ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[401: 購入検討中]

そうですよね。 住環境は、静かであれば良いというものではなく、生活に必要な駅周辺の買い物施設、銀行、レストラン等々を含めた駅力は当然価格に反映されるべきですよね。 1億出せば 、近隣で一軒家が購入できそうですよね。 武蔵野中町なら理解できますが、ここで一億出す方はおられないのではないでしょうか。

[402: 購入検討中でした]

地下はかなり残りそうという印象です。それなりに日当たりが見込めそうなリビングルームはともかく、北向きの部屋はやはり湿気、カビが心配です。雨水を貯めるピットは防水処理と断熱材施工がされるのでしょうが、それでも湿気は危惧してしまいます。そもそも地下に店舗ならともかく、居住スペースという企画に問題を感じてきました。地下の売れ行き次第で資産価値への影響も気になります。

[403: 購入検討中さん]

そうなんですよね、都心マンションなら徒歩4分低層3階最上階ルーフバルコニー付1億って魅力的ですが、この周辺で1億出せばさらに庭付き実現できちゃうんですよね。なんで地下を共有スペース＋駐車場・駐輪場にして今駐車場があるところをプライベートガーデン拡張して、そこに非常時の物品管理保管庫を設置（トイレとか貯水用タンクとか）にしなかったんだろ～なんてどうにもできない事を思ってしまったりします。。。不毛ですね（笑）。でも、駐車場が2年毎に抽選ってどうかと思いました。これって落選したら近くに借りなきゃいけないんですよ、なんかなー…。といまいち購入に踏み切れずに悩んでいます。

[404: 土地勘無しさん]

利益優先でそうなっただけでしょう。

[405: 匿名さん]

その通り！！

[406: 購入検討中さん]

駐車場が2年ごとに抽選・・・、これだけの価格の物件でそれはないわ。

[407: 購入検討中さん]

開放感の無い地下にあえて住む事を選択される方に、理由を教えてただきたいです。上層階を購入しても地下の売れ残り状況で、資産価値への影響も心配。ゴミ置き場2か所設置は不十分では？駐車場の問題など、実生活する方への配慮が希薄です。コンシェルジュや専用カフェ＆ベーカリーより管理人増員したほうが良いですし、無駄な付加価値付けを感じます。居住者の利益優先、満足度優先を考慮した物件を見つけたいです。

[408: 物件比較中さん]

地下貯留槽(ピット)の能力は総雨量371.9mmだそうです。空状態で昨年の台風26号、伊豆大島での時間最大雨量122.5mmなら3時間程度分というところ、伊豆大島の24時間雨量824mm、はたして万全なのでしょうか？

[409: 物件比較中さん]

昨今、想定外の災害は起きています。平成12年の東海豪雨（総雨量589㎜、時間最大雨量114㎜）や407さん記述の台風26号の被害は現在想定される出来事です。対策に万全求めるのではなく、できるだけ安心安全な物件を選びたいと思っています。

[410: 物件比較中さん]

失礼しました。台風26号の記述は№408さんでした。

[411: 購入検討中さん]

地下の物件を前向きに検討している方、おられますでしょうか？どんなに魅力的な場所でも地下は地下。それでも私はこの物件を検討しているのですが、やはりやめておいた方が良いでしょうか。。。
真剣に悩んでいます。
でも所詮、地下。良いはずがないんですけどね。うーーん・・・。こんな質問してしまい申し訳ありません。

[412: 物件比較中さん]

地下住戸だからあるリスクを覚悟できる方、気にならない方でしたら購入されればよいのではないでしょうか。地球温暖化の影響による豪雨災害の増加は間違いなく地下住戸のリスクです。どんなに対策しても人知を越えるのが天災です。水は低い所にしか集まりません。

[413: 購入検討中]

マンションは戸建てよりも安価で安全、安心を得る(後は立地)為に購入する人が多いと思います。
戸建てでマンション並みの設備、セキュリティ、立地なんていくらかかるかわかりませんので、、
地下住戸は上記の方々のお話のある通り安全も安心も満たしていないので二階(実際には一階)とこれ程価格の差をつけたのだと思います。
今回の地下住戸を作ったのはデベの利益追求の結果でしょう。企業が利益を追求するのは当たり前なので悪いとは思いませんが今回のようにあからさまにわかると購入意欲が萎えますね。。

[414: 購入検討中]

