パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[314: 匿名さん]

残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。
しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。
何より隣は都の畑、前はグランド。
視線が抜けてのびのび開けている印象があります。
ゆえに、空も広いです。

[315: 匿名さん]

そうなんです。その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプランなので、総スカンを喰らう訳です。
土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。残念。

[316: 匿名さん]

価格発表もされてないのに総スカンも何もないだろ。
結局は価格次第。三井の低層が安く買えるなら欲しい層はたくさんいると思うけど。

[317: 匿名さん]

価格が出ていない今だからこそ、中身そのもの、物件の本質を本音でいろいろ語ることができるわけですよ。
価格が出ると 途端にやれ高すぎるだの やれあり得ないだの 難癖つけ合戦が始まりますので。
価格というフィルターに惑わされると中味を見失ないますよ？

[318: 匿名さん]

価格がわからなければ適正かどうかすら分からんけどな

[319: 匿名さん]

315
私ならむしろ逆に、棟を思いっきり北側に寄せ、南側解放のコの字型にしてパティオ的な中庭を配置。
駐車場は全て地下に。

[320: 周辺住民さん]

ここ別に高級路線じゃなくてもって思いますけどね。
そもそも静かだけど、そこまでの立地だとは思いませんし。

低価格に振ってグロス抑えた方がむしろ需要はある気がします。
あと近所でも割と評判になってますし総スカンってことはないと思いますよ。

[325: 匿名さん]

三井住友建設の設計部門は三流ではありません。

確かにスーパーゼネコンの設計部門と比較すれば設計力は遥かに劣りますが、

それでも三井系マンションでは実績多数あります。

きちんと一級建築士登録している設計事務所です。

[326: 匿名さん]

ここはディースポーサーは標準装備されてるみたい。SUMOのディスポーサー付きマンションに出ていた。

[327: 匿名さん]

よかったです。
情報ありがとうございました！

[328: 匿名さん]

ディスポーサー付きでホッとしてる！
これが本当に三井の物件？？

プラウドの時から、
正真正銘の浜田山プロジェクトとか散々吹いてた
人はどこにいったんだろ。

浜田山に確かに三井の物件建つけど、
内容はガセねただったのかな。

でもこの物件も三井と浜田山ブランドで最高9000万ぐらいですかね。

三井住友建設のことはあんまり言わないでおこ。
三井住友建設の中では、三井不動産のことは「さんぷ」
と呼んでて神様のような存在ですよ。

[329: 匿名さん]

９０００万もするわけないじゃない。馬鹿なの？

[330: 匿名さん]

確かに。
9000万だったらパークシティ浜田山が買えちゃいますからね（笑）

[331: 匿名さん]

328みたいに業界通ぶってるけど内容も中身もスッカラカンの人いるよね
何がしたいんだか...

[333: 匿名さん]

内部告発する場が匿名掲示板って所が滑稽すぎる。

[334: 匿名さん]

中身がないから告発にすらなってない。
ただ悪口書いてるだけ。中学生と一緒

[336: 周辺住民さん]

328です。
329、330、331コメントありがとうございます。

私は昨年プラウド浜田山3丁目を買ったものですが
参考までにプラウドは5階　11998万、10998万
4階、90.78平米 9698万、80.05平米 8528万
地下一階78.51平米6599万

安い三井にお世辞で9000万などと言って済みません。

投資用にもう一つ買う予定ですがここはやめました。

多分ここはプラウドの地下一階ぐらいがいいとこでしょうか。(笑)

気を悪くさせて済みませんでした。

[337: 匿名さん]

ダイワハウス、野村、住商、三菱と幹線道路沿いの微妙な物件が続いた。買いたい気持ちをおさえて待っていたので、このプロジェクトの話を聞いたときには本当に辛抱が報われた気がしました。しかし、どなたかが書かれていたように、この土地の持つポテンシャルをことごとく無視した収益優先、街をつくると言う理念の欠片もないプランにガックリしてます。
４丁目のスミフや、1丁目の地所、高井戸東のパークシティが最後の浜田山らしい物件でしたね。ただこれとて、最寄りは寧ろ西永福であったり、住所がずれてたり。
そう考えると、95年から05年位に売られた浜田山住所の物件価値は高いですね。
気持ちを入れ替えて優良中古にフォーカスすることにします。

[338: 匿名さん]

浜田山の新築マンションを投資目的ってどんだけ金融リテラシーが低いんだwww

[339: 物件比較中さん]

浜田山で投資用はあり得ないですね。全く利回り良くない上に、リセールも苦労するの必至ですよね。
この方がラウド購入されたとは思えないですね。

337さんの気持ちよくわかります。パークシティが買えるなら私もそうしたいです（笑）ですが流石に5万円からの管理費等、私は少し躊躇いたしております（笑）スミフ物件は24時間郵便局のお隣ですしあまり魅力を感じませんでした。一丁目の地所も東西向中古が出てきますが、隣地との間隔などここと大差はなく、平米が必要なければあまり魅力的でないかなと思います。今はここの詳細や価格に期待しています。

[341: 匿名さん]

あれ、ベリスタさんおひさ！

[342: 匿名さん]

低クオリティかどうかはともかく誰が一番滑稽かは一目瞭然だよなぁ..
告発も結構なんだけどもう少し中身があると参考にもなるのにね
現状はなんの価値もないね。

[343: 物件比較中さん]

全てはバランスですからね。仕様と金額が釣り合えばいいと思っていますよ。浜田山は貴方もお住まいでしたらお分かりとおもいますが、けっして超高級住宅地ではありませんから、その点に反論ありませんよ。

[344: 物件比較中さん]

浜田山に賃貸の需要がないのではなく、需要はありますが、超高級物件を賃貸に出すと、物件はよくても街力とのバランスが悪いので、結果として高い家賃で貸せず利回りがでないということですよね？補足させていただきました。

[345: 匿名さん]

リテラシー低杉まるwww

[347: 匿名さん]

本当に住んでるなら住んでますなんて言わないよ
普通の思考なら..

