ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[501: だから、、]

↑の方のように言葉尻をとらえてヒステリックに言い返す方は買わなきゃいいんですよ。あの物件がよほど気に入らないのでしょうねえ。

[502: 匿名さん]

なんかＭＲ行ったら雰囲気がすごくて、宣伝費にお金かけてるなぁと思った。
それでこの物件の値段が出てくると、若干釈然としないものはあるけど、どこもあれくらいやってるんですかね。

[503: 購入検討中さん]

上鷺宮は本当に「ぽっこりと」いいエリアですよね。
駅力や万人受けするメジャースポットはありませんが、気に入る人は気に入るだろうなという感じ。
同じようにこのエリアに惹かれたご近所さんとお会いするのが楽しみです。
もう少し、カフェが増えてくれたら言うことなしかな。。

[504: 物件比較中さん]

なんか建物が揃いすぎてて、箱に入れられて暮らしてるみたいに見える。もう少しデザインに工夫が欲しかった。低層にして収益性を維持するにはこういう形しかなかったのかな。

[505: 購入検討中さん]

今日初めて物件周辺を歩いてみました。確かに静かな所で悪い印象はありませんでしたが、ブランドエリア的な捉え方される方がおられたので、先入観を持ち過ぎてしまった為か、あまりピンと来るものがありませんでした。現地をご覧になられる時は、過剰な期待をせずに足を運ばれることをお勧めいたします。

[506: 周辺住民さん]

地主、医者、有名弁護士、会社経営者などの豪邸も２丁目、３丁目には散見しますが、普通のサラリーマンのご家庭の方が圧倒的に多いですよ。社宅もありますし。いわゆるブランド地域で肩身の狭い思いをするようなことはありません。ジャージで歩いていても平気です。

[507: 物件比較中さん]

ブランドエリアでは全くないでしょ。そんな認知は世間的に皆無だと思う。リッチになちどたつもりでここ買う人がいるとしたら、それは勘違いだと思う。
それよりも牧歌的な雰囲気がすごくいい。

[508: 物件購入検討中]

最近まで上鷺宮に住んでいましたが、別にブランドを感じるようなことはなかったですね。 確かに、広大な敷地を有した邸宅も目にしますが、一方で公団住宅やアパートも目につきます。また、中野区と言っても、邸宅のレベルで比較したら、練馬区の石神井公園沿いの邸宅の方が格上のように見えます。生活圏は練馬になるわけですから、この地域をブランドと捉え、練馬区と比較するのはあまり意味のない話のように思えます。

[509: 匿名さん]

この辺りに縁がないですが検討中です。
地元の方いらっしゃったら教えて欲しいのですが保育園は入りやすいでしょうか？また公立小中の評判はいかがでしょう？

[510: 購入検討中さん]

街並みや治安面などで、安心して暮らせそうな安定感が良いところの1つですね。
大きい街、ターミナル駅周辺はたくさん良さもありますが、教育環境など生活する上で良い環境なのかどうかというところを、現実考えてしまいます。暮らす上で、家族の希望に近いか、現実的にイメージできるかどうかは大切なのかなと思いました。
予算内で駅に近いことを優先すると、都内はエリアが限られますが、牧歌的でまったりしてる、肩身の狭い思いしない普通に閑静な住宅街、でもそれなりによい立地ということなら安心はできますね。でも、高い。。もうちょっと駅から離れますが、京王線沿線物件と悩みますね。。
私も、保育園情報気になります。物件のすぐとなりに、保育園がありますね。富士見台駅にもあるようですね。

[511: 周辺住民さん]

>508
石神井公園沿いの邸宅街とは比較するに値しないよ。
悔しいけど、ごくごく普通の住宅街。ブランドエリアとか住んでる我々がこっぱづかしくなるから、本当に止めてもらいたい！

[512: 物件比較中さん]

エリアとかこのデザインにこだわりがないなら、断然京王線でしょ。西武と京王じゃ将来性も含めて路線価値に雲泥の差が出ると思う。ただ京王線は朝が混みすぎてて嫌になる。

[513: 購入検討中さん]

