パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[30: 匿名さん]

@400ならお手軽クラスですが
浜田山はもうあきた、池田山ならいいけど。
まあ都心はむりですが、上原とか代官山あたりならと
云いつつ、ここも気になっています。
三井住友建設、気張った仕様は期待できないス

[32: 匿名さん]

ここはほとんど成田西で駅遠いし
パークマンションはないと思う。
パークシティ浜田山の向かい浜田山2丁目の
新日鉄寮の広大な地が取得できれば
パークマンションもあり得るかも。

[33: 匿名さん]

浜田山でパーマンあるわけない
池田山でどう～かな？

[34: 匿名さん]

>32
遠いといっても7〜8分だからたいしたことない。
>29にもあるようにパークマンションで確定でしょ
二度と出ない物件だろ

[36: 匿名さん]

すぐ近くのライオンズが@300切るくらいだから、ここはせいぜい@350くらいかな？

[38: 匿名さん]

業界ナンバーワン三井のマンションで、なおかつ高級住宅街の浜田山というわけですから、私の予想では、おそらく日建ハウジングシステムとか、久米設計や松田平田とか、そのクラスの一流の設計事務所が設計を担当することになると思います。いづれにせよ早くプランや地下駐車場の配置などが見たいです。パークシティ浜田山に次いでまた高級プレミアム・ビンテージマンションが誕生しますね。モデルルームも楽しみにしています。

[39: 匿名さん]

私には、
高級マンション＝免震構造 という認識があります。
あの大震災以降の新築マンションは免震構造が当たり前。という流れになりましたので。

[40: 匿名さん]

高級住宅街浜田山というのは浜田山一丁目と浜田山二丁目〜西永福エリアを指します。

ここの建設予定地は井の頭通り以北。

四丁目エリアは悪いけど高級とは程遠いし、実際に簿価も格下です。
要するに資産価値も低いです。
なにより駅から遠過ぎです。待ち時間が長い信号がありますし。。。

[42: マンション投資家さん]

浜田山内だと一長一短だから、不動産的には余り値付けは変わらないです。
西永福利用は人気ないし、駅南は地獄の開かずの踏切もあります。
三、四丁目も通り近く、線路近くはうるさいけど奥にはいると
区画整理もきちっとされていていい雰囲気ですよ。
これが町名が成田西や高井戸東だと、ガクッと人気が無くなるので不動産は不思議ですね。

[43: 匿名さん]

三井のマンションで、
しかも高級住宅街の浜田山ですからおそらく、
日建ハウジングシステムとか、久米設計や松田平田とか、
そのクラスの一流の設計事務所が担当することになると個人的に期待しています。
いづれにせよはやくプランと価格が知りたいですよね

[44: 匿名さん]

概要を見ましたが、ここ5階だてなんですね。
第一種住居専用地域なのに。
地下には、まさか住戸はありませんよね？

[46: 周辺住民さん]

浜田山1-2丁目でもいいのは神田川斜面の手前までですね！
3-4丁目も井の頭通りと人見街道沿以外では道路も区画もいいところがありますね。

[48: 匿名さん]

地下に住戸を設ける時点で、高級マンションとは言えないと私は思います
あれって住戸数を稼ぐための苦肉の策ですよね？世田谷区では既存不適格になるようですが杉並区はOKなのも不思議と言えば不思議ですが

[49: 匿名さん]

高級マンションって言うと、１種低層の３階建て低層マンションを想像してしまうのですが・・・。

[50: 匿名さん]

↑もう解体に入っていますが、以前の建物がそうでしたよね。高級感もありました。
第一種住居専用で低層で3階だて。

以前の建物の総戸数は知らないんだけど、それより大幅に増えそうだね、残念というか高級感がなくなるのは勿体無い。

[51: 匿名さん]

>>49さん
私が以前真剣に検討していたパークシティ浜田山は、確か免震構造プラス地下駐車場だったと記憶しています。
同じ三井不動産レジデンシャルのマンションですから、高級感ということでいうならやはりある一定のグレードはキープしてもらいたいとは思いますね。
パークシティ浜田山とまでは言いませんが、免震構造プラス地下駐車場は最低限やっていただきたいです。
あとはデザイン次第でグレード感は保てると思います。
デザイン事務所あるいは設計事務所に期待大です。

[52: 匿名さん]

パークシティ浜田山グレードってことはパークマンショングレードってことだよね。
いくらなんでもハイグレード作って買い手がつくかなあ？

[53: 周辺住民さん]

昨日の現地はこんな感じでした。
素敵な外観で、私は結構好きだったです。
でも解体されちゃうんですね。
新しくできるマンションに期待します！

[54: 匿名さん]