[348: 物件比較中さん]

ありがとうございます。私はプラウドは計画道路や地下詰込に価格バランスが悪すぎるので見送ったものです。
今はここに期待しています。が、バランス悪ければ買わなければいいだけの話です。貴方が隣人と考えるとプラウド見送りはやはり正解でした（笑）
よい投資物件探してくださいね。

[350: 匿名さん]

プラウドさんを追い詰めないこと。人は満たされない現実とどうにか折り合いをつけて生きて行かねばならぬのです。

プラウドさん、私は真偽は問いません。ぜひ、１年前に色々と迷われてプラウドに決断された経緯を踏まえて、今後、仕様、価格が明らかになった際に、そのお立場からご意見を頂けると有難いです。宜しくお願いします。

[351: 匿名さん]

滑稽なふりなのではなく、中身がないから滑稽なのだと思いますよ。

[353: 周辺住民さん]

あ、最後に。
価格聞いて驚きました？

これが普通の野村、三井、三菱の浜田山価格ですから。

残念！

[354: 匿名さん]

価格はまだ出ていません


4月の下旬になります とのこと


しかしまだ価格も出ていない段階で物凄い批判合戦ですね

期待しすぎてガッカリした人（私もそうです）が非常に多いですね
もう少しグレードが高ければ真剣に検討しましたが

地下住戸があると聞いた時点で、私が求めているマンションと乖離しているので
買うことはないでしょう

三井のパークホームズ史上、最低ランクのカテゴリーに入るんじゃないかな？って
疑念を抱いています

外装の、色などで誤魔化しても中身が薄いマンションだというのはサイトをみれば一目瞭然
ですな

[355: 匿名さん]

71.42㎡ :6100万円〜6200万円
このあたりではないかと私は推察する。
因みにこのマンションの一番広い部屋83.64㎡は全て地下住戸であることを加味し
6900万〜7100万が妥当だと推察。

また、某沖式算出でもパークホームズ浜田山4丁目㎡単価『90万ジャスト』と発表された。
同一算出法で三菱のザ・パークハウス浜田山が『91万』であることから、
パークホームズ浜田山4丁目の評価がいかに低いかを物語っている結果となった。
過去の実勢価格からもこのグレードであれば90万はまず無いと思い85万前後水準だと推察し、
冒頭のような販売価格を予測した。

ちなみにザ・パークハウス浜田山は91万との予測平均値が出ていたのに対し販売価格は81万であった。
このことからも、実際の価格は私の推察価格水準になるものと思われる。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
パークホームズ浜田山4丁目
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 90 万円 ( 評価日: 2014/03/03 ) 算出根拠
価格表 (m2単価) [B]
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 価格表を提供いただければ割高かどうかを査定できます
パークホームズ浜田山4丁目
沖式儲かる確率／予想配当利回り 36 % ／
予想配当利回り算出には価格表が必要です
沖式中古マンション時価 (m2単価)／騰落率 中古取引データ未取得
沖式新築マンション賃料 (m2単価)／単純利回り 未査定
マンション格付け

[356: 匿名さん]

仮に当マンションが地下住戸無し＆内廊下なら、評価額は変わっていたのでしょうか？よろしくお願いします。

[357: 匿名さん]

355さん、それは、パークホームズ西永福の価格帯かと思います。

[359: 匿名さん]

まっとうな批判や評価とかならいいんじゃない。
ただ１名、大人気ない人が小学生レベルの批判してるから荒れるんだよね

[360: 匿名さん]

当初からパークコート云々とか言ってた人いたけど
ここは浜田山の外れの方だしそんな立地じゃないと思います。
静かで住みやすいとは思いますけどね。
期待値が高い人にはがっかりだったのかもしれないけど
パークホームズで妥当だよね、そう考えると設備レベルもごく普通。
価格は西永福よりちょい高めくらいでしょう。

批判もあるし三井の低層という部分を差し引いても、多分ここは普通に売れると思います。

[361: ビギナーさん]

浜田山と豊洲または武蔵小杉ならどちらかが
資産価値ありますか？

関西から出てきたばかりでよくわかりません。
どなたか教えてください。

[362: 匿名さん]

357さん、沖式時価では西永福は 93万、
ここは90万です。
お見知りおきを。

私は西永福に傾いています。

[363: 匿名さん]

かつて、ここは三井のフラッグシップ的超高級物件になる・・・
などとプラウドを含むあちこちの掲示板で吹聴している自称”不動産に詳しい人”がいましたが、
彼は今ごろどう思っているんだろう？

この掲示板には出てきませんね（笑）
無知と不勉強を晒されたみたいで恥ずかしいのかな？