全体的にマンション需要が下がっているのでしょうか？ 幾つかの物件を見ましたが、購入側の盛り上がりがあまり感じられず、供給サイドの強気の価格設定が目立つような気がするのは私だけでしょうか？ どう見ても価格設定が強気すぎますよね。 急行停車駅の 石神井公園や生活インフラが充実している大泉学園やひばりヶ丘ならわかりますが、池袋線の中で最も地味な駅と言われている富士見台でなぜ？ と思ってしまうのは私だけでしょうか？ 購入に今一つ踏ん切りがつきません。

[415: 購入検討中]

近隣に住んでいますが、駅から近く便利です。 中村橋から10分程度なので、時間がある時はよく利用します。西友他スーパーやお店も多く、家族で食事できる場所も富士見台より充実しています。何よりも、池袋に近く、通勤は便利です。 ただ、5,000万払って地下に住むほど魅力的な住環境かな？？？ とは素直に思います。

[416: 物件比較中さん]

駐車場が2年ごとに抽選って本当ですか？！そんな団地みたいなマンションいくらなんでもないでしょう！何かの間違いじゃないですか。本当なら見送りを決定させるまでですが、初めは静かで落ち着いた住環境が気に入っていただけに、ちょっとショックですね！もちろん洪水ハザードマップ上で浸水の恐れのあるエリアの中で、地下室があることも不安要素でもありますが・・・。仮に、地下室に浸水被害があった場合、それ以外の住戸も資産価値が下落してしまうものなのでしょうか？いずれそういうことが起こり得ることだと思いますので、どなたか教えていただけませんでしょうか。

[417: 不動産購入勉強中さん]

浸水した場合の構造上の影響は基礎のつくりによるが、資産価値は所詮人の評価だから、一般論として浸水した地下部分がついている住戸にたとえ上階でも住みたいかというと住みたくないわけで、そこから考えれば自ずとわかると思う。

[418: 物件比較中さん]

表向きは23区最大の第一種低層住居専用地域の低層レジデンス、しかしその足元は過去最大の地下住戸と共用施設、仮に大規模水害で公共下水道が溢れ、マンションの排水が不可能でピットも満水状態に陥れば、地下施設の排水口から水が溢れ敷地内から浸水します。そうなると地下住戸だけではなく共用施設や躯体も浸水被害に遭うので、当然マンション全体の資産価値に悪影響です。

[419: 土地勘無しさん]

今若い世代は車持たないから、駐車場って意外と余る。
ここも駅近だから、都心に勤務する人たちには必要ないでしょ。
まあ、車持ちには２年ごとに抽選って心配事に変わりないだろうけど、
蓋を開けてみたらということになると思う。

[420: 購入検討中さん]

>419
若い世代の車離れは理解できますが、駅に近い物件とはいっても郊外ですから３割強の設置率で余ることはあり得ないのではないでしょうか。そもそも独身の方やお子さんのいらっしゃらないご夫婦ならともかく、子供が生まれると、やはり車がある方が断然便利だと今実感しております。

[421: 購入比較検討]

近隣に住んでいますが、富士見台駅は何もなくて家族で何か食べようと思っても、正直選択肢があまりにも少なく困ってしまいますね。 でも、中村橋はそこそこ揃っていていいですね。恐らく10分前後で行けるので、さほど負担を感じることなく利用することはできると思います。販売価格がもう少し下がれば売れ残りも少なくなるように思えますが、5,000万前後の地下は、エリアのバリューを考えると、きびしいでしょうかね。

[422: 物件比較検討]

グランドオープン後も今一つ盛り上がりにかけ、周りのアテンションもさがり気味のような気がして、特に地下が売り切れるかちょっと心配しています。今月末で、果たしてどの程度の要望書が集まるのでしょうかね？ あまりにも売りがスローペースだと、地域相場以上のお金をそこに投じて良いものか、ちょっと心配になり、購入意欲も下がり気味になるのは、私だけでしょうか？

[423: 物件比較中さん]

本日が要望書提出期限ですが、はたして1期販売分でどの位地下住戸が売れるのでしょうか？リスクのある地下に5000万以上払って、望んで地底人になる奇特な方はどの位いらっしゃるのでしょうか？

[424: 物件比較中さん]

今日見てきました。
地下でもかなり強気な値段で、安い部屋は日影が結構ひどい部分になります。
予算は8千万円くらいないと満足のいく部屋は選べないですね。

あ、駐車場は2年毎に抽選ではなく、一度決まれば自動更新でずっと借りれるみたいですよ。
まあ、駐車場代も高いけど。

富士見台とはいえ、中野区なんだなーと実感。

[425: 購入検討中さん]

