ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[615: 購入検討中さん]

離れ、一期で売れちゃうかな？

[616: ご近所賃貸さん]

今、工事中だから暗く感じられたんだと思いますよ。
敷地面積広いですし。

選挙の投票所が、この先で、夜に歩いたことがありますが
治安面で不安を感じたことはないです。

ただ、元厚生事務次官宅連続襲撃事件のお宅はこの近所です。
でも、あれは特殊な事件。

[617: 匿名さん]

リセールバリューについては、将来値上りする可能性もあれば値下がりするおそれもあり、結局は将来の売却時の相場次第、という面はその通りかと思います。
気になるのは「高い物件を買うほど、予想最大損失額が大きくなる」点です。
極端な例ですが、５千万円の物件を買った場合、リセール時の予想最大損失額は５千万円となります。
一方、７千万円の物件を買った場合、リセール時の予想最大損失額は７千万円となります。
「安く買うほど、最悪時の損失額も小さくなる」という点は言えるかと思います。
かといって、１円の物件が出るわけではないので（笑）「相場をにらみながら自分にとって割安と思える物件を選び、値下がり時の損失を抑えながら、値上り時の利益を得る」ということになるのかな、と思います。
「物騒な感じ」、野方警察署のサイト↓を見ると多くはなさそうです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/4/nogata/
４年前の事件ですが、こんなサイト↓があります。
http://saginomiya.blog.jp/archives/51786344.html

[618: 物件比較中さん]

中央線沿線や、京王線などは同じ条件だともっと高いですし、同じくらいの価格だと条件がぐっと落ちるんですよ。人気エリアならなおさら。我慢できることとできないことは人それぞれでしょうから、富士見台駅という場所が我慢できなければ検討する必要さえないでしょう。
石神井駅は便利ですが、通勤時間は座れないでしょうし、練馬駅は雰囲気が変わりますね。富士見台は地味ですが鈍行で座れなくても池袋まで負担感が無いです。このマンションは周辺相場とマンションの質からするとむしろ割安なんですよ。近隣に住む者だからこそわかるんですがね。この辺りで戸建ては7000万円以上出さないと上物がパッとしない。7000万円以上でも、セキュリティ諸々はマンションのレベルには追いつかない。管理費、修繕積立などランニングコストを加味しても10年過ぎると建物の評価がほぼゼロになる戸建て、土地代は残るが、、このマンションの10年後のリセールバリューがどうなってるかは賭けですがね。騰落率が納得できるか、それぞれの家庭のニーズ次第ですよ。

[619: 匿名さん]

戸建てでは7000万円以上出さないと上物がパッとしないというのは、ここが高級住宅地である証ですね。
1億くらいは必要なはずです。

[620: 匿名さん]

「同じ条件だと人気エリアのほうがもっと高いし、同じくらいの価格だと条件がぐっと落ちる」のは自然なことです。人気エリアと同じ値段・同じ条件なら、人気エリアのほうを選びますよ。
戸建てとの比較、そもそも戸建てには「管理費・修繕積立金・駐車場代が不要」「管理組合がない」「増改築自由」「プライバシー確保」「土地の資産価値が残る」「戸建てのほうが高め」など多くの違いがあり（http://suumo.jp/edit/money/hissi/091118/）一概には比較できないので、他のマンションとの比較・検討で決めることが多いのでは、と思いますが。

[621: 匿名さん]

騰落率といえば、597にある周辺相場サイト（https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php）の西武池袋線のデータをエクセルへ単純に貼り付けて騰落率をみたら、周辺駅に比べ富士見台が低めなのが気になりました。

（駅名　新築　中古　→騰落率）
中村橋： 4660 3890 →83.48%
富士見台：　4830 3690 →76.40%
練馬高野台：　4230　3430 →81.09%
石神井公園：　5080　4010 →78.94%
大泉学園：　4550 3460 →76.04%
ひばりケ丘：　4750　2920 →61.47%
東久留米：　4010 3070 →76.56%
清瀬： 3630 2720 →74.93%
所沢： 3350 2690 →80.30%
小手指： 3620 2210 →61.05%
武蔵藤沢：　2690 1990 →73.98%
入間市： 2750 1860 →67.64%

