パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[201: 匿名さん]

床暖房やディスポーザーを敢えて書いてないのと同じですね。
もはや、当たり前のことは書いていませんよ、このマンションに限らず。

[202: 匿名さん]

パークホームズで免震、本当かな？だったら＠３００以下はあり得ないね。

[203: 匿名さん]

普通すぎて驚いた。解体前の浜田山ハウスのほうがデザインが威風堂々と迫力があった。

[204: 匿名さん]

免震があれば、坪320万くらいだと思います。
その理由は、プラウドやパークハウスの販売価格からも予測できます。
ただ残念なことは、プラウドやパークハウスよりグレードが低いということです。
まず外廊下外階段仕様に加え地下住戸はありえないでしょう。

[205: 匿名さん]

昼休みの時刻にはスレが伸びますね。

住まいに詳しい人さんにお聞きしたいのは、
三井住友建設は、三井不動産に命令されてこういう低グレードの設えにしたのか、
それとも三井住友建設の設計の提案力に任せて、こうなったのか、業界にもお詳しそうなので教えてください。

また、例えばスーパーゼネコンの大成とか鹿島が設計するとまた違うものになっていたかも含めてご教示ください。

[206: 匿名さん]

みなさん、外廊下はあきらめましょう。
雨や風が直接室内に吹き込まないように、玄関扉前にスクリーンや目隠しを設計していると思います。
それを信じましょう。
ここでいくら騒いでも仕方がないし見苦しいです。

[207: 匿名さん]

地下住戸があるマンションか・・・。

そんなにギュウギュウ詰め込まないで、ゆとりがあるマンションなら真剣に検討したのに。

資料請求したら営業からメールがきていたよ、週末に資料が届くらしい。

[208: 匿名さん]

新築マンション免震構造物件で検索してもここの物件はどこにも出ていない。ホームページも有るし免震構造物件なら掲載されてると思うがどうなんだろう？

[209: 匿名さん]

そんなに心配なら直接電話すればいいと思いますが。
私は免震は当たり前だと思っていますが。

[210: 匿名さん]

地下住戸を設けてわざわざ外廊下仕様にしたということは、
建設コストを下げて戸数を稼ぎたいという顕れですよね？
であれば、購入メインターゲットはDINKSや普通のサラリーマン向けということでしょうか？
図面やイメージCGを見る限り、普通の会社員でも手が届きそうな仕様になっています。

[211: 匿名さん]

ホームページの情報はまだまだ薄っぺらいですね。
モデルルームができる頃には密度が上がるとは思いますが。
そのモデルルームはいつ頃、どこにオープンしますかね？
『あそこに作ってるのはモデルルームじゃない？』などの情報をつかんだ方、その際はぜひ上げてください

[212: 匿名さん]

耐震構造は当たり前・免震構造はタワーマンションに増えている。もしかして耐震構造と免震構造と勘違いしてませんか？

[213: 匿名さん]

そんなわけないでしょう（笑）

[214: 匿名さん]

建設費用を下げて苦肉の策の地下住戸？
それこそ魅力を無くしてるよ

[215: 匿名さん]

本体を南側に寄せ過ぎです。
日照が、台無し

[216: 匿名さん]

住人に必要なものがいろいろと無いんですね。
天井隠蔽型エアコンも無いのかしら。

[217: 匿名さん]

うちはアウトドア用品が多いのでテントや、カヌーを収納するトランクルームは欲しいところですね。
あと、バルコニーのスロップシンクも必須です。
それに先ず駐車場の抽選に勝ち抜かないと。
うちは仕事でクルマは絶対必須なので、抽選に外れたらどうしようかと悩んでいます。

[218: 匿名さん]

周辺に月極め駐車場は見当たらないです。

[221: 匿名さん]

外廊下はプライバシーが守られないですよ
道から出はいりが丸見えです
せめて玄関ドア前だけでも目隠しスクリーンみたいなのが必要ですよ
まあ三井住友建設の設計担当者のテクニックに期待するしかありませんが
それより不安なのがセキュリティですね
パークシティは非接触キーシステムによる三重のセキュリティがかかっているそうですが
ここはどのようにセキュリティシステムを構築しているか、
三井住友建設の設計者の知識と腕にかかっています。

[222: 匿名さん]

エレベーターが1つしかありません。
これは現行の建築基準法を満たしているのですか？
うちのマンションは74戸の5階だてなんですが2つあります。
住まいに詳しい人、教えてください。よろしくお願いします。

[223: 匿名]

誰かも書いてたけど階段使う人もいるし、50戸だったら1基で充分じゃない？

[224: 匿名さん]

確かにエレベーターの位置をみると西側に寄っていますから、東の端にもう1基あると便利だったかもしれませんね。
特に東寄りの住人にとってはゴミ捨てにいく動線がキツイ可能性はあると思います。遠回りすることになるからです。

[227: 匿名さん]

この辺は山の手の住宅地の中でもかなり車での移動が便利な地域なのに勿体無い。普通なら機械式駐車場を作るところをここでも経費削減なんですね。駐車場が埋まってるとリセールで不利ですよ。
でも、たかだか7、8000万円のマンションにみんな期待が高杉。
スペックが合わないなら自分で戸建を建てる、予算が合わなければ田舎で探す。
昨年迄の目線で語ってたら、何にも買えないです。

