ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[341: 匿名さん]

ここもそうですけど、2013年中頃からマンション価格が上昇しているように感じています。
今検討されている方はどのように考えているのでしょうか？
今買わなきゃ今後もっと上昇する、子供が小学校に入学するので今のタイミングがよい、など色々と意見があると思いますが、皆さんの意見を参考にさせて頂きたいと考えています。

[342: 匿名]

今買うと一番高値掴みしてるんじゃないかって位上がってますよね。
友人の大手不動産の営業に色々聞いていて2012年位からある程度動いていて去年から今年竣工位の物件(2012年の頃民主党政権の不況化のおかげで安く仕入れられた土地のマンションなら価格が安いという話でした。)で価格があってそうな所を探した方がいいと言われても気になっていたのでここを検討してましたがやはり比較検討して価格が合わないので辞めました。

[343: 物件比較中さん]

高いです。。。
魅力満載ですが、地下は嫌だから頑張って３階に決めようか迷ってます。

小学校はいい小学校なのでしょうか。
大手企業の社宅がなくなったりすると、雰囲気が一気に変わるとよく聞くので。

[344: 匿名さん]

>340

要望書を提出したら重ならないように調整してくれる。ただ、それはあくまで営業努力まで。要望書を出したってことでその部屋を押さえたら掟破りになる。抽選覚悟でぶつける人がでてきたらアウト。

ってことで、要望書を提出する意味なんて実はない。

[345: 匿名さん]

>343

既存不適格になったら地下でも３階でも一緒。

[346: 購入検討中さん]

この辺りにしては高いなという印象ですが、
全体の雰囲気や子育てのしやすさを考え
こちらに決めました。
不動産は相性もありますよね。感性が合うかも重要だと思います。

銀行相談会も連日満席のようですね。
要望書を出したので、抽選にならないことを祈っています。。

[347: 物件比較中さん]

資産性に関してあまり期待は持てず、相場的にも割高感が否めない物件であろうとも、ご自身の価値観に合致するものであれば、他人が否定すべきものではないと思います。モデル見学に行った際に感じたことですが、何となく来場者が多い割には盛り上がり感に欠けていたように感じられたのは、気のせいでしょうか？！結局、一部の特殊住戸を除けば抽選にはならないんじゃないですかね。

[348: 物件比較中さん]

地下の良さを教えてください。
価格以外でお願いします。

[349: 購入検討中さん]

私の父はモデルルームにあるハナレ付きの地下の部屋がいたく気に入っていました。
子育て世代より、引退した世代が余生を送るのに向いている気がします。
『ちょっとしたおこもり感』が随所にあって良いらしいです。

個人的には、テラスは魅力かなーと思いますよ。

[350: 物件比較中さん]

集合住宅の欠点は生活音問題。
子育て世代は断然下の階じゃないと悲劇です。
また、その逆で、シルバー世代は極力上過ぎない上の階じゃないと。どれほど悲劇を見てきたことか。
賃貸じゃないから、音がとても気になる人にとっては、買った後だと地獄ですよ。
防音がどんなに強くても必ず音がしますから。
生活時間帯が違う家族同士が上下で下の階の人が敏感だと、大変なことになってました。
お互い様と思える良好な感覚の人同士だと問題ないですが、誰が上下左右に住むかは運ですからね。
集合住宅の安心感と上の問題を覚悟の上で検討しないと。もちろん資金と体力に余裕のある方は引越しすればいいのですが。

[351: 匿名]

あのー
一軒家に誘導されたいのでしょうか。
コミュニケーションをとれればある程度は理解できますよね。
そういう場もうけていただくことを三菱さんに期待します。

[352: 購入検討中さん]

地下の部屋の良さを語っているのではないでしょうか。
確かに、子供が走り回っても下の階を気にしなくていいのは良いですね。

[353: 不動産業者さん]

「住宅ローン相談会」が満席ということは…世の中には理解もせずに高価なものを購入できる方が多いってことですね。大手さんは他に「オール電化説明会」「免震構造体験会」など完成までの間にお客さんに何度も足を運んでもらって興味付けをして行きますから欲しくはなりますよね。
でも忘れない方がいいですよ。南青山の件。
あと、知り合いがこの物件のスタッフにいますが「こんな高いの良く買うわ。。。」と言っておりました。
よくよく考えて【自分の判断】で購入しましょう。