[622: 匿名さん]

上鷺の戸建は40/80という建ぺい率に縛られてます。近隣の練馬や鷺宮の駅近くより地価は安いが、同じ間取りの家を求めると土地を広く買うので購入価格が同等以上になることがあります。価格面ではかなりの悪条件ですが、住環境は当然閑静になります。マンションにはあてはまらないのかも知れませんが、価格面より環境優先の人が好んで買う場所で、数パーセントのリセールバリューの違いを気にするような人は上鷺は買わない方が良いと思います。

[623: 匿名さん]

ここの良さが分かる人だけが買えばいいんだよね。
ここのリセールが高いのはこの環境を大事にしてる人が
多いからですよ。

[624: 匿名さん]

同じ中野区内の一種低層でも、新宿に近い東中野２～３丁目の建蔽率／容積率は60/150です（http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/502000/d014853_d/fil/5.pdf）。
この差は大きく、仮に戸建で延床100平米の２階建を建てる場合、60/150地域では約83平米の土地があれば建つのに対し(100÷120％)、40/80地域では125平米と約５割増の土地が必要になります(100÷80％)。
建蔽率・容積率が高いほど広い家が建つので、狭い土地でも事足ります。
ちなみに、この東中野３丁目の一種低層エリアに、サンウッド中野上ノ原という新築低層マンションが発売中です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nakano/nc_67705071/

[625: 匿名さん]

このエリアは閑静で緑が多く地盤がよくてお店も多い。
だから常に大人気。

[626: 匿名さん]

ネガが多いようですがそれも人気のあかしですかね。鷺宮はアクセスも良いし
なかなかこのような物件が出てこないのでいつも供給不足なのです。

[627: 匿名さん]

ここは実質鷺ノ宮じゃないけどな。

[628: 匿名さん]

上鷺宮が本来の鷺宮なのですよ。上鷺宮小学校はハイレベル学校で
有名ですしね。

[629: 匿名さん]

「上鷺宮が本来の鷺宮」とありますが、ウィキによると、1932年（昭和7年）に鷺宮１丁目～６丁目が生まれ、1965年（昭和40年）に 鷺宮５丁目・６丁目のうち新青梅街道以北が上鷺宮１丁目から５丁目となったようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%B7%BA%E5%AE%AE
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8A%E9%B7%BA%E5%AE%AE

[630: 匿名さん]

小学校でハイレベルとか笑える。

[631: 匿名さん]

ここは中野区でも１２を争う文教地区ですから学校のレベルは高いですよ。西高に行く人も多いのです

[632: 匿名さん]

鷺宮といえば、社会人野球で有名な鷺宮製作所、本社は若宮にありますが、地名が社名の由来です（http://www.saginomiya.co.jp/office/history.html）。
同社は放映中のドラマ「ルーズヴェルト・ゲーム」のモデルとされているようです。
http://mainichi.jp/sports/news/20140509k0000e050208000c.html
同社と同じく、都立鷺宮高校も若宮にあります。
なのに「上鷺宮が本来の鷺宮」ですか･･･

[633: 匿名さん]

上鷺宮は偏差値高いから公立小中でも大丈夫ですかね

[634: 匿名さん]

「環境優先」で「ハイレベルな教育」をご希望なら、杉並や世田谷で物件探したほうが希望に添うかと思います。
まして西高狙いなら。
「上鷺宮が本来の鷺宮」「上鷺宮小学校はハイレベル学校」「中野区でも１２を争う文教地区」「上鷺宮は偏差値高い」といった事項を根拠なく並べると、鷺宮ほか区内他地区の人に失礼かと思いますよ。
そういう事項よりも、この物件自体の「強み」を知りたいです。

[635: 匿名さん]

この物件の強みはパークハウスというブランドです

[636: 匿名さん]

南青山の件が無ければ、確実に「強み」ではありますが･･･
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N2K1AZ6K50XS01.html
一度失われた信用を取り戻すのは大変です。

[637: 匿名さん]

このエリア文教地区じゃないの？

[638: 匿名さん]

