ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[301: 匿名さん]

>>299
井の頭・田園都市・中央沿線との比較となると、さすがに無理がありすぎますね。順当に考えれば西武新宿・東武東上線あたりが比較の対象になろうかと思われますが・・・。

[302: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

これが中央線の駅近低層マンションだったなら､すごい話題になったんだろうなあ。
西武池袋線住まいの私は悲しい(T_T)

[303: 購入検討中さん]

駅近、低層に興味はあるものの、富士見台駅周辺はショボいし、開発される気配ない。
特にひっかかるのは、地下に無理やり住戸をたくさん作って
ゆったりとうたいながらも、無理矢理儲けようとしてる気がし、地下がこんなに売れるのかと不安。。

ただ永住マンションとしての落ち着いた町並みは、かなりポイント高い。
ここが地下なしの純粋な3階建マンションなら即買いなんだけど。
6500万が予算なんですが、
もっとおすすめなマンションありますか。

[304: 購入検討中さん]

303さん、まさに私の思っていることと同じです。
検討している方は同じ思いの方が多いのではないでしょうか。

購入するなら、当たり前だけど納得して買いたいので、良い面をたくさん知りたいです。

[305: ご近所さん]

上石神井のほうがいいかもなぁ。
駅はどっこいどっこいかな

[306: 購入検討中さん]

富士見台寄りの中村が地元です。今は目黒に住んでいます。
これを機に実家近くに戻ろうかと検討しています。

すごーく素敵なマンションが建つんだろうと思いますが、
正直、「富士見台に7000万出すのはあり得ない
」という気もあります。
うちも、実家がなければ検討しないかな〜。。

ただ、確かに上鷺宮は周囲の練馬区に比べて別格ではあります。

営業の方も、年代が上の方が多いと仰っていたので、
働き盛りの頃は都心で暮らした層が、のんびり永住の地として選ぶのかなと考えています。

[307: 物件比較中さん]

ここは資産価値でいったらかなり厳しいよね。
中央線の三鷹の三菱ザ・パークハウスとかプラウド桜上水とかと比べる人なんていない。南の路線　中央・井の頭・京王・小田急とは将来的にも比較にならないからね。

杉並とか世田谷の低層なら低層レジデンスって感じで坪３００も当たり前だが、西武池袋・新宿線は練馬・埼玉との比較でしかないから、坪２５０万でも高い感じしかしない。広い部屋ほしければ低層街の石神井で戸建中古も5000万とかだせば買えるから、わざわざ富士見のマンションを高いお金を出して買いたいという周辺の人がいるとはあまり思えない。

No299さんの様に文京区や都心から、西武線を検討する人は将来に渡っても少数じゃないかな？
200邸以上が将来の中古市場に供給された時、どれだけ需要が西武・富士見台にあるか解らない。今現状だと駅近・一種低層が少ないから魅力的だけど、リセールを考えると坪２７０と販売グロスが高すぎるよね。

リセール考えると杉並や世田谷の一種低層が似合う街の駅から歩いても、低層が似合う高級戸建街に買ったほうが良いと思うよ。No303さんの様に6500万の予算なら駅からあるいても井の頭線の浜田山とか永福とか中央線の荻窪とか三鷹の低層住宅街のマンションが幾つか買えるはずだからそっちを見てみたら？

[308: 匿名さん]

中央線で坪300で買えるとこはどこですか？

[309: 匿名さん]

比較対象がちょっと違うんですよね。駅近っていうのはやはり外せない。駅から歩けば低層住宅があるのは当たり前なんですよね。そして価格。中央線や世田谷エリアのいいところの価格は今300じゃ買えませんよ。

[310: 匿名さん]

西荻窪の住友は300万ぐらいでしたね。
阿佐ヶ谷の三井、中野の旭化成など低層で300でした。

まぁどれも駅から１０分は歩くけどね。

[311: 匿名さん]

阿佐ヶ谷は三菱でした。

[312: 匿名]

東中野もタワーはお高いようですが駅近低層で300位の物件もありますね。

[313: 購入検討中さん]

駅に魅力を感じられず、二の足を踏んでいましたが、
他のエリアの物件も本腰を入れて探した結果、
やはりあの共用設備やプライベートガーデンの良さ、また子育てしやすそうな落ち着いた街並み、
駅近くであることを考えると
他の物件は物足りなく見え、
こちらを購入することに決めました。

優先順位は人それぞれだと思いますが、
私は駅のショボさを凌駕する魅力的、そして意欲的なマンションだと考えました。
同じように迷われている方のご参考まで。

[314: 匿名さん]

＞＞３１３
私には駅のショボさを凌駕する魅力的、そして意欲的なマンションとは到底思えませんが、随分な熱の入れようですね！
正式価格も発表になってもいない中での購入宣言、ただただ頭が下がるばかりです。まさかこちらの販売さんではありませんよね？!

