ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[621: 匿名さん]

騰落率といえば、597にある周辺相場サイト（https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php）の西武池袋線のデータをエクセルへ単純に貼り付けて騰落率をみたら、周辺駅に比べ富士見台が低めなのが気になりました。

（駅名　新築　中古　→騰落率）
中村橋： 4660 3890 →83.48%
富士見台：　4830 3690 →76.40%
練馬高野台：　4230　3430 →81.09%
石神井公園：　5080　4010 →78.94%
大泉学園：　4550 3460 →76.04%
ひばりケ丘：　4750　2920 →61.47%
東久留米：　4010 3070 →76.56%
清瀬： 3630 2720 →74.93%
所沢： 3350 2690 →80.30%
小手指： 3620 2210 →61.05%
武蔵藤沢：　2690 1990 →73.98%
入間市： 2750 1860 →67.64%

[622: 匿名さん]

上鷺の戸建は40/80という建ぺい率に縛られてます。近隣の練馬や鷺宮の駅近くより地価は安いが、同じ間取りの家を求めると土地を広く買うので購入価格が同等以上になることがあります。価格面ではかなりの悪条件ですが、住環境は当然閑静になります。マンションにはあてはまらないのかも知れませんが、価格面より環境優先の人が好んで買う場所で、数パーセントのリセールバリューの違いを気にするような人は上鷺は買わない方が良いと思います。

[623: 匿名さん]

ここの良さが分かる人だけが買えばいいんだよね。
ここのリセールが高いのはこの環境を大事にしてる人が
多いからですよ。

[624: 匿名さん]

同じ中野区内の一種低層でも、新宿に近い東中野２～３丁目の建蔽率／容積率は60/150です（http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/502000/d014853_d/fil/5.pdf）。
この差は大きく、仮に戸建で延床100平米の２階建を建てる場合、60/150地域では約83平米の土地があれば建つのに対し(100÷120％)、40/80地域では125平米と約５割増の土地が必要になります(100÷80％)。
建蔽率・容積率が高いほど広い家が建つので、狭い土地でも事足ります。
ちなみに、この東中野３丁目の一種低層エリアに、サンウッド中野上ノ原という新築低層マンションが発売中です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nakano/nc_67705071/

[625: 匿名さん]

このエリアは閑静で緑が多く地盤がよくてお店も多い。
だから常に大人気。

[626: 匿名さん]

ネガが多いようですがそれも人気のあかしですかね。鷺宮はアクセスも良いし
なかなかこのような物件が出てこないのでいつも供給不足なのです。

[627: 匿名さん]

ここは実質鷺ノ宮じゃないけどな。

[628: 匿名さん]

上鷺宮が本来の鷺宮なのですよ。上鷺宮小学校はハイレベル学校で
有名ですしね。

[629: 匿名さん]

「上鷺宮が本来の鷺宮」とありますが、ウィキによると、1932年（昭和7年）に鷺宮１丁目～６丁目が生まれ、1965年（昭和40年）に 鷺宮５丁目・６丁目のうち新青梅街道以北が上鷺宮１丁目から５丁目となったようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%B7%BA%E5%AE%AE
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8A%E9%B7%BA%E5%AE%AE

[630: 匿名さん]

小学校でハイレベルとか笑える。

[631: 匿名さん]

ここは中野区でも１２を争う文教地区ですから学校のレベルは高いですよ。西高に行く人も多いのです

[632: 匿名さん]

鷺宮といえば、社会人野球で有名な鷺宮製作所、本社は若宮にありますが、地名が社名の由来です（http://www.saginomiya.co.jp/office/history.html）。
同社は放映中のドラマ「ルーズヴェルト・ゲーム」のモデルとされているようです。
http://mainichi.jp/sports/news/20140509k0000e050208000c.html
同社と同じく、都立鷺宮高校も若宮にあります。
なのに「上鷺宮が本来の鷺宮」ですか･･･

[633: 匿名さん]

上鷺宮は偏差値高いから公立小中でも大丈夫ですかね

[634: 匿名さん]

「環境優先」で「ハイレベルな教育」をご希望なら、杉並や世田谷で物件探したほうが希望に添うかと思います。
まして西高狙いなら。
「上鷺宮が本来の鷺宮」「上鷺宮小学校はハイレベル学校」「中野区でも１２を争う文教地区」「上鷺宮は偏差値高い」といった事項を根拠なく並べると、鷺宮ほか区内他地区の人に失礼かと思いますよ。
そういう事項よりも、この物件自体の「強み」を知りたいです。

[635: 匿名さん]

この物件の強みはパークハウスというブランドです

[636: 匿名さん]

南青山の件が無ければ、確実に「強み」ではありますが･･･
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N2K1AZ6K50XS01.html
一度失われた信用を取り戻すのは大変です。

[637: 匿名さん]

このエリア文教地区じゃないの？

[638: 匿名さん]

文教地区は、都市計画法に基づき、条例で定められます。
学校、図書館などの教育施設が集中する地域が指定され、都内では国立市が指定されているようですが、中野区にはなかったと思います。
http://www.weblio.jp/content/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA
条例で規定されるため、勝手に称することはできません。

[639: 匿名さん]

そういう意味での文教区っていっているわけではありません。
学習意欲旺盛でレベルが高いって意味です。

[640: 匿名さん]

文部科学省・全国学力テストの順位、市町村別順位はどこかで公表されているかもしれませんが、学校別は非公開だったかと思います。
裏付け・根拠の無い「どこどこは学習意欲旺盛でレベルが高い」みたいな話は、すべて「単なる主観」といえます。