文教地区は、都市計画法に基づき、条例で定められます。
学校、図書館などの教育施設が集中する地域が指定され、都内では国立市が指定されているようですが、中野区にはなかったと思います。
http://www.weblio.jp/content/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA
条例で規定されるため、勝手に称することはできません。

[639: 匿名さん]

そういう意味での文教区っていっているわけではありません。
学習意欲旺盛でレベルが高いって意味です。

[640: 匿名さん]

文部科学省・全国学力テストの順位、市町村別順位はどこかで公表されているかもしれませんが、学校別は非公開だったかと思います。
裏付け・根拠の無い「どこどこは学習意欲旺盛でレベルが高い」みたいな話は、すべて「単なる主観」といえます。

[641: 匿名さん]

全くの主観だよね。特区以外の公立小には、際立った差が学校ごとに生じるような裁量は存在しない。自治体ごとの差があるくらいでしょ。ましてやレベルが高いとか意味不明。
まぁそう思い込んで選ぶ人はある意味幸せだけど。

[642: 匿名さん]

主観でもいいんじゃない？感じ方は人それぞれですし。

[643: 物件購入検討中]

公立の小学校のを比べてレベルが高いとか云々するのは、あまり意味のないことのように思えますが、学校環境は悪くはないとおもわれます。小学校から 教育のレベルを懸念されるのであれば、私立が良いのでしょうか？ 自己選択ですから、一番希望に近い教育環境が得られると思われます。

[644: 匿名さん]

勝手に誤った主観を持つことと、その主観を根拠なく既成事実であるかのように発信することとでは全く次元が違う。

[645: 匿名さん]

この辺りのエリアの問題は徒歩で家族でいけるレストランがないことですかね。
カウボーイ家族ぐらいほしいところです。

[646: 匿名さん]

抽選になったのかな。

[647: 匿名さん]

周辺にレストランがない件、「一種低層のデメリット」も影響しているのかなと。
一種低層、スーパーやコンビニ、ファミレスは法律上建てることができません。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31430/
でも学校、保育園、教会は建ててＯＫなので、近隣とのトラブルが起きることもあります。
http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1091455015/
その一種低層、こちらの資料↓の３ページを見ると、中野区内では４割以上あり、用途地域中最も多いようです。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/472000/d004148_d/fil/d03600057...

[648: 匿名さん]

647,638
もういいよ、いちいち誰もが知ってる説明をコピペしてこなくても...

[649: 匿名さん]

参照URLは投稿の根拠として有効です。
ご存知な方はリンク先を見ないでよいかと思います。
一種低層といえは、一種低層では駐車場も屋根付きはNGのようですよね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1335786153
外で借りた場合、一種低層エリアだと青空になりそうです。
汚れ、車上荒らしとか注意したほうがよさそうです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/bouhan/tounan/gidousha.htm

[650: 匿名さん]

一種低層なのと駐車場屋根付きは関係ありませんよ。

[651: 物件比較中さん]

＞参照URLは投稿の根拠として有効です。

でも、参照先の記載内容が間違っていますよ。
一種低層の場合、単独車庫は屋根の有無に関わらず禁止、
ただし、建築物に付属した車庫なら一定の条件の下で認められます。

[652: 購入検討中]

確か、先週土曜日から今日が第一期の申し込み締切期間だと思いますが、どの程度の応募があったのか気になりますね。

[653: 物件購入予定]

第一期の申し込みに行ってきました。 広い青空を遮るものが周りになく、完成後の開かれた空と、植樹の緑が今から楽しみです。

[654: 匿名さん]

俺も。引っ越し楽しみです。友達できるといいな

[655: 匿名さん]

土地勘ありますが、本当に静かで落ち着いた場所ですよ。
確かに駅周辺に魅力ないですが、駅近であるし、池袋、新宿、渋谷、銀座など行きやすいので、特に不便を感じたことありません。
通勤も各駅で池袋まで２０分以内で、ストレス少ないです。練馬から大江戸線利用もありです。
契約予定です。

[656: 匿名さん]

ここは地縁者にとっては良さがよくわかるが、外から見る人にとってはスペックでしか
判別しようとしないからネガとかが多いんだろうね。
ただ、個人的に思うけど立地や値段とか文句ばかりいってもしょうがないんだけどねー。

[657: 物件比較中さん]