[228: 匿名さん]

２２７さんの言う通りだな？
だから、パークホームズなんだって！
この仕様でパークコートだったら文句言ってもかまわないとは思うけれど。
この分じゃ、販売予定価格が出たら、きっと高過ぎ！あり得ない！誰が買うんだ！なんて言うコメントが沢山出るだろうけれど、あっと言う間に完売じゃないの？
浜田山、１種低層って言うだけで。

[237: 匿名さん]

物件概要にハイグレードと明記しているので、作りは別にして、バス・キッチンなどや他の部分の設備仕様が高級仕様なんじゃないのかな。

[239: 匿名さん]

心配していた通り、やはり免震は無いそうです。
インフォメーションデスクに電話して確認しましたので間違いないです。
免震構造は当初から期待していたので非常に残念です。

免震　なし
ELVホール　なし
玄関にアルコーブ　なし
ベランダにスロップシンク　なし
パーティールーム　なし
ゲストルーム　なし
ラウンジ　なし
トランクルーム　なし
機械式駐車場　なし
屋外のゴミ捨て場までの屋根　なし

コスト削減でいろんなものが無しになっているようです。


なお、『ホームページに”ハイグレード”の表記があるが？』の質問に対しては、
『当マンションは立地条件に恵まれておりまして浜田山にあるということで・・・』だそうです。
なんとも陳腐な回答でした。

[240: ご近所さん]

239
性格が滲み出てる素晴らしい行動と書き込みです。

浜田山に住みたいサラリーマンが住めばよいマンションではないでしょうか。

[241: 匿名さん]

＞２３９
タワーマンションにすれば、上記項目のほとんどがクリアになると思われるが？

[242: 匿名さん]

10メートル以下のたてものしか建てられない地域だから、
むつかしいと思います

[243: 匿名さん]

あ でもライオンズは高いですね、なんでだろう？

[244: 物件比較中さん]

ライオンズは大通り沿いで、北側も大きく自前の敷地だからね。

239。確かにスロッブシンクとゴミ置き場は本当の話なら残念だけど、平置き駐車場は管理費低減メリットがあればいい話じゃないかな？駐車場付帯率でみれば普通の台数だよ。機械より屋根が欲しかったけど。

[245: 匿名さん]

でも駐車場台数が多い方が組合の収入源が増えることで
結果的に長期修繕積立金の財源になるのではないかしら？

[246: 匿名さん]

ゴミ置き場までの屋根は欲しいですね。
雨の日は辛いです。
でも、ディスポーザーがあれば生ゴミは大幅に減りますよね。

問題はディスポーザーがあるかないか。
いまどきディスポーザーの無い新築マンションなんてあり得ないから
おそらくあるとは思いますが。

[247: 匿名さん]

２３９を見た事業主、今頃 大慌てで 仕様変更を指示していたりして（笑）

[248: 匿名さん]

＞２４２
上記項目を満たすマンションにすればと言う事で、当然この地域では無理なので大規模の湾岸辺りのタワーマンションにでもすればと言う事では？


＞２４５
機械式の駐車場の維持費も結構掛る様で、何十年後の一式交換では、それこそ何千万もする様ですよ。

[249: 匿名さん]

機械式は維持費がかかるを殺し文句に最近デベが駐車場設置数を減らしてますね。
その結果、坪単が安くなるわけではなく、デベの利益。
しかし、都心ならまだしも、郊外マンションと車はセットでしょう。
高いマンションで車なしって、何か精一杯頑張った感じでカッコ悪いです。

[250: 匿名さん]

>248さん

242です。
なるほどそういう意味ですか。
私の読解力不足でした。すみませんでした。

[251: 匿名さん]

242です。

浜田山に憧れをもっていて、先のパークハウスを抽選落ちした者です。
やはり三井のパークホームズとなると、なかなか手が届かないんだろうな・・・と諦めていましたが
いざふたを開けてみると何やら様相が違っており、予想に反して低めのグレード＆スペックなので、
もしかしたら私でも手が届くのではないか・・・と家族で真剣に盛り上がっいます。

なのでもちろん登録をしました。
まだペラの広告しか送られてきていないのですが、ディスポーザーや食洗機やキーシステムなど細かな仕様がわかるのは、
一般的にいつ頃になるでしょうか？モデルルームOpenの直前でしょうか？
というのも、実は他に狙っていた浜田山の他の中古物件に空きが出たと連絡が入り、こちらと迷っています。
こちらを待つと中古物件を逃してしまうタイミングになりそうで何とも歯がゆい間合いです。

[252: 匿名さん]

仕様が低いからと言って安くなる訳では有りませんよ。
仕様と価格がアンバランスな新価格で出ます。

[253: 匿名さん]

↑
価格に見合った仕様が普通だと思うけど
やっぱ浜田山って場所は特別な存在なんだね
でもアンバランスで売れるとはおもえないけどな よほどの目玉がないなら。
ひと昔前と違って今は消費者のほうが利口だから

[254: 匿名さん]

