パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[301: 物件比較中さん]

298さん

浜田山は都心とは違いますが、子育て世代以降には人気ありますよ。商店街と緑地と車での都心への距離がとてもバランスいいですね。
井の頭線は世帯所得の高い路線のようですが、特に永福町〜浜田山界隈は高所得者が多い印象ですね。子供の塾や外車ディーラーがこぞって浜田山にあるのもひとつの結果かと思います。

[302: 匿名さん]

298です。ご説明有り難うございます。
理由に挙げられている事項の大半が永福、西永福についても当てはまる様に思います。
それなのに、三井の西永福物件は全く人気がありません。
井の頭線沿線で浜田山だけに当てはまる人気の理由は何でしょうか？

関西出身でこちらの事情が分かりません。資産価値を考えて人気のエリアでマンションを探しており、豊洲、武蔵小杉、二子玉川、浜田山等が候補です。

[303: 匿名さん]

浜田山は昔から戸建てが多く高級住宅街があるから人気なのでは？
特に一丁目、二丁目の一部、四丁目の一部は高級住宅街がある閑静なエリアで、
財界人や大企業のトップや著名人も多くお住まいです。

[304: 匿名さん]

実際に足を運べばすぐ高級住宅街と言われる理由がわかりますよ。

[305: 物件比較中さん]

西永福物件については、大通り沿いという点、西永福の駅力、学区などが影響してると思います。
物件自体はいいので共働き子供なしなら選ぶかもしれませんが、その方たちはエリア的にない？かも。ご年配のかたは日々の買い物など、比較すれば浜田山がベターです。仮にここに住んでも、買い物は浜田山になってしまうと思います。

永福町は急行停車駅、だけど駅前が大通り、西永福は良くも悪くも田舎、浜田山は田舎の割に商店街は充実。ちなみに井の頭線の他の駅は、駅前が平地かつひらけている駅が実はありません。ちょっとの違いですが、その全てのバランスがいいところが浜田山の長所だと思います。受売りもありますけど（笑）

[306: 匿名さん]

浜田山が、永福や西永福と一線を画しているのは学力の高さもあるかと思います。
また教育に熱心なご家庭が多いのも特徴です。
浜田山小学校は昔からブランド力がありますし、高井戸中学は西校入学者数では杉並区内屈指の学力の高さです。
塾の先生によると浜田山は区内でもトップクラスの文教エリアとのことです。

[307: 匿名さん]

298です。成る程、イメージが出来てきました。有り難うございます。
うちは子供は放任で、行ける学校に行けばいいと言う考えなので、教育熱心はマイナスポイントです。
地図で見たところ、川に挟まれた土地のようですが、地震とか大丈夫なのでしょうか？
三鷹台、久我山、富士見ヶ丘、高井戸、浜田山とどれも高台のイメージの駅名なのに全部川沿いの低地に駅があるようで、ワケわかりません。
地震、洪水リスクが同程度ならやや割安な晴海や豊洲かな。

[308: 匿名さん]

この方にまともに答えるだけ無駄かと..

[309: 匿名さん]

298さんは予算で余裕もって買える湾岸埋め立てエリアへどぞ。

[310: 匿名さん]

実際に浜田山を歩いてみるのがオススメです。

ネットや画像だけでは、真の浜田山の良さは伝わらないと思うからです。

[311: 匿名さん]

298さん、杉並区は確かに低地で何処に住んでも水害リスクはあります。
但し、埋め立てではないので液状化リスクは有りません。
この違いは私的には大きいと思います。

[312: 物件比較中さん]

298さん

確かに三鷹台〜高井戸は川沿いに駅があります。つまり駅へのアクセスにアップダウンがあり、マイナスポイントですね。浜田山〜永福町はこの点は評価が高いとおもいます。神田川も善福寺川も流域で洪水の履歴がありますのでご指摘通り浜田山や永福でも川沿い低地の洪水リスクは避けるべきです。ただし、地盤についてはこの程度の川では支持層に影響はなく、東京湾や多摩川に比べると強固かと思いますね。
本物件は駅からもフラットで低地ではないのでいいなとおもっています。
教育についてはわかりませんが、熱心な学校がマイナスになるのはどうしてですか？ちなみに、西永福物件は小学校が遠いみたいですね。

[313: 匿名さん]

>>304
ここのマンションは高級住宅地になるのですか。高級住宅地であれば、
ここら辺のエリア内も静観なイメージが浮きます。
ここはそんな所になるのですか。
でも暮らすには、落ち着いた街が良いことには変わりありませんです。

[314: 匿名さん]

残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。
しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。
何より隣は都の畑、前はグランド。
視線が抜けてのびのび開けている印象があります。
ゆえに、空も広いです。

[315: 匿名さん]

そうなんです。その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプランなので、総スカンを喰らう訳です。
土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。残念。

[316: 匿名さん]

価格発表もされてないのに総スカンも何もないだろ。
結局は価格次第。三井の低層が安く買えるなら欲しい層はたくさんいると思うけど。

[317: 匿名さん]

価格が出ていない今だからこそ、中身そのもの、物件の本質を本音でいろいろ語ることができるわけですよ。
価格が出ると 途端にやれ高すぎるだの やれあり得ないだの 難癖つけ合戦が始まりますので。
価格というフィルターに惑わされると中味を見失ないますよ？

[318: 匿名さん]

価格がわからなければ適正かどうかすら分からんけどな

[319: 匿名さん]

315
私ならむしろ逆に、棟を思いっきり北側に寄せ、南側解放のコの字型にしてパティオ的な中庭を配置。
駐車場は全て地下に。

[320: 周辺住民さん]

