ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[241: 購入検討中さん]

半地下なのかと思ったら、思い切り地下なのですね。それは残念です。

富士見台で億ションとは、かなり強気過ぎると思いますが、
ホームページに載っていないプランもあるのでしょうか？
あの広さで億ションのものがあるとは想像つかないのですが。

[242: 物件比較中さん]

こんな所で億ションだなんて、練馬の農家の方ぐらいしか興味を持たないんじゃないですか。地味～な所ですよ、このあたりは。

[243: 購入検討中さん]

億ションはルーフテラスのある間取り2つ。

価格は全体的に強気色。

確かにここで7000万以上出して買うのは、地元の地主とかかな。そのくらい出せるなら、もっといい場所あるしね。

[244: 匿名さん]

傾斜地ではないから空堀地下室マンションかな。地所は世田谷で連発して条例作られて既存不適格問題起してるんだけど。

[245: 購入検討中さん]

自分が地下に住んでいなくても、地下があるというだけでリセールに影響はあるのでしょうか？傾斜地ではないので周辺住民の反対などはなさそうですが。。

[246: 匿名さん]

世田谷で条例が作られたきっかけは近隣住民の反対運動。既存不適格になったら地下だけでなくマンションとして資産価値は見込めない。それから、横浜市で近隣住民から建築確認取り消しの裁判起されて、取り消しになった空堀地下室マンションの例もある。

[247: 匿名]

地下マンションはデベの利潤追求マンションって事で間違えないでしょうねー
地下は容積率に入らないから地価価格関係なく建てられる(建設費だけはかかるけど)くせにこれから建設費上がりますよって煽られて高値で買ってしまう人々もいるでしょうね、、

[248: 匿名さん]

容積率不算入のほかに高さ制限も回避できるから、地下にすると同じ敷地面積に対して部屋数を増やせる。ってことで、その分の利益を増やせるって構図。

ここみたいに第1種低層住居専用地域の制限よりも見かけ上、階数の高いマンションが建てられることになるから近隣から反対をされるってケースが多い。ここでは反対が無くても、世田谷みたいにどっかで問題になって、住民からの要望があって条例が作られてしまうと既存不適格ってことに。地下室マンションにはご用心。

[249: 匿名さん]

第一種低層で地下室なんてよくある話でしょ。逆に地下室なけりゃ高くなるだけ。

[250: 匿名さん]

そのとおり。マンションを想定した用途地域でないところに建てちゃうってのがそもそもの問題。トラブルは起るべくして起こる。

[251: 匿名さん]

私は意外に安いなと思いました。利便性は山手線物件に比べて西武池袋線は落ちるけど、のんびり暮らしたい人には最高でしょうね、

[252: 匿名さん]

南青山の影響でしょうか？確かに安めの価格設定でしたね。モデルルームについては今までの中でダントツでした。昔の地所ならもっと価格つけてるでしょうね。沿線では野村のプラウドよりやや安めでしょうか？商品のグレードは非常に高かったです。ただ混み合っていてゆっくり見れませんでした。。残念です。。

[253: 匿名]

地下物件について無駄にお金を支払ってるのってすぐ分かると思いますが(それも調べない)情弱様向け物件で良いのかもしれませんね。

[254: 匿名さん]

情弱？必死の妨害ですね 笑

[255: 匿名]

離れの間取りいいですよね。地下であることもこの間取りの良さがでてると思います。
欲しいなぁ。でも、ちょっと高いなぁ。

[256: 購入検討中さん]

なるほど、それだと購入したものの資産価値がゼロになる可能性があるわけですね。リセール先が現金購入でもしてくれない限り。だったとしても相当値は崩れますね。

将来的には引っ越すことを前提としているため、それだと厳しいなあ。

[257: 匿名さん]

引越し前提ではなく、終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというときの売れないと身動き取れなくなる。中途売却のことを考えておかないと。

[258: 匿名さん]

一之江の契約者板にも突貫工事って内部告発があった。そのあとで、共用部分は工事が終わってなく、その状態で内覧会って連絡があったらしい。

契約者板には内覧会三日前の写真がアップされてるけど、整理整頓されていない状態がはっきり分かる。第二の南青山になるかも。今週末の内覧会に注目。

[259: 匿名]

レインズの履歴見てみましたが上鷺宮地域の成約価格は平米単価37～59万なので中途売却した場合は間違えなく赤字でしょうね。

[260: 物件比較中さん]

