ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[681: 匿名さん]

完売なんてどうでもいいじゃん
要はこきがいいかどうか それだけよん

[682: 物件比較中さん]

一期二次は､一次の抽選にはすれた方が要望した住戸が含まれているのではないでしょうか？一次で完売せず､単にかぶって抽選に漏れた方がメインの対象では？

[683: 匿名さん]

抽選は大盛況だったしいね。結局ネガいても関係がないんですね。

[684: 匿名さん]

>>680
一次完売とは言っていませんが、直後に二次をやるケースは、一次は完売でしかも抽選外れて他でもいいから売ってくれという人が複数いる場合です。
でも、一次で約7割も売出している時点でかなり好調なのはわかりきっていたことですから、驚くほどのことではないと思いますよ。

[685: 匿名さん]

1期2次の登録期間が月火しかないんだから、ちょっと調べればわかるだろうに…。
それともわかっててやってるのかな？だとしたら、バイトご苦労様です。

1期2次は審査や査定が1期1次に間に合わなかった人や抽選に外れた人が対象。

間に合わない人が希望してた部屋や抽選対象の人が第二希望にしてた部屋は1期1次には出さない。
で、希望通りの部屋が買えるように、平日にこっそりやるわけ。告知はしないといけないから、HPには出すけどね。

[686: 匿名さん]

>>685
直後にやるケースはまさにそれですよね。
完全に出来レースなんだけど、広告ルールの都合上一応公募の形だけは整える。
もし、万が一申し込み客が来たら受け付けるけど、超短期決戦だから普通はあり得ない。

というか、飛び込みに荒らされないように短期決戦といった方が正しいかな。
2回連続で外れると、他に条件が合う部屋があっても、ここは縁がないのかな？とテンションが下がって逃げられてしまいかねないから。

[687: 匿名さん]

ここは駅まで徒歩４分でしょ、それに最近利便性がよくなってきた池袋線だし
アクセスも問題ないから売れると思うけどね。
まず、マンションの立地は駅徒歩5分以内が必須。必須だけで昨今結構ふざけた立地で
価格だけご立派っていう物件が少なくない中でこの4分は大きいと思うけどね。

[688: 匿名さん]

659、661です。
「7000万はファミリーには到底無理。リタイア層向き？」と思ったものの、リタイア層に関心の高い「バリアフリー設備」や「バスアクセス」の紹介がないので（シティテラス西荻窪のサイトにはあります）、「一体誰がターゲット？」と不思議に思っていました。
664さんの明晰な分析をはじめ「リタイア夫婦がゆったり暮らすイメージ」「高齢者世帯向け物件」という説明で合点が行きました。
「子育てに不向き」というのもまったく同感です。
保育園の話も出ていましたが、上鷺地区にはとちの木しかありませんし、区外も認可園は自区民優先なので絶望的かと。
都心や駅への距離、近いに越したことはありませんが、近いほど値段も高くなります。
リタイアすると電車に乗って都心に出る機会がぐんと減るうえ、病院や買い物に行くことのほうが多くなるので、「都心や駅への近さ」よりも「近くにバス停があるか？そのバスに乗って病院や買い物に行けるか？（もしくは敷地内駐車場を確保できるか？）」のほうを重視して選ぶのでは、と思います。
病院といえば、近くに大病院がないのも不安の１つです。
駅との中間に特養があるのは安心ですが。
抽選の仕組みは詳しくは知りませんが、「閑静が売り」と言われても郊外は駅から数分歩いて大通りを外れればたいてい閑静ですし、競合物件は多そうなので、どこかにご入居できるといいですね。

[689: 物件購入検討中]

価格帯７，０００万円台の部屋は、３Lなら最も南に建てられる部屋の３回以上か、４L以外にはなかったような気がします。また、近くに大きな病院がないということでしたが、隣の練馬高野台駅前に順天堂大学の附属病院があります。　
ただ、一般外来では、紹介状がないと大きな病院にはかかれないので、最寄りの病院で診察してもらうことになりますね。

[690: 匿名さん]

まぁ子供も高校以上とかの家族かリタイヤ世帯向きだね

[691: 匿名さん]

>>688
要するにこの物件は分かる人には人気。
だから一見高く見えても買い手はたくさんいたってことです。
それが分かってた人もたくさんいたから、あなたからは養護っぽく見える書き込みもたくさんあったわけです。
でも、こういうのは好みの問題だから、長々と書いてもあまり意味はないことなのかもしれません。

[692: 匿名さん]