ここ別に高級路線じゃなくてもって思いますけどね。
そもそも静かだけど、そこまでの立地だとは思いませんし。

低価格に振ってグロス抑えた方がむしろ需要はある気がします。
あと近所でも割と評判になってますし総スカンってことはないと思いますよ。

[325: 匿名さん]

三井住友建設の設計部門は三流ではありません。

確かにスーパーゼネコンの設計部門と比較すれば設計力は遥かに劣りますが、

それでも三井系マンションでは実績多数あります。

きちんと一級建築士登録している設計事務所です。

[326: 匿名さん]

ここはディースポーサーは標準装備されてるみたい。SUMOのディスポーサー付きマンションに出ていた。

[327: 匿名さん]

よかったです。
情報ありがとうございました！

[328: 匿名さん]

ディスポーサー付きでホッとしてる！
これが本当に三井の物件？？

プラウドの時から、
正真正銘の浜田山プロジェクトとか散々吹いてた
人はどこにいったんだろ。

浜田山に確かに三井の物件建つけど、
内容はガセねただったのかな。

でもこの物件も三井と浜田山ブランドで最高9000万ぐらいですかね。

三井住友建設のことはあんまり言わないでおこ。
三井住友建設の中では、三井不動産のことは「さんぷ」
と呼んでて神様のような存在ですよ。

[329: 匿名さん]

９０００万もするわけないじゃない。馬鹿なの？

[330: 匿名さん]

確かに。
9000万だったらパークシティ浜田山が買えちゃいますからね（笑）

[331: 匿名さん]

328みたいに業界通ぶってるけど内容も中身もスッカラカンの人いるよね
何がしたいんだか...

[333: 匿名さん]

内部告発する場が匿名掲示板って所が滑稽すぎる。

[334: 匿名さん]

中身がないから告発にすらなってない。
ただ悪口書いてるだけ。中学生と一緒

[336: 周辺住民さん]

328です。
329、330、331コメントありがとうございます。

私は昨年プラウド浜田山3丁目を買ったものですが
参考までにプラウドは5階　11998万、10998万
4階、90.78平米 9698万、80.05平米 8528万
地下一階78.51平米6599万

安い三井にお世辞で9000万などと言って済みません。

投資用にもう一つ買う予定ですがここはやめました。

多分ここはプラウドの地下一階ぐらいがいいとこでしょうか。(笑)

気を悪くさせて済みませんでした。

[337: 匿名さん]

ダイワハウス、野村、住商、三菱と幹線道路沿いの微妙な物件が続いた。買いたい気持ちをおさえて待っていたので、このプロジェクトの話を聞いたときには本当に辛抱が報われた気がしました。しかし、どなたかが書かれていたように、この土地の持つポテンシャルをことごとく無視した収益優先、街をつくると言う理念の欠片もないプランにガックリしてます。
４丁目のスミフや、1丁目の地所、高井戸東のパークシティが最後の浜田山らしい物件でしたね。ただこれとて、最寄りは寧ろ西永福であったり、住所がずれてたり。
そう考えると、95年から05年位に売られた浜田山住所の物件価値は高いですね。
気持ちを入れ替えて優良中古にフォーカスすることにします。

[338: 匿名さん]

浜田山の新築マンションを投資目的ってどんだけ金融リテラシーが低いんだwww

[339: 物件比較中さん]

浜田山で投資用はあり得ないですね。全く利回り良くない上に、リセールも苦労するの必至ですよね。
この方がラウド購入されたとは思えないですね。

337さんの気持ちよくわかります。パークシティが買えるなら私もそうしたいです（笑）ですが流石に5万円からの管理費等、私は少し躊躇いたしております（笑）スミフ物件は24時間郵便局のお隣ですしあまり魅力を感じませんでした。一丁目の地所も東西向中古が出てきますが、隣地との間隔などここと大差はなく、平米が必要なければあまり魅力的でないかなと思います。今はここの詳細や価格に期待しています。

[341: 匿名さん]

あれ、ベリスタさんおひさ！

[342: 匿名さん]

低クオリティかどうかはともかく誰が一番滑稽かは一目瞭然だよなぁ..
告発も結構なんだけどもう少し中身があると参考にもなるのにね
現状はなんの価値もないね。

[343: 物件比較中さん]

全てはバランスですからね。仕様と金額が釣り合えばいいと思っていますよ。浜田山は貴方もお住まいでしたらお分かりとおもいますが、けっして超高級住宅地ではありませんから、その点に反論ありませんよ。

[344: 物件比較中さん]

浜田山に賃貸の需要がないのではなく、需要はありますが、超高級物件を賃貸に出すと、物件はよくても街力とのバランスが悪いので、結果として高い家賃で貸せず利回りがでないということですよね？補足させていただきました。

[345: 匿名さん]

リテラシー低杉まるwww

[347: 匿名さん]

本当に住んでるなら住んでますなんて言わないよ
普通の思考なら..

[348: 物件比較中さん]

ありがとうございます。私はプラウドは計画道路や地下詰込に価格バランスが悪すぎるので見送ったものです。
今はここに期待しています。が、バランス悪ければ買わなければいいだけの話です。貴方が隣人と考えるとプラウド見送りはやはり正解でした（笑）
よい投資物件探してくださいね。

[350: 匿名さん]

プラウドさんを追い詰めないこと。人は満たされない現実とどうにか折り合いをつけて生きて行かねばならぬのです。

プラウドさん、私は真偽は問いません。ぜひ、１年前に色々と迷われてプラウドに決断された経緯を踏まえて、今後、仕様、価格が明らかになった際に、そのお立場からご意見を頂けると有難いです。宜しくお願いします。