この物件で数年続いた浜田山建設ラッシュも打ち止めですか？
そうなら、まさに浜田山は三井で始まり、三井で終わり、ですね。

[255: 匿名さん]

２５３>>よほどの目玉がないなら。

パークシティーの目玉がデザイン性の高さや免震や共用施設の充実度だとして、
ここの目玉はなんなのかなー？

普通かそれ以下のような気がしてなりません。
あまりにも特徴が無いかなーって。

[256: 匿名さん]

三井住友建設という会社は三井のマンションで全国的に実績がありますね。
しかし実績があることと中身は別問題ですから見極めが重要です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
を読むと少し怖くなりました。
あちらこちらで問題を起こしていますが、大丈夫でしょうか？

[257: 匿名さん]

>>251
因みにどちらの中古物件ですか？差し支えなければ是非。
もしかしたらプラウドですかね？今2戸くらい出ていますよね？

[258: 匿名さん]

何を優先するか人によって違うが、浜田山住所にこだわる方にとっては格好の物件だ。

[259: 匿名さん]

地下住戸があるマンションにディスポーザーを設置するのは技術的に難しいと聞いたことがあります。
地下に専用の排水処理槽なる施設を設ける必要があるとのことです。

[260: 匿名さん]

あの、ここは地下にも住居スペースがあるのですか？
駐車場などになっているんじゃなくてでしょうか。
地下に住むのって気が進まないですね。
私の勘違いなら良いんですが。

それから、No.256さんのレスですが、三井住友建設に何か問題とかある訳ではないですよね。

[261: 匿名さん]

準大手なので大丈夫です。
実績も多数です。

[262: 匿名さん]

地下住居は問題はありません。
採光も通風も全く心配ありませんので、大丈夫です。

[263: 匿名さん]

それにしても、なぜ高級路線でいかなかったんだろうか？
地下住戸を設けて戸数を増やして儲けたかったのかなあ？
三井のマンションらしくないので至極残念でなりません。
中途半端な廉価版マンションにするくらいなら
当初の事業計画通り、戸建てにすれば良かったのに。

[264: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなに必要？

普通はないものでしょ

マンション専用の後付けのディスポーザーも無数にあることだし
http://www.kotoken.com/re_syuugou.html

https://www.e-disposer.com/html/

http://www.honkakuya.com/html/anahaim.htm

http://www.good-disposer.com


必要と思う人だけ個人で設置すればよいだけのはなし

昔と違って今はいろいろなメーカーから多数ラインナップ出ているし

[265: 匿名さん]

いやいや　ディスポーザーは必須でしょ。主婦の気落ちになって考えなよ。あるのとないのとでは全然違いますから。

[266: 匿名さん]

>>262
風は通らないって書き込みがありましたよ？？
どちらが本当なの？

[267: 匿名さん]

陽ざしはさんさんと射し込むと思いますが、風が通り抜ける可能性は低いというのが地下住居の宿命です。

[268: 匿名さん]

今からでもいいので地下住戸をなくしてもらえませんかね？
坪単価100万アップでも構わないので。
安っぽい学生寮みたいなパークホームズは浜田山に似つかわしくないですから。

[269: 匿名さん]

すべては需要と供給のバランシング。

[270: 匿名さん]

私もゴミステーションへの通路には屋根を付けるべきだと思いました。
それが無理なら屋内にゴミステーションを付けるべきだと思いました。

[271: 匿名さん]

他の物件のコスト超過分を埋め合わせるプロジェクトと考えると、買う側としてはいい気がしないですね。
リーマンショック前の新価格で買った人は大損しました。今回は価格は大きく引き上げず、グレードをドンと落とす戦略をとっています。10年たつと、15年竣工物件とレッテル貼られそうですな。

[272: 匿名さん]

確かにあり得ないくらい低いスペックに驚いています。
いま景気がグイグイ上向いているのに、なぜ低いグレードにしたのでしょう？
世の流れに逆行していませんか？
立ち位置が謎のマンションです。

[273: 匿名さん]

そんなにグレードを上げたら、パークコートになってしまいます。
カローラはカローラ、レクサスではない。だから正直にパークホームズにしたのでしょう。
浜田山小学校へ通えるのが、ここの売りだと思います。

[274: 匿名さん]

パークホームズのグレードにすら到底至っていないから騒ぎになっているのでは？
率直に言って申し訳ないのですが、事実パークリュクスかそれ以下のレベルになっています。

[275: 匿名さん]

カローラではく、クラウンマジェスタくらいじゃないかな？
カローラはあまりにも言い過ぎ。

[276: 匿名さん]

ホームページの更新が遅くないですかね？

71.42平米の間取りも出ないし、
ディスポーザーや天井隠蔽エアコンなど設備の仕様も出ないし、
詳細が全く不明。
いったいどうなってんのかね？

サボり過ぎじゃないのかなと疑ってしまいますね。

[277: 匿名さん]

公式サイトの薄っぺらい情報量に、
イライラしています。

[278: 匿名さん]

確かに情報が出てくるペースは遅いですね

[279: 匿名さん]

結局ディスポーザーって付いているのですか？

どうなっちゃったの？

[280: 匿名さん]