[354: 購入検討中さん]

随分高飛車な物言いですね。特に有益な情報を話すのでなければ、茶々を入れるためだけに書き込みして欲しくないのですが。
購入検討ではないということで、こういう方が近隣になるわけではないのが幸いです。

[355: 物件比較中さん]

要望書提出から２週間過ぎましたが、人気のある間取りはどのあたりでしょうか。

[356: ご近所さん]

353も、言い方はきついけど、参考意見としてはかなり客観性を保ってるんじゃないの。頭ごなしに「高飛車」とか拒絶モードに入らない方がいいと思うよ。一等地でない物件で、購入者もそれほどのレベルじゃない人が多いのだろうから、冷静にったってほとんど無理だろうけどね。

[357: 購入検討中]

老後も含め、長く住むことを前提に購入を検討しています。駅力等を考えると価格はやはり高いとおもいますが、地下高騰、資材高騰、人件費高騰、それに消費税引き上げ等々、値が下がる要素があまり見つからないためこの価格で妥協するしかないのかと、半ば諦めています。 それにしても、三菱レジデンスさんも強気ですよね。4月以降少なからず流れが変われば良いのですが.....

[358: 物件比較中さん]

雰囲気いいなと思いました。

こんな質問いいのか迷いましたが、
中学受験させたいのですが上鷺宮小のここ何年かのだいたいの受験率はどのくらいですか。
受験する子が全然いないような学校では居心地悪くなるのが心配で。

[359: ご近所さん]

上鷺宮小学校の中学受験率 学年によりますが
多い学年で 半数以上です。中学受験浮くという心配は全くないです。
通学時間帯 富士見台駅を通ると 国立私立の制服をきた小学生も多いですよ。
都心の小学校にもアクセスがいいですから

[360: 匿名さん]

地下高騰、資材高騰、人件費高騰とありますが、ここ数年の推移を見ても、地価は上がってはいますがマンション用の土地は高騰というほどは上げていないですし、マンション用の資材にいたってはほとんど価格が変わっていません。
人件費は３割上がっていますので、高騰と言えると思いますが。

[361: 周辺住民さん]

近くのマンション住まいの者です。閑静な住宅街でもう少し中杉通りに近ければさらに良いのですが、バスで阿佐ヶ谷、荻窪が直通。昼間であれば少し歩くと中野駅直通で車が必要ありません。富士見台は有名な中華、やきにく店があり本当に住んで良かったと思います。スーパーはちょっと歩くと中村橋でたいていの物は揃います。西友、オリムピック、CANDO、マツキヨ、練馬図書館(近隣の区も利用可)

[362: 物件比較中さん]

グランドメゾン白金の杜　ザ・タワーで、大成建設が不具合を起こし是正工事を始めたようですが、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の鹿島に続くスーパーゼネコンの相次ぐ不祥事。ここの物件は東亜建設工業なるあまり馴染みのないゼネコンだけに心配することもないかも知れませんが、南青山の件でとんだ節穴ぶりを露呈してしまった三菱地所設計の物件だけに、少し心配ではあります。やはり、人手不足の昨今に建設されるマンションを購入するには、それなりの覚悟が必要ということなのでしょうか。

[363: 匿名さん]

東亜建設工業はゼネコンと言っても元々はマリコン（マリン、海洋関係の建設会社）。
沖ノ鳥島で死亡、行方不明事故がありましたが、この会社の名前が出てくる。

[364: 購入検討中さん]

販売予定価格が変わっていました｡1階(地下)の価格が全体的に下がって､2階との価格差が大きくなっていました｡地下の購入希望者を増やして､1期販売分でなるべく多く売るためですか？23区最多の地下戸数の物件だから仕方ないのかなぁ5千後半～2階以上です｡

[365: 不動産購入勉強中さん]

もう少し詳しくお願いします。７０平米だといくらぐらいからですか？

[366: 購入検討中さん]

71平米タイプ1階が予算上限だったので詳しくは忘れました。70平米タイプも１階だけ5千万前半、2階は5千万後半、3階、4階は約200万ずつ高かったと思います。予算6千万以上の方以外はほぼ1階(地下)です。62平米だけ予算5千万で4階も可能なはずです。
興味があったらマンションギャラリーに行ってください。要望書提出期限が27日だったはずなので、まもなく決定価格が分かると思います。