[315: 匿名]

ショセン各駅しか止まらないから、朝のラッシュ時は池袋まで20分程度
池袋からの乗り換えも混んでて牛歩
東京駅付近が勤務先なら鷺ノ宮まで歩いて西武新宿線→東西線大手町の方が早い

[316: 購入検討中さん]

結局は、何を重視するかによると思います。
駅近なのに閑静な低層住宅というのは、かなりの魅力かと。

なお、No.315さんのいう西武新宿線→東西線大手町コースは
絶対避けた方が良いと思います。
私はこのコースも含め、長らく東西線に仕方なく乗らざるを
得ない環境にありますが、
次の住まいを選ぶ際の絶対条件は「東西線と無縁の場所」です。

[317: 購入検討中さん]

それはわかる。
東西線の混み方は尋常ではないよね。
一度経験した人は出来ればもう二度と経験したくない殺人的な混み具合だからね。

[318: 購入検討中さん]

313です。

販売主ではありません。
良い事を書くとすぐそのように言われてしまうのは残念です。
正式販売価格は出ていませんが、予定価格はありますので決めました。
欲しい部屋がありますので早めに要望書も出すつもりです。

このような掲示板は、ネガティブな情報ばかり集まる傾向がありますので、
前向きに考えていらっしゃる方も惑わされやすいかと思います。
両方の意見をフェアに取り入れたご決断の一助になりたいと思い、
書き込ませて頂きました。

[319: 購入検討中さん]

A棟C棟の大部分がセレクト対象外であることに、大きな不満を感じました。色だけならともかく、キッチン台の高さも含まれているので、人によっては間取りや価格以外で検討対象が制限されることになりますね。
でも、これってあまり気にならない方もおおいのでしょうか。。。

[320: 匿名さん]

東西線落合までに乗れば座れますよ。
高田馬場での席取り合戦はすごいですけど…。

[321: 購入検討中さん]

＞＞東西線落合までに乗れば座れますよ。
それはそうかもしれませんが、この物件じゃ無理ですよね。
スレ違いになりますが、東西線は船橋方面から都心に向かう列車も殺人的な混雑でイヤになります。

大手町や東京駅が職場なら、有楽町線直通か、池袋まで出て丸ノ内線利用が現実的ですかね。

[322: 匿名さん]

東西線は千葉側のラッシュが有名で混雑する印象がありますが、中野から大手町方面は、高田馬場早稲田間が混雑率127％となっていて、首都圏の通勤路線でもトップクラスに混雑「しない」路線なんです。
http://ameblo.jp/cometoknow/entry-11524886524.html

しかも、高田馬場から3駅目の飯田橋、4駅目の九段下でかなり減るので、かなり楽な路線ですよ。
こういうのは、東西線西側のエリアで乗る人じゃないと実感できないので、イメージが悪いのは仕方ないですね。
そもそも、沿線ではないので物件の肩を持つわけではないのですが、誤解があるようなので書いてみました。

[323: 購入検討中さん]

C棟のプライベートガーデン向きの部屋を検討しています。
部屋の形や眺望は好きなのですが、
東向きということで少し躊躇しています。
東向きでも、前が広いので自然光は十分入ると説明を受けたのですが、
もしこれまでに東向きのお部屋に住まわれたことがある方がいらっしゃったら、
他の向きの部屋と比べどのくらい暗くなってしまうのか教えて頂けないでしょうか？

[324: 匿名さん]

季節に係らず朝から日差しが入る東向きは、昼前から当然翳り始めますが、そのギャップはかなりなもので２年半ほど東向きの部屋で暮らした経験がありますが、結局目が慣れることもなく、午後は照明をつけたままの生活でした。販売の方から前が広いので自然光は十分入るとのご説明を受けられたとのことですが、私の住んでいた家は高台にあり正面を遮る建物は何もない所でしたので、どちらをアドバイスを信用されるかはご自身でご判断ください。

