ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[361: 周辺住民さん]

近くのマンション住まいの者です。閑静な住宅街でもう少し中杉通りに近ければさらに良いのですが、バスで阿佐ヶ谷、荻窪が直通。昼間であれば少し歩くと中野駅直通で車が必要ありません。富士見台は有名な中華、やきにく店があり本当に住んで良かったと思います。スーパーはちょっと歩くと中村橋でたいていの物は揃います。西友、オリムピック、CANDO、マツキヨ、練馬図書館(近隣の区も利用可)

[362: 物件比較中さん]

グランドメゾン白金の杜　ザ・タワーで、大成建設が不具合を起こし是正工事を始めたようですが、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の鹿島に続くスーパーゼネコンの相次ぐ不祥事。ここの物件は東亜建設工業なるあまり馴染みのないゼネコンだけに心配することもないかも知れませんが、南青山の件でとんだ節穴ぶりを露呈してしまった三菱地所設計の物件だけに、少し心配ではあります。やはり、人手不足の昨今に建設されるマンションを購入するには、それなりの覚悟が必要ということなのでしょうか。

[363: 匿名さん]

東亜建設工業はゼネコンと言っても元々はマリコン（マリン、海洋関係の建設会社）。
沖ノ鳥島で死亡、行方不明事故がありましたが、この会社の名前が出てくる。

[364: 購入検討中さん]

販売予定価格が変わっていました｡1階(地下)の価格が全体的に下がって､2階との価格差が大きくなっていました｡地下の購入希望者を増やして､1期販売分でなるべく多く売るためですか？23区最多の地下戸数の物件だから仕方ないのかなぁ5千後半～2階以上です｡

[365: 不動産購入勉強中さん]

もう少し詳しくお願いします。７０平米だといくらぐらいからですか？

[366: 購入検討中さん]

71平米タイプ1階が予算上限だったので詳しくは忘れました。70平米タイプも１階だけ5千万前半、2階は5千万後半、3階、4階は約200万ずつ高かったと思います。予算6千万以上の方以外はほぼ1階(地下)です。62平米だけ予算5千万で4階も可能なはずです。
興味があったらマンションギャラリーに行ってください。要望書提出期限が27日だったはずなので、まもなく決定価格が分かると思います。

[367: 不動産購入勉強中さん]

366さん　ご親切に有難うございます。
やはり結構いいお値段するんですね。

[368: 物件比較中さん]

6000万〜6500万予算だと何階の何平米が買えますか？

[369: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりませ｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[370: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりません｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[371: 購入検討中さん]

中野区洪水ハザードマップを見ると、この物件の敷地を囲むように約1/3が水深目安0.2m～0.5m(黄色)になっています。平成12年9月の東海豪雨(総雨量589mm　時間最大雨量114mm)を基にしたあくまでもシュミレーションです。
区役所の防災に問い合わせると、昭和60年以降に上鷺宮三丁目周辺で浸水被害は無いと言っていました。しかしながら台風の大型化、爆弾低気圧、都市型のゲリラ豪雨など時間最大雨量100mm以上の可能性は否めない時代です。
平成22年7月のゲリラ豪雨では、板橋で時間107mmの降雨により石神井川が氾濫し、洪水ハザードマップの白いエリアが浸水した事例もあります。23区の何処でも起こり得ると認識するべきことです。
東京の公共下水道の排水能力は、時間最大50mmになっています。時間100mmの降雨が発生すればマンホールから噴出すのは明らかです。
三菱地所の営業は｢浸水対策しているから大丈夫｣と言っているが、3m掘り込んだ地下住居、本当に大丈夫なのでしょうか？

[372: まあ、]

大丈夫とおっしゃってますから、大丈夫と信じるしかないかと。
心配な方は地下は買わない方がいいでしょうね。

[373: 購入検討中さん]

1階住戸の更に下に､雨水､排水､汚水用のピット(貯水槽)があります｡公共下水道が溢れて下水道への排水が不可能な場合は､この設備への排水容量でしのぐごとになります｡
それでも不足な事態になると､1階住戸のテラス排水口や浴室排水口から水が溢れだし､室内から浸水する可能性があります｡