デザイン性は高いね

[55: 匿名さん]

施工はどこなんですか？鹿島？

[56: 匿名さん]

＞４７
１低で４,５階建てって普通無いのでは？（パークコート二子玉川は例外）

[57: 匿名さん]

>>56さん
でもここは、1低で4階みたいですが、それだとどうなりますか？
何か不都合や問題点でもあるのですか？

[58: 匿名さん]

以前のたてものは3階だてでしたよね？
同じ高さで、4階だてを作ろうとしているのですか？

天井が低くなりませんか？

[59: 不動産業者さん]

この規模があれば一部公開緑地にするなどで高さ規制は緩和が狙えます。
北側接道も斜線規制の面で、自由度が増します。
デベロッパー的には、そう言う意味も含めてSクラスの土地ですね。
浜田山四丁目のビンテージマンション両雄を抜く、
素晴らしいプロジェクトに成る様です。

[60: 匿名さん]

そうなんですか、期待できそうですね！
コメントありがとうございます！

[61: 匿名さん]

ここはパークホームズだろうね

[62: 匿名さん]

まさか。
そうだとしたら、普通すぎてガッカリです。

[63: 匿名さん]

浜田山にようやく優良物件登場と期待してます。
安いけれど幹線道路沿いとか、やはり買う気がしなかったし、変に安くて、お買い得というよりもむしろ手を出す気にならない、そんな経験もあり、こちらに注目しています。

[64: 匿名さん]

ここは、第一種低層住居専用地域なんですか？　低層専用だと絶対高さ制限で12m迄と決められていますよね。12m以上は絶対超えてはならない、そうなると普通は3階建てだと思うのですが？　普通4階建てでは作らないですよね。当然天井高低くなるし、4階にすることじたいおかしいような。

[65: 不動産業者さん]

まあ、そんな心配しなくとも立派なものが建ちますよ。
井の頭通り沿いで300万出すくらいなら、２割程度の上乗せでこちらをどうぞ。

大宮二丁目に同じく三井で庶民向けが建ちますから、販売効率も良く、浜田山四丁目はプレミアム中のプレミアムで打ち出してきそうです。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11733

[66: 匿名さん]

ここは設計者が、三井住友建設になっていますね。そうすると施工も三井住友建設かな？　そうするとパークハウス？　それとも設計、施工、前田建設工業。　まだ決定してない？

[67: 匿名さん]

すみませんパークホームズでした。

[68: 匿名さん]

申し訳ないのですが、前田建設工業も三井住友建設もどちらかというと三流工務店ですよね？
なぜスーパーゼネコンを使わないのかが不思議。
なぜなら、界隈のプレミアム物件はすべて一流スーパーゼネコンなので。
大成建設、鹿島建設あたりならプレミアム中のプレミアムとして確立されたのに、
ネームバリューも重要な要素だと考えていただけに非常に残念です。

[69: 匿名]

設計が三井住友建設になったままですが、おかしくないですか？
施工の間違いではないでしょうか？三井住友建設は建築事務所ではなく施工会社ですので、設計ではないと思いますが。

[70: 匿名さん]

パークコート市谷仲之町が設計、施工ともに三井住友建設だったような。

[71: 匿名さん]

どこの建築会社でも設計部は有りますから。

[72: 匿名さん]

三井不動産で最近？の1種低層物件といったら、赤堤。

あちらは施工は清水建設だが、パークホームズ。確か坪単価＠320～＠380位だったはず。

[73: 匿名さん]

三井住友建設には建築家は
いるのですか？

[74: 匿名さん]

なぜ工事をする会社が設計図とか書くの？
普通は建築士とか設計士が設計図を書くんですよね？
ここはレアケース？素人ですみません。

[75: 匿名さん]

設計と施工の仕組みがわかっていない人がいるから教えてあげるけど、
設計は設計事務所とは限らない。
建築家を起用するなんてのは、余程のメモリアルプロジェクトか目玉物件だけだろうね。

ましてやアトリエ系の有名建築家やメジャーなデザイナーは設計費が高いからね。
一流どころの大先生なら、工事費の10%〜15%を軽く要求してくる。

ところがゼネコンなら多くのケースで設計費は原価として工事費に算入されてしまい、実質の設計費はゼロ。
デベロッパーにとってはこんな美味しい話しはない。

工事をやるから設計費を込みにしろ！なんて普通に言われるのは日常茶飯事で、
特に弱い立場なのが三井住友建設みたいな弱小ゼネコンの営業。
見積もりに堂々と設計費を計上できるのはスーゼネくらいで、それでも4%が限界だろうね。