[325: 購入検討中さん]

323さん、
私も324さんと同じ意見ですね。
マンション上層階で東向リビング、しかも窓さきにベランダ(ひさし)がない状況ですが、午後からは暗いです。
なので、私は南向きに拘っています。
ご参考まで。

[326: 匿名さん]

敷地配置図を見る限り、東向きと言っても北に振れていますので、直射は午前１１時くらいまでがいいところじゃないでしょうか。自然採光を期待するなら、せめて天井近くまでハイサッシがマストだと思います。

[327: 物件比較中さん]

以前、景観の良い１４階だて９階東向きに住んだことありますが、朝はとても快適でした。
皆さんがおっしゃる通り、明るいのは１１時くらいまでであとは電気生活です。秋以降は干していた布団もお昼過ぎには冷たくなるくらいです。

南向きがいいですが、東向きよりは、午後まで日の当たる西向きのほうがまだいいと思います。
ここの物件はほとんど南向きなので、あえて東向きにする必要ないのでは。。。

[328: 購入検討中さん]

323です。
皆様ご意見ありがとうございました。
駐車場や敷地外が見えるのが好ましくなく東向きを検討致しましたが、
やはり部屋がそこまで暗くなりそうであれば
南向きにしようと思います。
貴重なご意見、ありがとうございました！

[330: 購入検討中さん]

上石神井に勤務しています。上石神井にも同じくパークハウスが建ちますが、こちらの方が共用施設が充実していて、コミュニティもしっかりありそうでしたので、子育て環境としてもよいかと考えています。石神井の小学校より上鷺宮小学校に惹かれたというのもあります。

東西線の話題が出ておりましたが、千川通りの混み具合をご存知の方いらっしゃいますか。
車通勤になると思いますが、朝の混雑があると時間が読めなくて困るので。
下りなのでそれほど気にしなくても良いでしょうか。

[331: ご近所さん]

千川通りは交通量は新青梅より少ないくらいなので、渋滞は見たこともありません。側道がずっとあって実質2車線だし。南長崎あたりまで何時だろうとノーマルに走れます。

[332: ご近所さん]

地主じゃありませんが、近所に曾祖父の時代からから済んでいます。
近くに本マンションが建築中なので、この掲示板を見つけました。
西武池袋線が垢抜けないのは事実ですが、下に見るようなご意見も見受けられますね。
そう言った発言する方々のご実家は先祖代々のさぞご立派な都心一等地なのでしょう。
もちろん地方出身者じゃないですよね。

あと各駅しか停まらないから・・・との意見も多いですが
実際に本沿線に住み、大手町近辺まで毎朝通勤している自分から
いい情報をお伝えします。
既に書かれているとおり練馬駅からは豊島園発の各駅停車と
朝の時間帯は結構接続しております。
主に接続しているのは「新木場行き」や「元町中華街行き」の
有楽町線、副都心線です。
ドンピシャのタイミングで接続するので時間のロスも無いです。
なので、５分ぐらい余裕を見れば
練馬駅からゆったりと座って池袋まで通勤できます。
（豊島園から来る池袋行きはガラガラなので）
急行停車駅等が便利なことは間違いありませんが
ギュウギュウ詰めの急行や準急、快速急行内で
痴漢冤罪にビクビクしているよりもよっぽど快適な通勤時間です。
自分は池袋駅で丸の内線に乗り換えてますけど
池袋駅でも3本ぐらい並べば（２分おきに発車しています）
大手町近辺まで座っていけます。
ちなみにギュウギュウ詰めの快速急行や準急に乗り換えたり
丸の内線池袋駅で待たずに飛び乗っても
１０分ぐらいしか早まりません。

自分は業者の人間ではありません。
こういった情報は実際に通勤している人しか
書けないし、住んでみないとわからないですよね。

ご検討している方々にご参考になればと思いまして
書かせて頂きました。

[333: 匿名]

地方出身者にはしたに見られたくない地元の方ですか。
いろんな人が書き込む場所で、ご意見もあるとは思いますが、
その書きようだととても首肯できません。

[334: 匿名さん]

