パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[158: 物件比較中さん]

地下住戸は、南接地と近すぎて日はあまり入らないでしょ、というよりHPのパース見る限り通風ができるの？って感じ。
ワイドスパンというより、北側が地下だから通風はかなり厳しそう、前が１０ｍも空いてないのよ・・・
吉祥寺でいくつかある地下部屋でも接道してもっと風の道があったのにこれはなさそうだからね。
なにより敷地の南に建物が寄りすぎてる、間取り見る限りバルコニー２ｍテラス２ｍでプラス隣地まで３～４ｍって感じ。少なすぎると思うよ。これで地下住戸を作ったらお隣の戸建を見上げる生活となる。
セキュリティ上でも、隣の敷地から下りれる関係は心配でしかない。

全体的に言えるのは、これは高級マンションとは思えない。
設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

多分最上階以外は眺望もあまり無い。しかも南の家に寄りすぎグーグルマップで良くわかるから見たほうが良いよ、今の浜田山ハウスと同じ配棟だと思うからほとんどの部屋がバルコニー先から隣の家まで近いって感じ。
これは坪２７０万でも高い。これで地下部屋作るぐらいだから土地代や解体費用が嵩んだから坪３００以上最上階はすごく高くって出し方なんだろうけど、立地以外に特徴なさすぎ。三井じゃなく他の中小デべで安くだしましたってほうがよい。

[159: 匿名さん]

地下住戸８３平米で
７０００万〜７２００万くらいなら考えてもいいかなって私は思いました
それ以上は無理ですね

[160: 匿名さん]

いまどき外廊下というのがたぶんあり得ない。
2戸いちエレベーターや目隠しなど、プライバシーに気を使う時代に、ここは長〜い一本廊下ですよね？
プライバシーはどう考えているか、三井に聞いてみたい。

[161: 匿名さん]

外廊下だと雨が吹き込んで廊下が水浸しになりますか？
公式サイトを見る限りどうも軒が出ていないように見えるので不安です。建築に詳しい人教えてください。

[162: 匿名さん]

あと、
どのプランも部屋のコーナーに柱がないのでスッキリして家具とか配置しやすいですね！柱を外に出した構造のようです。
これは素晴らしい配慮だと思います。
ただ、リビングルームにだけ『Ｐ』という出っ張りがありますが、これはいったい何なんでしょう？
せっかくの配慮が台無しになっていますので勿体無いです。
本末転倒のような気がします。
建築に詳しい人教えてください。

[163: 匿名さん]

>>設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

確かに三井らしくありませんね
どうしちゃったのかな
私も正直ビックリしています

[164: 匿名さん]

期待していましたが、結局全てが普通ですね。

[165: 匿名さん]

160
その長いー廊下、太い柱が廊下側に飛び出しているおかげで、
通路幅を異常に狭くしています。
ひとがすれ違うのもギリギリくらい狭いですが、大丈夫ですか？



設計ミスではないですよね？

[166: 匿名さん]

ホームページを見て、社員寮みたいなつくりだと思いました。

[167: 匿名さん]

低層であるなら外廊下はそんなに変ではないが、例などえば高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

柱がすべて外に出しているのは良いが、その為に廊下や他の部分を犠牲にしている=安普請と言われても仕方がない。
廊下歩いてると、玄関ドアが開いたとき中は見えるしあまり距離がない。社員寮との意見もあるがまさしくそんな感じ。

５０戸ぐらいだから色々と配慮しないとせっかくの浜田山なのに残念でしかたない。

[168: 匿名さん]

167さんはプロ級のかなり詳しい人みたいなので、よければ教えてください。
高さ制限の緩和を受けて建物を高くしたとありますが、
そのことによって、例えばリビングの天井高さが一般的なマンションより高いとか、
居住者にとって何かメリットがあるのでしょうか？
また具体的に天井高さは何センチになると推察されますか？
素人質問ですみません。

[169: 匿名さん]

エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機が・・・。
あり得ないデザインになってしまってますが、
住む人のことをちゃんと考えて設計をしているのか心配になっています。
これじゃデザインのセンスを疑われても反論できないでしょうね。
>設計者

[170: 匿名さん]

エントランスホールの真上の、
飛び出した位置にある間取りが早く見たいね。
3階と4階にあるみたい。

2階は集会場かな？

[171: 匿名さん]

>162
Ｐはパイプスペースじゃないですかね。
何のパイプかはよくわかりません。
167さんなら詳しいのでご存知かなと。

[172: 匿名さん]

高さ制限、一種低層であれば１０ｍ制限だが、ワンスパン３ｍとして=３階。階高及び１階を掘って４階仕様。
高さ制限の緩和は北側と西の接道に公開空地として提供歩道を作っているので（ランドスケープによる）、杉並なら２ｍの緩和を受けれるので１２ｍ（絶対高さ）÷３（基本階高）=４　地上４階建て。それでは工事費や収益が取れないのでB1を設定というよくある流れ。
少なくとも三井の最低限、階高３ｍ（室内天井高は２ｍ４５か２ｍ５０だと思う）は達成しながら４階が建てられる。
※室内天井高は、この規制で品質を確保すればのレベル、これより高ければ色々削減していて逆にダメ。

