パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[601: 匿名さん]

>>107 を書いたものですが、ほぼドンピ！

[602: 匿名さん]

浜田山ブランド？（全国区とは思えないので）をつい最近知ったのですが、
あの説明会は、プロジェクト発表会と銘打った、価格設定のための感度調査ですな。
この物件にえらく力入れているな〜と思わせて、
高めの金額をふっかけて、反応を見てみる。
売り手の常套手段です。

[603: 匿名さん]

それは売り手なら当然でしょう。高く売れるに越したことはないしブランドなら尚更です。とくに日本人は弱いからね～
でも昔ながらのところは教育や医療含めて安定してるからいいと思う

[604: 匿名さん]

浜田山ブランドを知らないのはオノボリさんという証拠では？
ちなみに発表会は西永福も一緒でした

[605: 匿名さん]

浜田山をしらないとは!

[606: 匿名さん]

なんだかんだ言って浜田山は高級住宅街ですからね。
某企業のトップや財界人が多く住むわけです。
私鉄国鉄合わせた全国の沿線で資産と所得が日本一らしいですよ、浜田山。
どこかのシンクタンク発表によると。

[607: 匿名さん]

地価住戸狙いです！値引きがんばってみます

[608: 匿名さん]

モデルルームはどこにありますか？

[609: 匿名さん]

まあ、浜田山を知らなくても、このご時世杉並区、世田谷区、目黒区あたりで場所が良い所は皆、＠３３０位しますよね？
１低とかをあきらめて、湾岸タワマンに行けば、まだ何とかなるが・・・。
そう言うやからが今度は内陸地を必要以上に攻撃して来るんだよね？火災旋風だのなんだのって・・・困った物だ。

[610: 匿名さん]

このあたりは穏やかな雰囲気が流れてますからね～
子供の感覚を養うのにも最適かと存じます

[611: 物件比較中さん]

立地は本当に良いですよね。駅距離が少し遠めなくらいしかデメリットが無い。
残念なのが間取り。何の工夫も無い田の字ばっかりで、見てても全然ワクワクしない。。。

[612: 匿名さん]

間取りはマンションだとこんなものかと。100も200m2もあれば別だけど。無理して変な間取りよりはずっといいですよ

[613: 匿名さん]

そですね、７０～８０㎡では無難な間取りでは？
どうしても寝室の前の歩行をきにするのであれば、角の部屋にすれば解決するし・・・。

[614: 匿名さん]

駅前商店街を抜け、井の頭通りで信号待ち。さらに。。。徒歩９分以上はかかったかな

現地、静かは静かでした。戸建てがせまっているので、地下・１階は暗いんでしょうね

[615: 匿名さん]

>>614
それは地下住戸の宿命ですから。その分激安なのであとは個人の判断ですね。

[616: 匿名さん]

トイレの用足し音が漏れないか不安です。

[617: 匿名さん]

それは大丈夫

[618: 匿名さん]

浜田山住所に皆さん憧れていますね。
ブランド小学校の浜田山小学校もあるし財閥系とくれば文句なしですね。
三菱のマンションも、狙ってましたが抽選落ちしちゃって完売してしまったので今度は
三井のこのマンションに狙いを定めてます。
価格早く出ないかな。

[619: 匿名さん]

浜田山に土地勘が無いのですが、１種低層地域のマンションを第一候補にして色々探しています。
このご時世、価格が推測より低かったマンションてありますか？
財閥系、野村にしても、予想より高い物件ばかりで・・・。
ここも、思ってる以上に高値で出そうですね？
他にお勧めな１種低層のマンションがありましたら、教えて下さい。

[620: 匿名さん]

地下住戸は光がないから、きついですよね。

[621: 物件比較中さん]

619さん、「物件に掘り出し物なし」って不動産やの友人が言ってました。

[622: 匿名さん]

ここってバルコニー側のデザインが見られないのは何故ですか？

[623: 匿名さん]

バルコニーがあるのは戸建て側。だから正面からのデザインしか見せていないのかとは思っていましたが、せっかくだから戸建て側からの外観も見せて欲しいような。ホームページでは正面玄関側の所からの描写になっております。
小学校が近い事、児童館も近いという点があり子供さんいらっしゃると生活はしやすいのかな。子供さんが遊ぶような場所があるということですから。
高校は近いですが生活には影響はあまりないでしょうか。グランドは直接こちらに面しておりません。

[624: 販売関係者さん]

目の前にいい戸建て用地出ましたねw

[625: 匿名さん]

