SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）part22

[物件比較中さん]

前スレが１０００件になっていたので、SKYZ　TOWER＆GARDENのpart22をつくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361343/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352538/

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、
　　　　東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施行地区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主：三井不動産レジデンシャル 、東京建物 、三菱地所レジデンス 、東急不動産 、住友不動産 、野村不動産
土地売主：東京電力
施工会社：清水建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

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[541: 匿名さん]

ネガとかではなく、あれ？っと疑問に思ったことがあるので質問させてください。

・疑問1
新豊洲の開発が順調に進み新豊洲が評価されて、SKYZなら5,000万円で買えた水準の後発の新築物件が6,000万円になったとします。その場合SKYZの中古の価格も上がっていそうですが、SKYZの中古も6,000万円に値付けをしたら一般の検討者は新築6,000万円を選ぶのでSKYZの中古は新築以下の値段に設定しないと売却できないですよね？

・疑問2
新築で5,000万円で買ったSKYZが値上がりしたので売却してほかの物件を購入しようとします。ただしSKYZだけが高騰するわけではなくSKYZが高騰するときには「後発の新豊洲新築」も「勝どき」も「都心エリア」も必ず高騰しているので売却益でよりハイグレードなマンションを購入することは不可能ですよね。
→TTTはTTTが単体で平均2割高騰したので売却益を出してほかのマンションに住み替えることできたと思いますが、現状はSKYZのみが単体で高騰する局面ではありません。

何が言いたいかというと、これから発展する新豊洲を安い価格で購入することができたということは非常に良いことだと思います。ただし一斉に都心エリアの地価が高騰する局面ではSKYZの売却益によりハイグレードなところを購入するということはできないのでは？ということです。

長くなってしまいましたがこの解釈、まちがっておりますでしょうか。

[542: 匿名さん]

>541
中古の方が高い場合もありますよ。
スカイズが割安なら他よりも上昇することはあるんじゃない？その売却益で他の開発有望エリアの割安な物件を買いを繰り返し、いつか都心の物件を買うと。
そううまくいくものではないが、実際にそれで億ション買った人もいるみたいだね。

[543: 匿名さん]

>535
なんで同じといえる？
実際調査結果は、ここがマシだったわけだが。
危険ゼロとはいってないよ。

[544: 購入検討中さん]

すごいなぁ
埋立地・土壌汚染を真剣に心配して、調査分析して解を持ってる人と
いたずらに不安感を煽ろうとしている人と・・
後者は何を言いたいんだろ
埋め立て嫌なら関東ロームがおすすめ
前者はご意見参考にさせていただきます

[545: 匿名さん]

５４１
マンション初心者？？

[546: 匿名さん]

新築より中古の方が高くなるには、新築以上の魅力が中古に無ければね。
駅に近いとか仕様が豪華とか。
ここにそんな魅力があったっけ？

[547: 匿名さん]

今後出てくる新築が異常に値上がりしていくって事でしょ。
それに釣られて中古が値上がりすると予想。

[548: 匿名さん]

541
買いたい人がいれば1億でも売れる。
買いたい人がいなければ、3000万でも売れないだけ。

[549: 匿名さん]

ブリリア新豊洲次第でしょう。

[550: 匿名さん]

541です。

初心者なのかもしれません。
SKYZはかなり安かったので数年後SKYZを売却すれば売却益は出るかもしれません。ただし高騰するのはSKYZだけではなく都心エリアや新豊洲の後発物件も高騰しているはずですので、売却益が出てもさらにハイグレードなマンションに住み替えることはできないという解釈は正しいのか、そのことを皆さんお気づきなのかをなるべく平易に書いてみたつもりです。

[551: 匿名さん]

明らか建ち過ぎでしょ、このあたり。
過剰供給で暴落の危険もありますよ。

[552: 匿名さん]

まじか。2期1次150くらいは売れるだろうか。
残りは人気のない150か。
角部屋の低層は割高感あるから最後まで残るかな。
でも苦戦しなさそうだね。
2期完売ってあり得ないことが起きそうだ。

[553: 匿名さん]

高騰したらやばいよ。銀座の４０坪の人いたじゃん。固定資産税が一気に７千万になって、自殺した。俺は池袋だけど固定資産税が６５万。苦痛しかないよ。

[554: 匿名さん]

過剰供給で下がった事例ある？芝浦や港南や豊洲や東雲みてもどこも下がってないけど。

[555: 匿名さん]

投資のつもりで買うなら騰落は当たり前
自己所有の資産価値は下がるより上がるほうが当然嬉しいけど
購入検討というより投資検討板みたいだね

将来のことなんて誰にも分からんよ

[556: 匿名さん]

>550
そんなのあたりまえ
マンションの売却益だけでよりいいとこに移り住むことを
考えてるひとなんていないでしょ

[557: 匿名さん]

554　

６年間から下落一本調子だろ。あっさり過剰供給で下落開始してる。
ここも安いんでしょ？　なんで？ｗ　なんで安いの？　下落したんでしょｗｗ

[558: 匿名さん]

