パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[273: 匿名さん]

そんなにグレードを上げたら、パークコートになってしまいます。
カローラはカローラ、レクサスではない。だから正直にパークホームズにしたのでしょう。
浜田山小学校へ通えるのが、ここの売りだと思います。

[274: 匿名さん]

パークホームズのグレードにすら到底至っていないから騒ぎになっているのでは？
率直に言って申し訳ないのですが、事実パークリュクスかそれ以下のレベルになっています。

[275: 匿名さん]

カローラではく、クラウンマジェスタくらいじゃないかな？
カローラはあまりにも言い過ぎ。

[276: 匿名さん]

ホームページの更新が遅くないですかね？

71.42平米の間取りも出ないし、
ディスポーザーや天井隠蔽エアコンなど設備の仕様も出ないし、
詳細が全く不明。
いったいどうなってんのかね？

サボり過ぎじゃないのかなと疑ってしまいますね。

[277: 匿名さん]

公式サイトの薄っぺらい情報量に、
イライラしています。

[278: 匿名さん]

確かに情報が出てくるペースは遅いですね

[279: 匿名さん]

結局ディスポーザーって付いているのですか？

どうなっちゃったの？

[280: 匿名さん]

憶測ではついていると思います。
いまディスポの無いパークホームズは無いからです。

[281: 匿名さん]

浜田山のこの前のプラウドくらいのグレードになればまずまずじゃないですか？

[282: 匿名さん]

プラウドは外廊下ではありませんよ
プラウドにはロビーもラウンジもありますし、地下には機械式ゴミBOXもありますよ

[283: 匿名さん]

ホームページを見る限りではプラウドクラスより格下です。
三井ブランドと浜田山住所。
どうしてもこの二つが同時に欲しい人にとっては、
お手頃格下でちょうど良いマンションではないでしょうか。
駅から遠いという点をどう捉えるかですね。

[284: 匿名さん]

腐っても三井なうえに時期的なものもあるし、それなりに売れるでしょうね。

[285: 匿名さん]

私もそれなりに売れると思います。あとは三井らしくない低スペックをどう判断するか。立地は良いし環境も素晴らしい。駅からも遠くありません。むしろ近いほうではないでしょうか。

[286: 匿名]

大手企業が軒並みベア回答ですね。
株価や景況指数、路線価もグイグイ上昇しているのに逆行するように
外廊下/外階段や、地下住宅付きの低いグレードのマンションを作るのはなぜですか？マンション事情に詳しい方教えてください。

[287: 匿名さん]

立地も悪くないですし、三井の低層ってだけでも売れるでしょうね。。
さして低スペックとも思いませんがその点もそれほどネックにならない気がします。

[288: 匿名]

まあ受け取り方は人それぞれです。
外廊下＆外階段＆地下住戸＆公団仕様を、低スペックと受け取らない人ももちろんいると思います。
そこは否定しません。

[289: 周辺住民さん]

外廊下や外階段なんて割と普通だしね。それがあるから高級物件ってわけでもないし
如何せんパークホームズですしね。
内廊下の変な配棟物件よりもマシなのではとも思います

まぁ何を重要視するかですね。需要があるかどうかは売れ行きが物語ってくれると思いますが
地縁がある人だけでも相当売れると思いますよ。

[290: 匿名さん]

低スペックと一部の人に叩かれた笹塚の物件も1期で8割の40戸売ったみたいだしな
結局人の主観なんてそんなもんだよ

[292: ビギナーさん]

契約する前に、価格や、間取り、立地条件など周辺の環境を良く見て考えますよね。
マンションの設備も検討の内ですよね。
このマンションは、幾らくらいになるんでしょうね。
地下一階は、駐車場だと思えば良いですか。部屋数に対して何台止められますでしょう。

[293: 匿名さん]

別に笹塚を比較対象にしたいわけではないです。
ただ掲示板上の個人の主観なんてあんまり売れ行きに関係ないんだなって思っただけなので。
色んな立場、考えの人がいて参考にはなりますけどね。

[294: 匿名さん]

売れ行きをはかるための、掲示板ではないでしょう？
いろんな人がいろんな情報をいろんな角度から検討したり判断材料の一部にしたりすることが
この掲示板を見る（書く）目的だと私は思っています。

[295: 匿名さん]

掲示板でなんやかんや言われようと売れる物件は売れる。

他人の考えも参考になるけど掲示板なんかじゃ売れ行きは計れません。
まぁそんなこと気にするより個人の考えが大事だと思いますけど。

[296: 周辺住民さん]

プラウドとの比較では必ずしもあちらがいいとも言えないのでは？


プラウドは内廊下とホールがあるのは長所です。一方、機械式駐車場、エレベーター降下の地下駐輪場は利便性の低さを指摘されていました。地下ゴミ置き場も臭い問題があげられてました。間取りも、内廊下に挟まれた乾式壁の東西向き住戸があり、これには正直引きました(笑)

[297: 匿名さん]

グロスを抑えるための設計でしょう。
庶民派パークホームズならしゃーないよね。
買いやすい価格ならありがたい。

[298: 匿名さん]

まるで都心の大型開発の様に盛り上がってるのですが、浜田山ってそんなにいい場所なんですか？

[299: 匿名さん]

少なくともこの物件に関しては大した立地ではないですね。
パークホームズ相応かと。

[300: 匿名さん]

そう？
現地を見ましたか？とても恵まれていますよ。

[301: 物件比較中さん]

298さん

浜田山は都心とは違いますが、子育て世代以降には人気ありますよ。商店街と緑地と車での都心への距離がとてもバランスいいですね。
井の頭線は世帯所得の高い路線のようですが、特に永福町〜浜田山界隈は高所得者が多い印象ですね。子供の塾や外車ディーラーがこぞって浜田山にあるのもひとつの結果かと思います。

