ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[201: 匿名さん]

逆にこれから売り出すマンションはかなりチェックが入るから大丈夫だろうなんて思っています。
どうしても気になる場合は
設計図とか細かい図面って見せてもらえるのでしょうか？
自分は判らなくとも、誰か専門家をお願いしてチェックしてもらえたらいいのですけれど。

[202: 匿名さん]

>201

設計図書はモデルルームで見せてもらえるはず。今回の件とはちょっと違うけど、内覧業者のブログ見ていると設計レベルの不具合ってのを結構指摘している。あれみていると、内覧会の立会いサービスをお願いするよりは、契約前に建築士に設計チェックをお願いするほうが有用なのかと思ってる。チェックのサービスしてる建築士もあるよ。ネットでググれば見つかるはず。

ただ、南青山の場合は設計図のミスではなく、設計図をもとに施工会社が施工するときに作成する施工図にミスがあったということなので、設計図書チェックは役に立たなかったはず。

[203: 匿名さん]

地所に限っては、ミスがあったからこれからチェックが厳しくなるだろうという観測については懐疑的な立場。

一昨年前に赤羽で火事を起こしてからの１年半で、別に２件の火災があったみたい。施工会社が違うのに地所物件で連続するってのは不可解だし、火事を起こしたわけだから対策してるはずなのに。施工ミスのケースも含めて無理なスケジュールやコストダウン要求とか根本的な問題がありそう。

[204: 匿名]

地所と地所レジデンスは似ても似つかぬ代物ってことなんですかねえ・・・
マンション部門を分社化して、さらに他所の会社とくっつけちゃったわけですから、
地所本体の人材はもはや、マンションにあまり関与してないんでしょうかね。
三井なんかも分社化してますけど。

まあ、マンションなんて片手で作れるってのがデベとゼネコンの感覚なんでしょう。
だから、たまに普通より凝った造りのマンション手がけると現場が破綻して今回の
あそこみたいなケースが出ると。
長谷工の羊羹マンションが意外とこのご時世、一番安心なのかも（笑）

[206: 匿名]

説明会が始まったようです。 どの会もいっぱいのようで驚いています。 部屋のプランも出ているようですが、一番狭い部屋でもどのくらいの価格帯なのでしょうか？ 目安でもいいので、教えて頂けると助かります。

[207: 匿名]

事前案内会は15日からじゃないですか？
私は15日に予約入れてますが事前に平均予定価格聞いてしまったので(予想より高くて)行くの辞めようか考え中です

[208: 匿名]

そうですか、やはり最低でも5000万は超えそうですかね！？

[209: ご近所さん]

どのくらいなのでしょう？
坪240-260位でしょうか？

[210: 匿名さん]

そんなに高いんですか？西武線を舐めてました。

[211: 匿名さん]

207さん、差し支えないようでしたら平均予定価格教えていただけませんか

[212: 匿名]

聞いた価格では坪280万以上でした。
予定価格なのでかわるかもですが、、

[213: 匿名さん]

70平米で6000万からです。坪240と思ってる人はやめとくのが賢明です。

[214: 匿名さん]

207さん、モデルルーム行くのはやめときましょう。時間の無駄です。キャンセルしましょう。

[215: 匿名さん]

70平米6000万からって凄いな
平均ならともかく、地下もあれば東向きもあるのに
予算範囲内だけど、いい条件の部屋買えないならパスかな

[216: 匿名さん]

高いのは間違いないからやめときましょう。

[217: 検討中の奥さま]

私もかなり前ですが、6000万越えかららしいという噂を聞いてこちらの物件断念しました。
もっと安ければ購入したかったです。
他の不動産会社さんからの情報だと、土地がかなり高かったとか？

[218: 匿名]

少し前なら坪250万で現実的だったはずですが、
これから暫くは、こういう価格水準が続くんじゃないでしょうか。
ここは特に、似た物件がちょっと探しにくい特性がありますしね。

[219: 購入検討中さん]

物件自体はいいんだろうけど富士見台で6000万からは無理ありすぎ。

桜上水ガーテンズや富久クロスでさえ6000万前半から3Lあるのに。

免震とかなら6000でもいいけど

[220: 匿名さん]

富士見台駅は正直ガラ悪いといいますか、あまり雰囲気はよくありませんでした。
購入検討していただけに、少し残念でした。
もう少し、こ綺麗な駅でしたら前向きになれたかも。
この最寄り駅で、6000万以上でしたら他探します。
物件自体は良さそうですが。