一期の申し込み締め切り前日夕方に状況を問い合わせると、販売戸数のほぼ登録されたと言っていました。ほぼって8割ぐらいですかね？169戸完売ではないかな？

[658: 匿名さん]

ふたを開けたらさくっと完売ってのもあるだろうね

[659: 匿名さん]

ネガな投稿が多かったので、ポジな投稿を考えてみました。
あらためて公式サイト、ここの掲示板も全て読み返してみましたが、「強み」がどうも思いつきません･･･
個人的には「池袋」「離れ」「太陽光発電」「車寄せ」が強みかな、と思いました。
池袋は、丸の内線の始発で、朝夕は沢山出ますし、数本は見送れば必ず座れます。大手町のビジネス街、東京駅の新幹線、銀座のデパート、霞ヶ関の官庁街、赤坂見附に座って行けます。相互乗り入れがないので遅れにくいですし、ほとんど地下しか走らないので台風とかの影響も受けにくいです。「丸の内線」以外にも「新宿や渋谷へ出やすい」「日暮里経由スカイアクセスで成田へも行きやすい（新宿・渋谷は成田へが不便）」「羽田へも首都高中央環状線が大井JCTまでつながればバス時間が大幅に短縮」「湘南新宿ラインで鎌倉・高崎へも１本」など利便性抜群です。でも、これらのメリットは、西武池袋線だけじゃなく東武東上線、有楽町線、埼京線沿線の物件でも同じことなんですよね･･･
「離れ」、男性には魅力的なようです（http://www.garage-chintai.com/soho/2480）。でも、男性がこういう離れで１人こもってすることと言えば･･････とか考えればビミョーですし、雨の日には傘を差して行くことにもなりますよね。
太陽光発電もタワマンとかでは成し得ない強みですが、折角なら災害時に備えた蓄電機能(72時間)もほしかったです。
趣味ですが「車寄せ」は好きです。タクシーで帰宅したり友人の車に乗せてもらったときとか、雨にも濡れませんしカッコイイですよね。
そのぐらいしか思いつきません。
ネガな面はこちらの掲示板に出尽くしていると思います。
お役に立てず、ごめんなさい･･･

[660: 匿名さん]

659

最大のメリットは低層大規模ですよ。
しかも一種低層地域で駅近。

こだわる人には魅力的なんです。

[661: 匿名さん]

「低層大規模」は事実だと思いますが、それがこのマンションでどういうメリットがあるのか、いまひとつピンと来ません。
「広いガーデン」「共用施設の充実」と言っても、「駐車場もっと欲しい」「コンシェルジュとか管理費上がるだけ」という投稿がありましたし、「コンシェルジュより管理員24時間体制」のほうが望ましいようにも思えます。
浅学なので「低層大規模」のメリットがイマイチ分かりませんが･･･

[662: 匿名さん]

メリットがないからイマイチ分からないだけです。
あれば、これだけの規模なので既出のはず。
結局ここは地縁者のための物件ということです。

[663: 匿名さん]

そういうことー
地縁者でかつ終の住処にしたい人向け

[664: 匿名さん]

地縁者でなくこの物件に興味を持つ人は
・23区内の閑静な地区
・低層のマンション
・第一種低層住居専用地域
・ブランドマンション
あたりを条件に物件探しをしているのではないでしょうか。
で、予算のキャップをかけて、候補物件を洗い出し、それを個人の主観で比較検討。

似た予算感の物件だと、上の条件に当てはまるマンションは、
・ザパークハウス上石神井レジデンス
・ザパークハウス田園調布本町（竣工済）
・シティテラス西荻窪（竣工済）
・クラッシィハウス上北沢
でしょうか。
ざっとスーモで検索しただけなので、他にもあるかもしれません。
その中で比べたときにどこが魅力的かは個人の重視する観点によるのでは？

[665: 匿名さん]

都市部の低層マンションはコレクターズアイテムみたいなもの。
興味無い人には一生理解できないし、興味ある人にはそれがない人生は考えられない位重要。
好きな人たちの中だけで取引されて、普通の人には理解できない価格になる。
本人は幸せだし、売買もある意味別世界の出来事だから、ピンと来ないないのは当然と思う。