691です。
688さんを批判してるように見えたので補足です。
デベやマンションウォッチが趣味な人は自分の好みはさておき、経験からこれは行けそうっていうのがなんとなくわかります。
ここなんかはまさにそれ。私も好みじゃないけどこれは売れるだろうなあと思ってました。というか、ここは分かりやすいから売れると思ってた人は多いですよね。
でも、普通の人は、自分の住むマンション探してここに来てる訳だから、そんなのは分からなくても当然なんですよね。
そもそも分かる必要もないですし。
よいマンションが見つかることをお祈りしています。

[693: 匿名さん]

駅チカなんで売れるよここは。低層人気だしね

[694: 匿名さん]

本当に売れているかどうかは、デベさんしか知り得ませんので、私はなんとも…
普段の診察は近所の診察所で十分ですが、夜間・休日に行ける救急病院が少ないです。
救急病院は都のサイトで指定されています。
この辺では、電車で乗った先の順天練馬しかありません。
東武東上線の大山に住んでいたことありますが、救急指定病院が徒歩圏内に４つもありました。
実際に利用したことはありませんが、安心感は大きかったですね(大山は商店街も楽しいうえ池袋も近くいい街でした)。
万一、夜間・休日に心臓発作が起きても、救急車(消防署)が遠いうえ「満床」でたらい回しに遭うと……

[695: 物件購入検討中]

申し込みをしてきましたが、100％満足、納得とはいかないですよね。　やはり高価な買い物ですから、いまだに自問自答はありますね。　何棟、ユニットのタイプ、階数等々、いろいろな角度から検討し結論を出したつもりでしたが、一つ考え出すと検討段階の優先順位付けが揺らぎ、「あれでよかったのだろうか？」、長い目で考えたら、ちょっと無理をしてでもこちらのユニットの方が.....　そこからはもしかしたらの連続で、「もしかしたら、高値つかみする危険があるかも？」「もしかしたら、近くにもっと良い物件が建つかも？」等々、何なんでしょうねこの優柔不断さは？

[696: 匿名さん]

ここの高値つかみ感は否めない。

[697: 匿名さん]

695さん

お気持ち、察します。
売る側には「商品のうちの１つ」でも買う側からすれば「人生を賭けるような買い物」ですので、大きな不安が付きまといますよね。
判断は難しいところですが、「競合他社の営業マンに物件の評価をしてもらう方法」があります。
他社のマンションも検討されていれば、そこの営業マンに「実は○○も検討しているんだけど…」と詳細を伝えると、プロの眼でその物件の弱点・デメリットを教えてくれますよ。
誰しも自社の弱点は隠しがちですが、他社の弱点は喜んで教えてくれますので(笑)。
これを複数社と行えば、対象物件の弱点・デメリットはほぼ浮かび上がってくると思います。
ご納得のうえ、良い物件にご入居できるといいですね。

[698: 匿名さん]

他社のことなんてだいぶ割り引いて言うに決まってるでしょ(笑)

自分で判断する他ないのです。
判断基準は自分しかない。住むのは自分なんだから他人は関係ない。

[699: 匿名さん]

ここは敷地が広いから価値があるんだと思うし高いんだとも思う。単純に敷地面積を総戸数で割れば１戸あたり７８ｍ２の土地が確保できることになる。
普通マンションでこれはかなりでかいし、低層マンションでもデカイ。
固定資産税もかなりのものだろう。

[700: 匿名さん]

なんでこの立地と規模が得難いのかって、普通は採算がとれないからだからね。

それを地下で補って、おとはブランドをきかせて価格に転嫁して帳尻あわせたって感じがしてしまう。

[701: 匿名さん]

マンション最大の利点はスケールメリットと土地負担分軽減
ここはその利点がないことですね
これが代官山とか目黒なら逆に大きなメリットになるんですがこのエリアなら普通の戸建買ったほうが幸せかもですね

[702: 匿名さん]

>>694
ここは今のところ261戸中197戸は売れる目処がたった状態ですね。
キャンセルもあるだろうから、残りは70というところでしょう。
正確な数字はデベしか分かりませんが、売れてる物件だと広告から大体の売れ行きがわかりますよ。
でも、本当に知りたいのは売れてない物件の方で、いったい残りが何戸あるのか？なんですけどね。(笑)

[703: 匿名さん]

蓋を開けたら大勝利ってやつですね

[704: 匿名さん]

中野区のではこの規模の駅近低層マンションなんてもう出ないでしょう。当選した人はおめでとうございます。

[705: 匿名さん]

696さん、701さん

全く同感です。
スケールメリットを感じません。
（都心から遠い）世田谷ほどの高級感もない中野区、さらに「なかのん」も廃止され辺境感も高まるこのエリアの、40/80という扱いにくい土地を広大に買ってしまい、デベさんもさぞ苦労されたことでしょう。
「高値つかみ」をしてしまったのは、お客ではなく･･････

