ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[381: 物件比較中さん]

予算的に地下の71㎡タイプが上限なのですが､南向きの採光があるとはいえやはり地下､5000万以上払って､生きてるうちから墓より深い地下に収まるのはやめておきます｡

[382: 購入検討中]

近くに住んでいますが、静かで住みやすい環境ですね。中村橋からも徒歩で１５分程度なのでたまに利用しますが、改札を出て周りの商業施設をみると富士見台駅との駅力の違いを感じますね。家族でちょっと駅前で外食という時に、利用できる場所がなかなか見当たらないのは不満ですね。西武池袋線と富士見台の駅力を考えると、 駅近の第1種低層住居の希少性と子育てに適した住環境といえど、6000万前後というのはちょっと高すぎるので？という思いも強く、なかなか踏ん切りがつかないですね。やはり、地域相場からみてかなり高い価格設定になっているのでしょうか？

[383: 匿名さん]

→墓より深い地下、うまい表現ですね。
閑静なあの地域の良さを理解出来る、あるいは学校を変わりたくない、などの理由が無ければ、全般的に高いと思いますね。
あれだけの戸数を地元民だけで捌くのは大変でしょう。

[384: 購入検討中さん]

ハナレ付きオプション満載のリゾートホテル風モデルルームで、地下住戸のマイナスイメージを覆い隠しているが、逆に現実離れのやり過ぎ感で引いてしまいます。それよりも、ピット(貯留層)の能力を数字で明確にして頂きたいです。
例えば「時間最大＊＊＊㎜、総雨量＊＊＊㎜」までのように公表できないのでしょうか？洪水ハザードマップのシュミレーションデータは古すぎて全くあてにならんし、安心材料が足りません。

[385: 匿名さん]

たしかにお墓よりも深いですね…。
この値段だすならあえて地下に住まなくてもいいかなと思います。
どうしてもこの地域にこだわるなら別ですが。
結局要望書の方はどんな感じなんですかね？

[386: 購入検討中]

50戸以上の地下を本当に売り切ることができるのかちょっと心配ですね。中央線沿いの物件ならまだしも、西武池袋線沿いでも最も地味な駅の富士見台で?????? 離れを作ったり見栄えを良くはしていますが、もし大量に売れ残ったりしたら物件自体の評判が下がり、資産価値もガタ落ちなんてことにはならないでしょうか？

[387: 匿名さん]

地下は湿気でカビがすごいことになることがあるらしいのですが、そういった対策はなされているのか気になります。

[388: 物件比較中さん]

特別な湿気、カビ対策は無いでしょう。南側のテラスとＡ、Ｃ棟は北側に吹抜け、Ｂ棟北側はドライエリアで、室内は24時間換気システムと標準的な仕様です。南向き中心の間取りの場合は地下に限らず、北側部屋の北壁が結露し易いので、固定した家具の配置はカビやクロス剥がれの原因になります。当然、最下層が一番厳しい環境には間違いありません。

[389: 物件比較中さん]

現状の最多価格帯6000万～(坪280万～)261戸の半分以上が6000万超えです。庶民が手が出せる坪240万は地下だけ、2階は坪約270万で格差を感じます。｢墓より深い地下｣で人柱…

[390: 購入検討中]

6,000万円という価格帯を冷静に考えると、中央線沿いの駅から徒歩で10数分の物件とあまり変わらないでは？と思ってしまいます。 中央線沿いの場合は、大手ディベロッパーの物件だと数十年経っても資産価値があまり下がらないと多くの方から伺いました。 ここの数十年後はどうなんでしょうか？この物件に 6,000万出すのでしたら、ちょっと無理をして中央線沿いの方が長い目で見て良いのでは？と思い悩んでいます。

[391: 匿名さん]

この物件のリビングの角にあるでっぱりは何? あまり他のマンションでは見ないですよね。
これが無ければ綺麗な角なのに

[392: 物件比較中さん]

リビングや室内角の出っ張りはPS(配管スペース)になっています｡モデルルームでも確認しましたが､結構張り出しています｡

[393: 匿名さん]

教えていただきありがとうございます。
なんで水回りと離れた場所に配管があるのでしょうか。不思議です。地下住戸がある関係ですか?

[394: 物件比較中さん]

三菱地所の地下住戸無しの物件の間取り図にも､同様の場所に配管スペースがあります｡水回り以外だと南向き間取りの南側両角と北側西角にあります｡
施工効率かメンテナンスの為ではないでしょうか？

[395: 物件購入検討中]

今月はじめのグランドオープン後も、今ひとつ盛り上がりにかけるような気がしていますが、そう感じているのは私だけでしょうか？ セールスの方に伺うと「要望書の申し込みが殺到している」との実態以上に人気を誇張するようなコメントが聞かれますが、実際にはそこまでではないかと思えます。 逆に売れ残りを懸念していますが、実態はどんな感じなのでしょうか？

[396: 不動産購入勉強中さん]

このスレの伸び具合を参考にしたらいかが？戸数が多い物件は、
人気があればそれなりに戸数は伸びるし。

[397: 物件比較中さん]

先週末までの要望書の状況は100ぐらいだと言っていました。地下だけでも63戸あるので、早い段階で売り切るの難しいと思います。

[398: 購入検討中]

マンションを購入するのは初めてなので教えて欲しいのですが、売れ残る部屋がが多い場合、それら特定の部屋の販売価格が引き下げられるのですか？ 既に契約済の室についてはどうなるのでしょうか？ また、管理費は引き上げられるの？ 等々、不安の種が尽きないのですが。 地下63戸といあらためて言われると、本当に多い戸数だとおもいます。

[399: 匿名さん]

要望書の集まり方で客のリアクションを見て、全体の販売価格を調整している様子があり、実際に1階は坪250万から240万に下がりました。しかし値下げした分が2階に上乗せされて価格差が大きくなりました。間もなく要望書の期限となりその住戸が1期販売されますが、それ以降は最終期まで価格は変わらないはずです。2015年2月以降に売れ残りが著しい場合は、年度末の決算期で値下げ販売して売り抜く可能性はあります。
｢ザ・パークハウス武蔵野中町｣は1階が半地下のようで、2階との価格差500万にして1期販売分で半地下のほとんどは売れたそうです。上鷺宮も2階との価格差600万ですが、63戸の地下はそう簡単には売切れないでしょう。

[400: 物件比較中さん]

半地下をパーティルームやゲストルーム、ライブラリー、必要かはどうかとしてトレーニングルーム等の共有施設の充実にあてればよかったのに、、、と思ってしまいますが63戸分のスペースではそれも限界がありますよね。
あと最上階の1億物件も残るような気がします。だって、いくら地元民でもここで1億って厳しくないでしょうか？
みなさんどう思います？