富士見台駅のまわりには認証保育所がいくつかあるので、2歳以下ならあまり問題ないかもしれません。ただ、3歳以上は大変です。認可ですと区界なので殆どなく、待機児童だらけ。お隣に認可保育園がありますが、低年齢でないとほぼ可能性はありません。中野区が新しい保育園予定地を選考しているようなので、一度区役所に行って希望を伝えてもよいかもしれませんね。

[514: 匿名さん]

地下住戸検討中ですけどやはり採光や湿気は酷いんですかね？ 私は反対なんですが主人はここが気に入ってるようで

[515: 匿名さん]

中野区っていいよねー
うまいラーメン屋たくさんありますしファミリー独身も楽しめます

[516: 物件検討中]

この地域に住んでいますが、このマンションからだと小学校は子供の足でも５分前後、中学校は７、８分といったところではないでしょうか。　通学路は、車の通行量も少なく、特に小学校までは歩道が整備されているので安心ですね。　
全体的に静かなエリアですね。　ただ、西部池袋線沿いでも最も地味な駅（都内では）と言われているので、買い物を含め駅前完結とはいかないので、その点は不便を感じることもあります。　

[517: 購入検討中さん]

離れ いいよね！

[518: 物件購入検討中]

モデルルームのハナレは、確かにいいですね。 テラスからハナレにかけてのオープンで広々した感じは素敵ですね。 でも、普段部屋にいる時間が長い者としては、どうしても現実的なところに目がいってしまい、日当たりは気になりますね。 お布団を干したり、洗濯物を干したり、あまりその点でストレスをためたくないですからね。

[519: 物件比較中さん]

>>514
予算的に地下住戸しか選べなくて､それでもこの物件に決めたいという方も多いと思います｡
しかし､地下が容積率に入らないから地下住戸を作って分譲した､利益が第一目的だという事実を考えて下さい｡家族の反対を押し切って5000万以上の地下住戸は無しではないでしょうか｡

[520: 匿名さん]

地下住戸はテラスまで出れば日当たりは良いですが、
リビングは日中真っ暗です。
ハナレ付き住戸の響きは良いですが、生活の基本はリビングなので上層階含め再検討した方が良いのでは。

[521: 匿名さん]

やはりそうですよね。モグラじゃないですしね...
いくら安くても地下生活は無理ですね

[522: 物件購入検討中]

住宅販売の専門家が口をそろえて言うのは、１００％希望にかなう物件に巡り合うことはまずないということです。　
ここ数ヶ月でいくつかの物件んを見て歩きましたが、確かにその通りだと実感しています。　購入を決断するタイミングもありますし、やはり何を優先させるかが重要ではないかと思います。　私も、価格的には相場より高いかな？という気はしますが、池袋までのアクセス、富士見台駅への近さと、中村橋へも徒歩１０分以内という利便性の良さは、ポイント高いですね。また、小中学校の評判と通学距離も高いポイントになりますね。　

[523: 物件比較中さん]

と、自分に言い聞かせて買う物件。

[524: 購入検討中さん]

ハナレの専用テラスって、上層階から丸見えにならないんですか？

[525: 匿名さん]

丸見え 正直ここの売りってなんだろね

[526: 物件比較中さん]

>>525
ここの売りは､23区最大の地下街でしょうか!?

[527: 匿名さん]

売りが無いってひどいよね。普通は一つや二つあるとおもうけど。

[528: 物件比較中さん]

専用テラスが上から丸見えだと、ハナレに行く時も、パンツ一丁とかじゃマズいか…www

[529: 物件比較中さん]

丸見えなのは地下だけではなく、ルーフテラス付き高額物件も日光浴してると北側の都営住宅4階住人と目が合っちゃいそう。どうせ高すぎて手がでませんけどね。

[530: 匿名さん]

地下住戸はいくら安くても住みたくないな
心が荒みそう

[531: 物件比較中さん]

専用テラスはプライベート空間にはならなそうですね。

[532: 匿名さん]

というか、ハナレへの出入りとかも丸見えなわけでしょ。ハナレのドアを開けておくわけにもいかないし、言い方悪いが、モグラみたいな地下生活の上に、人に見られながら生きて行くのはしんどそう。