[367: 不動産購入勉強中さん]

366さん　ご親切に有難うございます。
やはり結構いいお値段するんですね。

[368: 物件比較中さん]

6000万〜6500万予算だと何階の何平米が買えますか？

[369: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりませ｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[370: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりません｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[371: 購入検討中さん]

中野区洪水ハザードマップを見ると、この物件の敷地を囲むように約1/3が水深目安0.2m～0.5m(黄色)になっています。平成12年9月の東海豪雨(総雨量589mm　時間最大雨量114mm)を基にしたあくまでもシュミレーションです。
区役所の防災に問い合わせると、昭和60年以降に上鷺宮三丁目周辺で浸水被害は無いと言っていました。しかしながら台風の大型化、爆弾低気圧、都市型のゲリラ豪雨など時間最大雨量100mm以上の可能性は否めない時代です。
平成22年7月のゲリラ豪雨では、板橋で時間107mmの降雨により石神井川が氾濫し、洪水ハザードマップの白いエリアが浸水した事例もあります。23区の何処でも起こり得ると認識するべきことです。
東京の公共下水道の排水能力は、時間最大50mmになっています。時間100mmの降雨が発生すればマンホールから噴出すのは明らかです。
三菱地所の営業は｢浸水対策しているから大丈夫｣と言っているが、3m掘り込んだ地下住居、本当に大丈夫なのでしょうか？

[372: まあ、]

大丈夫とおっしゃってますから、大丈夫と信じるしかないかと。
心配な方は地下は買わない方がいいでしょうね。

[373: 購入検討中さん]

1階住戸の更に下に､雨水､排水､汚水用のピット(貯水槽)があります｡公共下水道が溢れて下水道への排水が不可能な場合は､この設備への排水容量でしのぐごとになります｡
それでも不足な事態になると､1階住戸のテラス排水口や浴室排水口から水が溢れだし､室内から浸水する可能性があります｡

[374: 購入検討中]

気に入った物件です。しかし、我が家の予算では地下（５千万円台）の部屋しか購入できそうにありません。地下の物件なので採光・湿気・浸水などの問題が解決できそうにないので、やはり諦める方が良いのかなあと思ったり、悩みます・・・。

[375: 物件比較中さん]

確かにこの物件は魅力的です｡1階が地下住戸なのと2階との価格差が大きいところを除けばねぇ…
昨年の台風26号は､伊豆大島で時間最大122.5mm､24時間雨量824mmと洪水ハザードマップのシュミレーションを遥かに越えています｡
こんなのが関東直撃､ということも心配しながら地下住戸には住めません｡

[376: ご近所さん]

地下だけで63戸の23区最大の物件､湿気とカビに強い､浸水リスクを何とも思わない神経が図太い人向けの住戸です｡
三菱地所は希少な一低層物件を台無しにしてしまったのでは､もはや人命軽視の利益第一主義です｡

[377: ご近所さん]

第一種低層住居専用地域に分譲集合住宅というところに無理があります。土地を入札する段階から、地下住戸を含めた総戸数で計画していたはずです。何処のデベでも同じだと思います。そうして戸数を増やさなければ商売にならないからです。利益第一主義も仕方なし、地下でも良いという客がいれば万事OKなのです。
ただ地下で坪250万は高すぎて客が付かなかったので、地下だけ坪240万に下げて買いやすくしたのでしょう。

[378: うーん、]

あっちが良ければこっちが立たずの絶妙な間取りと価格設定になっててさすがだなあと思ってます。
お金持ちでないかぎり、戸建てもマンションも完璧な居室を都内で求めるのは無理ですよ。どこで妥協するかで物件を決めるしかないのですよね。

[379: 匿名さん]

予算の関係で地下しか無理だけど前向きに検討してました。
でも、やっぱり地下というのが気になって見送ります。
どんなに採光があるといっても地下は地下ですもんね…。

[380: 通りすがり]

いくらするかと思ったら、６０００万超・・・！
うちは完全に無理。
練馬だったら戸建が買えると思います。

[381: 物件比較中さん]

予算的に地下の71㎡タイプが上限なのですが､南向きの採光があるとはいえやはり地下､5000万以上払って､生きてるうちから墓より深い地下に収まるのはやめておきます｡

[382: 購入検討中]