[666: 匿名さん]

普通は地縁者向けだとおもうけど。ただここはエントランス含めてかなり立派だから
終の住むけかとおもうね。60前後のリタイア夫婦がゆったりすずかに暮らすような
イメージかな。そうするとリセールやら駅までの距離とか関係ないしね。
逆に若い世代はだめっしょ。

[667: 物件比較検討中]

この周辺に住んでいますが、周辺は静かで、歩行者用の歩道も整備されており、整然とした住宅地という印象が強いです。　
富士見台というだけあって、晴れて空気が澄んだ日には遠くに富士山を臨むことができ、散歩などしていると気持ち良いですね。　駅力では、確かに見劣りしますが、中村橋まで歩いて１０分ですし、何かあれば池袋に出る（１５分前後）ことが多いので、特別に不便を感じることはないですね。　朝夕に犬の散歩をしている方々を多く見かけますが、喧騒を離れ、落ち着いた環境での生活を望まれる方には住みやすい環境だと思います。　

[668: 匿名さん]

つまり高齢者世帯向け物件ですね。ターゲットがそこなら納得です

[669: 物件購入検討中]

周辺道路は整備されており、また、通学時には通行規制があるので、子育てにも優しい環境が整えられていると思います。
子供が遊べる大きな公園は近くにありませんが、小学校の校庭は放課後解放され子供たちが遊んでいます。
自転車圏内に、石神井公園や光が丘公園もあるので、週末のお出かけには便利です。

[670: 匿名さん]

どちらの公園も自転車では遠すぎますね。道路の交通量もおいし。気軽に徒歩で行けない公園に子育てママはいけませんよ。ただでさえ忙しいのに。
子育てには向いてないマンションだと思いますね。それに高齢者世帯が多いと子供の鳴き声とかでクレーム来そうですし。

[671: 匿名さん]

割高で眺望も望めない一種低層マンションをわざわざ選ぶ人の理由が静かな環境です。
なので小さな子供がいる世帯には向いてません。

[672: 匿名さん]

一種低層はうるさいおジジババ多いからね。
ファミリーはファミリー向け物件に限る

[673: 匿名さん]

営業マン対営業マンの様相

[674: 匿名さん]

それはある。
ファミリー向けマンションで子供がうるさいとかガミガミ言われても困るしね。

[675: 匿名さん]

第１期２次　という事態は予定通りなのだろうか。
それとも・・・

[676: 匿名さん]

一期二次早いねー 28戸も出すとはなんだかんだ好調だね。

[677: 匿名さん]

いや、単に１次が思ったより入らなかったんでしょ。

[678: 匿名さん]

まずは地縁者からどこも攻めるからね。大した広告費もかけずに定価で買ってくれるし。
あとはジョジョに拡大していってってとこでしょう

[679: 匿名さん]

1次が入らなかったら二次を出すってどういう意味ですか？

[680: 匿名さん]

だって１次完売 って言ってないよね？

[681: 匿名さん]

完売なんてどうでもいいじゃん
要はこきがいいかどうか それだけよん

[682: 物件比較中さん]

一期二次は､一次の抽選にはすれた方が要望した住戸が含まれているのではないでしょうか？一次で完売せず､単にかぶって抽選に漏れた方がメインの対象では？

[683: 匿名さん]

抽選は大盛況だったしいね。結局ネガいても関係がないんですね。

[684: 匿名さん]

>>680
一次完売とは言っていませんが、直後に二次をやるケースは、一次は完売でしかも抽選外れて他でもいいから売ってくれという人が複数いる場合です。
でも、一次で約7割も売出している時点でかなり好調なのはわかりきっていたことですから、驚くほどのことではないと思いますよ。

[685: 匿名さん]

1期2次の登録期間が月火しかないんだから、ちょっと調べればわかるだろうに…。
それともわかっててやってるのかな？だとしたら、バイトご苦労様です。

1期2次は審査や査定が1期1次に間に合わなかった人や抽選に外れた人が対象。

間に合わない人が希望してた部屋や抽選対象の人が第二希望にしてた部屋は1期1次には出さない。
で、希望通りの部屋が買えるように、平日にこっそりやるわけ。告知はしないといけないから、HPには出すけどね。