富士見台というくらいだから富士山が見える場所ですか。
ここってそれだけ高台にあるなら分かるけど、周りに背の高い建物があったら見えないね。
て言うか、周りのビルは低層なの？

この辺は池袋や新宿から直ぐの距離で都心で働く人には便利な位置付けにありますね。

[335: 購入検討中さん]

330です。
331さん、どうもありがとうございました。
通勤も問題なさそうなので、前向きに検討したいと思います。

[336: 匿名さん]

>>332
地主じゃありませんが、近所に曾祖父の時代からから済んでいます...もちろん地方出身者じゃないですよね。
ずいぶんと地方出身者の方を見下しておられますが、この辺りの雰囲気だって十分地方の郊外のように見えますよ！

[337: 匿名]

ここ買って通勤満足に通えるのなんてせいぜい池袋だけでしょう。
大手町、新宿が勤務地なら他にいくらでも選択肢があります。
というか中野区でも一番外れで行政施設も充実して無いんだけど低層地域だけでそんなにいいか？
中野区なら中央線沿線か丸の内沿線じゃないと暮らしにくいとおもうわ。

[338: 物件比較中さん]

＞＞３３７
西武沿線は一種低層だらけですからね。都会に寄り添う高級住宅街のそれとは希少性に大きな違いがありますよね。中野区の一種低層でもＪＲや丸の内沿線ならまた評価も違うでしょうけど。ここはもう練馬ですからねぇ。

[339: 匿名さん]

区役所いく時とかはめんどくさいのかな？

[340: 購入検討中さん]

要望書の受付が始まりましたね。
我が家はもう少し検討したから提出しようかなと思っています。
もう出された方はいらっしゃいますか？
提出されるとどれほどのメリットがあるのでしょう？
パンフレットに書いてあること以外にお感じのこと（営業の方からのアプローチなど）があればぜひ教えて下さい。

[341: 匿名さん]

ここもそうですけど、2013年中頃からマンション価格が上昇しているように感じています。
今検討されている方はどのように考えているのでしょうか？
今買わなきゃ今後もっと上昇する、子供が小学校に入学するので今のタイミングがよい、など色々と意見があると思いますが、皆さんの意見を参考にさせて頂きたいと考えています。

[342: 匿名]

今買うと一番高値掴みしてるんじゃないかって位上がってますよね。
友人の大手不動産の営業に色々聞いていて2012年位からある程度動いていて去年から今年竣工位の物件(2012年の頃民主党政権の不況化のおかげで安く仕入れられた土地のマンションなら価格が安いという話でした。)で価格があってそうな所を探した方がいいと言われても気になっていたのでここを検討してましたがやはり比較検討して価格が合わないので辞めました。

[343: 物件比較中さん]

高いです。。。
魅力満載ですが、地下は嫌だから頑張って３階に決めようか迷ってます。

小学校はいい小学校なのでしょうか。
大手企業の社宅がなくなったりすると、雰囲気が一気に変わるとよく聞くので。

[344: 匿名さん]

>340

要望書を提出したら重ならないように調整してくれる。ただ、それはあくまで営業努力まで。要望書を出したってことでその部屋を押さえたら掟破りになる。抽選覚悟でぶつける人がでてきたらアウト。

ってことで、要望書を提出する意味なんて実はない。

[345: 匿名さん]

>343

既存不適格になったら地下でも３階でも一緒。

[346: 購入検討中さん]

この辺りにしては高いなという印象ですが、
全体の雰囲気や子育てのしやすさを考え
こちらに決めました。
不動産は相性もありますよね。感性が合うかも重要だと思います。

銀行相談会も連日満席のようですね。
要望書を出したので、抽選にならないことを祈っています。。

[347: 物件比較中さん]

資産性に関してあまり期待は持てず、相場的にも割高感が否めない物件であろうとも、ご自身の価値観に合致するものであれば、他人が否定すべきものではないと思います。モデル見学に行った際に感じたことですが、何となく来場者が多い割には盛り上がり感に欠けていたように感じられたのは、気のせいでしょうか？！結局、一部の特殊住戸を除けば抽選にはならないんじゃないですかね。

[348: 物件比較中さん]

地下の良さを教えてください。
価格以外でお願いします。

[349: 購入検討中さん]