私が先日聞いたところによると、地下の部屋も半分以上要望が出ているということでしたよ。意外に人気があるんだなと驚きました。

[426: 購入検討中]

近隣に住んでいるので、毎日、池袋経由で新宿まで通勤していますが、交通の便は良いと思います。 池袋まで近いので、富士見台は素通りして休日に池袋に出ることが多いですね。 帰宅時も、時間があるときは中村橋で下車して、買い物を済ませます。西友は言わずとも、駅前のお菓子屋さん等、利用できるお店が多いですよね。それに、レストランも色々な種のお店があるので、外食には便利です。 そんな利便性が、人気を支えているんでしょうかね？

[427: 購入検討中]

27日に要望書が締め切られたようですね。 果たして、どのぐらいの要望書が集まったのでしょうか？ 人気の度合いを見るバロメーターとしては、 一期でだいたい何%ぐらいとなるのでしょうね？ あまりにも人気薄の場合、急いてはことを仕損じるではないですが、後になった方がお得、オプションフリーとかこっそり値引きなんてことがあるんでしょうかね。どなたか精通している方、アドバイスいただけますか？

[429: 物件比較中]

消費税増税後影響か、またはアベノミックスによる景気回復が今一つ本格的に進まないためか、23区でも郊外の物件については即日完売というようなニュースもなく、人気の中央線沿線の物件でも完成後の売れ残りが目につきますよね？ これから、どのようにマンション需要が動き、マンション価格がどうなって行くのか気になりますよね。特に、この物件に関しては地下が60戸とかなり多いですし、本当に売り切れるのか？ 売れ残ったら販売会社がどのようにして売り切るにか？売り切るために個別対応、なんてこともないとは言い切れないでしようね。 確かに、なかなか購入に踏み切れない気持ちお察しします。

[430: 物件比較中さん]

来年の消費税10%前を見越した物件まで含めると過剰供給気味に感じますが、駅近で好立地物件は団塊世代の戸建てからの買換え需要もあるので、そこそこ売れるように思います。とはいえ上鷺宮近辺の需要だけでは261戸の早期完売は厳しいでしょう。人気路線でもない駅力もないこのエリアに、周辺以外の広域な需要があるとは思えません。

[431: 比較検討中]

大手は、利益追求の姿勢がはっきりしているで、色々な情報を総合的に判断して販売価格を算出して行くのでしょうね。 大手だと、将来的な安心感はありますが、具体的にどこがどのように優れているのか、素人にはわかりにくい点は多々ありますね。 販売コピーを見てもそうですが、大手各社は、競ってイメージ戦略を展開してブランドで強化を図っていますが、ブランドを過信しすぎ強気過ぎる価格設定も目立ちますよね。これだけ地下が多い物件で、この値段なんて最たるものではないでしょうか。

[432: 不動産業者さん]

三菱の社員ではありませんが、このスレを見ていると、このマンションは地下室以外は、順調に売れると思います。
いろいろな横繋がりの情報を収集して。

[433: 匿名さん]

こちらのモデルルームは、「窓周り( サッシュ周り )の部屋内側に「 額縁 」( 木製の枠 )が無く,ビニールクロスが巻き込みで仕上げている、という噂を聞きました。真偽のほどは分かりませんが、本当であれば無節操なコストダウン仕様ということになりますね。これからモデルルーム見学に行かれる方は、要確認かと思います。あくまで噂で事実では無い、と信じたいところです。

[434: 物件検討中]

地下以外は、順調な販売状況にあるのでしょうか？
マンションの購入検討は初めてでいろいろとわからない点が多いのですが、「第一期販売で即日完売」という類の言葉を耳にしますが、第一期の販売とは、要望書を提出した方々向けに行われるもの何でしょうか？　

[435: 物件検討中]

静かな住環境に魅せられ、購入を前向きに検討していましたが、真剣に今後の人生設計を考えた上で購入決断しなければならない高価な買い物となるので、将来の資産価値とか本当に気になりますよね。　やはり、地価は今一つ不人気のようですが、相当数が売れ残ったら本当にどうなるんでしょうかね？　販売会社が、何が何でも売り切る姿勢で無茶な販売態度にでも出たらどうなっちゃうんでしょうかね？　先々、新たな負担を強いられたりするのは御免こうむりたいですよね。　

[436: 匿名さん]

棟間は何メートル離れてるのですか？

[437: 匿名さん]