[707: 匿名さん]

705です。
「中野は利便性が強み、世田谷は高級感が強み」だと思い書きました。
「世田谷は、ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」と書いてしまうと、世田谷でも多くの物件を展開するパークハウスさんに気の毒ですよ。
でないと「ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」な場所を、「贅と美と緑を纏う、彩の全96邸」(成城彩景)、「静謐と緑の地を紡ぐ、四季の杜を纏う邸」（学芸大学）と称して売っていることになってしまいます。

[708: 匿名さん]

まぁそういう区の非難は荒れるだけなのでやめましょう。
ただ高値、割高と叫んでもしょうがないし、価格が高いのは699さんが言うようにただでさえ低層マンションは空間利用効率が低いのにここは敷地が大きいのでそれが転嫁されてるだけかと。
個人的にはマンションはスケールメリットを活かして戸建てじゃ絶対に無理な立地にそこそこの価格で住めるってところを重視してるのでここは厳しいと言わざるを得ないですね。ただ駅チカですし地縁者とかゆったり感が好きな人には合うと思いますよ

[709: 匿名さん]

705さんは検討者ではないような言いっぷりですが、何故こんなにもこの物件に興味津々なのでしょうか？
色々な観点での意見が見れるのは参考にはなりますが、兎にも角にもダメと言った書きっぷりで、必死にネガキャンしようとしてるように見える部分もあります。

[710: 匿名さん]

ですね〜。たぶんどこも買えない鬱憤を至る所ではらしているだけじゃないかな。
あと、高い高いと言ってるだけの人は検討もしていない人か、低層マンションという
性質をそもそも理解していないと思われる。
低層マンションと、中高層マンション、タワー、は同じマンションという括りだが特徴は
それぞれ全然違うし良い悪いの問題ではない。
701がスケールメリットの話を出しているようにこれはマンションの特徴一つではある。
が、それが支配的な訳でもないしスケールメリットは逆にスケールでメリットにもなる。
タワーなんかが顕著だが空間利用率を高めすぎると今度は逆にスケールデメリットも
発生する。その一つが人口密度が高すぎてスポットで混雑する（エレベータ等）、
外への出入りに時間がかかる、戸数が多いため供給過多になり売却時も値下がり率が大きい
（特に中低階層）、マンション内の部屋の格差が非常に大きく住民質が多様化、あと賃貸率も高い
補修・メンテに膨大な資金が必要、固定資産税も建物資産価値が高杉てかなり高額等々。
もちろんメリットも沢山ある。

[711: 購入検討中さん]

ネガキャンばかりしている人や、中野区や世田谷区を一括りに決めつけてる人は
何だかなあ、という感じですね。買う気のない冷やかしでしょう。

個人的には、No.664さんが整理してくださっている点が核心をついていると思いますが、
ここの強みは、それらの特徴を駅近（徒歩4分）で実現している点だと考えています。
664さんが挙げている他の物件も、田園調布以外は駅から遠めですし。

富士見台の駅力があまり高くないのがウィークポイントかもしれませんが、
店舗やレストランが多く利便性に優れている駅ほど、人も集まるので、
閑静なエリアまでの距離は遠くなる。
駅力と駅からの距離は、ある程度トレードオフの関係にあるのではないでしょうか。
最寄駅の利便性をもっと重視するなら、駅4分で閑静な低層という条件はかなり難しいかと。
それを考えると、ここの駅4分はかなり魅力的だと思います。

もっとも私の場合、西武池袋線は通勤の利便性がかなり悪く、この点が最大の悩みどころ
なのですが…。

[712: 匿名さん]

上鷺は、ここ数年でブランド戸建の建売がいくつも建ちました。三井不動産、野村不動産、東急不動産など、価格は周りの中小不動産の建売よりものすごく高いのですが、環境も考えて大変素敵に建てていて、ブロック塀に囲われた数億の豪邸街よりも地域の雰囲気を良くしていると思います。このマンションは、それらの建売と比べて規模も大きく立地も目立つ場所です。この地域のランドマーク的な建物になると思います。しかも三菱地所ブランドで地縁者にはあこがれのマンションに思えます。

[713: 匿名さん]

問題はさ、ここの敷地に近所の住民がペット散歩させたりくつろいじゃう可能性があるかないかじゃないかなぁ
あるなら困るよね

[714: 匿名さん]

広大な敷地を住民以外が使うのは我慢ならない

[715: 匿名さん]

入居者以外が断りなく入れるのは、南側のパブリックガーデンだけでしょ。
そもそも敷地内に勝手に入れると思うのが意味不明。

[716: 匿名さん]