スーゼネの設計部ならエリート集団だから実力も実績もデザイン力もあるから安心だけど、
三井住友みたいな中堅ゼネコンの設計は、デベから小馬鹿にされることが多いし、
申し訳ないけど実際決して優秀とは言えない。

[76: 匿名さん]

失礼、書き忘れたけど、中堅ゼネコンでも一級建築士設計事務所として登録していれば、
付帯契約を結ぶケースもある。

付帯というのは設計付帯で契約するケースのことで、その場合の設計費は国土交通省が定める基準=設計料率が定められていて
工事費の割り掛けで算出するやりかたもある。
もちろん工事費が上がるほど料率は下がるのは解るよね？
ちなみにこのマンションクラスだと3%くらい。

[77: 匿名さん]

三井住友建設も三井グループの系列会社だしね。高級物件なら設計は外部に発生してたかも。完成予想図のパースが出ればわかると思う。

[78: 匿名さん]

完成予想CGだけで設計の良し悪しはわかりません
外観の見た目だけでなく、プランや仕様が重要です。

[79: 匿名さん]

建物のパースを見れば大体判りますよ。
パースを見て、ピンとこない物件で、実際に完成したらすごく良い物件なんて見た事は無い。
まれにパースでは良かったが実際に出来たら・・・なんて言うのもありますがまれ。

[81: 匿名さん]

三井不動産今販売中の、1種低層住居専用地域パークホームズ吉祥寺御殿山の設計会社は、日建ハウジングシステムで3階建てですね。ここは三井住友建設設計（決定なのかな？）で4階建ての違いは有りますが、設備・仕様が良ければいいかな。ただ高級感を求める人は外観も気にするかもしれない。

[82: 匿名さん]

＞８０
人と比べてもなあ～。

大体、三井のマンションで外観だけ綺麗で、仕様が悪いマンションなんてあるの？
パークホームズ、パークコート等グレードの違いで内装、仕様は変わるだろうが。
３流デベでもあるまいし。

[83: 匿名]

スーゼネってなんですか？

[85: 匿名さん]

そりゃ確かに鹿島や大成などスーパーゼネコンに比べれば設計力やデザイン力は格下ですが、そのぶんコストが抑えられるので購入者にとってはメリットがあると思います。ところで、ターゲットはどのあたりですかね？ファミリーマンションになるのは間違いなさそうですが、富裕層を狙うのでしょうか？どうなんでしょう。

[86: 匿名さん]

ここ楽しみにしてます。危うく井の頭沿いの物件に手を出すところでした。早く詳細が知りたいですね。

[87: 匿名さん]

富裕層をターゲットにするなら、外部の設計事務所にデザイン頼むし、3階建てにするでしょう。ここは4階建て、系列会社のデザイン物件なので、そこまで富裕層をターゲットにはしないような。

[88: 匿名さん]

外部にデザインや設計を依頼すると、

やっぱり販売価格に反映されて、高くなりますか？

[89: 匿名さん]

販売価格を抑えるために、内部で設計をするということですよね？

だとしたら、三井住友建設はきちんと設計ができるのですか？

[90: 匿名さん]

三井住友建設の設計担当者のデザインセンスを疑うわけではありませんが、

やはり不安になっていますが、大丈夫ですか？

[91: 匿名さん]

天下の三井住友です。安心しましょうよ。

[92: 匿名さん]

パークホームズで決まりましたか。

[93: 匿名さん]

でも、成田西っぽい場所だね。

でも浜田山4丁目はいい場所ですね。

[94: 匿名さん]

パークホームズでしょ

[95: 働くママさん]

もしかしてこれの話でしょうか？

パークホームズ西永福
http://www.31sumai.com/mfr/X1214/

井の頭通りは確かに避けたが、方南通りの目の前ですね。

[96: 周辺住民さん]

それは別物件だよ>95

[97: 匿名さん]

パークリュクス？

[98: 匿名さん]

解体工事が突然ストップしてから一ヶ月ほど経ちますが何があったのですか？当初から懸念されていた近隣とのトラブルですか？

[99: 匿名さん]

トラブルでは無いと思いますが。
ただ近隣住人とはいろいろ問題がありそうね。

[100: 周辺住民さん]

問題とトラブルはどう違うのかと？（笑）

[101: 匿名さん]

桜上水ガーデンズとどっちがいいかな〜。

[102: 匿名さん]

桜上水は建て替え事業だから、戻ってくる地権者は実質ゼロ負担。
そのぶんを新規の購入者に販売価格で上乗せ。
それってあほらしいよね？
だったら浜田山のほうが断然お得。

[103: 匿名さん]