豊洲の地価１００倍にして、固定資産税　年３００万でおｋ。

[559: 匿名さん]

５５７
６年前？２００７年からどこが下落してるの？

[560: 匿名さん]

豊洲や港南の中古は大分下がったよ。プチハブルで売っておけばよかったと思ってる住人は多い。

[561: 匿名さん]

供給過剰に関係なくミニバブルの時が特別なだけ。別に下がり続けてはいないでしょ。

[562: 匿名さん]

ベンゼンで奇形が生まれるってほんと？

[563: 匿名さん]

豊洲の中古マンションが値崩れして、売れなくなっているのは常識。価格は下落している。オリンピック特需といっても、LRTもなければ競技場もないから、恩恵も受けず…

ここの購入層は、とにかくCM見て何も考えずに買ってるから恐ろしいよ…契約者板にゆりかもめのったことない人とかいたし

ここ買うなら辰巳アップルのほうがまだまし

[564: 購入検討中さん]

隣りって、ブリリア決定なの？東建単独？

[565: 匿名さん]

ベンゼンはここ関係ないけどね

[566: 匿名さん]

豊洲の中古が安いのは、近隣に住み替えるときに相場より安く売っちゃうかららしい。

新築がでるほど住み替えが増えて中古が下がり続けるスパイラル。

[567: 匿名さん]

相場より安く売れるのは金持ちが多いからだよ。
住宅ローンって、売却するときは一括返済しなきゃいけないから、残債がある人は売れない。
安く売るには、手元資金がない人じゃないと売れないわけ。

[568: 匿名さん]

ずーっと値上がり中じゃん。

[569: 匿名]

湾岸ナビの会員になってるけど、オリンピック後は、中古が一気にはけてきた。売値も下がらない。

[570: 匿名]

スカイズはセカンドハウスで、週末使用限定だからゆりかもめなんて乗らないよ。

実名出して辰巳なんとかがいいって言うなら早く買っちゃえば？

[571: 匿名さん]

２期は値上げ確実ですね。
物件概要がそういう書き方になってました。

[572: 匿名さん]

だーかーらー消費税分だけだよ

[573: 匿名さん]

そうだよ、ブリリア新豊洲だよ。

共用施設は何もないけど、スカイズの施設が全部使える特典付きだよ。駅にもちょっと近い。

[574: 匿名さん]

↑へー！お値段はどのくらいでしょうか？

[575: 匿名さん]

スカイズよりちょっと高くなると思うよ。

[576: 匿名さん]

>573
名称がブリリア新豊洲なのかは知りませんが、
共用施設はありますし、スカイズの共用施設をつかえるといっても、管理費はワリカンです。

[577: 匿名さん]

ブリリア新豊洲なんてマンション建つの？ここは豊洲六丁目だから新豊洲ぢゃないよ、豊洲だよって言い張ってた人の立場がないじゃんか。

[578: 匿名さん]

だいたい、ブリリアなのかすらわからんし、、
どうでもいいけど。

[579: 匿名さん]

>577
アドレスと駅名、どちらも正しいというだけ。
ひねくれもんだね、、

[580: 匿名]

それにしてもMRの予約多い。年内完売間違いないな。

[581: 匿名さん]

このスレ見てるとだんだんひねくれちゃうんだよ。そういうのに優越感を覚えたり引け目に感じたりするのかーって。

[582: 匿名さん]

株みたいな売却益なんて期待するのは正しい選択を阻害するだけだよ。
例えば価格５０００万で家賃２０万相当のマンションを買って５年住んで売却すると
年間２４０万ｘ５年で１２００万円の仮に賃貸に住んでたらそういう家賃換算だよね。
仮に中古で５０００万でしか売れなかったとしてもどうだったんだって話し。
ローン金利や税金も加味してもっと合理的に考えましょう。

[583: 匿名さん]

ブリリアとはまだ決まってないときいてますが、業者はもう知っているのでしょうから、その辺からかな？

また、仕様は下げるが価格もやや下げるときいています。
つい先日、MRで確認しましたが、まだ発表前だから、SKYS人気あるみたいだし、値段下げないかも知れませんね。
じゃあ、やっぱりSKYSかと思うも、二期からは重説で例の埋め直しを説明するから、一期のような待遇もなし。
こう考えると、一期に当たるまで申込すれば良かったと後悔。

それでも、予算とのバランスでパフォーマンスが良い物件がないので、今週末、また行ってきます。

[584: 匿名さん]

日本の不動産は、海外に比べれば、かなり安値で放置されているが、
そもそも、その海外において調整の機運があるみたい。


東京・広尾の2倍!「億ション」林立の香港不動産に転機か 値下げに波紋
http://www.nikkei.com/markets/features/26.aspx?g=DGXNASFL090PM_0910201...