近くに住んでいますが、静かで住みやすい環境ですね。中村橋からも徒歩で１５分程度なのでたまに利用しますが、改札を出て周りの商業施設をみると富士見台駅との駅力の違いを感じますね。家族でちょっと駅前で外食という時に、利用できる場所がなかなか見当たらないのは不満ですね。西武池袋線と富士見台の駅力を考えると、 駅近の第1種低層住居の希少性と子育てに適した住環境といえど、6000万前後というのはちょっと高すぎるので？という思いも強く、なかなか踏ん切りがつかないですね。やはり、地域相場からみてかなり高い価格設定になっているのでしょうか？

[383: 匿名さん]

→墓より深い地下、うまい表現ですね。
閑静なあの地域の良さを理解出来る、あるいは学校を変わりたくない、などの理由が無ければ、全般的に高いと思いますね。
あれだけの戸数を地元民だけで捌くのは大変でしょう。

[384: 購入検討中さん]

ハナレ付きオプション満載のリゾートホテル風モデルルームで、地下住戸のマイナスイメージを覆い隠しているが、逆に現実離れのやり過ぎ感で引いてしまいます。それよりも、ピット(貯留層)の能力を数字で明確にして頂きたいです。
例えば「時間最大＊＊＊㎜、総雨量＊＊＊㎜」までのように公表できないのでしょうか？洪水ハザードマップのシュミレーションデータは古すぎて全くあてにならんし、安心材料が足りません。

[385: 匿名さん]

たしかにお墓よりも深いですね…。
この値段だすならあえて地下に住まなくてもいいかなと思います。
どうしてもこの地域にこだわるなら別ですが。
結局要望書の方はどんな感じなんですかね？

[386: 購入検討中]

50戸以上の地下を本当に売り切ることができるのかちょっと心配ですね。中央線沿いの物件ならまだしも、西武池袋線沿いでも最も地味な駅の富士見台で?????? 離れを作ったり見栄えを良くはしていますが、もし大量に売れ残ったりしたら物件自体の評判が下がり、資産価値もガタ落ちなんてことにはならないでしょうか？

[387: 匿名さん]

地下は湿気でカビがすごいことになることがあるらしいのですが、そういった対策はなされているのか気になります。

[388: 物件比較中さん]

特別な湿気、カビ対策は無いでしょう。南側のテラスとＡ、Ｃ棟は北側に吹抜け、Ｂ棟北側はドライエリアで、室内は24時間換気システムと標準的な仕様です。南向き中心の間取りの場合は地下に限らず、北側部屋の北壁が結露し易いので、固定した家具の配置はカビやクロス剥がれの原因になります。当然、最下層が一番厳しい環境には間違いありません。

[389: 物件比較中さん]

現状の最多価格帯6000万～(坪280万～)261戸の半分以上が6000万超えです。庶民が手が出せる坪240万は地下だけ、2階は坪約270万で格差を感じます。｢墓より深い地下｣で人柱…

[390: 購入検討中]

6,000万円という価格帯を冷静に考えると、中央線沿いの駅から徒歩で10数分の物件とあまり変わらないでは？と思ってしまいます。 中央線沿いの場合は、大手ディベロッパーの物件だと数十年経っても資産価値があまり下がらないと多くの方から伺いました。 ここの数十年後はどうなんでしょうか？この物件に 6,000万出すのでしたら、ちょっと無理をして中央線沿いの方が長い目で見て良いのでは？と思い悩んでいます。

[391: 匿名さん]

この物件のリビングの角にあるでっぱりは何? あまり他のマンションでは見ないですよね。
これが無ければ綺麗な角なのに

[392: 物件比較中さん]

リビングや室内角の出っ張りはPS(配管スペース)になっています｡モデルルームでも確認しましたが､結構張り出しています｡

[393: 匿名さん]

教えていただきありがとうございます。
なんで水回りと離れた場所に配管があるのでしょうか。不思議です。地下住戸がある関係ですか?

