パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[98: 匿名さん]

解体工事が突然ストップしてから一ヶ月ほど経ちますが何があったのですか？当初から懸念されていた近隣とのトラブルですか？

[99: 匿名さん]

トラブルでは無いと思いますが。
ただ近隣住人とはいろいろ問題がありそうね。

[100: 周辺住民さん]

問題とトラブルはどう違うのかと？（笑）

[101: 匿名さん]

桜上水ガーデンズとどっちがいいかな〜。

[102: 匿名さん]

桜上水は建て替え事業だから、戻ってくる地権者は実質ゼロ負担。
そのぶんを新規の購入者に販売価格で上乗せ。
それってあほらしいよね？
だったら浜田山のほうが断然お得。

[103: 匿名さん]

地権者はタダで新築をゲットできる。
なんて羨ましいんだ‥

[104: 匿名さん]

施工会社はどこですか？

[105: マンコミュファンさん]

公式サイトがオープンしました。
http://www.31sumai.com/mfr/X1213/

[106: 匿名さん]

駅から遠いので坪270位でしょうか？

[107: 匿名さん]

パークシティ浜田山の中古が坪単価340万円です。
グレードは落ちますが、新築、住環境としてはここ数年の
浜田山物件の中では最も良いこと、学区が良く通学路も安全であること、
管理費が安いこと を考えると、PC浜田山以下で出すことはないと思います。
同時期発売の西永福を10%安く出し、価格でついて来れない人は
そっちに誘導します。西永福は本来より高めに売る戦略です。
坪単価は350万円。グロスで7000-8000万円台を予想します。
西永福は本来300万円以下でしょうが、間違いなく越えてくるでしょう。

80平米で8500万円なら買いじゃないですか?

[108: 匿名さん]

たっけー

[109: 匿名さん]

今時の杉並区、世田谷区、目黒区の１低はどこも３００万以上するよ？
浜田山ブランドを加味して１０７さんの言う通り最多価格帯で３５０万が良い線では？最上階角部屋はそれ以上だよ。
２７０万なら即完、ありえない。

[110: 匿名さん]

いやーせいぜい270-280でしょ。場所にもよるけど世田谷目黒と比べてもね〜。練馬と比較すべきじゃない？

[111: 匿名さん]

練馬と比べたがる気持ちもわかるが、ここは杉並というより浜田山。107さんの予想がいいとこじゃないかな！？パークシティと違って学区もバッチリだしね。
西永福と比べても、ファミリー世帯としてはこちらを選んでしまうな。

[112: 匿名さん]

関係者にはちょっと グサッ とくることを書きます。
でも全て事実なのでお許しを。

普通すぎる田の字まどり。
いまどき外廊下。
さらにあり得ない外階段。
お馴染みの詰め込みの地下住戸。
パーティールームもゲストルームもラウンジも見当たらない。
ゴミ捨て場が外部に。
駐車場9台だけ
（9台以外に車椅子駐車場1台 来客用2台）


いろんな意味でガッカリしました。

[113: 匿名さん]

確かにあの立地で地下住戸は残念です。浜田山、三井といっても、普通のマンション。逆に坪いくらで出てくるか見物ですね！

[114: 匿名さん]

過去に他のスレでここは超高級マンションになる！などと書いている人がいましたがまんまと騙されました
期待してたのにー

[115: 匿名さん]

ホームページに駐車場の配置図がありますが、バックで入れるための切り返しスペースが狭すぎませんか？
上級テクニックがないと、駐車は難しいと思います。



設計ミスではないですか？

[116: 匿名さん]

だからさ、地下住戸がある時点で終わってるだろ（笑）
詰め込み型マンションの典型ってことだからね？
しかしそこまでして戸数を稼ぎたいもんかね。
高級のかけらもないね。

[117: 匿名さん]

地下もいいものです。

[118: 匿名さん]

たとえ地下でも免震構造がありますから安心できます

[119: 匿名さん]

50戸もあるのに エレベーターは1台なんですね（涙）エレベーター待ちで イライラしそう。


まあ 階段使えばいいか。

[120: 匿名さん]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。
まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？



詳しい人いますか？

[121: 匿名さん]

駅からの帰り道、商店街でほとんどの買い物がこと足りますよね。
スーパーありクリーニングありカルディありドトールありラーメンありコンビニあり最後にTSUTAYAまであり。素晴らしい立だと思いますが。

[122: 匿名さん]

病院が無いよね？

[123: 匿名さん]

ライオンズマンションの一階に医療モールがありますし、浜田山は、むしろ駅周辺は病院だらけですが？

[124: 匿名さん]