憶測ではついていると思います。
いまディスポの無いパークホームズは無いからです。

[281: 匿名さん]

浜田山のこの前のプラウドくらいのグレードになればまずまずじゃないですか？

[282: 匿名さん]

プラウドは外廊下ではありませんよ
プラウドにはロビーもラウンジもありますし、地下には機械式ゴミBOXもありますよ

[283: 匿名さん]

ホームページを見る限りではプラウドクラスより格下です。
三井ブランドと浜田山住所。
どうしてもこの二つが同時に欲しい人にとっては、
お手頃格下でちょうど良いマンションではないでしょうか。
駅から遠いという点をどう捉えるかですね。

[284: 匿名さん]

腐っても三井なうえに時期的なものもあるし、それなりに売れるでしょうね。

[285: 匿名さん]

私もそれなりに売れると思います。あとは三井らしくない低スペックをどう判断するか。立地は良いし環境も素晴らしい。駅からも遠くありません。むしろ近いほうではないでしょうか。

[286: 匿名]

大手企業が軒並みベア回答ですね。
株価や景況指数、路線価もグイグイ上昇しているのに逆行するように
外廊下/外階段や、地下住宅付きの低いグレードのマンションを作るのはなぜですか？マンション事情に詳しい方教えてください。

[287: 匿名さん]

立地も悪くないですし、三井の低層ってだけでも売れるでしょうね。。
さして低スペックとも思いませんがその点もそれほどネックにならない気がします。

[288: 匿名]

まあ受け取り方は人それぞれです。
外廊下＆外階段＆地下住戸＆公団仕様を、低スペックと受け取らない人ももちろんいると思います。
そこは否定しません。

[289: 周辺住民さん]

外廊下や外階段なんて割と普通だしね。それがあるから高級物件ってわけでもないし
如何せんパークホームズですしね。
内廊下の変な配棟物件よりもマシなのではとも思います

まぁ何を重要視するかですね。需要があるかどうかは売れ行きが物語ってくれると思いますが
地縁がある人だけでも相当売れると思いますよ。

[290: 匿名さん]

低スペックと一部の人に叩かれた笹塚の物件も1期で8割の40戸売ったみたいだしな
結局人の主観なんてそんなもんだよ

[292: ビギナーさん]

契約する前に、価格や、間取り、立地条件など周辺の環境を良く見て考えますよね。
マンションの設備も検討の内ですよね。
このマンションは、幾らくらいになるんでしょうね。
地下一階は、駐車場だと思えば良いですか。部屋数に対して何台止められますでしょう。

[293: 匿名さん]

別に笹塚を比較対象にしたいわけではないです。
ただ掲示板上の個人の主観なんてあんまり売れ行きに関係ないんだなって思っただけなので。
色んな立場、考えの人がいて参考にはなりますけどね。

[294: 匿名さん]

売れ行きをはかるための、掲示板ではないでしょう？
いろんな人がいろんな情報をいろんな角度から検討したり判断材料の一部にしたりすることが
この掲示板を見る（書く）目的だと私は思っています。

[295: 匿名さん]

掲示板でなんやかんや言われようと売れる物件は売れる。

他人の考えも参考になるけど掲示板なんかじゃ売れ行きは計れません。
まぁそんなこと気にするより個人の考えが大事だと思いますけど。

[296: 周辺住民さん]

プラウドとの比較では必ずしもあちらがいいとも言えないのでは？


プラウドは内廊下とホールがあるのは長所です。一方、機械式駐車場、エレベーター降下の地下駐輪場は利便性の低さを指摘されていました。地下ゴミ置き場も臭い問題があげられてました。間取りも、内廊下に挟まれた乾式壁の東西向き住戸があり、これには正直引きました(笑)

[297: 匿名さん]

グロスを抑えるための設計でしょう。
庶民派パークホームズならしゃーないよね。
買いやすい価格ならありがたい。

[298: 匿名さん]

まるで都心の大型開発の様に盛り上がってるのですが、浜田山ってそんなにいい場所なんですか？

[299: 匿名さん]

少なくともこの物件に関しては大した立地ではないですね。
パークホームズ相応かと。

[300: 匿名さん]

そう？
現地を見ましたか？とても恵まれていますよ。

[301: 物件比較中さん]

298さん

浜田山は都心とは違いますが、子育て世代以降には人気ありますよ。商店街と緑地と車での都心への距離がとてもバランスいいですね。
井の頭線は世帯所得の高い路線のようですが、特に永福町〜浜田山界隈は高所得者が多い印象ですね。子供の塾や外車ディーラーがこぞって浜田山にあるのもひとつの結果かと思います。

[302: 匿名さん]

298です。ご説明有り難うございます。
理由に挙げられている事項の大半が永福、西永福についても当てはまる様に思います。
それなのに、三井の西永福物件は全く人気がありません。
井の頭線沿線で浜田山だけに当てはまる人気の理由は何でしょうか？

関西出身でこちらの事情が分かりません。資産価値を考えて人気のエリアでマンションを探しており、豊洲、武蔵小杉、二子玉川、浜田山等が候補です。

[303: 匿名さん]