[533: 匿名さん]

ネガが多いですねー 良くも悪くも注目物件。一期170戸はさすがにびっくりしました。その中でも地下が1番人気のようですね。要望も1番入ったようです。トミヒサの時もそうでしたが、注目物件は抽選日近くなると荒れますね。笑

[534: 匿名さん]

中野区周辺で考えている、ある程度年収があって住環境重視のファミリーには人気でそうだよね。
HP見ると地所も力を入れてる感が伝わってくるし、期待しちゃうな。

[536: 物件比較中さん]

＞５３３本当にそんなに注目されているんですか？まだ見に行っていないので分かりませんが、富久クロスを引き合いに出すほど、人気物件なのですか？

[537: 匿名さん]

地下住戸選ぶ人ってすごい勇気あるよね

[538: 匿名さん]

一低の地下部屋は日当たり悪くないよ。某プラウド見たことあるけど。結局、日当たりって前面建物と向きとバルコニーの奥行き次第。上の階なら日当たり良いわけでもない。

[539: 物件比較中さん]

地下住戸でも南向きならは陽当たりが考慮されていますが､北側部屋の暗さと湿気は上層階より酷いですよね｡

[540: 匿名さん]

ってか湿気と集中豪雨とかあったらやばい。

[541: 物件比較中さん]

住み心地が分からないので賃貸住宅なら一度地下に住むのも面白いかも、でも上の階から丸見えの専用テラス？は嫌ですね。

[542: 匿名さん]

>538
日当たりって前面建物と向きとバルコニーの奥行きって言うけど、目の前は壁じゃん（笑）確かにテラスの照り返しがあるから、晴れていれば明るさは問題ないよ。ただ、部屋から空が見えない家は、曇りの日はもちろん、薄日の日はかなり薄暗くなるからね、窓際以外は日中で電気は必須。実際、地下住戸に住む知人の家に行くと、年中電気点けてるよ。決して庭先が狭いわけじゃないけど、本人も完全に誤算だったと言ってるよ。

[543: 匿名さん]

確かにハナレ付きの響きは素敵だけれども、地下住戸の実態は実際に住んだ経験がない人には分からないかもね。
営業担当の営業トークやMRだけで判断するのは早計かと。

[544: 匿名さん]

色々書かれてるけどここの地下は売れてるよ。三井も野村も地下作ってるし価格上昇期のこれからは増えていくよ。

[545: 匿名さん]

>>544
いや、地下住戸が売れてるのは知ってるよ。ただよく買えるなっておもって。
ホテルのように数泊するわけじゃないわけでゆうきがすごい。

[546: 匿名さん]

>544さん
売れてるのと実際に住みやすいから人気があるのとは別かと思います。三井や野村が地下住戸物件の供給を増やしているのは、床面積（容積率）不算入の地下住戸で少しでも利益につなげたいからです。
少なくとも予算に余裕のある方は、好んで地下住戸を選ばないかと思います。

[547: 物件購入検討中]

マンションの購入価格については、相場観も含めて実態がわかりにくいのでやはり考えてしまいますね。　
都心に近くても、駅からの距離で価格もかなり違いますし、いろいろと考えますね。　
広告等を見ていると、やはりこの物件の価格設定は高めなのかと思ってしまいますね。
価格以外は、よいのですがね。。。。

[548: 匿名さん]

547
> マンションの購入価格については、相場観も含めて実態がわかりにくいのでやはり考えてしまいますね。
そうですね〜。自分もそう思います。特に最近は人件費建材費高騰もありますからね。
ただ坪単価とか相場とかじゃなくて、大事なのは自分にとってどうなのか、ってところだと
おもいますよ。最終的には。

[549: 匿名さん]

100㎡超とはいっても資産性の望めない上鷺宮の地下室で、１億１千万円を出せる方って相当な資産家さんなんでしょうね！。
お値段さえお安ければ興味の湧かない物件でもないので、本当に羨ましい限りです。

[550: 匿名さん]

でもじっさいここはすごいよ

[551: 匿名さん]

>>547
価格以外は良いところと、価格だけは良いところだと、どちらが良いのだろう？という問題もありますからね(笑)