[686: 匿名さん]

>>685
直後にやるケースはまさにそれですよね。
完全に出来レースなんだけど、広告ルールの都合上一応公募の形だけは整える。
もし、万が一申し込み客が来たら受け付けるけど、超短期決戦だから普通はあり得ない。

というか、飛び込みに荒らされないように短期決戦といった方が正しいかな。
2回連続で外れると、他に条件が合う部屋があっても、ここは縁がないのかな？とテンションが下がって逃げられてしまいかねないから。

[687: 匿名さん]

ここは駅まで徒歩４分でしょ、それに最近利便性がよくなってきた池袋線だし
アクセスも問題ないから売れると思うけどね。
まず、マンションの立地は駅徒歩5分以内が必須。必須だけで昨今結構ふざけた立地で
価格だけご立派っていう物件が少なくない中でこの4分は大きいと思うけどね。

[688: 匿名さん]

659、661です。
「7000万はファミリーには到底無理。リタイア層向き？」と思ったものの、リタイア層に関心の高い「バリアフリー設備」や「バスアクセス」の紹介がないので（シティテラス西荻窪のサイトにはあります）、「一体誰がターゲット？」と不思議に思っていました。
664さんの明晰な分析をはじめ「リタイア夫婦がゆったり暮らすイメージ」「高齢者世帯向け物件」という説明で合点が行きました。
「子育てに不向き」というのもまったく同感です。
保育園の話も出ていましたが、上鷺地区にはとちの木しかありませんし、区外も認可園は自区民優先なので絶望的かと。
都心や駅への距離、近いに越したことはありませんが、近いほど値段も高くなります。
リタイアすると電車に乗って都心に出る機会がぐんと減るうえ、病院や買い物に行くことのほうが多くなるので、「都心や駅への近さ」よりも「近くにバス停があるか？そのバスに乗って病院や買い物に行けるか？（もしくは敷地内駐車場を確保できるか？）」のほうを重視して選ぶのでは、と思います。
病院といえば、近くに大病院がないのも不安の１つです。
駅との中間に特養があるのは安心ですが。
抽選の仕組みは詳しくは知りませんが、「閑静が売り」と言われても郊外は駅から数分歩いて大通りを外れればたいてい閑静ですし、競合物件は多そうなので、どこかにご入居できるといいですね。

[689: 物件購入検討中]

価格帯７，０００万円台の部屋は、３Lなら最も南に建てられる部屋の３回以上か、４L以外にはなかったような気がします。また、近くに大きな病院がないということでしたが、隣の練馬高野台駅前に順天堂大学の附属病院があります。　
ただ、一般外来では、紹介状がないと大きな病院にはかかれないので、最寄りの病院で診察してもらうことになりますね。

[690: 匿名さん]

まぁ子供も高校以上とかの家族かリタイヤ世帯向きだね

[691: 匿名さん]

>>688
要するにこの物件は分かる人には人気。
だから一見高く見えても買い手はたくさんいたってことです。
それが分かってた人もたくさんいたから、あなたからは養護っぽく見える書き込みもたくさんあったわけです。
でも、こういうのは好みの問題だから、長々と書いてもあまり意味はないことなのかもしれません。

[692: 匿名さん]

691です。
688さんを批判してるように見えたので補足です。
デベやマンションウォッチが趣味な人は自分の好みはさておき、経験からこれは行けそうっていうのがなんとなくわかります。
ここなんかはまさにそれ。私も好みじゃないけどこれは売れるだろうなあと思ってました。というか、ここは分かりやすいから売れると思ってた人は多いですよね。
でも、普通の人は、自分の住むマンション探してここに来てる訳だから、そんなのは分からなくても当然なんですよね。
そもそも分かる必要もないですし。
よいマンションが見つかることをお祈りしています。

[693: 匿名さん]

駅チカなんで売れるよここは。低層人気だしね

[694: 匿名さん]