私の父はモデルルームにあるハナレ付きの地下の部屋がいたく気に入っていました。
子育て世代より、引退した世代が余生を送るのに向いている気がします。
『ちょっとしたおこもり感』が随所にあって良いらしいです。

個人的には、テラスは魅力かなーと思いますよ。

[350: 物件比較中さん]

集合住宅の欠点は生活音問題。
子育て世代は断然下の階じゃないと悲劇です。
また、その逆で、シルバー世代は極力上過ぎない上の階じゃないと。どれほど悲劇を見てきたことか。
賃貸じゃないから、音がとても気になる人にとっては、買った後だと地獄ですよ。
防音がどんなに強くても必ず音がしますから。
生活時間帯が違う家族同士が上下で下の階の人が敏感だと、大変なことになってました。
お互い様と思える良好な感覚の人同士だと問題ないですが、誰が上下左右に住むかは運ですからね。
集合住宅の安心感と上の問題を覚悟の上で検討しないと。もちろん資金と体力に余裕のある方は引越しすればいいのですが。

[351: 匿名]

あのー
一軒家に誘導されたいのでしょうか。
コミュニケーションをとれればある程度は理解できますよね。
そういう場もうけていただくことを三菱さんに期待します。

[352: 購入検討中さん]

地下の部屋の良さを語っているのではないでしょうか。
確かに、子供が走り回っても下の階を気にしなくていいのは良いですね。

[353: 不動産業者さん]

「住宅ローン相談会」が満席ということは…世の中には理解もせずに高価なものを購入できる方が多いってことですね。大手さんは他に「オール電化説明会」「免震構造体験会」など完成までの間にお客さんに何度も足を運んでもらって興味付けをして行きますから欲しくはなりますよね。
でも忘れない方がいいですよ。南青山の件。
あと、知り合いがこの物件のスタッフにいますが「こんな高いの良く買うわ。。。」と言っておりました。
よくよく考えて【自分の判断】で購入しましょう。

[354: 購入検討中さん]

随分高飛車な物言いですね。特に有益な情報を話すのでなければ、茶々を入れるためだけに書き込みして欲しくないのですが。
購入検討ではないということで、こういう方が近隣になるわけではないのが幸いです。

[355: 物件比較中さん]

要望書提出から２週間過ぎましたが、人気のある間取りはどのあたりでしょうか。

[356: ご近所さん]

353も、言い方はきついけど、参考意見としてはかなり客観性を保ってるんじゃないの。頭ごなしに「高飛車」とか拒絶モードに入らない方がいいと思うよ。一等地でない物件で、購入者もそれほどのレベルじゃない人が多いのだろうから、冷静にったってほとんど無理だろうけどね。

[357: 購入検討中]

老後も含め、長く住むことを前提に購入を検討しています。駅力等を考えると価格はやはり高いとおもいますが、地下高騰、資材高騰、人件費高騰、それに消費税引き上げ等々、値が下がる要素があまり見つからないためこの価格で妥協するしかないのかと、半ば諦めています。 それにしても、三菱レジデンスさんも強気ですよね。4月以降少なからず流れが変われば良いのですが.....

[358: 物件比較中さん]

雰囲気いいなと思いました。

こんな質問いいのか迷いましたが、
中学受験させたいのですが上鷺宮小のここ何年かのだいたいの受験率はどのくらいですか。
受験する子が全然いないような学校では居心地悪くなるのが心配で。

[359: ご近所さん]

上鷺宮小学校の中学受験率 学年によりますが
多い学年で 半数以上です。中学受験浮くという心配は全くないです。
通学時間帯 富士見台駅を通ると 国立私立の制服をきた小学生も多いですよ。
都心の小学校にもアクセスがいいですから

[360: 匿名さん]

地下高騰、資材高騰、人件費高騰とありますが、ここ数年の推移を見ても、地価は上がってはいますがマンション用の土地は高騰というほどは上げていないですし、マンション用の資材にいたってはほとんど価格が変わっていません。
人件費は３割上がっていますので、高騰と言えると思いますが。

[361: 周辺住民さん]