[394: 物件比較中さん]

三菱地所の地下住戸無しの物件の間取り図にも､同様の場所に配管スペースがあります｡水回り以外だと南向き間取りの南側両角と北側西角にあります｡
施工効率かメンテナンスの為ではないでしょうか？

[395: 物件購入検討中]

今月はじめのグランドオープン後も、今ひとつ盛り上がりにかけるような気がしていますが、そう感じているのは私だけでしょうか？ セールスの方に伺うと「要望書の申し込みが殺到している」との実態以上に人気を誇張するようなコメントが聞かれますが、実際にはそこまでではないかと思えます。 逆に売れ残りを懸念していますが、実態はどんな感じなのでしょうか？

[396: 不動産購入勉強中さん]

このスレの伸び具合を参考にしたらいかが？戸数が多い物件は、
人気があればそれなりに戸数は伸びるし。

[397: 物件比較中さん]

先週末までの要望書の状況は100ぐらいだと言っていました。地下だけでも63戸あるので、早い段階で売り切るの難しいと思います。

[398: 購入検討中]

マンションを購入するのは初めてなので教えて欲しいのですが、売れ残る部屋がが多い場合、それら特定の部屋の販売価格が引き下げられるのですか？ 既に契約済の室についてはどうなるのでしょうか？ また、管理費は引き上げられるの？ 等々、不安の種が尽きないのですが。 地下63戸といあらためて言われると、本当に多い戸数だとおもいます。

[399: 匿名さん]

要望書の集まり方で客のリアクションを見て、全体の販売価格を調整している様子があり、実際に1階は坪250万から240万に下がりました。しかし値下げした分が2階に上乗せされて価格差が大きくなりました。間もなく要望書の期限となりその住戸が1期販売されますが、それ以降は最終期まで価格は変わらないはずです。2015年2月以降に売れ残りが著しい場合は、年度末の決算期で値下げ販売して売り抜く可能性はあります。
｢ザ・パークハウス武蔵野中町｣は1階が半地下のようで、2階との価格差500万にして1期販売分で半地下のほとんどは売れたそうです。上鷺宮も2階との価格差600万ですが、63戸の地下はそう簡単には売切れないでしょう。

[400: 物件比較中さん]

半地下をパーティルームやゲストルーム、ライブラリー、必要かはどうかとしてトレーニングルーム等の共有施設の充実にあてればよかったのに、、、と思ってしまいますが63戸分のスペースではそれも限界がありますよね。
あと最上階の1億物件も残るような気がします。だって、いくら地元民でもここで1億って厳しくないでしょうか？
みなさんどう思います？

[401: 購入検討中]

そうですよね。 住環境は、静かであれば良いというものではなく、生活に必要な駅周辺の買い物施設、銀行、レストラン等々を含めた駅力は当然価格に反映されるべきですよね。 1億出せば 、近隣で一軒家が購入できそうですよね。 武蔵野中町なら理解できますが、ここで一億出す方はおられないのではないでしょうか。

[402: 購入検討中でした]

地下はかなり残りそうという印象です。それなりに日当たりが見込めそうなリビングルームはともかく、北向きの部屋はやはり湿気、カビが心配です。雨水を貯めるピットは防水処理と断熱材施工がされるのでしょうが、それでも湿気は危惧してしまいます。そもそも地下に店舗ならともかく、居住スペースという企画に問題を感じてきました。地下の売れ行き次第で資産価値への影響も気になります。

[403: 購入検討中さん]

そうなんですよね、都心マンションなら徒歩4分低層3階最上階ルーフバルコニー付1億って魅力的ですが、この周辺で1億出せばさらに庭付き実現できちゃうんですよね。なんで地下を共有スペース＋駐車場・駐輪場にして今駐車場があるところをプライベートガーデン拡張して、そこに非常時の物品管理保管庫を設置（トイレとか貯水用タンクとか）にしなかったんだろ～なんてどうにもできない事を思ってしまったりします。。。不毛ですね（笑）。でも、駐車場が2年毎に抽選ってどうかと思いました。これって落選したら近くに借りなきゃいけないんですよ、なんかなー…。といまいち購入に踏み切れずに悩んでいます。

[404: 土地勘無しさん]

利益優先でそうなっただけでしょう。

[405: 匿名さん]

その通り！！

[406: 購入検討中さん]

駐車場が2年ごとに抽選・・・、これだけの価格の物件でそれはないわ。

[407: 購入検討中さん]

開放感の無い地下にあえて住む事を選択される方に、理由を教えてただきたいです。上層階を購入しても地下の売れ残り状況で、資産価値への影響も心配。ゴミ置き場2か所設置は不十分では？駐車場の問題など、実生活する方への配慮が希薄です。コンシェルジュや専用カフェ＆ベーカリーより管理人増員したほうが良いですし、無駄な付加価値付けを感じます。居住者の利益優先、満足度優先を考慮した物件を見つけたいです。