浜田山は昔から戸建てが多く高級住宅街があるから人気なのでは？
特に一丁目、二丁目の一部、四丁目の一部は高級住宅街がある閑静なエリアで、
財界人や大企業のトップや著名人も多くお住まいです。

[304: 匿名さん]

実際に足を運べばすぐ高級住宅街と言われる理由がわかりますよ。

[305: 物件比較中さん]

西永福物件については、大通り沿いという点、西永福の駅力、学区などが影響してると思います。
物件自体はいいので共働き子供なしなら選ぶかもしれませんが、その方たちはエリア的にない？かも。ご年配のかたは日々の買い物など、比較すれば浜田山がベターです。仮にここに住んでも、買い物は浜田山になってしまうと思います。

永福町は急行停車駅、だけど駅前が大通り、西永福は良くも悪くも田舎、浜田山は田舎の割に商店街は充実。ちなみに井の頭線の他の駅は、駅前が平地かつひらけている駅が実はありません。ちょっとの違いですが、その全てのバランスがいいところが浜田山の長所だと思います。受売りもありますけど（笑）

[306: 匿名さん]

浜田山が、永福や西永福と一線を画しているのは学力の高さもあるかと思います。
また教育に熱心なご家庭が多いのも特徴です。
浜田山小学校は昔からブランド力がありますし、高井戸中学は西校入学者数では杉並区内屈指の学力の高さです。
塾の先生によると浜田山は区内でもトップクラスの文教エリアとのことです。

[307: 匿名さん]

298です。成る程、イメージが出来てきました。有り難うございます。
うちは子供は放任で、行ける学校に行けばいいと言う考えなので、教育熱心はマイナスポイントです。
地図で見たところ、川に挟まれた土地のようですが、地震とか大丈夫なのでしょうか？
三鷹台、久我山、富士見ヶ丘、高井戸、浜田山とどれも高台のイメージの駅名なのに全部川沿いの低地に駅があるようで、ワケわかりません。
地震、洪水リスクが同程度ならやや割安な晴海や豊洲かな。

[308: 匿名さん]

この方にまともに答えるだけ無駄かと..

[309: 匿名さん]

298さんは予算で余裕もって買える湾岸埋め立てエリアへどぞ。

[310: 匿名さん]

実際に浜田山を歩いてみるのがオススメです。

ネットや画像だけでは、真の浜田山の良さは伝わらないと思うからです。

[311: 匿名さん]

298さん、杉並区は確かに低地で何処に住んでも水害リスクはあります。
但し、埋め立てではないので液状化リスクは有りません。
この違いは私的には大きいと思います。

[312: 物件比較中さん]

298さん

確かに三鷹台〜高井戸は川沿いに駅があります。つまり駅へのアクセスにアップダウンがあり、マイナスポイントですね。浜田山〜永福町はこの点は評価が高いとおもいます。神田川も善福寺川も流域で洪水の履歴がありますのでご指摘通り浜田山や永福でも川沿い低地の洪水リスクは避けるべきです。ただし、地盤についてはこの程度の川では支持層に影響はなく、東京湾や多摩川に比べると強固かと思いますね。
本物件は駅からもフラットで低地ではないのでいいなとおもっています。
教育についてはわかりませんが、熱心な学校がマイナスになるのはどうしてですか？ちなみに、西永福物件は小学校が遠いみたいですね。

[313: 匿名さん]

>>304
ここのマンションは高級住宅地になるのですか。高級住宅地であれば、
ここら辺のエリア内も静観なイメージが浮きます。
ここはそんな所になるのですか。
でも暮らすには、落ち着いた街が良いことには変わりありませんです。

[314: 匿名さん]

残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。
しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。
何より隣は都の畑、前はグランド。
視線が抜けてのびのび開けている印象があります。
ゆえに、空も広いです。

[315: 匿名さん]

そうなんです。その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプランなので、総スカンを喰らう訳です。
土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。残念。

[316: 匿名さん]

価格発表もされてないのに総スカンも何もないだろ。
結局は価格次第。三井の低層が安く買えるなら欲しい層はたくさんいると思うけど。

[317: 匿名さん]

価格が出ていない今だからこそ、中身そのもの、物件の本質を本音でいろいろ語ることができるわけですよ。
価格が出ると 途端にやれ高すぎるだの やれあり得ないだの 難癖つけ合戦が始まりますので。
価格というフィルターに惑わされると中味を見失ないますよ？

[318: 匿名さん]

価格がわからなければ適正かどうかすら分からんけどな

[319: 匿名さん]

315
私ならむしろ逆に、棟を思いっきり北側に寄せ、南側解放のコの字型にしてパティオ的な中庭を配置。
駐車場は全て地下に。

[320: 周辺住民さん]

ここ別に高級路線じゃなくてもって思いますけどね。
そもそも静かだけど、そこまでの立地だとは思いませんし。

低価格に振ってグロス抑えた方がむしろ需要はある気がします。
あと近所でも割と評判になってますし総スカンってことはないと思いますよ。

[325: 匿名さん]

三井住友建設の設計部門は三流ではありません。

確かにスーパーゼネコンの設計部門と比較すれば設計力は遥かに劣りますが、

それでも三井系マンションでは実績多数あります。

きちんと一級建築士登録している設計事務所です。

[326: 匿名さん]

