パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[No.1 by 匿名さん 2013-10-01 11:17:13]

すぐ横が杉並区の畑で開けています。
環境は素晴らしいですね。
私としては、駅から遠いのが気になるところです。

[No.2 by 匿名さん 2013-10-01 12:22:51]

頭の概要を見ると設計者が三井住友建設となっていますが、三井住友建設は建設工事会社ですから、施工者の間違いですね

[No.3 by 匿名さん 2013-10-01 15:40:54]

環境はいいですね
でも高さ11.9メートルしかないのに、本当に地上4階建てなんですか？
何かの間違いでは？詰め込み過ぎでは？

[No.4 by 匿名さん 2013-10-01 15:42:27]

スラブ厚や二重床や天井裏の配管や配線スペースを考えると不安になるよね
仮に概要が正しいのならもしかして天井高250センチくらいしか取れないのかも
それか、260センチを優先して床と天井が薄いとか？

[No.6 by 匿名さん 2013-10-02 00:30:17]

説明会の帰りに現地を見ましたが、
裏の一戸建てエリアと異常なほど密接していて、
それが理由で南側の日照に難ありという印象を受けてしまいましたので、
南側には中庭など少しスペースを空けることが必要かなって。

[No.8 by 匿名さん 2013-10-02 10:36:55]

駅から7〜8分であの環境なら申し分ないですね
高級路線は間違いないと思います

[No.11 by 匿名さん 2013-10-02 13:02:32]

>2
>>頭の概要を見ると設計者が三井住友建設となっていますが、三井住友建設は建設工事会社ですから、施工者の間違いですね


設計者が三井住友建設で合ってますよ。

[No.14 by 匿名さん 2013-10-02 19:32:47]

パークホームズじゃないかな
高級路線はパークシティで需要尽きてるから売れないでしょう

[No.17 by 匿名さん 2013-10-03 10:40:29]

マンション敷地の北側道路。よく利用するので一方通行だなって知っていたけど
西側道路までもが一方通行なんだね。ビックリした。
井の頭通りに出るのに非常に不便なわけだけど、あんな広い道路がなぜ一方通行なのかな。

[No.18 by 匿名さん 2013-10-03 11:17:57]

14
パークホームズだったら普通すぎてガッカリですね。
高級住宅地浜田山立地ですし、期待をこめて、せめてパークコートでしょ

[No.19 by 匿名さん 2013-10-03 11:31:04]

この辺りは、少し西側にある計画道路ができると交通の便が良くなるよね！

[No.20 by 匿名さん 2013-10-03 13:33:04]

この辺りはノンビリしてて素敵な環境ですね。
前が学校のグラウンド、横には畑。視線が抜けるので何とも気持ちが良いです。
交通の便も悪くないと思いますが駅まで何分くらいで行けますかね？

[No.21 by 匿名さん 2013-10-03 16:49:56]

パークコート浜田山なら坪単価400万オーバー確定だな。

[No.22 by 匿名さん 2013-10-04 17:11:33]

マンション敷地のすぐ南側の一戸建て区画は、
かなり密集しているので、眺望や抜け感はあまり期待出来ないね

でも3階以上の部屋なら、ギリギリ南側に視線が抜けて眺望や日差しが期待できるかも。
うーん、1階2階は残念！

よく現場を見たほうが良いよ。

[No.23 by 匿名さん 2013-10-05 11:30:59]

パークコート浜田山は既にあります。
由緒あるパークコートシリーズの1号館。
初期のパークコートは趣があってよかったと思います。
そこもパリ風です。

[No.24 by 匿名さん 2013-10-05 13:45:54]

パークコート浜田山グランデとか
パークコート浜田山四丁目とか
名付けだけならバリエーションいろいろあるよ

[No.25 by 匿名さん 2013-10-06 13:22:20]

パークマンションになってもおかしくないような素晴らしい立地、素敵な環境だと思いました。

[No.26 by 匿名さん 2013-10-06 17:02:19]

でも路線的に高級マンションシリーズなら、大成建設とか鹿島建設とかスーパーゼネコンを使うはず
ブランドごとのシリーズの過去の施工実績をみても、そう思います

[No.27 by 匿名さん 2013-10-06 23:04:16]

浜田山＝高級住宅地という普遍的なプラスのイメージがある以上、
あの立地に新築される三井の物件としてはある一定以上の高級感やプレミアム感をキープするのは、リーディングカンパニーとして当然だと思うよ？
だからパークシティ浜田山みたいに、さりげなく地下駐車場だったり、あるいは免震構造だったりするのも高級マンションを代表する要素の一つだよね？
プランが出てくるのはまだまだ先かも知れないけど、さて、どんなのが出るかワクワクしてる。

[No.29 by デベにお勤めさん 2013-10-08 01:19:51]