近くのマンション住まいの者です。閑静な住宅街でもう少し中杉通りに近ければさらに良いのですが、バスで阿佐ヶ谷、荻窪が直通。昼間であれば少し歩くと中野駅直通で車が必要ありません。富士見台は有名な中華、やきにく店があり本当に住んで良かったと思います。スーパーはちょっと歩くと中村橋でたいていの物は揃います。西友、オリムピック、CANDO、マツキヨ、練馬図書館(近隣の区も利用可)

[362: 物件比較中さん]

グランドメゾン白金の杜　ザ・タワーで、大成建設が不具合を起こし是正工事を始めたようですが、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の鹿島に続くスーパーゼネコンの相次ぐ不祥事。ここの物件は東亜建設工業なるあまり馴染みのないゼネコンだけに心配することもないかも知れませんが、南青山の件でとんだ節穴ぶりを露呈してしまった三菱地所設計の物件だけに、少し心配ではあります。やはり、人手不足の昨今に建設されるマンションを購入するには、それなりの覚悟が必要ということなのでしょうか。

[363: 匿名さん]

東亜建設工業はゼネコンと言っても元々はマリコン（マリン、海洋関係の建設会社）。
沖ノ鳥島で死亡、行方不明事故がありましたが、この会社の名前が出てくる。

[364: 購入検討中さん]

販売予定価格が変わっていました｡1階(地下)の価格が全体的に下がって､2階との価格差が大きくなっていました｡地下の購入希望者を増やして､1期販売分でなるべく多く売るためですか？23区最多の地下戸数の物件だから仕方ないのかなぁ5千後半～2階以上です｡

[365: 不動産購入勉強中さん]

もう少し詳しくお願いします。７０平米だといくらぐらいからですか？

[366: 購入検討中さん]

71平米タイプ1階が予算上限だったので詳しくは忘れました。70平米タイプも１階だけ5千万前半、2階は5千万後半、3階、4階は約200万ずつ高かったと思います。予算6千万以上の方以外はほぼ1階(地下)です。62平米だけ予算5千万で4階も可能なはずです。
興味があったらマンションギャラリーに行ってください。要望書提出期限が27日だったはずなので、まもなく決定価格が分かると思います。

[367: 不動産購入勉強中さん]

366さん　ご親切に有難うございます。
やはり結構いいお値段するんですね。

[368: 物件比較中さん]

6000万〜6500万予算だと何階の何平米が買えますか？

[369: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりませ｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[370: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりません｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[371: 購入検討中さん]

中野区洪水ハザードマップを見ると、この物件の敷地を囲むように約1/3が水深目安0.2m～0.5m(黄色)になっています。平成12年9月の東海豪雨(総雨量589mm　時間最大雨量114mm)を基にしたあくまでもシュミレーションです。
区役所の防災に問い合わせると、昭和60年以降に上鷺宮三丁目周辺で浸水被害は無いと言っていました。しかしながら台風の大型化、爆弾低気圧、都市型のゲリラ豪雨など時間最大雨量100mm以上の可能性は否めない時代です。
平成22年7月のゲリラ豪雨では、板橋で時間107mmの降雨により石神井川が氾濫し、洪水ハザードマップの白いエリアが浸水した事例もあります。23区の何処でも起こり得ると認識するべきことです。
東京の公共下水道の排水能力は、時間最大50mmになっています。時間100mmの降雨が発生すればマンホールから噴出すのは明らかです。
三菱地所の営業は｢浸水対策しているから大丈夫｣と言っているが、3m掘り込んだ地下住居、本当に大丈夫なのでしょうか？

[372: まあ、]

大丈夫とおっしゃってますから、大丈夫と信じるしかないかと。
心配な方は地下は買わない方がいいでしょうね。

[373: 購入検討中さん]

1階住戸の更に下に､雨水､排水､汚水用のピット(貯水槽)があります｡公共下水道が溢れて下水道への排水が不可能な場合は､この設備への排水容量でしのぐごとになります｡
それでも不足な事態になると､1階住戸のテラス排水口や浴室排水口から水が溢れだし､室内から浸水する可能性があります｡

[374: 購入検討中]

気に入った物件です。しかし、我が家の予算では地下（５千万円台）の部屋しか購入できそうにありません。地下の物件なので採光・湿気・浸水などの問題が解決できそうにないので、やはり諦める方が良いのかなあと思ったり、悩みます・・・。

[375: 物件比較中さん]