[586: 購入検討中さん]

>583様

一期のような待遇とはなんでしょうか？

[587: 匿名さん]

そりゃ、アレのことだよ。

契約者スレ丹念に読んでみなよ。

[588: 匿名]

ハハハ
待遇→何も無し
相手にしないことです

[589: 匿名さん]

MR言ったと主張してる割にはSKYSって書いてるぐらいだから単なるネガでしょ(笑)

[596: 匿名さん]

一期のような待遇とはなんでしょうか？

[597: 匿名さん]

強烈などぜう汚染を後出しでお知らせしてくれるサプライズサービスのことです。
宅建関連法令の勉強意欲を促進する副作用があります。

[601: 匿名]

一期、べつに何の特典もないよ。他みたいにららぽ券もつかなきゃ、スーモ祝い金もないし。好きな部屋を選べただけ。

[604: 匿名さん]

安い内に買うのが投資の基本だよ。

[609: 匿名さん]

土壌汚染、長い年月をかけて少しずつ影響をうけ、10年過ぎてそれが顕在化したときには瑕疵担保責任の消滅時効。

[610: 匿名さん]

10年以内に住民の誰かが請求すればほかの住民も大丈夫なんですか？

[612: 匿名さん]

汚染が気になる人は、同じ江東区の土壌汚染の前例である大島の歴史、
をぐぐって読みましょう。

[613: 匿名さん]

病気になったり子供になにかあったらもしかしてって、疑いたくなる。カネじゃ解決できないぞ。

[614: 湾岸居住者]

正直、自分が住む分には全く問題がない。ただ、将来転売するとなると、風評被害を受けるかもしれません。

[615: 匿名]

株式市場が賑やかになりそうだ。不動産にもお金が回る。騰がるときは、迷ってると高くつく。

[616: 匿名さん]

東電、東ガスの人間がここを買うかというと、絶対に買わない。
理由は東大島と同じ。

[617: 匿名さん]

東電の人はボーナス無しだから買えません

[618: 匿名さん]

ローン返済にボーナスをあてにしてる人なんているの？？

[619: 匿名さん]

618

外資とかでボーナスがインセンティブ（業績による→不安定）の会社の人は、ローンには組み入れない。
日本の古い会社とかで年俸を16で割るみたいに、ボーナス分が確定している会社の人は、別にローンに入れてもok。

自分はボーナスはお楽しみに使いたいので、普通に等分ローンにする派だけど。

[620: 匿名さん]

ボーナスは会社の業績悪くても必ず貰えるん？

[621: 匿名さん]

ボーナス返済は設定せず、ボーナスは繰り上げ返済の原資とすべし。

[622: 匿名さん]

＞620

619に書いてあるとおり。
「業績による」は、最悪ゼロもあり。
その代わり、業績が良ければかなりもらえるっていう。
本来はこれが当然かと。

逆に日本の古い企業なんかだと、たとえば年俸800万の1/16を月給でもらい、
夏冬のボーナスで2ヶ月分ずつ支給っていうのは、ある意味必ずもらえるってこと。
でもこれってもともとの年俸を割っただけだから、別に嬉しくも何ともない。

[623: 匿名]

湾岸ナビ中古情報を見る限り、売り手市場。有明が活発に動いているとのこと。東雲はやや苦戦気味か。オリンピックの恩恵が晴見と有明というが、施設ができるということ以外になにもない。オリンピック後を考えれば、市場が残り、お台場カジノができれば、週末は、ゆりかもめが近く逆回りをすれば、カジノのショーなどにも行ける。ホリデイレンティングの価値もあるSKYZが有利と思う。

[624: 匿名さん]

>623 有明のBACだと徒歩で台場に行けちゃいますね。

[625: 匿名]

ＢＡＣ歩けると言っても、、お台場も広いからね。カジノが先端に行っちゃうときついでしょ。ゆりかもめも遠いし、市場も遠いし、眺望はいいだろうけど、ＭＲ行って価格は魅力的だったけど結局辞めた。シャトルは、いかにも不便。

[626: 匿名さん]

BACは眺望NGだから、つまらないよ。

[627: 匿名さん]

なんか消費税8パーセントと価格表見たら一気に覚めてきた。8パーセントになって得する事は住宅ローン減税拡大以外に何かないかな？

[628: 匿名さん]

627
無し！しかも、物件価格(上物)により、損もあり。
結局、ここに限らず買うなら1期、しかも1次、ってことになる！1期1次以降で、お気に入りの部屋にめぐり会えば幸い。
1期の待遇？部屋を選べることだけ。

[629: 匿名さん]

６２８のいう通り。価格設定が高い時期。しかし、欲しければ買う。タイミングを逸しちゃうからね。

[630: 匿名さん]

難しい時期に突入しましたね。まだまだあがるのか。

[631: 匿名さん]

二期どんな感じ？

[632: 匿名さん]

MR激混みー
なんじゃこりゃー

[633: 匿名さん]

消費税は関係なさそうですねーー

[634: 匿名さん]

私もこれから様子みてきます！

[636: 匿名さん]

2期が始まった途端ネガが慌てて帰ってきてうける。

[640: 匿名さん]

二期一次は、販売個数50-100と予想！