[552: 匿名さん]

549みたいな人って何がしたいんでしょうね。
1.1億の部屋を地下だと思ってる時点で、MRに行くどころか、SUUMOに出てる内容すら知らないのが丸分かり。
ネガキャンのバイトにしてもセンスなさ過ぎ。

[553: 匿名さん]

SUUMOに価格で出てるのですね。この価格でこの間取りだと地下物件の人気は高いのでしょうね。住み心地はわかりませんが。

[554: 匿名さん]

これだけの高グレード設備ですから価格は妥当なんですよね
そして閑静なこの立地。

[555: 匿名さん]

>>554
お得感しか重視しない層には永遠にこういう物件の良さ分からないんでしょう。
ただそういう層がどんどん増えてますからこういう物件はこれから先厳しいと言うのは間違いないとおもいます。

[556: 物件購入検討中]

個々のスペックが高い良い設備が設置されれば、当然マンション価格も高め設定になると思いますが、全ては誰を田＾ゲットにするかではないでしょうか？　都心立地のマンション設備、スペックが必要であるかは疑問がある点であり、購入する立場としては、その分価格を抑えてほしいですね。　

[557: 物件比較中]

たしかに、西武池袋線沿線で、しかも富士見台駅ですからね。中野区と言っても、生活圏は練馬。　
お値段が手ごろであれば.....、

[558: 匿名さん]

この前、モデルルームに行く富士見台駅からの道中、四つの他マンションのチラシ配布を行なっていました。確かに沿線で今これだけマンション検討者の集まる駅もないですもんね。ネガが多いのも注目マンションならではです。 コンセプト、造り込みも含め、滅多に出ないマンションであることは間違いないですね。

[559: 周辺住民さん]

上鷺宮に引っ越して来て約1年になります。たしかに富士見台駅の地味さはありますが、公園の緑も多く静で住み心地は満足しています。先日MRを見学させて頂きましたが、魅力的な物件でした。パークハウス完成で、駅周辺の活性化を期待しています。

[560: 物件購入検討中]

マンションを販売するセールスのなかには、大手デベロッパーである事を必要以上に誇示される方々がいますが、大手が常にベストのものを提供するとはかいらないですよね。 殊に価格面では、大手ブランドをかざして利幅を乗せすぎていないか？ と思うこともありますね。しかたのないことでしょうかね^!?(･_･;?

[561: 匿名さん]

まぁパッと見のスペックで良さげに見えてそうじゃない物件もあるし逆もある。ここは後者だね

[562: 匿名さん]

近くにお店がないのが残念ですね。ラーメン屋、カレー屋、定食屋はほしい

[563: 匿名さん]

562

駅の周りに全部ありますよね。
それ以上近くには要りません。

[564: 物件検討比較中]

富士見台に住んでいますが、富士見台の駅周辺の選択肢は非常に限られます。 しかし、このマンションから中村橋までは徒歩10分圏内です。 中村橋周辺は、ファーストフードを含め飲食店も割合充実しています。 駅から徒歩10分と言う距離は、最近売り出されている首都圏マンションでは、平均的な駅からの徒歩距離のようにおもいます。周辺は静かで落ち着いており、学区としての評判も良いので、個人的にはよい住環境だと満足しております。

[565: 匿名さん]

563
徒歩10分は近いとはいいません。
通常、首都圏のマンションであればスーパーなり飲食店なりが徒歩３分圏内にあるのが
普通です。徒歩10分も歩いて繁華街に出ないと行けないという事は立地が悪いという
事だと思います。もちろん、戸建であればそれが普通なので構いませんが、わざわざ
マンションと言う形態をとりながらそれでは意味が無いのでは有りませんか？

[566: 購入希望]

確か今週末が、第一期の申し込み締切日ですよね。 果たしてどの程度の申し込みがあるのか注目しています。
希望が重なり抽選になる物件があるのか、気になりますね。

[567: 匿名さん]

既に申し込み済み。個人的には抽選になるほうがいいですけどね。
抽選で当たったときの喜びはひとしおですし。

[568: 購入検討中さん]

