよね。

[786: 匿名さん]

以前パンの購入出来るカフェがついているマンションに住んでいました。
形成してある冷凍のパン生地をカフェのオーブンで焼いているパンでしたが、味は割とおいしかったです。
ただ、はじめは良く購入していましたが、だんだん買わなくなりました。
パンの焼ける香りがしていたのは好きでしたけれど。
こちらはどんなパンなのでしょうか？

[787: 匿名さん]

一期でかなりの戸数の地下住戸が販売されましたが､地下を購入された方は､迷いや不安はなかったのでしょうか？

[788: 購入検討中さん]

>>787
しつこいよ。地下住戸のことを殊更に書いて、イメージを下げようとしてるとしか思えないんだが。
地下住戸のメリット・デメリットは、このスレも含めいろいろなところで出ているから、それを承知の上で購入した人もいるってだけでしょ。

[789: 匿名さん]

>>786
同じようなやつだと思います。
この手やつは味も値段も悪くないですよ。
問題なのは一見安くて、美味しくて、便利に見えるけどそうじゃないことです。
委な託費の他に、電気代もガス代も管理組合持ち。
なのに、売上は業者のものという契約だったりしますからね。

[790: 匿名さん]

店の名前も決まってなくて店舗なんて嘘だろ

[791: 匿名]

地下には地下のメリット、例えば価格が低く抑えられており、ハナレが着いていたり、テラスが広く、ちょっとした小庭感覚が味わえますよね。私もちょっとぐらっときたので合うが、家族の同意が得られず、あきらめました。
こんな高価な買い物ですから、人それぞれ考えや思い入れがあるとおもわれるので、他があまり難癖をつけることではないですよね。

[792: 物件購入予定]

先週申込みに行ってきました。 基礎の上に徐々に壁が出来上がってきましたね。完成が待ちどおしいですね。

[793: 匿名さん]

>>790
マンション内専用店舗だから名前なんてないです。

[794: 匿名さん]

>>790
営業に聞けよ。
アレだけ丁寧に説明されても信じられないんだろ。
店舗の名前は知らんが、委託される会社との当初1年の契約は締結されてる。
重要事項説明書の付属資料にばっちり契約書のコピー付いてるよ。
三菱地所レジデンスと委託先企業の記名押印付き。

[795: 匿名さん]

>>794
ただ、重説ではパン屋が入るのは分かるど実、はお金はらって入ってもらってる、と言うのが分かりにくいのですよね。
ただ、昔、別マンションで理事長が頑張って見直した話が新聞に載ったし、管理組合を特集した雑誌記事にもなったから知っている人は知っている。
なので、本来なら一緒に暮らしたい管理に意識の高い人ほど敬遠するのが難点。
まぁ大半の人は知らないし、月1000円程度だから資産価値に直接影響する事は無いでしょう。

ちなみにその理事長は、一部住民からは何度も時直談判までされたらしい。

[796: 匿名さん]

なぁ、よくわからんのだがどうしてパン屋にお金払ってきてもらうんだ？
普通逆だよな？　こっちがテナント募集して入ってくる方がテナント料払って
入るんじゃないの？
このパン屋ってまさか場所代払うどころか場所代のお金もらって営業できるってこと？

[797: 匿名さん]

>>796
普通はそう思うよね。
でも、住民専用のパン屋なんて採算取れない。一日に数千円しか売れないわけですから。
分からないようにパン屋という形態をとっているけど、実際はパン焼き職人をマンションが雇っている感じ。

[798: 匿名さん]

>>797
どういうこと？ここじつは地権者が一部の権限勝手に握ってるわけ？
おかしくないか？ここの敷地含めて住民全員で共有するんだよね？普通のマンションと同じで。
どうして勝手にパン屋なんかにお金払うの？癒着かなにか有るとしか思えないんだけど。
まだスーパーとかコンビニとか2/3以上賛成しそうな店舗なら理解できるんですが。

[799: 匿名さん]

オプションの１つで用意してあるんだから、嫌なら買わなければいいだけ。おかしいとかおかしくないとかじゃない。
そんなこといい始めたらコンシェルジュがいらないとか、ゲストルームはどうなのかとか、金がかかる施設なんていくらでもある。パン屋が珍しいってだけで仕組みとしては他のサービスとなんら変わらない。それに価値を見出だせないなら買わなければいい。それこそ初期装備なんだから賛成できる人が買う。それだけのこと。

[800: 匿名さん]

>>798
マンション内に専用パン屋あるなんてすごい。
ロビーでゆったり焼きたてパンとコーヒーなんておしゃれ。

こういうウリになるから、デベが誘致してるんですよ。地権者とかは関係ないです。
ちゃんと重要事項でも説明して納得した人だけが買うように形式は整えてます。
ただ、その時に一戸あたり年間一万円とかそういう生々しい事は伝える必要がないから、知らない人はたくさんいるでしょうね。
実は管理費に混ぜてお金払ってるんだけど、それを知らなきゃお洒落で素敵に見えるよね、という話なんです。

売れたあとは管理組合のはなしで、あとは住民必要かどうか判断してください。と言うのがデベの考え方です。