富裕層が割と多いエリアだからね。今のままの予定価格で行けば即完に近い勢いで売れてしまうかもね。今話題の地所設計も、南青山の汚名返上を図るにはいいチャンスでもあるし、リーディングカンパニーの底力を見せてもらいたいな。ここは買いでしょ！

[261: 匿名さん]

それがぼろぼろだよ。施工トラブルではないけど晴海タワーは契約者ともめてるし、上原は雪のため電気設備不具合でモデルルーム閉鎖。

[262: 匿名さん]

他物件の施工トラブル以外のことや、モデルルームの電設不具合って、このマンションの価値判断基準とは全く関係ないお話ですよね。

[263: 匿名さん]

>259

それって既存不適格リスクを含まないデータ。

[264: 匿名さん]

>262

晴海は売ったらお終いって対応されてる。そういう意味では南青山以上の問題かも。ここも同じことされるかもよ。

[265: 匿名さん]

南青山も是正工事or建替えの間の家賃負担で契約者と揉めそうだね。しかし、説明会で社会通念を持ち出すのは笑える。社会通念ではありえないことしておきながら。

[266: 購入検討中さん]

今回はしっかりやってくれるのだと期待したいですが、そもそも地下を作る時点で売り逃げる気満々かと。企業姿勢からして、信頼に足る相手ではないように感じます。

[267: 匿名さん]

普通なら問題起したら、しっかりなんだろうけど、一昨年の赤羽の火事から一年半で３度火事騒ぎを起してる。この会社は今度はでは無く、今度もの言葉のほうがあってるんじゃない。

空堀地下室は世田谷で問題起してるし。

[268: 匿名さん]

南青山も絶対高さ制限条例前の駆け込みでしょ。既存不適格になるの分かってて建てちゃう。だから契約者が望んでる建替えも難しいわけだし。

[269: 購入検討中さん]

周りを歩いてみましたが、落ち着いた立派なお宅が多かったです。
駅から近くて落ち着いている環境が、子育てに良さそうでした。
すぐ近くに児童館があって、賑わってました。
立場話をしていたご近所の？奥様方の雰囲気が、自然な品の良い感じがしました。
セレブで高飛車な感じはなかったです。
この環境を購入するという意味で惹かれますね。
強気価格だなぁという感は否めませんが、同じような環境物件てなかなかないから適正価格なんですかね。
１階は安いのでここにするか。。迷います。

[270: 購入検討中さん]

すごく素敵な街だなぁという印象を受けました。我が家には少し敷居が高いように感じますが、真剣に考えてみたいと思っています。ただ、一点だけ気になっていることがあって、もしも地下住戸が浸水被害を受けることになった場合、地下住戸以外の家の資産価値にまで影響するものなのでしょうか？ご存知の方がおられましたら、教えてください。

[271: 匿名さん]

今度モデルルーム見学の予約をしているのですが、4000万円台の部屋ってないでしょうか？ないならキャンセルしようかと思いまして…。

[272: 匿名さん]

残念ながら4000万円台は無かったと思います。平均坪単価は280万円前後です。１階毎に約300万円の差が設定されています。当然、最上階４階部分が最も高額になります。地下階（今回は１階部分）ははなれ、やトランクルーム等を備え、付加価値を付けています。３棟ありますが、南側のＣ棟の価格設定が一番高額でした。モデルルームは２タイプ用意されており、はなれ付の部屋はかなりインパクトがありました。はなれには除湿機が置いてありました。モデルルームは週末は連日満員のようです。３月８日から申込みが始まるそうです。営業マンはかなり自信満々でした。興味のある方は、ＭＲを訪れ、営業に様々な質問を投げかけてみては如何でしょうか？あとは、各自が価値を見出すか否かでしょう。

[273: 匿名さん]

地下住居が浸水となったら、修繕積立費から修繕になる可能性は高いと思います。
もしそうなったら、修繕積立金はあがるので、中古で売却で買主が修繕費が高いと
判断すれば不利になり、買い手はつかず、物件価格を下げざるおえなくなると
判断します。

でも、ここって土地が低い場所なんですか？土地が低くなければ、心配はない
と思いますが。

[274: 購入検討中さん]

排水や湿気対策は完璧だという説明を受けました。
富士見台駅から北は下り坂、鷺宮方面も下がっていて、ここは高台なのではないでしょうか。

最寄り駅が富士見台というだけあって、晴れた日には、屋上からは富士山が見えるそうです。
屋上テラス付きは高くて手が出ませんが憧れます。

管理人がいるのに、コンシェルジュは不要かと、、、その分の人件費は管理費から住人が支払うことになるのですよね。
駐車場は261世帯に80台分程度でたりるものでしょうか。
駅近マンションだと車持たない人が多いものなのでしょうか。