本当に売れているかどうかは、デベさんしか知り得ませんので、私はなんとも…
普段の診察は近所の診察所で十分ですが、夜間・休日に行ける救急病院が少ないです。
救急病院は都のサイトで指定されています。
この辺では、電車で乗った先の順天練馬しかありません。
東武東上線の大山に住んでいたことありますが、救急指定病院が徒歩圏内に４つもありました。
実際に利用したことはありませんが、安心感は大きかったですね(大山は商店街も楽しいうえ池袋も近くいい街でした)。
万一、夜間・休日に心臓発作が起きても、救急車(消防署)が遠いうえ「満床」でたらい回しに遭うと……

[695: 物件購入検討中]

申し込みをしてきましたが、100％満足、納得とはいかないですよね。　やはり高価な買い物ですから、いまだに自問自答はありますね。　何棟、ユニットのタイプ、階数等々、いろいろな角度から検討し結論を出したつもりでしたが、一つ考え出すと検討段階の優先順位付けが揺らぎ、「あれでよかったのだろうか？」、長い目で考えたら、ちょっと無理をしてでもこちらのユニットの方が.....　そこからはもしかしたらの連続で、「もしかしたら、高値つかみする危険があるかも？」「もしかしたら、近くにもっと良い物件が建つかも？」等々、何なんでしょうねこの優柔不断さは？

[696: 匿名さん]

ここの高値つかみ感は否めない。

[697: 匿名さん]

695さん

お気持ち、察します。
売る側には「商品のうちの１つ」でも買う側からすれば「人生を賭けるような買い物」ですので、大きな不安が付きまといますよね。
判断は難しいところですが、「競合他社の営業マンに物件の評価をしてもらう方法」があります。
他社のマンションも検討されていれば、そこの営業マンに「実は○○も検討しているんだけど…」と詳細を伝えると、プロの眼でその物件の弱点・デメリットを教えてくれますよ。
誰しも自社の弱点は隠しがちですが、他社の弱点は喜んで教えてくれますので(笑)。
これを複数社と行えば、対象物件の弱点・デメリットはほぼ浮かび上がってくると思います。
ご納得のうえ、良い物件にご入居できるといいですね。

[698: 匿名さん]

他社のことなんてだいぶ割り引いて言うに決まってるでしょ(笑)

自分で判断する他ないのです。
判断基準は自分しかない。住むのは自分なんだから他人は関係ない。

[699: 匿名さん]

ここは敷地が広いから価値があるんだと思うし高いんだとも思う。単純に敷地面積を総戸数で割れば１戸あたり７８ｍ２の土地が確保できることになる。
普通マンションでこれはかなりでかいし、低層マンションでもデカイ。
固定資産税もかなりのものだろう。

[700: 匿名さん]

なんでこの立地と規模が得難いのかって、普通は採算がとれないからだからね。

それを地下で補って、おとはブランドをきかせて価格に転嫁して帳尻あわせたって感じがしてしまう。

[701: 匿名さん]

マンション最大の利点はスケールメリットと土地負担分軽減
ここはその利点がないことですね
これが代官山とか目黒なら逆に大きなメリットになるんですがこのエリアなら普通の戸建買ったほうが幸せかもですね

[702: 匿名さん]

>>694
ここは今のところ261戸中197戸は売れる目処がたった状態ですね。
キャンセルもあるだろうから、残りは70というところでしょう。
正確な数字はデベしか分かりませんが、売れてる物件だと広告から大体の売れ行きがわかりますよ。
でも、本当に知りたいのは売れてない物件の方で、いったい残りが何戸あるのか？なんですけどね。(笑)

[703: 匿名さん]

蓋を開けたら大勝利ってやつですね

[704: 匿名さん]

中野区のではこの規模の駅近低層マンションなんてもう出ないでしょう。当選した人はおめでとうございます。

[705: 匿名さん]

696さん、701さん

全く同感です。
スケールメリットを感じません。
（都心から遠い）世田谷ほどの高級感もない中野区、さらに「なかのん」も廃止され辺境感も高まるこのエリアの、40/80という扱いにくい土地を広大に買ってしまい、デベさんもさぞ苦労されたことでしょう。
「高値つかみ」をしてしまったのは、お客ではなく･･････

[707: 匿名さん]