[408: 物件比較中さん]

地下貯留槽(ピット)の能力は総雨量371.9mmだそうです。空状態で昨年の台風26号、伊豆大島での時間最大雨量122.5mmなら3時間程度分というところ、伊豆大島の24時間雨量824mm、はたして万全なのでしょうか？

[409: 物件比較中さん]

昨今、想定外の災害は起きています。平成12年の東海豪雨（総雨量589㎜、時間最大雨量114㎜）や407さん記述の台風26号の被害は現在想定される出来事です。対策に万全求めるのではなく、できるだけ安心安全な物件を選びたいと思っています。

[410: 物件比較中さん]

失礼しました。台風26号の記述は№408さんでした。

[411: 購入検討中さん]

地下の物件を前向きに検討している方、おられますでしょうか？どんなに魅力的な場所でも地下は地下。それでも私はこの物件を検討しているのですが、やはりやめておいた方が良いでしょうか。。。
真剣に悩んでいます。
でも所詮、地下。良いはずがないんですけどね。うーーん・・・。こんな質問してしまい申し訳ありません。

[412: 物件比較中さん]

地下住戸だからあるリスクを覚悟できる方、気にならない方でしたら購入されればよいのではないでしょうか。地球温暖化の影響による豪雨災害の増加は間違いなく地下住戸のリスクです。どんなに対策しても人知を越えるのが天災です。水は低い所にしか集まりません。

[413: 購入検討中]

マンションは戸建てよりも安価で安全、安心を得る(後は立地)為に購入する人が多いと思います。
戸建てでマンション並みの設備、セキュリティ、立地なんていくらかかるかわかりませんので、、
地下住戸は上記の方々のお話のある通り安全も安心も満たしていないので二階(実際には一階)とこれ程価格の差をつけたのだと思います。
今回の地下住戸を作ったのはデベの利益追求の結果でしょう。企業が利益を追求するのは当たり前なので悪いとは思いませんが今回のようにあからさまにわかると購入意欲が萎えますね。。

[414: 購入検討中]

全体的にマンション需要が下がっているのでしょうか？ 幾つかの物件を見ましたが、購入側の盛り上がりがあまり感じられず、供給サイドの強気の価格設定が目立つような気がするのは私だけでしょうか？ どう見ても価格設定が強気すぎますよね。 急行停車駅の 石神井公園や生活インフラが充実している大泉学園やひばりヶ丘ならわかりますが、池袋線の中で最も地味な駅と言われている富士見台でなぜ？ と思ってしまうのは私だけでしょうか？ 購入に今一つ踏ん切りがつきません。

[415: 購入検討中]

近隣に住んでいますが、駅から近く便利です。 中村橋から10分程度なので、時間がある時はよく利用します。西友他スーパーやお店も多く、家族で食事できる場所も富士見台より充実しています。何よりも、池袋に近く、通勤は便利です。 ただ、5,000万払って地下に住むほど魅力的な住環境かな？？？ とは素直に思います。

[416: 物件比較中さん]

駐車場が2年ごとに抽選って本当ですか？！そんな団地みたいなマンションいくらなんでもないでしょう！何かの間違いじゃないですか。本当なら見送りを決定させるまでですが、初めは静かで落ち着いた住環境が気に入っていただけに、ちょっとショックですね！もちろん洪水ハザードマップ上で浸水の恐れのあるエリアの中で、地下室があることも不安要素でもありますが・・・。仮に、地下室に浸水被害があった場合、それ以外の住戸も資産価値が下落してしまうものなのでしょうか？いずれそういうことが起こり得ることだと思いますので、どなたか教えていただけませんでしょうか。

[417: 不動産購入勉強中さん]

浸水した場合の構造上の影響は基礎のつくりによるが、資産価値は所詮人の評価だから、一般論として浸水した地下部分がついている住戸にたとえ上階でも住みたいかというと住みたくないわけで、そこから考えれば自ずとわかると思う。

[418: 物件比較中さん]