>>114
外観イメージCGを見てガッカリしたのは私だけでしょうか？
申し訳ないですが.デザインは公団レベルですよね？
主観でスミマセン。

[125: 匿名さん]

↑
確かに単調で平滑で安っぽく見えちゃうね
実際はわかんないけどね

[126: 匿名さん]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？

[127: 匿名さん]

配置と言いますか造りや規模までがヴィークコート浜田山に瓜二つです。
間取りまでそっくりで驚いています。パクりましたか？

[128: 匿名さん]

118さん
ここは免震構造なんですよね？地下住戸の下に免震装置があるのですか？

[129: 周辺住民さん]

同じ4丁目のパークコートの方が時を重ね趣があると思います。
だから、三井さんもここをパークホームにしたのでしょう。

[130: 匿名さん]

パークコートとの差別化という意味ですか？
それは誰にとってメリットがあるのですか？

[131: 匿名さん]

ポルシェ中古車センター跡が病院になるらしいね。

[132: 匿名さん]

あそこは素晴らしい理事長ですから、
名の知れた立派な医師を多数ハンティングして大挙してやってきます。

[133: 匿名さん]

>128

免震構造は横揺れには効果抜群ですが、縦揺れには効果を発揮しないそうです。

[134: 匿名さん]

横揺れに効いてくれれば問題ないので大丈夫です。縦揺れが原因で倒壊した免震建物は無いので問題無しですね！

[135: 匿名さん]

>134

そうなんですね。ありがとうございます。
安心しました。

[136: 匿名さん]

差別化することで、三井はブランドイメージを保つ。
無理して、パークコートにすると更に内装を豪華にするので、
値段もあがる。名前だけパークコートを付ければ、それは偽装。
三井はコンプライアンスを順守し、価格を抑えて買い手に還元ですね。

[137: 匿名さん]

でも そのぶん利ざやも少ないと。

[138: 匿名さん]

本当にエレベーターは1基だけでしょうか？
この規模なら少なくても2基必要なんですが・・・。
地下や2階のお宅は階段を使いなさい、と暗に言われているような気がして・・・。

[139: 匿名さん]

その通り
地下と二階は階段使ってください
そんなのあたりまえです
他の人に迷惑かけないようにお願いします

[140: 匿名さん]

設計三井住友。
施工三井住友。
この時点で、富裕層ではなく庶民をターゲットにしていることがわかる。

[141: 匿名さん]

>>140
>>三井住友建設
全国的にパークホームズをたくさん作っているので実績はありますね。
中堅ゼネコンとしては有名な企業です。

[142: 匿名さん]

↑
確かにガッカリですね。場所もデベロッパーも最高なのに.....
申し訳ないですが三井住友建設は一流企業とは言えないです。

[143: 匿名さん]

鹿島でなくて良かったね

[144: 匿名さん]

どうしてですか？

あ、そういう意味ね。

青山ね。

[145: 匿名さん]

三井住友建設は何流なんですか？

[146: 匿名さん]

何流とか以前に、有利子負債の額を知れば驚くわ

[147: 匿名さん]

高層マンションではないので、日本の土建屋ならどこでもいいのでは。

[148: 匿名さん]

ブランドイメージで負けていると思います。
なんだかんだ言っても、スーパーゼネコンのマンションは質が違いますから。
三流ゼネコンのマンションとは明らかに違いますから。

[149: 匿名さん]

三井住友建設は、きちんと設計をできるのですか？
それとも外注を使って設計するのですか？また、設計監理はどこが担当しますか？

[150: 匿名さん]

どこのゼネコンでも設計の部門はありますよ。
優秀か優秀じゃないかは別としても。

[151: 購入検討中さん]

地下一階の住戸には、南側から陽射しは入りますかね？
図面を眺める限り、南側ベッタリの一戸建てによって遮られてしまうように思えてなりませんが、実際のところどうなんでしょうか？

[152: 匿名]

入るわけがない。地下住戸に日当たり気にする人いるの。

地下住戸しか買えないならグレード下げましょう。

[153: 購入検討中さん]

ということは一日中暗いということになりませんか？おかしいですよ？
季節によっては少しくらい入りませんかね？
あなたの身勝手な憶測ではなく実際のところどうなんですかね？

[154: 匿名さん]

ホームページの外観デザインはダサいですよね
外階段とか 何とかならなかったのかなあ

[155: 匿名さん]

個人的にはワイドスパンの83㎡が気になっているのですが、
ワイドスパンのタイプは全て地下一階なので落胆しました。
検討からはずしました。

[156: 匿名さん]