ここを相対で手に入れた三井は敵ながらあっぱれ。嘗ては無数にあった浜田山の社宅の再開発も、残すところここと、みずほの独身寮、新日鉄の独身寮くらいだ。憖っか地ぐらいのある住所地である一方、用地不足で大和ハウス、住友商事、三菱地所レジデンスなどは店舗用地を無理やりマンション開発してそこそこの価格で売る始末。プラウドだって、準幹線道路沿いだ。
そんな中、このプロジェクトは残り少ない純粋な邸宅街低層マンション案件。逃すとまた数年は出てこない可能性あり。管理組合が大揉めで大規模開発の恥部を見せている高井戸東のパークシティよりも、上を狙えるプロジェクトのはず。自信を持ってやってほしい。

[No.30 by 匿名さん 2013-10-08 03:42:40]

@400ならお手軽クラスですが
浜田山はもうあきた、池田山ならいいけど。
まあ都心はむりですが、上原とか代官山あたりならと
云いつつ、ここも気になっています。
三井住友建設、気張った仕様は期待できないス

[No.32 by 匿名さん 2013-10-08 13:10:27]

ここはほとんど成田西で駅遠いし
パークマンションはないと思う。
パークシティ浜田山の向かい浜田山2丁目の
新日鉄寮の広大な地が取得できれば
パークマンションもあり得るかも。

[No.33 by 匿名さん 2013-10-08 13:53:57]

浜田山でパーマンあるわけない
池田山でどう～かな？

[No.34 by 匿名さん 2013-10-08 15:07:03]

>32
遠いといっても7〜8分だからたいしたことない。
>29にもあるようにパークマンションで確定でしょ
二度と出ない物件だろ

[No.36 by 匿名さん 2013-10-08 16:27:57]

すぐ近くのライオンズが@300切るくらいだから、ここはせいぜい@350くらいかな？

[No.38 by 匿名さん 2013-10-08 23:16:29]

業界ナンバーワン三井のマンションで、なおかつ高級住宅街の浜田山というわけですから、私の予想では、おそらく日建ハウジングシステムとか、久米設計や松田平田とか、そのクラスの一流の設計事務所が設計を担当することになると思います。いづれにせよ早くプランや地下駐車場の配置などが見たいです。パークシティ浜田山に次いでまた高級プレミアム・ビンテージマンションが誕生しますね。モデルルームも楽しみにしています。

[No.39 by 匿名さん 2013-10-09 10:19:16]

私には、
高級マンション＝免震構造 という認識があります。
あの大震災以降の新築マンションは免震構造が当たり前。という流れになりましたので。

[No.40 by 匿名さん 2013-10-09 21:09:36]

高級住宅街浜田山というのは浜田山一丁目と浜田山二丁目〜西永福エリアを指します。

ここの建設予定地は井の頭通り以北。

四丁目エリアは悪いけど高級とは程遠いし、実際に簿価も格下です。
要するに資産価値も低いです。
なにより駅から遠過ぎです。待ち時間が長い信号がありますし。。。

[No.42 by マンション投資家さん 2013-10-11 06:59:34]

浜田山内だと一長一短だから、不動産的には余り値付けは変わらないです。
西永福利用は人気ないし、駅南は地獄の開かずの踏切もあります。
三、四丁目も通り近く、線路近くはうるさいけど奥にはいると
区画整理もきちっとされていていい雰囲気ですよ。
これが町名が成田西や高井戸東だと、ガクッと人気が無くなるので不動産は不思議ですね。

[No.43 by 匿名さん 2013-10-14 00:03:43]

三井のマンションで、
しかも高級住宅街の浜田山ですからおそらく、
日建ハウジングシステムとか、久米設計や松田平田とか、
そのクラスの一流の設計事務所が担当することになると個人的に期待しています。
いづれにせよはやくプランと価格が知りたいですよね

[No.44 by 匿名さん 2013-10-16 22:11:51]

概要を見ましたが、ここ5階だてなんですね。
第一種住居専用地域なのに。
地下には、まさか住戸はありませんよね？

[No.46 by 周辺住民さん 2013-10-16 23:32:14]

浜田山1-2丁目でもいいのは神田川斜面の手前までですね！
3-4丁目も井の頭通りと人見街道沿以外では道路も区画もいいところがありますね。

[No.48 by 匿名さん 2013-10-18 10:40:34]

地下に住戸を設ける時点で、高級マンションとは言えないと私は思います
あれって住戸数を稼ぐための苦肉の策ですよね？世田谷区では既存不適格になるようですが杉並区はOKなのも不思議と言えば不思議ですが

[No.49 by 匿名さん 2013-10-18 10:51:06]

高級マンションって言うと、１種低層の３階建て低層マンションを想像してしまうのですが・・・。

[No.50 by 匿名さん 2013-10-18 14:25:12]