表向きは23区最大の第一種低層住居専用地域の低層レジデンス、しかしその足元は過去最大の地下住戸と共用施設、仮に大規模水害で公共下水道が溢れ、マンションの排水が不可能でピットも満水状態に陥れば、地下施設の排水口から水が溢れ敷地内から浸水します。そうなると地下住戸だけではなく共用施設や躯体も浸水被害に遭うので、当然マンション全体の資産価値に悪影響です。

[419: 土地勘無しさん]

今若い世代は車持たないから、駐車場って意外と余る。
ここも駅近だから、都心に勤務する人たちには必要ないでしょ。
まあ、車持ちには２年ごとに抽選って心配事に変わりないだろうけど、
蓋を開けてみたらということになると思う。

[420: 購入検討中さん]

>419
若い世代の車離れは理解できますが、駅に近い物件とはいっても郊外ですから３割強の設置率で余ることはあり得ないのではないでしょうか。そもそも独身の方やお子さんのいらっしゃらないご夫婦ならともかく、子供が生まれると、やはり車がある方が断然便利だと今実感しております。

[421: 購入比較検討]

近隣に住んでいますが、富士見台駅は何もなくて家族で何か食べようと思っても、正直選択肢があまりにも少なく困ってしまいますね。 でも、中村橋はそこそこ揃っていていいですね。恐らく10分前後で行けるので、さほど負担を感じることなく利用することはできると思います。販売価格がもう少し下がれば売れ残りも少なくなるように思えますが、5,000万前後の地下は、エリアのバリューを考えると、きびしいでしょうかね。

[422: 物件比較検討]

グランドオープン後も今一つ盛り上がりにかけ、周りのアテンションもさがり気味のような気がして、特に地下が売り切れるかちょっと心配しています。今月末で、果たしてどの程度の要望書が集まるのでしょうかね？ あまりにも売りがスローペースだと、地域相場以上のお金をそこに投じて良いものか、ちょっと心配になり、購入意欲も下がり気味になるのは、私だけでしょうか？

[423: 物件比較中さん]

本日が要望書提出期限ですが、はたして1期販売分でどの位地下住戸が売れるのでしょうか？リスクのある地下に5000万以上払って、望んで地底人になる奇特な方はどの位いらっしゃるのでしょうか？

[424: 物件比較中さん]

今日見てきました。
地下でもかなり強気な値段で、安い部屋は日影が結構ひどい部分になります。
予算は8千万円くらいないと満足のいく部屋は選べないですね。

あ、駐車場は2年毎に抽選ではなく、一度決まれば自動更新でずっと借りれるみたいですよ。
まあ、駐車場代も高いけど。

富士見台とはいえ、中野区なんだなーと実感。

[425: 購入検討中さん]

私が先日聞いたところによると、地下の部屋も半分以上要望が出ているということでしたよ。意外に人気があるんだなと驚きました。

[426: 購入検討中]

近隣に住んでいるので、毎日、池袋経由で新宿まで通勤していますが、交通の便は良いと思います。 池袋まで近いので、富士見台は素通りして休日に池袋に出ることが多いですね。 帰宅時も、時間があるときは中村橋で下車して、買い物を済ませます。西友は言わずとも、駅前のお菓子屋さん等、利用できるお店が多いですよね。それに、レストランも色々な種のお店があるので、外食には便利です。 そんな利便性が、人気を支えているんでしょうかね？

[427: 購入検討中]

27日に要望書が締め切られたようですね。 果たして、どのぐらいの要望書が集まったのでしょうか？ 人気の度合いを見るバロメーターとしては、 一期でだいたい何%ぐらいとなるのでしょうね？ あまりにも人気薄の場合、急いてはことを仕損じるではないですが、後になった方がお得、オプションフリーとかこっそり値引きなんてことがあるんでしょうかね。どなたか精通している方、アドバイスいただけますか？

[429: 物件比較中]

消費税増税後影響か、またはアベノミックスによる景気回復が今一つ本格的に進まないためか、23区でも郊外の物件については即日完売というようなニュースもなく、人気の中央線沿線の物件でも完成後の売れ残りが目につきますよね？ これから、どのようにマンション需要が動き、マンション価格がどうなって行くのか気になりますよね。特に、この物件に関しては地下が60戸とかなり多いですし、本当に売り切れるのか？ 売れ残ったら販売会社がどのようにして売り切るにか？売り切るために個別対応、なんてこともないとは言い切れないでしようね。 確かに、なかなか購入に踏み切れない気持ちお察しします。