ここはディースポーサーは標準装備されてるみたい。SUMOのディスポーサー付きマンションに出ていた。

[327: 匿名さん]

よかったです。
情報ありがとうございました！

[328: 匿名さん]

ディスポーサー付きでホッとしてる！
これが本当に三井の物件？？

プラウドの時から、
正真正銘の浜田山プロジェクトとか散々吹いてた
人はどこにいったんだろ。

浜田山に確かに三井の物件建つけど、
内容はガセねただったのかな。

でもこの物件も三井と浜田山ブランドで最高9000万ぐらいですかね。

三井住友建設のことはあんまり言わないでおこ。
三井住友建設の中では、三井不動産のことは「さんぷ」
と呼んでて神様のような存在ですよ。

[329: 匿名さん]

９０００万もするわけないじゃない。馬鹿なの？

[330: 匿名さん]

確かに。
9000万だったらパークシティ浜田山が買えちゃいますからね（笑）

[331: 匿名さん]

328みたいに業界通ぶってるけど内容も中身もスッカラカンの人いるよね
何がしたいんだか...

[333: 匿名さん]

内部告発する場が匿名掲示板って所が滑稽すぎる。

[334: 匿名さん]

中身がないから告発にすらなってない。
ただ悪口書いてるだけ。中学生と一緒

[336: 周辺住民さん]

328です。
329、330、331コメントありがとうございます。

私は昨年プラウド浜田山3丁目を買ったものですが
参考までにプラウドは5階　11998万、10998万
4階、90.78平米 9698万、80.05平米 8528万
地下一階78.51平米6599万

安い三井にお世辞で9000万などと言って済みません。

投資用にもう一つ買う予定ですがここはやめました。

多分ここはプラウドの地下一階ぐらいがいいとこでしょうか。(笑)

気を悪くさせて済みませんでした。

[337: 匿名さん]

ダイワハウス、野村、住商、三菱と幹線道路沿いの微妙な物件が続いた。買いたい気持ちをおさえて待っていたので、このプロジェクトの話を聞いたときには本当に辛抱が報われた気がしました。しかし、どなたかが書かれていたように、この土地の持つポテンシャルをことごとく無視した収益優先、街をつくると言う理念の欠片もないプランにガックリしてます。
４丁目のスミフや、1丁目の地所、高井戸東のパークシティが最後の浜田山らしい物件でしたね。ただこれとて、最寄りは寧ろ西永福であったり、住所がずれてたり。
そう考えると、95年から05年位に売られた浜田山住所の物件価値は高いですね。
気持ちを入れ替えて優良中古にフォーカスすることにします。

[338: 匿名さん]

浜田山の新築マンションを投資目的ってどんだけ金融リテラシーが低いんだwww

[339: 物件比較中さん]

浜田山で投資用はあり得ないですね。全く利回り良くない上に、リセールも苦労するの必至ですよね。
この方がラウド購入されたとは思えないですね。

337さんの気持ちよくわかります。パークシティが買えるなら私もそうしたいです（笑）ですが流石に5万円からの管理費等、私は少し躊躇いたしております（笑）スミフ物件は24時間郵便局のお隣ですしあまり魅力を感じませんでした。一丁目の地所も東西向中古が出てきますが、隣地との間隔などここと大差はなく、平米が必要なければあまり魅力的でないかなと思います。今はここの詳細や価格に期待しています。

[341: 匿名さん]

あれ、ベリスタさんおひさ！

[342: 匿名さん]

低クオリティかどうかはともかく誰が一番滑稽かは一目瞭然だよなぁ..
告発も結構なんだけどもう少し中身があると参考にもなるのにね
現状はなんの価値もないね。

[343: 物件比較中さん]

全てはバランスですからね。仕様と金額が釣り合えばいいと思っていますよ。浜田山は貴方もお住まいでしたらお分かりとおもいますが、けっして超高級住宅地ではありませんから、その点に反論ありませんよ。

[344: 物件比較中さん]

浜田山に賃貸の需要がないのではなく、需要はありますが、超高級物件を賃貸に出すと、物件はよくても街力とのバランスが悪いので、結果として高い家賃で貸せず利回りがでないということですよね？補足させていただきました。

[345: 匿名さん]

リテラシー低杉まるwww

[347: 匿名さん]

本当に住んでるなら住んでますなんて言わないよ
普通の思考なら..