地下と最上階、坪単価の範囲はどれくらいと予想されますか？

[627: 匿名さん]

予想っていうかインディケーション出てますよね。地下ですら300、最上階角部屋で360でしょ。
昨年までより15%上昇ですが、受け入れられますかね？
数年前になりますが、同じ町内で西永福よりの住不の物件は当初価格と投げ売り価格ですごい差がありました。
絶対値下げしないといわれてる住不ですら、投げましたからね。浜田山はやはり300超えると厳しい地区ですよ。
欲しい気持ちはじっと抑えて堪えれば、ここも最後は投げてくると思いますよ。
幸い似たような間取りなので、残り物を掴まされる感じもないですしね。

[628: 匿名さん]

浜田山も予想の範囲だが高いですね？パークハウス成城の方が安価なのかな？

[629: 匿名さん]

細長い建物なので、中住戸が多くできてしまっているのが残念なところでしょうか。
でもほぼ全部南向きと、向きにこだわりがあったり、プライオリティを高く置いているのであれば良いのかもしれない、
中住戸でも広いタイプの物だと、うまく部屋の配置を工夫していて
どの居室にも窓があるようにしているのがあります。
良く考えられているなぁと。
ある程度の広さがないといけないのだけど。

[630: 物件比較中さん]

ＮＯ３２０～３３０ぐらいで９０００万ならパークシティ買えるとか言ってた変な人
いたけど、パークホームズ西永福でも９０００万円近いね。

今日、友達が住んでるパークコート麻布十番　ザタワーに
入ったけど本当に素敵です。

駅から超近くて、コンシェルジュもいるし、
中から外に出るにも鍵が必要。

当然駐車場のシャッターも自動だし、
共用部分のロビーにも革張りのでかいソファがぱっと見ただけでも
４つはあったよ。

外観にも豪華な天然石使用してる。

同じ三井で１億前後のお金出すなら都心の１等地のマンションが買えるよね。

こことか西永福は本当に建築費上がって割高に感じる。

[631: 匿名さん]

ホームページでは6月下旬販売予定となっていますが、今がまさしく6月下旬。
どうなっているのでしょうか？　最高値は一億円突破とか。。。

[632: 匿名さん]

１期１次、２次と進んだ西永福も、なかなかの価格。

ここは、地下がイヤなら、１０００万前後の資金を上乗せしないと

[633: 購入検討中さん]

モデルルームの開設が遅れているらしいです。先日問い合わせたら8月頃の予定とのことでした。

[634: 匿名さん]

ポームページをUPDATEせず、誠意が感じられません。
新規物件の売り惜しみ、それとも人手不足でモデルルームも作れない状況でしょうか。

[635: 匿名さん]

秋へ向けて、ちょうどグッドタイミングの販売スケジュールですね

[636: 購入検討中さん]

住むのなら、第一種低層住居専用地域がいいなと思っています。
第一種低層専用地域は結構色々な所にあるのかなと思っていたのですが、
なかなかないいんですよね。東京２３区でいうならば、千代田区や中央区には
ないみたいです。都心に近い一低ゾーンは広尾３丁目。でもとても手が
でない物件価格です。ここまでくると、物件価格的にも自分たちに手が届くのでは
と思っています。早くモデルルームができて価格が知りたいですね。

[637: 匿名さん]

事前案内会行かれていないんですか？

[638: 購入検討中さん]

西永福と同じモデルルームを使うようですね。HPが更新されないのは私も不満に感じていました。

[639: 購入検討中さん]

633です。

パークホームズ西永福と同じものを使うんですね。業界では当たり前のことかもしれませんが、少々驚きました。

となると、西永福の販売にある程度目処が立たないと、浜田山四丁目のモデルルームは開設できないということになりますか？

違う物件なのに、同じモデルルームを使うのにやや違和感があります。

それと、大した話ではないのかもしれませんが、パークホームズ西永福のモデルルームって確か永福町ですよね。浜田山の街並みをできればモデルルーム見学時に同時に見られたら便利だったのですが。

もしかしたら、浜田山ってあまりモデルルームに適した土地がないのかもしれませんが。。

[640: 匿名さん]

同じ場所にモデルルームをそのあとに作るとかではなくなのですか？
よく判らないですね。
モデルルームを作るのにもコストがかかるとは聞いたことがありますけれど。

6月下旬販売予定になって予告広告が出ていますが
まだ事前案内会も行われていないですし
そもそも前述の通りのモデルルームの状況だから
のんびりまった方が良さげかもしれませんよ。

[641: 匿名さん]