[302: 匿名さん]

298です。ご説明有り難うございます。
理由に挙げられている事項の大半が永福、西永福についても当てはまる様に思います。
それなのに、三井の西永福物件は全く人気がありません。
井の頭線沿線で浜田山だけに当てはまる人気の理由は何でしょうか？

関西出身でこちらの事情が分かりません。資産価値を考えて人気のエリアでマンションを探しており、豊洲、武蔵小杉、二子玉川、浜田山等が候補です。

[303: 匿名さん]

浜田山は昔から戸建てが多く高級住宅街があるから人気なのでは？
特に一丁目、二丁目の一部、四丁目の一部は高級住宅街がある閑静なエリアで、
財界人や大企業のトップや著名人も多くお住まいです。

[304: 匿名さん]

実際に足を運べばすぐ高級住宅街と言われる理由がわかりますよ。

[305: 物件比較中さん]

西永福物件については、大通り沿いという点、西永福の駅力、学区などが影響してると思います。
物件自体はいいので共働き子供なしなら選ぶかもしれませんが、その方たちはエリア的にない？かも。ご年配のかたは日々の買い物など、比較すれば浜田山がベターです。仮にここに住んでも、買い物は浜田山になってしまうと思います。

永福町は急行停車駅、だけど駅前が大通り、西永福は良くも悪くも田舎、浜田山は田舎の割に商店街は充実。ちなみに井の頭線の他の駅は、駅前が平地かつひらけている駅が実はありません。ちょっとの違いですが、その全てのバランスがいいところが浜田山の長所だと思います。受売りもありますけど（笑）

[306: 匿名さん]

浜田山が、永福や西永福と一線を画しているのは学力の高さもあるかと思います。
また教育に熱心なご家庭が多いのも特徴です。
浜田山小学校は昔からブランド力がありますし、高井戸中学は西校入学者数では杉並区内屈指の学力の高さです。
塾の先生によると浜田山は区内でもトップクラスの文教エリアとのことです。

[307: 匿名さん]

298です。成る程、イメージが出来てきました。有り難うございます。
うちは子供は放任で、行ける学校に行けばいいと言う考えなので、教育熱心はマイナスポイントです。
地図で見たところ、川に挟まれた土地のようですが、地震とか大丈夫なのでしょうか？
三鷹台、久我山、富士見ヶ丘、高井戸、浜田山とどれも高台のイメージの駅名なのに全部川沿いの低地に駅があるようで、ワケわかりません。
地震、洪水リスクが同程度ならやや割安な晴海や豊洲かな。

[308: 匿名さん]

この方にまともに答えるだけ無駄かと..

[309: 匿名さん]

298さんは予算で余裕もって買える湾岸埋め立てエリアへどぞ。

[310: 匿名さん]

実際に浜田山を歩いてみるのがオススメです。

ネットや画像だけでは、真の浜田山の良さは伝わらないと思うからです。

[311: 匿名さん]

298さん、杉並区は確かに低地で何処に住んでも水害リスクはあります。
但し、埋め立てではないので液状化リスクは有りません。
この違いは私的には大きいと思います。

[312: 物件比較中さん]

298さん

確かに三鷹台〜高井戸は川沿いに駅があります。つまり駅へのアクセスにアップダウンがあり、マイナスポイントですね。浜田山〜永福町はこの点は評価が高いとおもいます。神田川も善福寺川も流域で洪水の履歴がありますのでご指摘通り浜田山や永福でも川沿い低地の洪水リスクは避けるべきです。ただし、地盤についてはこの程度の川では支持層に影響はなく、東京湾や多摩川に比べると強固かと思いますね。
本物件は駅からもフラットで低地ではないのでいいなとおもっています。
教育についてはわかりませんが、熱心な学校がマイナスになるのはどうしてですか？ちなみに、西永福物件は小学校が遠いみたいですね。

[313: 匿名さん]

>>304
ここのマンションは高級住宅地になるのですか。高級住宅地であれば、
ここら辺のエリア内も静観なイメージが浮きます。
ここはそんな所になるのですか。
でも暮らすには、落ち着いた街が良いことには変わりありませんです。

[314: 匿名さん]

残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。
しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。
何より隣は都の畑、前はグランド。
視線が抜けてのびのび開けている印象があります。
ゆえに、空も広いです。

[315: 匿名さん]

そうなんです。その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプランなので、総スカンを喰らう訳です。
土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。残念。

[316: 匿名さん]

価格発表もされてないのに総スカンも何もないだろ。
結局は価格次第。三井の低層が安く買えるなら欲しい層はたくさんいると思うけど。

[317: 匿名さん]

価格が出ていない今だからこそ、中身そのもの、物件の本質を本音でいろいろ語ることができるわけですよ。
価格が出ると 途端にやれ高すぎるだの やれあり得ないだの 難癖つけ合戦が始まりますので。
価格というフィルターに惑わされると中味を見失ないますよ？

[318: 匿名さん]

価格がわからなければ適正かどうかすら分からんけどな

[319: 匿名さん]

315
私ならむしろ逆に、棟を思いっきり北側に寄せ、南側解放のコの字型にしてパティオ的な中庭を配置。
駐車場は全て地下に。

[320: 周辺住民さん]

ここ別に高級路線じゃなくてもって思いますけどね。
そもそも静かだけど、そこまでの立地だとは思いませんし。

低価格に振ってグロス抑えた方がむしろ需要はある気がします。
あと近所でも割と評判になってますし総スカンってことはないと思いますよ。