>>ワイドスパンのタイプは全て地下一階なので

全てって。
ワイドスパン5戸しかないじゃん。

[157: 物件比較中さん]

72㎡の間取り、リビングの窓が横幅少ない三流仕様でがっかり
今時、一面窓は当たり前なのに。壁があるのは安いマンションの手法そのもの。

しかも玄関からリビング丸見え仕様アルコープもなし。
HPにある眺望も４階だけでしょこれ？３階以下は多分隣接する家しか見えないし電線が目の前⁉

設計が安すすぎるよこれ、南側空地にすれば良かったのに、無理に地下住戸を作るから安い作りになる。
これは団地仕様なんじゃないかな、がっかり。

[158: 物件比較中さん]

地下住戸は、南接地と近すぎて日はあまり入らないでしょ、というよりHPのパース見る限り通風ができるの？って感じ。
ワイドスパンというより、北側が地下だから通風はかなり厳しそう、前が１０ｍも空いてないのよ・・・
吉祥寺でいくつかある地下部屋でも接道してもっと風の道があったのにこれはなさそうだからね。
なにより敷地の南に建物が寄りすぎてる、間取り見る限りバルコニー２ｍテラス２ｍでプラス隣地まで３～４ｍって感じ。少なすぎると思うよ。これで地下住戸を作ったらお隣の戸建を見上げる生活となる。
セキュリティ上でも、隣の敷地から下りれる関係は心配でしかない。

全体的に言えるのは、これは高級マンションとは思えない。
設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

多分最上階以外は眺望もあまり無い。しかも南の家に寄りすぎグーグルマップで良くわかるから見たほうが良いよ、今の浜田山ハウスと同じ配棟だと思うからほとんどの部屋がバルコニー先から隣の家まで近いって感じ。
これは坪２７０万でも高い。これで地下部屋作るぐらいだから土地代や解体費用が嵩んだから坪３００以上最上階はすごく高くって出し方なんだろうけど、立地以外に特徴なさすぎ。三井じゃなく他の中小デべで安くだしましたってほうがよい。

[159: 匿名さん]

地下住戸８３平米で
７０００万〜７２００万くらいなら考えてもいいかなって私は思いました
それ以上は無理ですね

[160: 匿名さん]

いまどき外廊下というのがたぶんあり得ない。
2戸いちエレベーターや目隠しなど、プライバシーに気を使う時代に、ここは長〜い一本廊下ですよね？
プライバシーはどう考えているか、三井に聞いてみたい。

[161: 匿名さん]

外廊下だと雨が吹き込んで廊下が水浸しになりますか？
公式サイトを見る限りどうも軒が出ていないように見えるので不安です。建築に詳しい人教えてください。

[162: 匿名さん]

あと、
どのプランも部屋のコーナーに柱がないのでスッキリして家具とか配置しやすいですね！柱を外に出した構造のようです。
これは素晴らしい配慮だと思います。
ただ、リビングルームにだけ『Ｐ』という出っ張りがありますが、これはいったい何なんでしょう？
せっかくの配慮が台無しになっていますので勿体無いです。
本末転倒のような気がします。
建築に詳しい人教えてください。

[163: 匿名さん]

>>設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

確かに三井らしくありませんね
どうしちゃったのかな
私も正直ビックリしています

[164: 匿名さん]

期待していましたが、結局全てが普通ですね。

[165: 匿名さん]

160
その長いー廊下、太い柱が廊下側に飛び出しているおかげで、
通路幅を異常に狭くしています。
ひとがすれ違うのもギリギリくらい狭いですが、大丈夫ですか？



設計ミスではないですよね？

[166: 匿名さん]

ホームページを見て、社員寮みたいなつくりだと思いました。

[167: 匿名さん]

低層であるなら外廊下はそんなに変ではないが、例などえば高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

柱がすべて外に出しているのは良いが、その為に廊下や他の部分を犠牲にしている=安普請と言われても仕方がない。
廊下歩いてると、玄関ドアが開いたとき中は見えるしあまり距離がない。社員寮との意見もあるがまさしくそんな感じ。

５０戸ぐらいだから色々と配慮しないとせっかくの浜田山なのに残念でしかたない。

[168: 匿名さん]

167さんはプロ級のかなり詳しい人みたいなので、よければ教えてください。
高さ制限の緩和を受けて建物を高くしたとありますが、
そのことによって、例えばリビングの天井高さが一般的なマンションより高いとか、
居住者にとって何かメリットがあるのでしょうか？
また具体的に天井高さは何センチになると推察されますか？
素人質問ですみません。