[374: 購入検討中]

気に入った物件です。しかし、我が家の予算では地下（５千万円台）の部屋しか購入できそうにありません。地下の物件なので採光・湿気・浸水などの問題が解決できそうにないので、やはり諦める方が良いのかなあと思ったり、悩みます・・・。

[375: 物件比較中さん]

確かにこの物件は魅力的です｡1階が地下住戸なのと2階との価格差が大きいところを除けばねぇ…
昨年の台風26号は､伊豆大島で時間最大122.5mm､24時間雨量824mmと洪水ハザードマップのシュミレーションを遥かに越えています｡
こんなのが関東直撃､ということも心配しながら地下住戸には住めません｡

[376: ご近所さん]

地下だけで63戸の23区最大の物件､湿気とカビに強い､浸水リスクを何とも思わない神経が図太い人向けの住戸です｡
三菱地所は希少な一低層物件を台無しにしてしまったのでは､もはや人命軽視の利益第一主義です｡

[377: ご近所さん]

第一種低層住居専用地域に分譲集合住宅というところに無理があります。土地を入札する段階から、地下住戸を含めた総戸数で計画していたはずです。何処のデベでも同じだと思います。そうして戸数を増やさなければ商売にならないからです。利益第一主義も仕方なし、地下でも良いという客がいれば万事OKなのです。
ただ地下で坪250万は高すぎて客が付かなかったので、地下だけ坪240万に下げて買いやすくしたのでしょう。

[378: うーん、]

あっちが良ければこっちが立たずの絶妙な間取りと価格設定になっててさすがだなあと思ってます。
お金持ちでないかぎり、戸建てもマンションも完璧な居室を都内で求めるのは無理ですよ。どこで妥協するかで物件を決めるしかないのですよね。

[379: 匿名さん]

予算の関係で地下しか無理だけど前向きに検討してました。
でも、やっぱり地下というのが気になって見送ります。
どんなに採光があるといっても地下は地下ですもんね…。

[380: 通りすがり]

いくらするかと思ったら、６０００万超・・・！
うちは完全に無理。
練馬だったら戸建が買えると思います。

[381: 物件比較中さん]

予算的に地下の71㎡タイプが上限なのですが､南向きの採光があるとはいえやはり地下､5000万以上払って､生きてるうちから墓より深い地下に収まるのはやめておきます｡

[382: 購入検討中]

近くに住んでいますが、静かで住みやすい環境ですね。中村橋からも徒歩で１５分程度なのでたまに利用しますが、改札を出て周りの商業施設をみると富士見台駅との駅力の違いを感じますね。家族でちょっと駅前で外食という時に、利用できる場所がなかなか見当たらないのは不満ですね。西武池袋線と富士見台の駅力を考えると、 駅近の第1種低層住居の希少性と子育てに適した住環境といえど、6000万前後というのはちょっと高すぎるので？という思いも強く、なかなか踏ん切りがつかないですね。やはり、地域相場からみてかなり高い価格設定になっているのでしょうか？

[383: 匿名さん]

→墓より深い地下、うまい表現ですね。
閑静なあの地域の良さを理解出来る、あるいは学校を変わりたくない、などの理由が無ければ、全般的に高いと思いますね。
あれだけの戸数を地元民だけで捌くのは大変でしょう。

[384: 購入検討中さん]

ハナレ付きオプション満載のリゾートホテル風モデルルームで、地下住戸のマイナスイメージを覆い隠しているが、逆に現実離れのやり過ぎ感で引いてしまいます。それよりも、ピット(貯留層)の能力を数字で明確にして頂きたいです。
例えば「時間最大＊＊＊㎜、総雨量＊＊＊㎜」までのように公表できないのでしょうか？洪水ハザードマップのシュミレーションデータは古すぎて全くあてにならんし、安心材料が足りません。

[385: 匿名さん]