使い回しするほど個性のない物件なんでしょうかね。
MRを使い回すって初めて聞きました。
確かにコストはかかりますが、それで売上も左右する大切な材料だと思いますがね。
マンションの価格を考えたら、たいした金額だと思わないですけど。

[642: 匿名さん]

MRが使い回し出来てしまうほどマンションってコモディティなんですよ。
それをディスポーザーだの天然石ワークトップだの、ミストサウナだのあれこれつけて
原価の10倍で吹っ掛けるのがこの商売。
しかし、立地は唯一無二ですからね。西永福や昨年の三菱みたいな物件は立地もコモディティですが、ここは違います。西永福+1,000万円で買わせていただけるのなら御の字ですよ。新新価格物件については、立地の真の価値を見極める必要がありますが、ここは数少ない自信をもって買える物件です。

[643: 匿名さん]

偽浜田山物件が多いこのご時世、確かに正真正銘浜田山しかも三井で浜田山小学校地区、
売り手市場も納得です。

[644: 物件比較中さん]

642は三井の営業だな。


マンションは利便性だべ。
何が唯一無二だ　笑

いい場所なんじゃない？
戸建て用地としては。

[645: 匿名さん]

そういえば、散々三井の浜田山計画ふれ回ってたヤバい人
「正真正銘」が口癖だったよね。

また彼か。

[646: 匿名さん]

路線価が出ました。西永福とあまり変わりませんが, マンションが建つと値段が上がっちゃうんですね、ここは。多分。

[647: 匿名さん]

路線価のニュースは、
まだぞろ、湾岸タワマンのブームを煽るばかり

ハマダヤマは、その点、無難な選択なのだろうか
駅からもう少し近ければ・・・

[648: 不動産業者さん]

やっぱり、駅から近くないとどうしても売れ残りがでます。
完売はちょっと厳しいかもしれませんね。

[649: 不動産業者さん]

プラウド浜田山3丁目はちゃんと浜田山にモデルルーム作ってましたよ。



永福町に西永福と浜田山のモデルルーム同時期に作るのは明らかに手抜き＆経費削減でしょう。

杉並区で浜田山の地元の人が買うから、値段高くてもあんまり、考えなしに買ってくれるでしょ。
みたいな　笑

ホームページもそもままでいいや。
一億出しても買う人いるし。

[650: デベにお勤めさん]

642です。

この物件は立地が最高なので、完売します。
誹謗中傷はやめてもらえますか。

[651: 申込予定さん]

そうだ、そうだ！
正真正銘の三井浜田山物件だぞ！

[652: 匿名さん]

公式サイトでは、ハイグレードとありますが、
パークコートに近いグレードかというと…
地下住戸あり、施工もスーゼネでもないので、
前評判にとらわれず、MRで売主のホンキ度を確かめてから

[653: 匿名さん]

パークハイムにすればよいのに。最近聞きませんが。

[654: 匿名]

浜田山にパークコートいくつかはありますが、
ここはとにかく場所で勝負です。

早い者勝ちですな。

[655: 匿名さん]

駅前商店街を抜けて、井の頭通で信号待ち。徒歩９分は？？？？

[656: 購入検討中さん]

第一種低層で駅近はあまりありませんよ。
他の良いところを見ましょう。

浜田山小学校が学区とか、三井であるとか。
浜田山ブランドとか。

これであと2、3分駅に近ければ、
更に高いはず。

[657: 匿名さん]

正真正銘と言う書き込みには、買えない人とかなんちゃって浜田山を買った人が激しく反応するので辞めて欲しいです。

[658: 匿名さん]

三井、浜田山、駅とおい、安物仕様、社員寮のデザイン、値段、安めの期待大
でかなり盛り上がってたのが、

三井、浜田山、駅とおい、安物仕様、社員寮のデザイン、値段、思ったより普通に高い
で掲示板がかなり盛り下がってる。　

正真正銘の物件なのに。

モデルルーム使い回しだけど。

[659: 検討中の奥さま]

面白ーい。
買わないではなく、買えないだって。

こういう人が一番の三井のお得意様。
超ポジティブ＆世間知らず

なーんにも考えず買ってくれるいい人。

[660: 物件比較中さん]

高井戸のパークシティか
こちらの一番広い部屋か悩んでます。

どなたか詳しい人教えてください。

[661: 匿名さん]

地下住戸、施行会社、間取りが、ハイグレードのイメージとマッチしているかというと。。。
でも、浜田山アドレスで三井の新築は、得難いチャンス。永福より１０００万アップは高いが

[662: 物件比較中さん]