[221: 匿名さん]

そうなさってください

[222: 匿名さん]

結構、最寄り駅の雰囲気って大事ですよね。
住環境もさることながら、、、
スーパーも少ないですし、各停駅ですし。
検討される方は、あまり駅は気にされませんか？
マンションや、マンション周辺の雰囲気は素敵なんですがね。

[223: 購入検討中さん]

電車を使わない富裕層などを除いて一番大事なのはまず駅と使える路線だろ。
次に基本的に駅からの距離や周辺環境、その次にデベやゼネコンの格と建物のグレード

いくら建物が豪華でも多摩地区で高額出す人はいない。

ここは第一種で贅沢な建物だけど、70平米、6000万~
というのはありえない。

地下部屋とかあるなら70平米で、5500~6500が妥当

[224: 匿名]

207です。語弊があったようですみません。
212でも書いた通り今のところ平均坪280以上と聞いています。しかしあくまで平均280以上予定と言ってましたので地下とか東西向きはもっと安いと思います。
安ければ70平米5000万～あるかもです。(地下しかないと思いますが)

[225: 匿名さん]

電車に関していえば、都心に出るのにさほど不便はないと思います。２駅先の練馬駅で準急や快速に乗り換えれば、ストレスは感じないのではないでしょうか。豊島園始発との接続も結構あるので、時間によっては座ることもできます。

むしろ、練馬区の大部分に言えるのですが、都心とのアクセスでいえば、車が不便です。首都高だと５号線の護国寺か早稲田で降りてから、この現地までガラ空きの夜中でも下道を２０分以上は走らないといけない。タクシー代は、東京―新橋駅の辺りから割増料金の時間帯で８０００円弱といったところです。

それなりに満足できる広さと日照だと、仄聞するに、上に書かれている価格よりもう少し高いはず。豪華な共用施設にふさわしいであろう管理費が加われば、東急線沿線の立派なマンションも視野に入ってきます。個人的な感想ですが、建物が立派だとしても東急や中央線沿線から転入する動機としては足りないように思います。公式ＨＰで紹介されているグルメのお店とかをストリートビューで見るだけでも雰囲気がつかめると思いますが、富士見台はとにかく「昭和の香りが漂う、落ち着いた」街なので。

[226: 匿名さん]

富士見台だからこそ70で6000万が買えるのでは？東急沿線で23区なんて無理ですし。言葉悪いですが70で6000万はあまり選択肢ないと思います。逆にどこ買えるのか教えてください。

[227: 買い換え検討中]

なんで東急沿線と比べてんだよ笑　

こんな不便な駅よりもっと便利な駅が最寄りのマンション買えるわ。７０㎡６０００万超えれば

[228: 匿名さん]

所沢は便利でいいですよ。同じ西武線ですし。

[229: 匿名さん]

遠すぎ

[230: 匿名さん]

２２５です。
＞２２６、２２７さん
西武線と東急線の沿線しか住んだことがないので、両エリアしか比較することができず、先のような書き込みをさせていただきました。笑わせてしまったようですいません。
６０００万円台で７０平米以上の物件は新聞の折り込みによく入ってましたよ。グレードの比較的高いプラウドなんか学芸大学で６０００万円台半ばで出ています。具体例を挙げると、「業者の回し者か」なんて言われそうですが。

色々と事情があって、縁のある街に建つこの物件を１年がかりで検討していました。
「やっぱり練馬区は品川区に比べると『夏暑くて、冬寒いな』」なんて、実際に足を運んだり、ネットで気温の比較をしたり（２度くらい違います）
知り合いに子育て環境について話を聞いたり。「やっぱり大事な情報はネットで拾えないな」というのが教訓でした。
価格については「高樹町の特損が乗っけられなければいいが…」と思いながら、資金計画を立てていました。

物件探しを続ける中で、業者に「マンションは管理を買う」とよく言われましたが、「マンションはコミュニティーを買う」ものではないかと今では思っています。子供を含めた家族同士の長いお付き合いになるので。
この掲示板からも、いろいろ勉強させてもらいました。自分なりに結論が出せたので、書き込むのはこれを最後とします。

[231: 説明会参加予定]

今週日曜日に説明会があります。南青山の地所レジと鹿島の件もあって、この物件に影響が出ないか心配してます。まあ、価格が合わなければそんな心配もしないのですが。この事実を隠すか、明白にするかでデベロッパーとしての企業姿勢を見てみたいものです。