たしかにお墓よりも深いですね…。
この値段だすならあえて地下に住まなくてもいいかなと思います。
どうしてもこの地域にこだわるなら別ですが。
結局要望書の方はどんな感じなんですかね？

[386: 購入検討中]

50戸以上の地下を本当に売り切ることができるのかちょっと心配ですね。中央線沿いの物件ならまだしも、西武池袋線沿いでも最も地味な駅の富士見台で?????? 離れを作ったり見栄えを良くはしていますが、もし大量に売れ残ったりしたら物件自体の評判が下がり、資産価値もガタ落ちなんてことにはならないでしょうか？

[387: 匿名さん]

地下は湿気でカビがすごいことになることがあるらしいのですが、そういった対策はなされているのか気になります。

[388: 物件比較中さん]

特別な湿気、カビ対策は無いでしょう。南側のテラスとＡ、Ｃ棟は北側に吹抜け、Ｂ棟北側はドライエリアで、室内は24時間換気システムと標準的な仕様です。南向き中心の間取りの場合は地下に限らず、北側部屋の北壁が結露し易いので、固定した家具の配置はカビやクロス剥がれの原因になります。当然、最下層が一番厳しい環境には間違いありません。

[389: 物件比較中さん]

現状の最多価格帯6000万～(坪280万～)261戸の半分以上が6000万超えです。庶民が手が出せる坪240万は地下だけ、2階は坪約270万で格差を感じます。｢墓より深い地下｣で人柱…

[390: 購入検討中]

6,000万円という価格帯を冷静に考えると、中央線沿いの駅から徒歩で10数分の物件とあまり変わらないでは？と思ってしまいます。 中央線沿いの場合は、大手ディベロッパーの物件だと数十年経っても資産価値があまり下がらないと多くの方から伺いました。 ここの数十年後はどうなんでしょうか？この物件に 6,000万出すのでしたら、ちょっと無理をして中央線沿いの方が長い目で見て良いのでは？と思い悩んでいます。

[391: 匿名さん]

この物件のリビングの角にあるでっぱりは何? あまり他のマンションでは見ないですよね。
これが無ければ綺麗な角なのに

[392: 物件比較中さん]

リビングや室内角の出っ張りはPS(配管スペース)になっています｡モデルルームでも確認しましたが､結構張り出しています｡

[393: 匿名さん]

教えていただきありがとうございます。
なんで水回りと離れた場所に配管があるのでしょうか。不思議です。地下住戸がある関係ですか?

[394: 物件比較中さん]

三菱地所の地下住戸無しの物件の間取り図にも､同様の場所に配管スペースがあります｡水回り以外だと南向き間取りの南側両角と北側西角にあります｡
施工効率かメンテナンスの為ではないでしょうか？

[395: 物件購入検討中]

今月はじめのグランドオープン後も、今ひとつ盛り上がりにかけるような気がしていますが、そう感じているのは私だけでしょうか？ セールスの方に伺うと「要望書の申し込みが殺到している」との実態以上に人気を誇張するようなコメントが聞かれますが、実際にはそこまでではないかと思えます。 逆に売れ残りを懸念していますが、実態はどんな感じなのでしょうか？

[396: 不動産購入勉強中さん]

このスレの伸び具合を参考にしたらいかが？戸数が多い物件は、
人気があればそれなりに戸数は伸びるし。

[397: 物件比較中さん]

先週末までの要望書の状況は100ぐらいだと言っていました。地下だけでも63戸あるので、早い段階で売り切るの難しいと思います。

[398: 購入検討中]

マンションを購入するのは初めてなので教えて欲しいのですが、売れ残る部屋がが多い場合、それら特定の部屋の販売価格が引き下げられるのですか？ 既に契約済の室についてはどうなるのでしょうか？ また、管理費は引き上げられるの？ 等々、不安の種が尽きないのですが。 地下63戸といあらためて言われると、本当に多い戸数だとおもいます。

[399: 匿名さん]