居住者のメリットは、高級マンションならば３階であるほうが天井高が高くなるなど品質上のメリットはある。
２重床や２重天井をやめて団地仕様ならば１０ｍでも４階だてはあるから、それよりは普通といったレベル。
高さ緩和の恩恵は、最上階のみ将来に渡って被りが無いという恩恵ならばある。
逆に、３階以下は容積の関係で坪単価を薄められるので、ある程度安く買えるということ以外、このランドスケープだと眺望や日差しで『規制緩和』のメリット享受は思い浮かばない。

[173: 匿名さん]

＞１６７
高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

パークホームズですよね、パークホームズ仕様の低層マンションで２戸１エレベーターのマンションってあるの？
５０戸程度の４階建で２戸１にしたら、エレベーターだらけで反って美しくないし、その分管理費に跳ね返るし現実的では無いよ。

[174: 匿名さん]

172さん（167さん）

詳しい解説をありがとうございます！
わかりやすい説明なので素人の私でも理解できました。
2m50cmなら一般的といったところでしょうね。
2m60cmのパークシティ浜田山と一概には比較できませんが、
ちょっと残念です。
ありがとうございました

[175: 匿名さん]

Pはパイプスペースだが、排水系が２系統ぐらい入っていると思う。まぁこれはどこもこの間取りならば入るので致し方ない。仕様に拘ればこれも集中させ室外に出せるのだが、どこの設計もそこにお金を掛けたがらないししょうがないと言える。

間取りはある程度良好だと思うが、ランドスケープ配棟が残念。
敷地に容積をフルに入れ、地下住戸を作って坪単価を低下させようとしたのは解るが、作りの思想が長方形配棟、敷地の提供歩道の為に隣接する民家と触れ合うぐらいに南に配棟。通風・採光は２の次にしているマンション思想はがっかり。

特に地下はテラス幅でドライエリア確保の為、２ｍと同程度２ｍの４ｍ空地に無理やりプラス２ｍの凸型空地は、地下だけに無理やり感がある。敷地はあるのに上層階の為に犠牲にしました感がある。

上鷺宮三菱や西荻窪住友、吉祥寺の三井などの地下住戸の方が良心的だ。

[176: 匿名さん]

175さん（おそらく=167=172さん？）
さすがですね。
非常に丁寧な解説、拝読いたしました。
ありがとうございます！
わたしは質疑者ではありませんが、スッキリしました。
おそらこれからも聞きたいことが出てくると思います。
なのでぜひ固定ハンドルネーム『住まいに詳しい人』でお願いできればと思います。
よろしくお願いします。

[177: 住まいに詳しい人]

もともと震災後に安く買った土地でね。景気も悪いから戸建分譲にするつもりだった。
それが環境が良くなったので急遽計画変更してマンションに。
当初はもっとお金かける予定だったのだが、資材高騰、
職人不足から想定以上にお金がかかることが判明し、一気にコストダウンへ。
と言うことの様です。

他物件のコストオーバーランまでカバーしようとするから、ちぐはぐなプロジェクトに
なってしまっています。

建蔽率50 容積率100の地域なのに、床面積の70%しか区分所有地がないなんて、
何か騙された気分になりますね。

[178: 匿名さん]

No177　確かに、現状では50戸程度のマンションは人件費率で言えば４０～５０％に迫る勢いだ、受けるゼネコンも厳選選別で大手は受けてくれない。ランドスケープも三井住友建設に丸投げでボリュームも容積食えるモノにという典型かもしれない。

既存の建物を建て替えたといった安易さがあるが、問題はこれを幾らで出すかだと思う。
同じ区割りブロック内で地下住戸を作ると、大きく基礎面掘らなければならないから、隣家との調整が大変だし振動や音で工期が遅れたりするからね。

今の資材費・人件費で５０戸であれば戸当たり原価も結構いくからね。噂だとプラウド荻窪５丁目も販売坪３８０万ほどで小当たり原価は３００万なかごろまで迫ったみたいだしね。それでも採算があうという計算ならば坪単価は３００以上を見積もっているんだと思うが・・・それに見合う工夫があまり無いように見えるのががっかり要素。

震災後安く買って、戸建売りであれば良くわかる。

[179: 匿名さん]

デフレ脱却＆景気上昇傾向、株価上昇の今の時期に、どうしてまた廉価盤みたいなマンション作るかね？時代と逆行してない？

ああ、せっかくの素晴らしい立地がもったいない

[180: 匿名さん]

>>エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機
これは実に鋭い指摘だと思います。
そういうちょっとした細かいところまで気を使う設計って、実はとても重要だと思います。


大手ゼネコンの設計ならまずこんな杜撰な設計は無いことです。

[181: 匿名さん]

私はハーブやトマトを育てたりするのが趣味で、小さくてもバルコニーでガーデニングができると嬉しいです。
私は特にスロップシンクのサイズに、こだわっています。
深型と浅型がありますが、深型だと嬉しいです。