[348: 物件比較中さん]

ありがとうございます。私はプラウドは計画道路や地下詰込に価格バランスが悪すぎるので見送ったものです。
今はここに期待しています。が、バランス悪ければ買わなければいいだけの話です。貴方が隣人と考えるとプラウド見送りはやはり正解でした（笑）
よい投資物件探してくださいね。

[350: 匿名さん]

プラウドさんを追い詰めないこと。人は満たされない現実とどうにか折り合いをつけて生きて行かねばならぬのです。

プラウドさん、私は真偽は問いません。ぜひ、１年前に色々と迷われてプラウドに決断された経緯を踏まえて、今後、仕様、価格が明らかになった際に、そのお立場からご意見を頂けると有難いです。宜しくお願いします。

[351: 匿名さん]

滑稽なふりなのではなく、中身がないから滑稽なのだと思いますよ。

[353: 周辺住民さん]

あ、最後に。
価格聞いて驚きました？

これが普通の野村、三井、三菱の浜田山価格ですから。

残念！

[354: 匿名さん]

価格はまだ出ていません


4月の下旬になります とのこと


しかしまだ価格も出ていない段階で物凄い批判合戦ですね

期待しすぎてガッカリした人（私もそうです）が非常に多いですね
もう少しグレードが高ければ真剣に検討しましたが

地下住戸があると聞いた時点で、私が求めているマンションと乖離しているので
買うことはないでしょう

三井のパークホームズ史上、最低ランクのカテゴリーに入るんじゃないかな？って
疑念を抱いています

外装の、色などで誤魔化しても中身が薄いマンションだというのはサイトをみれば一目瞭然
ですな

[355: 匿名さん]

71.42㎡ :6100万円〜6200万円
このあたりではないかと私は推察する。
因みにこのマンションの一番広い部屋83.64㎡は全て地下住戸であることを加味し
6900万〜7100万が妥当だと推察。

また、某沖式算出でもパークホームズ浜田山4丁目㎡単価『90万ジャスト』と発表された。
同一算出法で三菱のザ・パークハウス浜田山が『91万』であることから、
パークホームズ浜田山4丁目の評価がいかに低いかを物語っている結果となった。
過去の実勢価格からもこのグレードであれば90万はまず無いと思い85万前後水準だと推察し、
冒頭のような販売価格を予測した。

ちなみにザ・パークハウス浜田山は91万との予測平均値が出ていたのに対し販売価格は81万であった。
このことからも、実際の価格は私の推察価格水準になるものと思われる。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
パークホームズ浜田山4丁目
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 90 万円 ( 評価日: 2014/03/03 ) 算出根拠
価格表 (m2単価) [B]
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 価格表を提供いただければ割高かどうかを査定できます
パークホームズ浜田山4丁目
沖式儲かる確率／予想配当利回り 36 % ／
予想配当利回り算出には価格表が必要です
沖式中古マンション時価 (m2単価)／騰落率 中古取引データ未取得
沖式新築マンション賃料 (m2単価)／単純利回り 未査定
マンション格付け

[356: 匿名さん]

仮に当マンションが地下住戸無し＆内廊下なら、評価額は変わっていたのでしょうか？よろしくお願いします。

[357: 匿名さん]

355さん、それは、パークホームズ西永福の価格帯かと思います。

[359: 匿名さん]

まっとうな批判や評価とかならいいんじゃない。
ただ１名、大人気ない人が小学生レベルの批判してるから荒れるんだよね

[360: 匿名さん]

当初からパークコート云々とか言ってた人いたけど
ここは浜田山の外れの方だしそんな立地じゃないと思います。
静かで住みやすいとは思いますけどね。
期待値が高い人にはがっかりだったのかもしれないけど
パークホームズで妥当だよね、そう考えると設備レベルもごく普通。
価格は西永福よりちょい高めくらいでしょう。

批判もあるし三井の低層という部分を差し引いても、多分ここは普通に売れると思います。

[361: ビギナーさん]

浜田山と豊洲または武蔵小杉ならどちらかが
資産価値ありますか？

関西から出てきたばかりでよくわかりません。
どなたか教えてください。

[362: 匿名さん]

357さん、沖式時価では西永福は 93万、
ここは90万です。
お見知りおきを。

私は西永福に傾いています。

[363: 匿名さん]

かつて、ここは三井のフラッグシップ的超高級物件になる・・・
などとプラウドを含むあちこちの掲示板で吹聴している自称”不動産に詳しい人”がいましたが、
彼は今ごろどう思っているんだろう？

この掲示板には出てきませんね（笑）
無知と不勉強を晒されたみたいで恥ずかしいのかな？

[364: 匿名さん]

近隣住民からしてらみれば、廉価マンションより高級マンションのほうが嬉しいですね。
安いマンションにはそれなりの住人しか集まりませんからね。

[365: 匿名さん]

需要と供給のバランスだよね。浜田山に住みたい人はいるが供給は少ないからね
あとハイグレードに分類されてる分、西永福より安いことはないと思います

[366: 匿名さん]

だからその分類がおかしいのでは？
到底ハイグレードとは思えないので不信感を抱いています。
浜田山という住所だけでハイグレードなんですか？

[367: 匿名さん]

パークホームズのハイグレードでしょ。そう考えれば別に普通のレベルだよ

[368: ビギナーさん]

天下の三井不動産で施工が三井住友建設なら
間違いないと信じてます。

パークホームズなら有名ですし。

[369: 匿名]

パークホームズ阿佐ヶ谷が比較の上で参考になると思う
なぜなら、あちらも、
設計.三井住友建設
施工.三井住友建設
ただ違うのは、あちらは建築デザイナーを起用しているからデザインが素晴らしい
こちらは残念ながらプロパーだからデザインがダサくて社員寮並み
ただの四角い箱みたいな外観

[370: 匿名]

あちら。

[371: 匿名]

こちら。

[372: 匿名さん]

アドレスもだけど低層って部分も大きいね。外観も高級感あるし。
詰め込み感はあるけどそのへんは価格に跳ね返ってきますからね。

浜田山という場所柄、駐車場はもっと欲しかった気もするけど
金食い虫の機械式を採用しなかった点は好感が持てますね

[373: 匿名さん]

三井住友は赤坂のパークマンションも手がけてますからね。
安心はあるよね

[374: 匿名さん]

所詮デザインは水掛け論です。好みの問題かと、明確な指標があるなら話は別ですが...