[232: 匿名さん]

企業姿勢？三倍返しで度量見せたのでは。南青山の説明会じゃないんだから、地所嫌なら行かなきゃいいのに。どんな回答期待してんの？

[233: 匿名さん]

>232

契約者が望んでるのはお金じゃなくて、建て直しみたい。ところが補修して引き渡すなんて頓珍漢な再提案してるから、多分、紛糾するよ。

[234: 匿名さん]

三倍返しで、度量って・・・。損害は鹿島に請求でしょ。企業姿勢がよく分かる。

[235: 匿名さん]

南青山のことをどう説明するかってのも興味の的でしょ。それと南青山で機能しなかったチェックアイズをどう説明するかも。

[236: 匿名]

こういうグレード感で間取りも広くて、共用施設はでかいロビーだけ、みたいのが
いいなあ。
200戸超えると、やっぱゴテゴテしてくるもんだね。

[237: 購入検討中さん]

モデルルーム事前案内会に参加された方、価格帯は大体どのくらいでしたか？

[238: 匿名]

もっとも安い部屋（1階という名の地下1階）で、5000万円中頃からでしたよ。

[239: 購入検討中さん]

モデルルーム見学をされた方、ぜひご感想を頂けませんか？価格以外にも、部屋や近隣の様子など教えて頂けると嬉しいです。

[240: 購入検討中さん]

モデルルーム、行ってきました。
モノはパークハウスバリューということで、いいと思います。
噂のハナレもいい感じでした。

営業トークはこれから価格を釣り上げたいのか、いいことばかりしか言わず。。
あと一階は、一階ではなく、地下です。
バルコニーの壁は柵なので、外から丸見え。二階がほぼ地上と同じ高さだから、外から丸見えなんではと思う。

西武線沿線で各駅の駅で、駅前も発展してないとこから言えば、価格はかなり高めに設定されてると思いました。

ちなみに億ションもあります。

みなさんの感想も聞かせて下さい

[241: 購入検討中さん]

半地下なのかと思ったら、思い切り地下なのですね。それは残念です。

富士見台で億ションとは、かなり強気過ぎると思いますが、
ホームページに載っていないプランもあるのでしょうか？
あの広さで億ションのものがあるとは想像つかないのですが。

[242: 物件比較中さん]

こんな所で億ションだなんて、練馬の農家の方ぐらいしか興味を持たないんじゃないですか。地味～な所ですよ、このあたりは。

[243: 購入検討中さん]

億ションはルーフテラスのある間取り2つ。

価格は全体的に強気色。

確かにここで7000万以上出して買うのは、地元の地主とかかな。そのくらい出せるなら、もっといい場所あるしね。

[244: 匿名さん]

傾斜地ではないから空堀地下室マンションかな。地所は世田谷で連発して条例作られて既存不適格問題起してるんだけど。

[245: 購入検討中さん]

自分が地下に住んでいなくても、地下があるというだけでリセールに影響はあるのでしょうか？傾斜地ではないので周辺住民の反対などはなさそうですが。。

[246: 匿名さん]

世田谷で条例が作られたきっかけは近隣住民の反対運動。既存不適格になったら地下だけでなくマンションとして資産価値は見込めない。それから、横浜市で近隣住民から建築確認取り消しの裁判起されて、取り消しになった空堀地下室マンションの例もある。

[247: 匿名]

地下マンションはデベの利潤追求マンションって事で間違えないでしょうねー
地下は容積率に入らないから地価価格関係なく建てられる(建設費だけはかかるけど)くせにこれから建設費上がりますよって煽られて高値で買ってしまう人々もいるでしょうね、、

[248: 匿名さん]

容積率不算入のほかに高さ制限も回避できるから、地下にすると同じ敷地面積に対して部屋数を増やせる。ってことで、その分の利益を増やせるって構図。

ここみたいに第1種低層住居専用地域の制限よりも見かけ上、階数の高いマンションが建てられることになるから近隣から反対をされるってケースが多い。ここでは反対が無くても、世田谷みたいにどっかで問題になって、住民からの要望があって条例が作られてしまうと既存不適格ってことに。地下室マンションにはご用心。

[249: 匿名さん]

第一種低層で地下室なんてよくある話でしょ。逆に地下室なけりゃ高くなるだけ。

[250: 匿名さん]

そのとおり。マンションを想定した用途地域でないところに建てちゃうってのがそもそもの問題。トラブルは起るべくして起こる。