[275: 購入検討中さん]

緩やかな高台？ではありますが、
なんせゲリラ豪雨が頻発する練馬中野。
やはり浸水を考えると一階はためらわれます。

もしも既存不適格なんてなったら、逆恨みされそうだし。。

[276: 匿名さん]

坪単価280ですか。富士見台駅最寄りのマンションでは、過去最高でしょうかね。永住ならOK、リセール期待はダメ。中野区とか、敷地希少とか、一度忘れてみましょう。シンプルに富士見台駅最寄りにそこまで払うかと。

[277: 匿名さん]

地下室マンションで浸水して、受電装置に水が入って周辺一体が停電となって顰蹙を買ったケースもある。

[278: 匿名さん]

富士見台駅は素敵な街、、、
という印象とは、ほど遠いような、、、
マンション周辺は落ち着いた住宅街ですけど。
最寄り駅自体は、西武線沿線でもひどい方かと思われます。この辺りの方は中村橋とか使うのでしょうか？

[279: 匿名さん]

私も、探索して駅前のカフェ？に入ってみましたけど、きたなくないですか？
説明会を楽しみに、待ちきれなくて駅に降り立ってみましたけど、あまり印象はよくありませんでした。
マンション周辺は落ち着いていて、いいんですけど。
マンション周辺と、低層マンションには惚れてるのですが、イマイチ踏ん切りがつかず、悩んでいます。

[280: 購入検討中さん]

古くからの高級住宅街というのは、どこもこんな感じだとは思いますが、人それぞれ評価がことなるのも仕方ないかと。でも、坪単価２８０万円が本当なら、相当なお値打ちではないですか。予想としては７千万半ば～９千万円位が中心価格帯かと思っていただけに、ちょっとうれしいかも。

[281: 購入検討中]

>280
お値打ちで良かったですね。
存分に割高なお高い部屋を買ってくださいな

[282: 匿名さん]

お買い物不便そう

駐車場80かあ…

少ないなあ…

[283: 購入検討中さん]

高杉て驚いた。地元に愛着ある人なら買うかもしれないけど、大手デベ＋大手施工＋免震＋急行停車駅＋駅近＋充実した共用施設の桜上水ガーデンズでも70平米両面バルコニーの部屋が6500万ぐらいでもあったのに

駅近＋大手デベ＋第一種住居地域といえど、西武線＋急行止まらない＋ただの耐震構造？で
70平米の中部屋が同じ6500ぐらいだってさ

もちろん京王線に全く興味ない人にとっては関係ないが、
自分みたいに広い地域で検討してる人間には明らかにここは割高に感じる。

[284: 匿名さん]

高杉やね。

[285: 匿名さん]

桜上水よりは明らかに安いですよ。

[286: 匿名]

そりゃあ桜上水より高かったらさすがに驚きます

[287: 283]

いやそれはないですよ。確かに平均したら桜上水は７０㎡で７０００万ぐらいなので平均は桜上水のほうが高いですが

自分は桜上水ガーデンす検討したしたからわかるんですが東向き５階の部屋なんですが中部屋だけどちゃんと両面バルコニーで通風や日当たりはよく天井も高いのに６５００万でした。

それでここのホームページの７０Aの値段聞いたら３階で６５００万と聞いて、それだったら明らかに桜上水の６５００万の部屋が
いいだろ！って心の中で思いましたね
７０Aの部屋は南ですけど間取りは明らかに桜上水のほうがよかったですもんポーチも大きいし

平均したら桜上水のほうが高いかもしれませんが明らかにここは割高ですよ。

あっちは大林と清水で免震ですし。

こっちは中堅or準大手クラスの東亜建設

[288: 購入検討中さん]

ここ、261全て売れますか？
すごくいいなと思ったのですが、先に申し込んでて、もし、売れ残こったら、叩き売り？
あとから、合わせて値下げはしてくれないですか？

また売れ残ると、管理費上がるんですか。。。

素人質問ですみません。

[289: 匿名さん]

沿線の一等地と言っても過言ではないこの立地で地所ブランド、売れ残る理由はどこにも見当たりませんよ！きっと杞憂に終わりますよ。

[290: 購入検討中さん]

売れ残ったらどうなるのでしょうね。
私もぜひ教えて欲しいです。

沿線の一等地、とはいえ所詮西武線。
強気というか非常識価格であるのは明白です。
杞憂で終われば良いですが、売れ残った場合のことも知っておきたいです。