705です。
「中野は利便性が強み、世田谷は高級感が強み」だと思い書きました。
「世田谷は、ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」と書いてしまうと、世田谷でも多くの物件を展開するパークハウスさんに気の毒ですよ。
でないと「ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」な場所を、「贅と美と緑を纏う、彩の全96邸」(成城彩景)、「静謐と緑の地を紡ぐ、四季の杜を纏う邸」（学芸大学）と称して売っていることになってしまいます。

[708: 匿名さん]

まぁそういう区の非難は荒れるだけなのでやめましょう。
ただ高値、割高と叫んでもしょうがないし、価格が高いのは699さんが言うようにただでさえ低層マンションは空間利用効率が低いのにここは敷地が大きいのでそれが転嫁されてるだけかと。
個人的にはマンションはスケールメリットを活かして戸建てじゃ絶対に無理な立地にそこそこの価格で住めるってところを重視してるのでここは厳しいと言わざるを得ないですね。ただ駅チカですし地縁者とかゆったり感が好きな人には合うと思いますよ

[709: 匿名さん]

705さんは検討者ではないような言いっぷりですが、何故こんなにもこの物件に興味津々なのでしょうか？
色々な観点での意見が見れるのは参考にはなりますが、兎にも角にもダメと言った書きっぷりで、必死にネガキャンしようとしてるように見える部分もあります。

[710: 匿名さん]

ですね〜。たぶんどこも買えない鬱憤を至る所ではらしているだけじゃないかな。
あと、高い高いと言ってるだけの人は検討もしていない人か、低層マンションという
性質をそもそも理解していないと思われる。
低層マンションと、中高層マンション、タワー、は同じマンションという括りだが特徴は
それぞれ全然違うし良い悪いの問題ではない。
701がスケールメリットの話を出しているようにこれはマンションの特徴一つではある。
が、それが支配的な訳でもないしスケールメリットは逆にスケールでメリットにもなる。
タワーなんかが顕著だが空間利用率を高めすぎると今度は逆にスケールデメリットも
発生する。その一つが人口密度が高すぎてスポットで混雑する（エレベータ等）、
外への出入りに時間がかかる、戸数が多いため供給過多になり売却時も値下がり率が大きい
（特に中低階層）、マンション内の部屋の格差が非常に大きく住民質が多様化、あと賃貸率も高い
補修・メンテに膨大な資金が必要、固定資産税も建物資産価値が高杉てかなり高額等々。
もちろんメリットも沢山ある。

[711: 購入検討中さん]

ネガキャンばかりしている人や、中野区や世田谷区を一括りに決めつけてる人は
何だかなあ、という感じですね。買う気のない冷やかしでしょう。

個人的には、No.664さんが整理してくださっている点が核心をついていると思いますが、
ここの強みは、それらの特徴を駅近（徒歩4分）で実現している点だと考えています。
664さんが挙げている他の物件も、田園調布以外は駅から遠めですし。

富士見台の駅力があまり高くないのがウィークポイントかもしれませんが、
店舗やレストランが多く利便性に優れている駅ほど、人も集まるので、
閑静なエリアまでの距離は遠くなる。
駅力と駅からの距離は、ある程度トレードオフの関係にあるのではないでしょうか。
最寄駅の利便性をもっと重視するなら、駅4分で閑静な低層という条件はかなり難しいかと。
それを考えると、ここの駅4分はかなり魅力的だと思います。

もっとも私の場合、西武池袋線は通勤の利便性がかなり悪く、この点が最大の悩みどころ
なのですが…。

[712: 匿名さん]

上鷺は、ここ数年でブランド戸建の建売がいくつも建ちました。三井不動産、野村不動産、東急不動産など、価格は周りの中小不動産の建売よりものすごく高いのですが、環境も考えて大変素敵に建てていて、ブロック塀に囲われた数億の豪邸街よりも地域の雰囲気を良くしていると思います。このマンションは、それらの建売と比べて規模も大きく立地も目立つ場所です。この地域のランドマーク的な建物になると思います。しかも三菱地所ブランドで地縁者にはあこがれのマンションに思えます。

[713: 匿名さん]

問題はさ、ここの敷地に近所の住民がペット散歩させたりくつろいじゃう可能性があるかないかじゃないかなぁ
あるなら困るよね

[714: 匿名さん]

広大な敷地を住民以外が使うのは我慢ならない