確かにこの物件は魅力的です｡1階が地下住戸なのと2階との価格差が大きいところを除けばねぇ…
昨年の台風26号は､伊豆大島で時間最大122.5mm､24時間雨量824mmと洪水ハザードマップのシュミレーションを遥かに越えています｡
こんなのが関東直撃､ということも心配しながら地下住戸には住めません｡

[376: ご近所さん]

地下だけで63戸の23区最大の物件､湿気とカビに強い､浸水リスクを何とも思わない神経が図太い人向けの住戸です｡
三菱地所は希少な一低層物件を台無しにしてしまったのでは､もはや人命軽視の利益第一主義です｡

[377: ご近所さん]

第一種低層住居専用地域に分譲集合住宅というところに無理があります。土地を入札する段階から、地下住戸を含めた総戸数で計画していたはずです。何処のデベでも同じだと思います。そうして戸数を増やさなければ商売にならないからです。利益第一主義も仕方なし、地下でも良いという客がいれば万事OKなのです。
ただ地下で坪250万は高すぎて客が付かなかったので、地下だけ坪240万に下げて買いやすくしたのでしょう。

[378: うーん、]

あっちが良ければこっちが立たずの絶妙な間取りと価格設定になっててさすがだなあと思ってます。
お金持ちでないかぎり、戸建てもマンションも完璧な居室を都内で求めるのは無理ですよ。どこで妥協するかで物件を決めるしかないのですよね。

[379: 匿名さん]

予算の関係で地下しか無理だけど前向きに検討してました。
でも、やっぱり地下というのが気になって見送ります。
どんなに採光があるといっても地下は地下ですもんね…。

[380: 通りすがり]

いくらするかと思ったら、６０００万超・・・！
うちは完全に無理。
練馬だったら戸建が買えると思います。

[381: 物件比較中さん]

予算的に地下の71㎡タイプが上限なのですが､南向きの採光があるとはいえやはり地下､5000万以上払って､生きてるうちから墓より深い地下に収まるのはやめておきます｡

[382: 購入検討中]

近くに住んでいますが、静かで住みやすい環境ですね。中村橋からも徒歩で１５分程度なのでたまに利用しますが、改札を出て周りの商業施設をみると富士見台駅との駅力の違いを感じますね。家族でちょっと駅前で外食という時に、利用できる場所がなかなか見当たらないのは不満ですね。西武池袋線と富士見台の駅力を考えると、 駅近の第1種低層住居の希少性と子育てに適した住環境といえど、6000万前後というのはちょっと高すぎるので？という思いも強く、なかなか踏ん切りがつかないですね。やはり、地域相場からみてかなり高い価格設定になっているのでしょうか？

[383: 匿名さん]

→墓より深い地下、うまい表現ですね。
閑静なあの地域の良さを理解出来る、あるいは学校を変わりたくない、などの理由が無ければ、全般的に高いと思いますね。
あれだけの戸数を地元民だけで捌くのは大変でしょう。

[384: 購入検討中さん]

ハナレ付きオプション満載のリゾートホテル風モデルルームで、地下住戸のマイナスイメージを覆い隠しているが、逆に現実離れのやり過ぎ感で引いてしまいます。それよりも、ピット(貯留層)の能力を数字で明確にして頂きたいです。
例えば「時間最大＊＊＊㎜、総雨量＊＊＊㎜」までのように公表できないのでしょうか？洪水ハザードマップのシュミレーションデータは古すぎて全くあてにならんし、安心材料が足りません。

[385: 匿名さん]

たしかにお墓よりも深いですね…。
この値段だすならあえて地下に住まなくてもいいかなと思います。
どうしてもこの地域にこだわるなら別ですが。
結局要望書の方はどんな感じなんですかね？

[386: 購入検討中]

50戸以上の地下を本当に売り切ることができるのかちょっと心配ですね。中央線沿いの物件ならまだしも、西武池袋線沿いでも最も地味な駅の富士見台で?????? 離れを作ったり見栄えを良くはしていますが、もし大量に売れ残ったりしたら物件自体の評判が下がり、資産価値もガタ落ちなんてことにはならないでしょうか？

[387: 匿名さん]

地下は湿気でカビがすごいことになることがあるらしいのですが、そういった対策はなされているのか気になります。

[388: 物件比較中さん]