抽選になるか分かりませんが、申し込み（登録）させて貰いました。

[569: 匿名さん]

抽選がたのしみですね。

[570: 購入検討中さん]

家宝は寝て待てですね。楽しみに待ちたいと思います。

[571: 匿名さん]

果報 だけどな。

[572: 匿名さん]

果報は寝て待て。 571、正解！
しかし周辺環境の利便性が失われているのがここの最大の欠点ですね。
リセールは期待できそうにありません。

[573: 物件比較中さん]

残念ながら70m2クラスだと予算的に地下しか選択できないので､見送ります｡5000万以上払って積極的に地下住戸を買う気になれません｡地下に永住､イメージがマイナス過ぎて後悔してしまいそうです｡

[574: 匿名]

私も他にいいのがあったのでそちらを選択して見送りましたが地下の部屋を除いた物件としては悪く無いと思いました。
何かあった時のリセールの期待が皆無なのが一番のネックですね。

[575: 匿名さん]

ここに限らず地下住戸はないですよ。水害のリスクはまぁ最近のスポット豪雨による都市型水害は
ありますが、それよりも高温多湿の日本においてただでさえマンションは湿気がたまりやすい構造なのに
それをさらに受ける事でしょう。
また日当りに関してもマンションは戸建と違って片側しかあたらないのにそれすら半減するというのも
デメリットがでかいですね。

[576: 購入検討中さん]

地下住戸という十字架とコンプレックスを、
一生背負って生きて行けるか迷ってます…

外を見ても壁しか見えない生活…

[577: 匿名さん]

>>576
悪い事は言わない。やめな。
心は荒むし住環境最悪だよ。地下住戸は完全に売り手側の都合で作られたものだし。
玄関とベランダの窓を開けても風が通らず滞留しちゃうし。
学校もそうだけど、高レベルで底辺の落ちこぼれになるより中レベルで上位にいたほうがいいかとおもう。

[578: 物件比較中さん]

>>576

壁に明るい太陽と空の絵でもペイント
してみてはどうでしょう？

[579: 匿名さん]

いくら売り手市場とはいえ、地下住戸はあんまりです。
5000万円超を出して、わざわざ我慢に我慢を重ねる生活を選択するのはいかがなものでしょうか。
老婆心ながらのおせっかいかもですが。。。

[580: 匿名さん]

地下住戸なんて建築基準法の抜け穴をつかったものだからね。
はっきりいって部屋全体が「サービスルーム、納戸（窓の面積上居室としては認められない部屋）」と
同じ扱いよ。住める住めないかっていうとそりゃ住める。でもそういう問題じゃないでしょ。
砂漠で10日間飲まず食わずでとにかく何でもいいから飲み食いできたらいい、味とか衛生はこのさい気にしないってのと
おなじ。そこまでのものじゃないでしょ。

[581: 匿名さん]

ネガキャンお疲れさまです！
ＭＲを一度見に行きましたが、我が家は様子見です。
良くできていたので地下も売れると思いますよ。
でも、タワマンほどではないけどカースト意識はあるかもしれませんが、マンションだから割り切るしかないですね。
一期の結果を興味深くしてます。

[582: 匿名さん]

中野区平米単価駅ランキングだそうです。
http://mansion.30min.jp/tokyo/721/ranking/
この辺りもなかなかのものですね。

[583: 匿名さん]

値段相応だと思いますね。この立地に設備ですからね。このエリアは気持ちいいですよ

[584: 物件比較中]

同じ富士見台駅でも、北と南で土地の坪単価は大きく違うのですね。
生活圏は練馬なのに、中野立地で物件価格が高くなるわけですね。　
なんとなく釈然としませんが、価格付けではそこは大きなポイントになるのでしょうね。

[585: 物件購入検討中]

第一期の販売戸数が思っていたよりも少ないせいか、あまり盛り上がりが感じられませんが、果たしでどの程度抽選になるのでしょうか？　抽選で外れても、二期でもかなりの数が売り出されるのであまり心配はしていませんが、逆に多数の売れ残りが出るのを心配しています。　完成後に空き室多数では、先々が心配ですよね。

