ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都中野区上鷺宮3-308-1
交通：西武池袋線富士見台駅徒歩4分　西武池袋線「中村橋」駅(南口)より徒歩9分
総戸数：261戸
間取り：2LDK～4LDK、62.75～108m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.1.6　管理担当】

[370: 購入検討中さん]

当方の予算外の価格帯なので詳しく分かりません｡3階以上の70平米～ぐらいです｡

[371: 購入検討中さん]

中野区洪水ハザードマップを見ると、この物件の敷地を囲むように約1/3が水深目安0.2m～0.5m(黄色)になっています。平成12年9月の東海豪雨(総雨量589mm　時間最大雨量114mm)を基にしたあくまでもシュミレーションです。
区役所の防災に問い合わせると、昭和60年以降に上鷺宮三丁目周辺で浸水被害は無いと言っていました。しかしながら台風の大型化、爆弾低気圧、都市型のゲリラ豪雨など時間最大雨量100mm以上の可能性は否めない時代です。
平成22年7月のゲリラ豪雨では、板橋で時間107mmの降雨により石神井川が氾濫し、洪水ハザードマップの白いエリアが浸水した事例もあります。23区の何処でも起こり得ると認識するべきことです。
東京の公共下水道の排水能力は、時間最大50mmになっています。時間100mmの降雨が発生すればマンホールから噴出すのは明らかです。
三菱地所の営業は｢浸水対策しているから大丈夫｣と言っているが、3m掘り込んだ地下住居、本当に大丈夫なのでしょうか？

[372: まあ、]

大丈夫とおっしゃってますから、大丈夫と信じるしかないかと。
心配な方は地下は買わない方がいいでしょうね。

[373: 購入検討中さん]

1階住戸の更に下に､雨水､排水､汚水用のピット(貯水槽)があります｡公共下水道が溢れて下水道への排水が不可能な場合は､この設備への排水容量でしのぐごとになります｡
それでも不足な事態になると､1階住戸のテラス排水口や浴室排水口から水が溢れだし､室内から浸水する可能性があります｡

[374: 購入検討中]

気に入った物件です。しかし、我が家の予算では地下（５千万円台）の部屋しか購入できそうにありません。地下の物件なので採光・湿気・浸水などの問題が解決できそうにないので、やはり諦める方が良いのかなあと思ったり、悩みます・・・。

[375: 物件比較中さん]

確かにこの物件は魅力的です｡1階が地下住戸なのと2階との価格差が大きいところを除けばねぇ…
昨年の台風26号は､伊豆大島で時間最大122.5mm､24時間雨量824mmと洪水ハザードマップのシュミレーションを遥かに越えています｡
こんなのが関東直撃､ということも心配しながら地下住戸には住めません｡

[376: ご近所さん]

地下だけで63戸の23区最大の物件､湿気とカビに強い､浸水リスクを何とも思わない神経が図太い人向けの住戸です｡
三菱地所は希少な一低層物件を台無しにしてしまったのでは､もはや人命軽視の利益第一主義です｡

[377: ご近所さん]

第一種低層住居専用地域に分譲集合住宅というところに無理があります。土地を入札する段階から、地下住戸を含めた総戸数で計画していたはずです。何処のデベでも同じだと思います。そうして戸数を増やさなければ商売にならないからです。利益第一主義も仕方なし、地下でも良いという客がいれば万事OKなのです。
ただ地下で坪250万は高すぎて客が付かなかったので、地下だけ坪240万に下げて買いやすくしたのでしょう。

[378: うーん、]

あっちが良ければこっちが立たずの絶妙な間取りと価格設定になっててさすがだなあと思ってます。
お金持ちでないかぎり、戸建てもマンションも完璧な居室を都内で求めるのは無理ですよ。どこで妥協するかで物件を決めるしかないのですよね。

[379: 匿名さん]

予算の関係で地下しか無理だけど前向きに検討してました。
でも、やっぱり地下というのが気になって見送ります。
どんなに採光があるといっても地下は地下ですもんね…。

[380: 通りすがり]

いくらするかと思ったら、６０００万超・・・！
うちは完全に無理。
練馬だったら戸建が買えると思います。

[381: 物件比較中さん]

予算的に地下の71㎡タイプが上限なのですが､南向きの採光があるとはいえやはり地下､5000万以上払って､生きてるうちから墓より深い地下に収まるのはやめておきます｡

[382: 購入検討中]

近くに住んでいますが、静かで住みやすい環境ですね。中村橋からも徒歩で１５分程度なのでたまに利用しますが、改札を出て周りの商業施設をみると富士見台駅との駅力の違いを感じますね。家族でちょっと駅前で外食という時に、利用できる場所がなかなか見当たらないのは不満ですね。西武池袋線と富士見台の駅力を考えると、 駅近の第1種低層住居の希少性と子育てに適した住環境といえど、6000万前後というのはちょっと高すぎるので？という思いも強く、なかなか踏ん切りがつかないですね。やはり、地域相場からみてかなり高い価格設定になっているのでしょうか？

[383: 匿名さん]

→墓より深い地下、うまい表現ですね。
閑静なあの地域の良さを理解出来る、あるいは学校を変わりたくない、などの理由が無ければ、全般的に高いと思いますね。
あれだけの戸数を地元民だけで捌くのは大変でしょう。

[384: 購入検討中さん]

ハナレ付きオプション満載のリゾートホテル風モデルルームで、地下住戸のマイナスイメージを覆い隠しているが、逆に現実離れのやり過ぎ感で引いてしまいます。それよりも、ピット(貯留層)の能力を数字で明確にして頂きたいです。
例えば「時間最大＊＊＊㎜、総雨量＊＊＊㎜」までのように公表できないのでしょうか？洪水ハザードマップのシュミレーションデータは古すぎて全くあてにならんし、安心材料が足りません。

[385: 匿名さん]

たしかにお墓よりも深いですね…。
この値段だすならあえて地下に住まなくてもいいかなと思います。
どうしてもこの地域にこだわるなら別ですが。
結局要望書の方はどんな感じなんですかね？

[386: 購入検討中]

50戸以上の地下を本当に売り切ることができるのかちょっと心配ですね。中央線沿いの物件ならまだしも、西武池袋線沿いでも最も地味な駅の富士見台で?????? 離れを作ったり見栄えを良くはしていますが、もし大量に売れ残ったりしたら物件自体の評判が下がり、資産価値もガタ落ちなんてことにはならないでしょうか？

[387: 匿名さん]

地下は湿気でカビがすごいことになることがあるらしいのですが、そういった対策はなされているのか気になります。

[388: 物件比較中さん]

特別な湿気、カビ対策は無いでしょう。南側のテラスとＡ、Ｃ棟は北側に吹抜け、Ｂ棟北側はドライエリアで、室内は24時間換気システムと標準的な仕様です。南向き中心の間取りの場合は地下に限らず、北側部屋の北壁が結露し易いので、固定した家具の配置はカビやクロス剥がれの原因になります。当然、最下層が一番厳しい環境には間違いありません。

[389: 物件比較中さん]

現状の最多価格帯6000万～(坪280万～)261戸の半分以上が6000万超えです。庶民が手が出せる坪240万は地下だけ、2階は坪約270万で格差を感じます。｢墓より深い地下｣で人柱…