〉434さん
全ての業者がそうだ、とは申しませんが、特に第1期販売は人気物件かどうかでその後の売れ行きが大きく左右されるので、即日完売となるように要望書の入った部屋のみ発売、というのはよくある事です。煽られないように気をつけて下さいね。

[438: 匿名さん]

１度行ったが、何より周りの住環境は素晴らしかった。
いい町だと思う。ただ価格は場所のわりに高い。
仕様・外観はグレードが高いが、共用施設は意味があるのか疑問。案外売れるんじゃないかと思うなぁ。
住んでみたい気は確かにする。

[439: 物件比較中]

437さん、アドバイスありがとうございます。 438さんが仰られていましたが、周りの住環境は素晴らしく、住んでみたいという気にさせられますが、如何せん価格が高いですよね。地下の売れ残り、今一つ盛り上がりに欠ける応募状況等を考えると、早く手を上げた者が損をするのではないかと、考えてしまいますね。 また、他の方もおっしゃっていましたが、売れ残りが多いようだと、後から購入にされる方には、他言なしを条件に値引きや無料オプションサービス等が行われたりするのでしょうか？

[440: 購入前向きさん]

物件の基本的な建物レイアウトをみると、地下以外にも、「売れるのかな？」とおもわれる部屋が幾つかありますよね。 共有棟の上部階で、日差しが期待できない部屋や、億の部屋は書いてがつくのでしょうかね疑問ですよね。 立地、周辺環境は良いと思われますが、スペックも含めて総合点としての評価(価格)は、どうなんでしょうか？ あまり、多くの物件をみた経験がないので、今一つ相場観が若絵いませんが、どなたかご教示くださいませんか？

[441: 買いたいけど買えない人]

この辺りの地価は坪単価150万円くらいなので、億ション部分はかなり強気ですね。
予算不足で買えませんが、この物件はかなり惹かれます。地下でも高い部屋では日影は気になりませんし、ハナレが素敵です。
趣味部屋として最高です。妻が許してくれるかは別として。

[442: 購入検討中さん]

この値段出すなら、中野、東中野界隈で戸建買った方がよくない？管理費とか修繕積み立てを考慮したら絶対にお得。

[443: 匿名さん]

中野や東中野は駅周辺が生活しやすそうだし新宿にすぐ出られるので、
立地的に非常に便利で買えたらいいでしょうが、あそこも高いですよね。

[444: 匿名さん]

中野駅周辺は高過ぎるし、あそこまで便利じゃなくてもいい。新宿まで一駅だからいかんせん高い。

[445: 匿名]

中野は大学生だらけ、東中野は大久保が近すぎる

[447: 物件購入検討中]

上鷺宮のこの物件周辺は、中野といっても生活圏は練馬ですよね。 中野区駅に出るのは不便で、区役所に行くにも一仕事ですよね。 練馬に行くのは便利ですから、中野区民であるよりも、逆に練馬区民で有った方が良いとさえ思えますよね。 中野区ということで、販売価格も練馬区に比べて高め設定になっているのでしょうか？ 無理無理高い販売価格にして売れ残り数が増えれば、買う側も、売る側も不幸になるので、 路線価、駅力、生活圏等、生活者目線で考慮して、実需にあった価格設定にして欲しいですよね。

[448: 物件比較検討中]

西武池袋沿線に住んでおり、富士見台周辺も存じて居ますが、住環境としては静かで、小学校の評判も悪くなく、安心して子育てができそうな住環境で有ることは間違いないと思います。私も、前向きに購入を検討しております。 ただ、中野駅前マンションとは違って都市型物件ではないので、どのような方々が購入される予定かわかりませんが、コンシェルジュなんているのかちょっと疑問です。 先に、同じようなコメントがありましたが、私もコンシェルなんておいて必要以上に物件価値を高めるような事はせずに、不要なものは省いて、価格に反映させた方が良いと考えます。

[449: 物件比較中さん]

コンシェルジュがどうとか､上物がハイグレードだから価格高というよりも､根本的に土地の仕入れ価格が高かったと考えられます｡それに比例した上物のグレードと共用施設(コンシェルジュなど)になったということでしょう｡駅近で住環境が永続的に守られる一低層でこれだけ大きな土地､当然複数のデベの入札に競り勝って仕入れたはずです｡安い訳がありません｡

[450: 匿名]

コンシェルジュとか共用施設とかがいらないなら、普通に戸建を買えばいいじゃん