[182: 匿名さん]

>165
その長い廊下に、まさか室外機がズラーっと並ぶのではないでしょうね？
隠しルーバーくらいありますよね？UR賃貸じゃないんだから。

[183: 匿名さん]

>>158でも地下のテラスはガラスサッシとか開放感あるように作っているから、リビングルームは明るいのでは？プラウドの浜田山も同じようなプランがありますが全く問題ないそうです。勝手な想像で書かないでください。わざと煽っているのですか？

[184: 匿名さん]

キープコンセプトを貫いて高級路線にすりゃ良かったのに。

なぜ廉価マンションに方向転換したのだろう？

ホントどうしちゃった三井

[185: 匿名さん]

うわっ。凄い情報量。かなり期待していたが、好立地を活かす気のない
コストカットが素人目にもバレバレの残念なマンションと言う評価ですね。
こうなると見えない部分のことも心配になります。

[186: 匿名さん]

急に書き込みが増えたね
プロっぽい書き込みもあるのは関心の証かし
にしても、期待していた人には残念でならないよなあ
スロップシンクすら無いんだから話にならない
20年まえの仕様だよ

[187: 匿名さん]

>185

見えない部分って、まさかコンクリートケチったり、むやみにコア抜きしたり、そういうことですか？

[188: 匿名さん]

え！！
パークホームズなのにスロップシンクが無いのですか？
前代未聞ですよ、それ。どんだけチープな作りなんだ？

[189: 匿名さん]

エレベーターホールもなく、吹きさらしの外部で待つエレベーター。
待ち時間が痛々しいですな。
作りは公団以下ですよ、このマンション。

[190: 匿名さん]

まだ西永福、駒沢、三鷹のほうが良い気がするな。

[192: 匿名さん]

すみません、流れを切ってすみません。
このマンションが低グレードで、設計レベルが低く、デザイン性に乏しいことはよくわかりましたので、
逆にアピールポイントと言いますか「ここがセールスポイントです！」みたいな点を上げていきませんか？
前向きな意見もあって初めて検討板の価値があると思うのです。

立地や環境の良さは十分知っているので、
それ以外でお願いします。

[193: 匿名さん]

室内の設備仕様がどうなのか？　ここは物件概要でもハイグレード物件になっているので設備仕様を良くするのかな？作りはハイグレードでは無いけどね。

[194: 匿名さん]

192
全戸南向き。

[195: 匿名さん]

>>192
敷地内は背の高い植栽に囲まれている。
免震構造は安心安全。

[196: 匿名さん]

ここは免震構造なんですか、パークシティー浜田山は免震構造ですけど。　ここが免震構造なら一番のアピールポイントだと思うけど、広告宣伝のアピールポイントにも書いてないどこからの情報ですか？

[198: 匿名さん]

免震構造のような作りにはとても思えないが？　三井不動産が免震構造とうたってる分けでもないしガセネタの予感がする。もし自分の会社が販売するなら、販売戦略的にも普通は免震構造を売りするでしょう、だけどここはどこにも書いてないしね。

[199: 匿名さん]

あの大震災以降に建設される高級マンションにおいては
免震が当たり前なので、敢えてかかないのでは？
そんなにアピールポイントとも思えませんが？

[200: 匿名さん]

スロップシンクやトランクルームを敢えて図面に書いてないのと同じですね。

[201: 匿名さん]

床暖房やディスポーザーを敢えて書いてないのと同じですね。
もはや、当たり前のことは書いていませんよ、このマンションに限らず。

[202: 匿名さん]

パークホームズで免震、本当かな？だったら＠３００以下はあり得ないね。

[203: 匿名さん]

普通すぎて驚いた。解体前の浜田山ハウスのほうがデザインが威風堂々と迫力があった。

[204: 匿名さん]

免震があれば、坪320万くらいだと思います。
その理由は、プラウドやパークハウスの販売価格からも予測できます。
ただ残念なことは、プラウドやパークハウスよりグレードが低いということです。
まず外廊下外階段仕様に加え地下住戸はありえないでしょう。

[205: 匿名さん]

昼休みの時刻にはスレが伸びますね。

住まいに詳しい人さんにお聞きしたいのは、
三井住友建設は、三井不動産に命令されてこういう低グレードの設えにしたのか、
それとも三井住友建設の設計の提案力に任せて、こうなったのか、業界にもお詳しそうなので教えてください。

また、例えばスーパーゼネコンの大成とか鹿島が設計するとまた違うものになっていたかも含めてご教示ください。

[206: 匿名さん]

みなさん、外廊下はあきらめましょう。
雨や風が直接室内に吹き込まないように、玄関扉前にスクリーンや目隠しを設計していると思います。
それを信じましょう。
ここでいくら騒いでも仕方がないし見苦しいです。

[207: 匿名さん]

地下住戸があるマンションか・・・。

そんなにギュウギュウ詰め込まないで、ゆとりがあるマンションなら真剣に検討したのに。

資料請求したら営業からメールがきていたよ、週末に資料が届くらしい。