南側のパブリックガーデン・・・あそこはもともと公園でしたね。さくら通りとアカシア通りの抜け道にもなっていましたが、今後も残るんですね。

[717: 匿名さん]

保育園の親子はまだしも、犬友たちのダベリ場にもなるのかな？
避けたい…

[718: 匿名さん]

自分たちが税金も管理費も土地代も払って近所の人たちに提供なんて太っ腹ですね

[719: 匿名さん]

造園費も。分譲価格に含まれています。

[720: 匿名さん]

ここだったら上石神井のパークハウスの方がバリュー高いような気がします。

[721: 匿名さん]

>>720
ごめん、さすがにそれはない。あそこは底辺。
上石神井パークハウスは駅遠い、線路沿い、5分圏内に商業施設0というある意味驚くべき物件。
ここは駅からも近いし商業施設も駅に行けばある。（5分圏内）

[722: 物件購入検討中]

マンション建設について行政から認可を得る過程で、敷地外に公園を建設し、一般市民に提供するというお話しを、幾つかの物件で伺いました。 それはそれで良いのではないかと解釈しています。場所は、モデルルームがー今ある場所になると理解しています。住民用には中庭がありますし、外のことはあまり気にならないのではないでしょうか？

[723: 匿名さん]

>>722
いや、そういう問題かな？
その敷地に対する取得費用、維持費、税金全部払っていて、って考えると
入ってほしくないです。安全面考えても。ペットの便やタバコ吸われたら溜まりませんよ。
実際今住んでいる私の近所の巨大分譲マンションは大きな公園とかも敷地内にありますが
子供達のたまり場＝奥さん達のたまり場になっていて明らかに住民じゃない爺婆がタバコすっていたり
野良猫とかに餌付けまでしてますよ。

[724: 物件比較中]

高田馬場まで急行二駅との記載をよく見かけますが、上石神井とここでは住宅環境の質が違うように思います。狭い道をバスやトラックが行き交い、歩道も整備されていないその道の傍らを歩いていると、西武新宿線だなーと思わされます。 再開発でも早くして欲しいですね

[725: 匿名さん]

西武新宿線沿線は昔も今も田舎ですから。
再開発したくても今後の需要増もみこめませんしそれはないっしょ。

[726: 購入検討中さん]

上石神井パークハウス、線路沿いで騒音がひどいのに、駅から徒歩9分もかかるとかあり得ない。
2～3分でこの条件ならわかるが、9分もかかるなら他にいろいろ選択肢もあるはず。

[727: 匿名さん]

上石神井パークハウスのような糞立地でいいなら5000万も出せば普通の建売戸建（30坪90m2）が買えるし
このマンションのボリューゾーンである6000-6500万も出せばもっといい戸建が買える。
第一種低層で辺鄙な立地に買うぐらいなら戸建でいい。しかもあそこの土地は旗竿ですよ。馬鹿にしてる。

が、ここの立地を戸建で買おうとおもったらこのマンションのボリュームゾーンでは絶対無理。
そもそも駅徒歩４分でこの閑静な場所に戸建用の立地を見つけるのが困難。有っても高いか日当り不良の
扱いにくい土地だけ。だからここの低層は意味がある。
もちろん、元々低層マンションってのは空間利用率も悪いしスケールメリットは低いので中低層マンション
と比べれれば割高だろうが戸建と比べたら条件は全然いい。
このあたりに地縁があり戸建を探していたがほどほど良いのが見つからなかった人にとっては
十分良い選択肢だと思う。逆に坪単価を下げたい人はそもそも低層マンションなんかは選択肢に入らないはず。
上石神井パークハウスは低層で立地最悪だけどブランドだけで売っちゃおうっていう典型的はずれ物件。

[728: 匿名さん]

ザ・パークハウス上石神井レジデンスについては、そもそも検討対象としていない人には関係ない話ですし、ザ・パークハウスを信頼して上鷺を検討している場合には悩ましい話ですから、続きは上石神井の板で、と思います。
南側の公共緑地の件、駅遠物件では侵入者も限られてきますが、駅近ほど様々な人が通るので、そこはトレードオフな関係なんでしょうね。
周辺には公園もありませんし…

[729: 匿名さん]

728
まぁそうだけどいろんなエリアの似た物件とか同じエリアで比較とかすることでこの物件の特徴がより鮮明になってきて買う側にも何が大切かわかってくるんじゃないかな。
ここのキーポイントは低層マンション、駅近、敷地広大、三菱、上鷺宮 っていうところかと

[730: 匿名さん]

上鷺宮は人気ですからね
希少性は高いですね