特別な湿気、カビ対策は無いでしょう。南側のテラスとＡ、Ｃ棟は北側に吹抜け、Ｂ棟北側はドライエリアで、室内は24時間換気システムと標準的な仕様です。南向き中心の間取りの場合は地下に限らず、北側部屋の北壁が結露し易いので、固定した家具の配置はカビやクロス剥がれの原因になります。当然、最下層が一番厳しい環境には間違いありません。

[389: 物件比較中さん]

現状の最多価格帯6000万～(坪280万～)261戸の半分以上が6000万超えです。庶民が手が出せる坪240万は地下だけ、2階は坪約270万で格差を感じます。｢墓より深い地下｣で人柱…

[390: 購入検討中]

6,000万円という価格帯を冷静に考えると、中央線沿いの駅から徒歩で10数分の物件とあまり変わらないでは？と思ってしまいます。 中央線沿いの場合は、大手ディベロッパーの物件だと数十年経っても資産価値があまり下がらないと多くの方から伺いました。 ここの数十年後はどうなんでしょうか？この物件に 6,000万出すのでしたら、ちょっと無理をして中央線沿いの方が長い目で見て良いのでは？と思い悩んでいます。

[391: 匿名さん]

この物件のリビングの角にあるでっぱりは何? あまり他のマンションでは見ないですよね。
これが無ければ綺麗な角なのに

[392: 物件比較中さん]

リビングや室内角の出っ張りはPS(配管スペース)になっています｡モデルルームでも確認しましたが､結構張り出しています｡

[393: 匿名さん]

教えていただきありがとうございます。
なんで水回りと離れた場所に配管があるのでしょうか。不思議です。地下住戸がある関係ですか?

[394: 物件比較中さん]

三菱地所の地下住戸無しの物件の間取り図にも､同様の場所に配管スペースがあります｡水回り以外だと南向き間取りの南側両角と北側西角にあります｡
施工効率かメンテナンスの為ではないでしょうか？

[395: 物件購入検討中]

今月はじめのグランドオープン後も、今ひとつ盛り上がりにかけるような気がしていますが、そう感じているのは私だけでしょうか？ セールスの方に伺うと「要望書の申し込みが殺到している」との実態以上に人気を誇張するようなコメントが聞かれますが、実際にはそこまでではないかと思えます。 逆に売れ残りを懸念していますが、実態はどんな感じなのでしょうか？

[396: 不動産購入勉強中さん]

このスレの伸び具合を参考にしたらいかが？戸数が多い物件は、
人気があればそれなりに戸数は伸びるし。

[397: 物件比較中さん]

先週末までの要望書の状況は100ぐらいだと言っていました。地下だけでも63戸あるので、早い段階で売り切るの難しいと思います。

[398: 購入検討中]

マンションを購入するのは初めてなので教えて欲しいのですが、売れ残る部屋がが多い場合、それら特定の部屋の販売価格が引き下げられるのですか？ 既に契約済の室についてはどうなるのでしょうか？ また、管理費は引き上げられるの？ 等々、不安の種が尽きないのですが。 地下63戸といあらためて言われると、本当に多い戸数だとおもいます。

[399: 匿名さん]

要望書の集まり方で客のリアクションを見て、全体の販売価格を調整している様子があり、実際に1階は坪250万から240万に下がりました。しかし値下げした分が2階に上乗せされて価格差が大きくなりました。間もなく要望書の期限となりその住戸が1期販売されますが、それ以降は最終期まで価格は変わらないはずです。2015年2月以降に売れ残りが著しい場合は、年度末の決算期で値下げ販売して売り抜く可能性はあります。
｢ザ・パークハウス武蔵野中町｣は1階が半地下のようで、2階との価格差500万にして1期販売分で半地下のほとんどは売れたそうです。上鷺宮も2階との価格差600万ですが、63戸の地下はそう簡単には売切れないでしょう。

[400: 物件比較中さん]

半地下をパーティルームやゲストルーム、ライブラリー、必要かはどうかとしてトレーニングルーム等の共有施設の充実にあてればよかったのに、、、と思ってしまいますが63戸分のスペースではそれも限界がありますよね。
あと最上階の1億物件も残るような気がします。だって、いくら地元民でもここで1億って厳しくないでしょうか？
みなさんどう思います？