要望書の集まり方で客のリアクションを見て、全体の販売価格を調整している様子があり、実際に1階は坪250万から240万に下がりました。しかし値下げした分が2階に上乗せされて価格差が大きくなりました。間もなく要望書の期限となりその住戸が1期販売されますが、それ以降は最終期まで価格は変わらないはずです。2015年2月以降に売れ残りが著しい場合は、年度末の決算期で値下げ販売して売り抜く可能性はあります。
｢ザ・パークハウス武蔵野中町｣は1階が半地下のようで、2階との価格差500万にして1期販売分で半地下のほとんどは売れたそうです。上鷺宮も2階との価格差600万ですが、63戸の地下はそう簡単には売切れないでしょう。

[400: 物件比較中さん]

半地下をパーティルームやゲストルーム、ライブラリー、必要かはどうかとしてトレーニングルーム等の共有施設の充実にあてればよかったのに、、、と思ってしまいますが63戸分のスペースではそれも限界がありますよね。
あと最上階の1億物件も残るような気がします。だって、いくら地元民でもここで1億って厳しくないでしょうか？
みなさんどう思います？

[401: 購入検討中]

そうですよね。 住環境は、静かであれば良いというものではなく、生活に必要な駅周辺の買い物施設、銀行、レストラン等々を含めた駅力は当然価格に反映されるべきですよね。 1億出せば 、近隣で一軒家が購入できそうですよね。 武蔵野中町なら理解できますが、ここで一億出す方はおられないのではないでしょうか。

[402: 購入検討中でした]

地下はかなり残りそうという印象です。それなりに日当たりが見込めそうなリビングルームはともかく、北向きの部屋はやはり湿気、カビが心配です。雨水を貯めるピットは防水処理と断熱材施工がされるのでしょうが、それでも湿気は危惧してしまいます。そもそも地下に店舗ならともかく、居住スペースという企画に問題を感じてきました。地下の売れ行き次第で資産価値への影響も気になります。

[403: 購入検討中さん]

そうなんですよね、都心マンションなら徒歩4分低層3階最上階ルーフバルコニー付1億って魅力的ですが、この周辺で1億出せばさらに庭付き実現できちゃうんですよね。なんで地下を共有スペース＋駐車場・駐輪場にして今駐車場があるところをプライベートガーデン拡張して、そこに非常時の物品管理保管庫を設置（トイレとか貯水用タンクとか）にしなかったんだろ～なんてどうにもできない事を思ってしまったりします。。。不毛ですね（笑）。でも、駐車場が2年毎に抽選ってどうかと思いました。これって落選したら近くに借りなきゃいけないんですよ、なんかなー…。といまいち購入に踏み切れずに悩んでいます。

[404: 土地勘無しさん]

利益優先でそうなっただけでしょう。

[405: 匿名さん]

その通り！！

[406: 購入検討中さん]

駐車場が2年ごとに抽選・・・、これだけの価格の物件でそれはないわ。

[407: 購入検討中さん]

開放感の無い地下にあえて住む事を選択される方に、理由を教えてただきたいです。上層階を購入しても地下の売れ残り状況で、資産価値への影響も心配。ゴミ置き場2か所設置は不十分では？駐車場の問題など、実生活する方への配慮が希薄です。コンシェルジュや専用カフェ＆ベーカリーより管理人増員したほうが良いですし、無駄な付加価値付けを感じます。居住者の利益優先、満足度優先を考慮した物件を見つけたいです。

[408: 物件比較中さん]

地下貯留槽(ピット)の能力は総雨量371.9mmだそうです。空状態で昨年の台風26号、伊豆大島での時間最大雨量122.5mmなら3時間程度分というところ、伊豆大島の24時間雨量824mm、はたして万全なのでしょうか？

[409: 物件比較中さん]

昨今、想定外の災害は起きています。平成12年の東海豪雨（総雨量589㎜、時間最大雨量114㎜）や407さん記述の台風26号の被害は現在想定される出来事です。対策に万全求めるのではなく、できるだけ安心安全な物件を選びたいと思っています。

[410: 物件比較中さん]

失礼しました。台風26号の記述は№408さんでした。