地権者はタダで新築をゲットできる。
なんて羨ましいんだ‥

[104: 匿名さん]

施工会社はどこですか？

[105: マンコミュファンさん]

公式サイトがオープンしました。
http://www.31sumai.com/mfr/X1213/

[106: 匿名さん]

駅から遠いので坪270位でしょうか？

[107: 匿名さん]

パークシティ浜田山の中古が坪単価340万円です。
グレードは落ちますが、新築、住環境としてはここ数年の
浜田山物件の中では最も良いこと、学区が良く通学路も安全であること、
管理費が安いこと を考えると、PC浜田山以下で出すことはないと思います。
同時期発売の西永福を10%安く出し、価格でついて来れない人は
そっちに誘導します。西永福は本来より高めに売る戦略です。
坪単価は350万円。グロスで7000-8000万円台を予想します。
西永福は本来300万円以下でしょうが、間違いなく越えてくるでしょう。

80平米で8500万円なら買いじゃないですか?

[108: 匿名さん]

たっけー

[109: 匿名さん]

今時の杉並区、世田谷区、目黒区の１低はどこも３００万以上するよ？
浜田山ブランドを加味して１０７さんの言う通り最多価格帯で３５０万が良い線では？最上階角部屋はそれ以上だよ。
２７０万なら即完、ありえない。

[110: 匿名さん]

いやーせいぜい270-280でしょ。場所にもよるけど世田谷目黒と比べてもね〜。練馬と比較すべきじゃない？

[111: 匿名さん]

練馬と比べたがる気持ちもわかるが、ここは杉並というより浜田山。107さんの予想がいいとこじゃないかな！？パークシティと違って学区もバッチリだしね。
西永福と比べても、ファミリー世帯としてはこちらを選んでしまうな。

[112: 匿名さん]

関係者にはちょっと グサッ とくることを書きます。
でも全て事実なのでお許しを。

普通すぎる田の字まどり。
いまどき外廊下。
さらにあり得ない外階段。
お馴染みの詰め込みの地下住戸。
パーティールームもゲストルームもラウンジも見当たらない。
ゴミ捨て場が外部に。
駐車場9台だけ
（9台以外に車椅子駐車場1台 来客用2台）


いろんな意味でガッカリしました。

[113: 匿名さん]

確かにあの立地で地下住戸は残念です。浜田山、三井といっても、普通のマンション。逆に坪いくらで出てくるか見物ですね！

[114: 匿名さん]

過去に他のスレでここは超高級マンションになる！などと書いている人がいましたがまんまと騙されました
期待してたのにー

[115: 匿名さん]

ホームページに駐車場の配置図がありますが、バックで入れるための切り返しスペースが狭すぎませんか？
上級テクニックがないと、駐車は難しいと思います。



設計ミスではないですか？

[116: 匿名さん]

だからさ、地下住戸がある時点で終わってるだろ（笑）
詰め込み型マンションの典型ってことだからね？
しかしそこまでして戸数を稼ぎたいもんかね。
高級のかけらもないね。

[117: 匿名さん]

地下もいいものです。

[118: 匿名さん]

たとえ地下でも免震構造がありますから安心できます

[119: 匿名さん]

50戸もあるのに エレベーターは1台なんですね（涙）エレベーター待ちで イライラしそう。


まあ 階段使えばいいか。

[120: 匿名さん]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。
まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？



詳しい人いますか？

[121: 匿名さん]

駅からの帰り道、商店街でほとんどの買い物がこと足りますよね。
スーパーありクリーニングありカルディありドトールありラーメンありコンビニあり最後にTSUTAYAまであり。素晴らしい立だと思いますが。

[122: 匿名さん]

病院が無いよね？

[123: 匿名さん]

ライオンズマンションの一階に医療モールがありますし、浜田山は、むしろ駅周辺は病院だらけですが？

[124: 匿名さん]

>>114
外観イメージCGを見てガッカリしたのは私だけでしょうか？
申し訳ないですが.デザインは公団レベルですよね？
主観でスミマセン。

[125: 匿名さん]

↑
確かに単調で平滑で安っぽく見えちゃうね
実際はわかんないけどね

[126: 匿名さん]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？

[127: 匿名さん]

配置と言いますか造りや規模までがヴィークコート浜田山に瓜二つです。
間取りまでそっくりで驚いています。パクりましたか？

[128: 匿名さん]

118さん
ここは免震構造なんですよね？地下住戸の下に免震装置があるのですか？

[129: 周辺住民さん]

同じ4丁目のパークコートの方が時を重ね趣があると思います。
だから、三井さんもここをパークホームにしたのでしょう。