[169: 匿名さん]

エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機が・・・。
あり得ないデザインになってしまってますが、
住む人のことをちゃんと考えて設計をしているのか心配になっています。
これじゃデザインのセンスを疑われても反論できないでしょうね。
>設計者

[170: 匿名さん]

エントランスホールの真上の、
飛び出した位置にある間取りが早く見たいね。
3階と4階にあるみたい。

2階は集会場かな？

[171: 匿名さん]

>162
Ｐはパイプスペースじゃないですかね。
何のパイプかはよくわかりません。
167さんなら詳しいのでご存知かなと。

[172: 匿名さん]

高さ制限、一種低層であれば１０ｍ制限だが、ワンスパン３ｍとして=３階。階高及び１階を掘って４階仕様。
高さ制限の緩和は北側と西の接道に公開空地として提供歩道を作っているので（ランドスケープによる）、杉並なら２ｍの緩和を受けれるので１２ｍ（絶対高さ）÷３（基本階高）=４　地上４階建て。それでは工事費や収益が取れないのでB1を設定というよくある流れ。
少なくとも三井の最低限、階高３ｍ（室内天井高は２ｍ４５か２ｍ５０だと思う）は達成しながら４階が建てられる。
※室内天井高は、この規制で品質を確保すればのレベル、これより高ければ色々削減していて逆にダメ。

居住者のメリットは、高級マンションならば３階であるほうが天井高が高くなるなど品質上のメリットはある。
２重床や２重天井をやめて団地仕様ならば１０ｍでも４階だてはあるから、それよりは普通といったレベル。
高さ緩和の恩恵は、最上階のみ将来に渡って被りが無いという恩恵ならばある。
逆に、３階以下は容積の関係で坪単価を薄められるので、ある程度安く買えるということ以外、このランドスケープだと眺望や日差しで『規制緩和』のメリット享受は思い浮かばない。

[173: 匿名さん]

＞１６７
高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

パークホームズですよね、パークホームズ仕様の低層マンションで２戸１エレベーターのマンションってあるの？
５０戸程度の４階建で２戸１にしたら、エレベーターだらけで反って美しくないし、その分管理費に跳ね返るし現実的では無いよ。

[174: 匿名さん]

172さん（167さん）

詳しい解説をありがとうございます！
わかりやすい説明なので素人の私でも理解できました。
2m50cmなら一般的といったところでしょうね。
2m60cmのパークシティ浜田山と一概には比較できませんが、
ちょっと残念です。
ありがとうございました

[175: 匿名さん]

Pはパイプスペースだが、排水系が２系統ぐらい入っていると思う。まぁこれはどこもこの間取りならば入るので致し方ない。仕様に拘ればこれも集中させ室外に出せるのだが、どこの設計もそこにお金を掛けたがらないししょうがないと言える。

間取りはある程度良好だと思うが、ランドスケープ配棟が残念。
敷地に容積をフルに入れ、地下住戸を作って坪単価を低下させようとしたのは解るが、作りの思想が長方形配棟、敷地の提供歩道の為に隣接する民家と触れ合うぐらいに南に配棟。通風・採光は２の次にしているマンション思想はがっかり。

特に地下はテラス幅でドライエリア確保の為、２ｍと同程度２ｍの４ｍ空地に無理やりプラス２ｍの凸型空地は、地下だけに無理やり感がある。敷地はあるのに上層階の為に犠牲にしました感がある。

上鷺宮三菱や西荻窪住友、吉祥寺の三井などの地下住戸の方が良心的だ。

[176: 匿名さん]

175さん（おそらく=167=172さん？）
さすがですね。
非常に丁寧な解説、拝読いたしました。
ありがとうございます！
わたしは質疑者ではありませんが、スッキリしました。
おそらこれからも聞きたいことが出てくると思います。
なのでぜひ固定ハンドルネーム『住まいに詳しい人』でお願いできればと思います。
よろしくお願いします。

[177: 住まいに詳しい人]

もともと震災後に安く買った土地でね。景気も悪いから戸建分譲にするつもりだった。
それが環境が良くなったので急遽計画変更してマンションに。
当初はもっとお金かける予定だったのだが、資材高騰、
職人不足から想定以上にお金がかかることが判明し、一気にコストダウンへ。
と言うことの様です。

他物件のコストオーバーランまでカバーしようとするから、ちぐはぐなプロジェクトに
なってしまっています。

建蔽率50 容積率100の地域なのに、床面積の70%しか区分所有地がないなんて、
何か騙された気分になりますね。

[178: 匿名さん]