[586: 匿名さん]

最後まで迷ったのですが見送りました。
仕様がいいのは間違いないけど、やっぱエリア的には少し高く見えますね。

この場で高級マンション気取りしても仕方ないから、もう少し共用設備とか削って現実的な価格設定にしてほしかった。7,000万払うならもう少しいいとこ住みたいって思っちゃった。

[587: 購入検討中さん]

すみません、以前にも質問に上がってた駐車場の件なのですが、
私が担当者に質問したときも
「2年毎の抽選で外れたら近隣の駐車場を借りてください」と言われました。
「周辺の相場に合せた価格にしてあるので、大丈夫ですよ」と。
「ただし、ルーフテラス付の億ション物件に関しては『P優先』と赤字で表記してあり、
これはパーキング優先で自動更新なんです」と言われました。

でも、自動更新と書かれていらっしゃる方がいたので、
結局私が聞いた時の2年毎の抽選から、現在は全スペースが
住戸価格関係なく自動更新になったの？と気になりました。

ご存じの方がいらっしゃったら、教えてください。。

[588: 匿名さん]

絶対数がもとから全戸分はないんだから、まだだ希望数もわからないのに自動更新になるはずがない。
少し考えればわかるはず。

[589: 匿名さん]

購入を決めた者です。
駐車場は、自動更新とのことですよ。

[590: 匿名さん]

価格とエリアのバランスがマッチしてませんよね。周辺の中古マンションの相場を検索したらいかに高いか理解できるかも？共用施設にもの言わせて価格に付加価値なんて。豪華な共用施設という客寄せパンダの代金は購入者が負担し維持管理も購入者なんて。

[591: 匿名さん]

周辺相場とか気にしない人向けの企画物件ですからね。
合わない人には全く合わない物件だと思います。

[592: 購入検討中]

申し込みを考えています。 ここが企画物件であろうとなんであろうと、売れ残ったらどうやって売るのでしょうか？ やはり、値下げ、フリーオプション等の特典をぶら下げ、実質購入価格を下げて一本釣りのいうに売って行くんでしょうかね？ 第一期購入者がバカを見ないようにだけはしてほしいですね。

[593: 購入検討中さん]

有楽町線直通の列車って、通勤時間帯の混み具合はどのくらいなのでしょう？
さすがに座れることはないですよね？

[594: 比較検討中]

ここで7,000前払うなら、池袋せんであれば練馬駅周辺か石神井公園の方が断然いいですよね。 石神井公園は池袋から急行一駅ですし、駅前も再開発で充実していますよね。中野区であれば、中央線沿線でもいけますよね。

[595: 匿名さん]

周辺の相場ってどうやったらわかるのですか？
ここは閑静な住宅地だと聞きましたよ。

[596: 匿名さん]

594へ
中央線はそんなに安くない。駅遠や中小ならあるのかもしれんが。

[597: 匿名さん]

595さん
新築の周辺相場、下記の各サイトからの判断です。
https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=38

596さん
たとえば、ここと同じ「中野区内、中央線、駅から徒歩５分以内、ファミリー向け低層」の新築では、東中野でグレーシア東中野というのが売出中です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nakano/nc_67707475/madori/?kkk=N...
デベは中ですが、駅遠ではありませんし、6000万円台で買えます。南側は超高級住宅街です。

[598: 匿名さん]

順調に完売できなければ一期の購入者がバカをみることになるでしょう。
でも結果論ですから。
仮に完売が早いのなら、色々プランの融通がきく一期がメリットありますね。
選ぶのは自由です。
いつ何があるかわからない世の中ですから。
持つリスク、持たざるリスクを個人的にジャッジして何があっても悔いが残らないようにしたいものですね。

[599: 匿名さん]

>597
2011年のデータなんか古すぎるじゃん。大丈夫？

[600: 匿名さん]

599さん

３年前が古いとも思いませんが、ここ（http://www.value-workers.com/condo-data/condo-data-japanese.htm）の「1. 首都圏新築マンション平均単価推移」で中野区の平均坪単価の推移をみると、2011年が297.6、2013年が311.8ですので「数％上がった程度」といったところかと思います。