西永福の売れ行きで浜田山の価格も影響でそうですね。

やはりこのマンションは三井＆浜田山なだけで、
一億するなら、
同じ三井でもパークシティ浜田山にしようと思います。
こちらは正真正銘の高級仕様でした。

パークホームズ浜田山四丁目は地下駐車場ではなく、
地下住戸あるんですよね。

はっきり言えば建物自体もまだ西永福の方が良さそうでね。

[663: 匿名さん]

いまどき、地下住戸は、驚きとショックです
まして、三井＆浜田山のブランドを考えると
さりとて、リーマンにはパークシティは無理
でも、永福で妥協するくらいならと自問自答
あれこれ比較してみて、やはりココで決断？

[664: 購入検討中さん]

浜田山、三井、学区は確かにブランドです。

地下住戸が一番広い部屋というのは
このマンションのポテンシャルを
表現しております。

パークシティには手が届かないけど
三井、浜田山がいい！
と言う人ばかりが集まるでしょう。


全戸70平米以上なので、
ここぞとばかりに
この物件は高くなりますよ～。

[665: 買い換え検討中]

現地までの商店街の雰囲気が気に入っています

予算はギリギリだけど、永福より浜田山が理想です

[666: 購入検討中さん]

西永福含めて数年以内に出た物件より15%前後高いのは明らかな物件。それでもこのロケーションにこだわりたい人が買えば良いということ。

[667: 匿名さん]

もともと浜田山は永福より格下。戸建て向けの土地売買単価で並んだのが2008年。今は完全に逆転してます。
これはひとえに三井のブランディング=広告宣伝のお陰です。その三井が正真正銘の浜田山物件においてプレミアム価格で販売をするのは至極当然。寧ろ、億に届かない価格でこの唯一無二、正真正銘の浜田山物件をてに入れることが出来るというのは、有難いことだと思う。そこに、不動産デベトップに君臨する三井の余裕をみる。やはりぱっとでのプラウドやブリリアとは違います。

[668: 匿名さん]

竣工したプラウド浜田山三丁目を見たとき、ガクッときました

三井を待っていた検討者には、永福と二択というビッグチャンス

割高でもいいんじゃないですか

[669: 匿名さん]

正真正銘の浜田山物件って？
ならば、なぜ地下掘ったのだろう

[670: 匿名さん]

モデルルームを使い回す関係で、
販売開始が８月になったのでしょうか？

以前は６月下旬販売開始でしたよね。

[671: 匿名さん]

物件資料は「紙」ではなく、メールでの配信
モデルルームは流用、広告も抑え目

バブル時代と違い、売主もコストカットをはかっていますね

だったら、その分、もう少し分譲価格を下げてほしいなあ
でも、好立地で三井の低層ハイグレードを買えるなら、やむなしですかね

[672: 匿名さん]

>>669
ロンドンでは地下住戸は一般的です。

[673: 匿名さん]

日本では地上住戸が一般的です。

[674: 匿名さん]

浜田山もロンドン同様、地価が高いので地下住戸も合理的かなと。

[675: 匿名さん]

豊多摩高校が近いですが、土埃は大丈夫なんでしょうか？
グラウンドが黒土むき出しだった記憶が・・・。

[676: 匿名さん]

ロンドンの高級フラットには地下住戸なんてないけどね。地下住戸を作りあたり、三井の本気度が計り知れる。

[677: 匿名さん]

地下を掘れば、戸数が増えるので、その分の収益も増える
価格見合いで、テラス階を希望する客は期待できるわけで、
売る側にも、買う側にも、“旨み”があるって、ことですかね

[678: 匿名さん]

中古市場で、良さげなプラウドやパークホームズ、で
安いなと思って、階数調べると地下住戸か一階が
ほとんどで、しかもいつまでも売れ残ってますよ。

少しネットでみればすぐわかる。

売る際は新築の値段からかなり値引いてます。

安物買いの○○○

この梅雨時期にも地下の湿気に耐えうる
特殊な造りをしていれば
いいですね。

[679: 物件比較中さん]

パークコート成城のテラス階が、
分譲時の８０００万台から中古で５０００万台になったときは、
少し揺れましたが、毎日リビングからコンクリートの壁を見て、
限られた日照で暮らし続けることを考えて、思いとどまりました
ここも、テラス階とはいえ、けっして安くはなさそうですね
間取り図で玄関がアルコーブになっていないのが、気になります
とりあえず当初の販売時期が延びて、熟慮検討中です。

[680: 匿名さん]