[375: 物件比較中さん]

中野中央、西永福もデザイナー採用してますよね。

浜田山は阿佐ヶ谷、中野、西永福よりさらに
下ですか。

もったいない。

社員寮と言われれば、
確かにそう見えてくる。

[376: 匿名さん]

社員寮というか、研修センターに近いかもしれませんね。
外壁に凹凸がなくペラペラな印象が、安っぽさを増幅されているかもしれません。

[377: 匿名さん]

同じエリアならデザインも比較対象なんだけどね。
違うエリアの物件出されても・・って思いますよね

グッドデザイン賞でも取れば話は変わりますが、それ以外は確かに好みのレベルですね

[378: 匿名さん]

>>374さん
371さんの画像を見る限り、もはや好みの範疇を超えているでしょ（笑）
外装デザインの指標をいうなら設計手法や仕上げ材で計れるのでは？

凹凸をつけて荘厳で豊かな表情を出しているか否か。
石を使ってダイナミックな印象を醸し出しているか否か。
アクセントを付けてデザインが単調にならない工夫がされているか否か。

ＣＧを見る限り私には、残念ながらただタイルを並べて貼っているだけに見えます。
『単調』を絵に描いたような、何の面白みもないショボいデザインに思えますね。

[379: 匿名さん]

３７７浜田山でグッドデザイン賞を受賞したマンションなんて無いでしょ・笑 南麻布や番長とはレベルが違いすぎ

[380: 物件比較中さん]

どうしてもここに住みたい人には
何を言っても無駄ですよ。

ただ、スーモやヤフーでも物件ごとに
デザイナーズというチェック欄があり、そのチェックが
西永福にもあるのにここにはない。

トータルで、スペックが低く、
だから富裕層はこの物件からは遠ざかっていき、
どうしても買いたい人だけが
掲示板にも残ってて、
不都合な意見には聞く耳もたない(笑)

[381: 匿名さん]

凹凸つければデザインってそんな単純なものじゃないと思うけどね

[382: 匿名さん]

浜田山住所に憧れを持ってきた共働きの普通のサラリーマンがこぞって集まりそうね

[383: 匿名さん]

三井住友建設に関してのスレを見たけど盛り上がってはいないね。
ゼネコンスレは基本関係者の恨み節ばかりですから、イコールこの会社への満足度は大旨高いのでしょうね

あとこんなお洒落な社員寮みたことないですけど。

[384: 匿名さん]

ケチくさい話すると箱型デザインの方が修繕費安いんだよ。
凝ったデザインにするほど余計な金が掛かる。
ここ言うほどデザイン悪くないと思うけどね。確かに凄くいいとも思いませんが。
ついでに西永福もちょっと微妙ですよね。デザイナーカテゴリでも色々ですよね

[385: 物件比較中さん]

383さんは幸せな人ですね。

[386: 匿名さん]

西永福は確か前田建設の社内デザインだよ。
スーモやヤフーのカテゴリ分けなんて所詮はデベの自己申告ですからね

[387: 匿名さん]

>>385

別に明確な三井住友建設の批判材料があればもっと考えるのですが、現状このスレでも悪口レベルの話しか出てないもので
何か情報お持ちですか？

[389: 匿名さん]

>>388

ずさんな建設してるならもっと話題に上がってもよさそうなものだけどね
そういうものはないんだよね。

朝礼が暗い？真偽も分からないうえに正にどうでもいい話だと思います。
そんな話ではなく実際の不手際とか不良施工の話が聞きたいんですけどね。
有意義な情報は出てこないですね。

まあどうしても三井住友が嫌なら検討から外せばいいだけだと思いますよ。

[390: 匿名さん]

そもそも合併して三井住友建設が出来たの自体が10年前だと思うんだが。
なんかもう可笑しすぎてｗｗ

[391: 匿名さん]

なんだか三井住友建設について、あまりいい印象が無い様に聞こえてきますが、
この三井住友建設には、何かあるのですか？
ここで建てられた住宅が手抜きなど、欠陥で無ければ良いのですが。
過去に何かあったんですかねぇ。

[392: 匿名さん]

>>地震とかいやです。
>>作った本人が地震があると心配になると言ってました。

けっきょくこんな噂話レベルにも満たない情報しか提供できないんでしょ。
下請けさんとかじゃないの？この人...

[394: 匿名さん]

まぁ突っ込むだけ無駄でしょう、何も情報持ってないんだろうから

[395: 匿名さん]

>>393さん

お願いします♪教えてください♥

[400: 匿名さん]

No.75あたりから、三井住友建設について書き込みがあり、
批判されてるから、
別に目新しい話ではない。