[430: 物件比較中さん]

来年の消費税10%前を見越した物件まで含めると過剰供給気味に感じますが、駅近で好立地物件は団塊世代の戸建てからの買換え需要もあるので、そこそこ売れるように思います。とはいえ上鷺宮近辺の需要だけでは261戸の早期完売は厳しいでしょう。人気路線でもない駅力もないこのエリアに、周辺以外の広域な需要があるとは思えません。

[431: 比較検討中]

大手は、利益追求の姿勢がはっきりしているで、色々な情報を総合的に判断して販売価格を算出して行くのでしょうね。 大手だと、将来的な安心感はありますが、具体的にどこがどのように優れているのか、素人にはわかりにくい点は多々ありますね。 販売コピーを見てもそうですが、大手各社は、競ってイメージ戦略を展開してブランドで強化を図っていますが、ブランドを過信しすぎ強気過ぎる価格設定も目立ちますよね。これだけ地下が多い物件で、この値段なんて最たるものではないでしょうか。

[432: 不動産業者さん]

三菱の社員ではありませんが、このスレを見ていると、このマンションは地下室以外は、順調に売れると思います。
いろいろな横繋がりの情報を収集して。

[433: 匿名さん]

こちらのモデルルームは、「窓周り( サッシュ周り )の部屋内側に「 額縁 」( 木製の枠 )が無く,ビニールクロスが巻き込みで仕上げている、という噂を聞きました。真偽のほどは分かりませんが、本当であれば無節操なコストダウン仕様ということになりますね。これからモデルルーム見学に行かれる方は、要確認かと思います。あくまで噂で事実では無い、と信じたいところです。

[434: 物件検討中]

地下以外は、順調な販売状況にあるのでしょうか？
マンションの購入検討は初めてでいろいろとわからない点が多いのですが、「第一期販売で即日完売」という類の言葉を耳にしますが、第一期の販売とは、要望書を提出した方々向けに行われるもの何でしょうか？　

[435: 物件検討中]

静かな住環境に魅せられ、購入を前向きに検討していましたが、真剣に今後の人生設計を考えた上で購入決断しなければならない高価な買い物となるので、将来の資産価値とか本当に気になりますよね。　やはり、地価は今一つ不人気のようですが、相当数が売れ残ったら本当にどうなるんでしょうかね？　販売会社が、何が何でも売り切る姿勢で無茶な販売態度にでも出たらどうなっちゃうんでしょうかね？　先々、新たな負担を強いられたりするのは御免こうむりたいですよね。　

[436: 匿名さん]

棟間は何メートル離れてるのですか？

[437: 匿名さん]

〉434さん
全ての業者がそうだ、とは申しませんが、特に第1期販売は人気物件かどうかでその後の売れ行きが大きく左右されるので、即日完売となるように要望書の入った部屋のみ発売、というのはよくある事です。煽られないように気をつけて下さいね。

[438: 匿名さん]

１度行ったが、何より周りの住環境は素晴らしかった。
いい町だと思う。ただ価格は場所のわりに高い。
仕様・外観はグレードが高いが、共用施設は意味があるのか疑問。案外売れるんじゃないかと思うなぁ。
住んでみたい気は確かにする。

[439: 物件比較中]

437さん、アドバイスありがとうございます。 438さんが仰られていましたが、周りの住環境は素晴らしく、住んでみたいという気にさせられますが、如何せん価格が高いですよね。地下の売れ残り、今一つ盛り上がりに欠ける応募状況等を考えると、早く手を上げた者が損をするのではないかと、考えてしまいますね。 また、他の方もおっしゃっていましたが、売れ残りが多いようだと、後から購入にされる方には、他言なしを条件に値引きや無料オプションサービス等が行われたりするのでしょうか？

[440: 購入前向きさん]

物件の基本的な建物レイアウトをみると、地下以外にも、「売れるのかな？」とおもわれる部屋が幾つかありますよね。 共有棟の上部階で、日差しが期待できない部屋や、億の部屋は書いてがつくのでしょうかね疑問ですよね。 立地、周辺環境は良いと思われますが、スペックも含めて総合点としての評価(価格)は、どうなんでしょうか？ あまり、多くの物件をみた経験がないので、今一つ相場観が若絵いませんが、どなたかご教示くださいませんか？