No177　確かに、現状では50戸程度のマンションは人件費率で言えば４０～５０％に迫る勢いだ、受けるゼネコンも厳選選別で大手は受けてくれない。ランドスケープも三井住友建設に丸投げでボリュームも容積食えるモノにという典型かもしれない。

既存の建物を建て替えたといった安易さがあるが、問題はこれを幾らで出すかだと思う。
同じ区割りブロック内で地下住戸を作ると、大きく基礎面掘らなければならないから、隣家との調整が大変だし振動や音で工期が遅れたりするからね。

今の資材費・人件費で５０戸であれば戸当たり原価も結構いくからね。噂だとプラウド荻窪５丁目も販売坪３８０万ほどで小当たり原価は３００万なかごろまで迫ったみたいだしね。それでも採算があうという計算ならば坪単価は３００以上を見積もっているんだと思うが・・・それに見合う工夫があまり無いように見えるのががっかり要素。

震災後安く買って、戸建売りであれば良くわかる。

[179: 匿名さん]

デフレ脱却＆景気上昇傾向、株価上昇の今の時期に、どうしてまた廉価盤みたいなマンション作るかね？時代と逆行してない？

ああ、せっかくの素晴らしい立地がもったいない

[180: 匿名さん]

>>エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機
これは実に鋭い指摘だと思います。
そういうちょっとした細かいところまで気を使う設計って、実はとても重要だと思います。


大手ゼネコンの設計ならまずこんな杜撰な設計は無いことです。

[181: 匿名さん]

私はハーブやトマトを育てたりするのが趣味で、小さくてもバルコニーでガーデニングができると嬉しいです。
私は特にスロップシンクのサイズに、こだわっています。
深型と浅型がありますが、深型だと嬉しいです。

[182: 匿名さん]

>165
その長い廊下に、まさか室外機がズラーっと並ぶのではないでしょうね？
隠しルーバーくらいありますよね？UR賃貸じゃないんだから。

[183: 匿名さん]

>>158でも地下のテラスはガラスサッシとか開放感あるように作っているから、リビングルームは明るいのでは？プラウドの浜田山も同じようなプランがありますが全く問題ないそうです。勝手な想像で書かないでください。わざと煽っているのですか？

[184: 匿名さん]

キープコンセプトを貫いて高級路線にすりゃ良かったのに。

なぜ廉価マンションに方向転換したのだろう？

ホントどうしちゃった三井

[185: 匿名さん]

うわっ。凄い情報量。かなり期待していたが、好立地を活かす気のない
コストカットが素人目にもバレバレの残念なマンションと言う評価ですね。
こうなると見えない部分のことも心配になります。

[186: 匿名さん]

急に書き込みが増えたね
プロっぽい書き込みもあるのは関心の証かし
にしても、期待していた人には残念でならないよなあ
スロップシンクすら無いんだから話にならない
20年まえの仕様だよ

[187: 匿名さん]

>185

見えない部分って、まさかコンクリートケチったり、むやみにコア抜きしたり、そういうことですか？

[188: 匿名さん]

え！！
パークホームズなのにスロップシンクが無いのですか？
前代未聞ですよ、それ。どんだけチープな作りなんだ？

[189: 匿名さん]

エレベーターホールもなく、吹きさらしの外部で待つエレベーター。
待ち時間が痛々しいですな。
作りは公団以下ですよ、このマンション。

[190: 匿名さん]

まだ西永福、駒沢、三鷹のほうが良い気がするな。

[192: 匿名さん]

すみません、流れを切ってすみません。
このマンションが低グレードで、設計レベルが低く、デザイン性に乏しいことはよくわかりましたので、
逆にアピールポイントと言いますか「ここがセールスポイントです！」みたいな点を上げていきませんか？
前向きな意見もあって初めて検討板の価値があると思うのです。

立地や環境の良さは十分知っているので、
それ以外でお願いします。

[193: 匿名さん]

室内の設備仕様がどうなのか？　ここは物件概要でもハイグレード物件になっているので設備仕様を良くするのかな？作りはハイグレードでは無いけどね。

[194: 匿名さん]

192
全戸南向き。

[195: 匿名さん]

>>192
敷地内は背の高い植栽に囲まれている。
免震構造は安心安全。

[196: 匿名さん]

ここは免震構造なんですか、パークシティー浜田山は免震構造ですけど。　ここが免震構造なら一番のアピールポイントだと思うけど、広告宣伝のアピールポイントにも書いてないどこからの情報ですか？