ここは確か地下住戸が一番広い部屋でしたよね。
三井の物件のなかでは、甘めに言って、
中の下です。

けれども地下住戸でおそらく、8000万超はいきますよね。

数年後成城のように、5000万でしょうか？

[681: 匿名さん]

皆さん地下、地下と言いますが、建築基準法では地下でも、
パンフレットは勿論、
住所も普通一階扱いになります。

三井も地下一階ではなく、
一階とアナウンスすることでしょう。

この物件では一階が二階になります。

地下一階でもパークホームズ浜田山四丁目101
などになりますので
他人には地下住戸とわかりません。

ご安心を。

[682: 匿名さん]

ロンドンでは歩道沿いギリギリで、かつ完全地下になります。

[683: 匿名さん]

テラス階、テラス階＆メゾネット、どちらも、リセールは大変ですね
買うなら、永住する覚悟があるかどうか

[684: 匿名さん]

テラス階を選んで、一生目の前のコンクリを眺め毎日憂鬱になることを
選択するには確かに覚悟がいります。

6000万～7000万も払えば他に素敵な物件はいくらでもあるでしょうから。

[685: 匿名さん]

6000-7000万円では、無理じゃないですか。ここは。

[686: 匿名さん]

４階は眺望良さそうなんですけれどね。
高い建物がないので遮るものがない。

買物は一応徒歩１０分以内にいくつもあるようで。
使い分けることができるのは面白いかも。
西友もいいし成城石井もいいし。
成城石井だと結構マニアックな調味料があって面白いです。

[687: 匿名さん]

４階だと、９０００万前後ですかね

[688: 匿名さん]

ここはもともとの仕入れ値が安いからかなり価格設定の自由度が高い物件とのことですが、足下の住宅市況の軟化を受けて、市場テコ入れのために可也競争力のある価格戦略に変更したという噂をききました。真相はでてくるまで分からないけど期待したいところ。

[689: 匿名さん]

パークハウス成城だって、最多価格帯は７，２００万円だよ！
それ以上高くなるかな？

[690: 匿名さん]

満を持しての登場。　やっとMRオープンですね。　楽しみです。

[691: 匿名さん]

間取り変えただけで、西永福と一緒。お値段は三割増し。としても買いですか？

[692: 匿名さん]

三割増し、ホントですか？
すると、テラス階も結構な価格ということですか？
PH駒沢の売れ残り住戸よりも高いのでしょうか？

[693: 匿名さん]

某自由が丘のマンションが即売、完売ですので、ここも三井のプライドにかけて浜田山アドレスで後に続くか。

[694: 匿名さん]

自由が丘では、本当に久々の大手分譲でしたからね。戸数も少なく、超強気の価格でも難なくクリアできる条件がそろっていました。浜田山は、そこそこ分譲物件が出てくるので、ソッカンはどうでしょう？テラス階、売れるでしょうか？
施工会社も、ちょっと気になります。もう少し、安ければ・・・。

[695: ご近所さん]

ここは学区が浜田山小学校,高井戸中学で、杉並区の中でも特に人気があります。私立小学校を検討する位ならば、徒歩でも近いこの物件は、魅力的かも。特に女の子が居る家庭には良いかも知れません。

[696: 匿名さん]

希望日の説明会予約が取れなかったのですが、価格帯を教えて頂けませんでしょうか？

[697: 周辺住民さん]

地元の警察の話しに依りますと、浜田山４丁目の治安は良いそうですが、自転車の盗難は少し多いそうです。また、駅から遠く暗がりを歩く際、女性は注意した方が良いと言われました。治安面では、夜でも明るい井の頭通りに近い住居の方が良さそうです。ここは駅から少し遠いのが残念です。

[698: 匿名さん]

まだ駅までの距離自体はそんなに遠いっていうほどではないのですけれど
途中の道のりが、という事なのでしょうか。
なるべく明るい道を通って自衛していくのでしょうネ（どこで暮らしてもそうですけれども）。

この辺りはどうなっていくでしょうね。
アドレス的にはすごく引きは強いと思われます。

[699: 周辺住民さん]

駅からは商店街をぬけて豊多摩高校の通学路を通っていくのがいいですね。
この道は周辺住民が皆使う道なので、人通りは夜も多いです。豊多摩高校からこの現場までは抜け道なので車に注意ですが、人目は割とある所だと思いますよ。

[700: 匿名さん]

抜け道って案外車が多くて危険なんですよね。
このあたりは道も狭そうなので更に注意しないといけませんね。
バスもかなり狭いところを走っていますから、ベビーカーや子供をつれて歩くには少し危険かなと感じます。