↑もう解体に入っていますが、以前の建物がそうでしたよね。高級感もありました。
第一種住居専用で低層で3階だて。

以前の建物の総戸数は知らないんだけど、それより大幅に増えそうだね、残念というか高級感がなくなるのは勿体無い。

[No.51 by 匿名さん 2013-10-18 17:57:34]

>>49さん
私が以前真剣に検討していたパークシティ浜田山は、確か免震構造プラス地下駐車場だったと記憶しています。
同じ三井不動産レジデンシャルのマンションですから、高級感ということでいうならやはりある一定のグレードはキープしてもらいたいとは思いますね。
パークシティ浜田山とまでは言いませんが、免震構造プラス地下駐車場は最低限やっていただきたいです。
あとはデザイン次第でグレード感は保てると思います。
デザイン事務所あるいは設計事務所に期待大です。

[No.52 by 匿名さん 2013-10-19 10:15:57]

パークシティ浜田山グレードってことはパークマンショングレードってことだよね。
いくらなんでもハイグレード作って買い手がつくかなあ？

[No.53 by 周辺住民さん 2013-10-20 11:19:21]

昨日の現地はこんな感じでした。
素敵な外観で、私は結構好きだったです。
でも解体されちゃうんですね。
新しくできるマンションに期待します！

[No.54 by 匿名さん 2013-10-20 22:51:44]

デザイン性は高いね

[No.55 by 匿名さん 2013-10-22 17:10:43]

施工はどこなんですか？鹿島？

[No.56 by 匿名さん 2013-10-22 17:19:20]

＞４７
１低で４,５階建てって普通無いのでは？（パークコート二子玉川は例外）

[No.57 by 匿名さん 2013-10-23 12:50:17]

>>56さん
でもここは、1低で4階みたいですが、それだとどうなりますか？
何か不都合や問題点でもあるのですか？

[No.58 by 匿名さん 2013-10-24 20:54:55]

以前のたてものは3階だてでしたよね？
同じ高さで、4階だてを作ろうとしているのですか？

天井が低くなりませんか？

[No.59 by 不動産業者さん 2013-10-25 09:30:55]

この規模があれば一部公開緑地にするなどで高さ規制は緩和が狙えます。
北側接道も斜線規制の面で、自由度が増します。
デベロッパー的には、そう言う意味も含めてSクラスの土地ですね。
浜田山四丁目のビンテージマンション両雄を抜く、
素晴らしいプロジェクトに成る様です。

[No.60 by 匿名さん 2013-10-25 13:28:37]

そうなんですか、期待できそうですね！
コメントありがとうございます！

[No.61 by 匿名さん 2013-10-27 11:50:16]

ここはパークホームズだろうね

[No.62 by 匿名さん 2013-10-27 12:17:54]

まさか。
そうだとしたら、普通すぎてガッカリです。

[No.63 by 匿名さん 2013-10-27 16:22:48]

浜田山にようやく優良物件登場と期待してます。
安いけれど幹線道路沿いとか、やはり買う気がしなかったし、変に安くて、お買い得というよりもむしろ手を出す気にならない、そんな経験もあり、こちらに注目しています。

[No.64 by 匿名さん 2013-10-27 20:16:40]

ここは、第一種低層住居専用地域なんですか？　低層専用だと絶対高さ制限で12m迄と決められていますよね。12m以上は絶対超えてはならない、そうなると普通は3階建てだと思うのですが？　普通4階建てでは作らないですよね。当然天井高低くなるし、4階にすることじたいおかしいような。

[No.65 by 不動産業者さん 2013-10-27 20:25:00]

まあ、そんな心配しなくとも立派なものが建ちますよ。
井の頭通り沿いで300万出すくらいなら、２割程度の上乗せでこちらをどうぞ。

大宮二丁目に同じく三井で庶民向けが建ちますから、販売効率も良く、浜田山四丁目はプレミアム中のプレミアムで打ち出してきそうです。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11733

[No.66 by 匿名さん 2013-10-27 21:07:55]

ここは設計者が、三井住友建設になっていますね。そうすると施工も三井住友建設かな？　そうするとパークハウス？　それとも設計、施工、前田建設工業。　まだ決定してない？

[No.67 by 匿名さん 2013-10-27 21:15:37]

すみませんパークホームズでした。

[No.68 by 匿名さん 2013-10-27 21:57:40]

申し訳ないのですが、前田建設工業も三井住友建設もどちらかというと三流工務店ですよね？
なぜスーパーゼネコンを使わないのかが不思議。
なぜなら、界隈のプレミアム物件はすべて一流スーパーゼネコンなので。
大成建設、鹿島建設あたりならプレミアム中のプレミアムとして確立されたのに、
ネームバリューも重要な要素だと考えていただけに非常に残念です。

[No.69 by 匿名 2013-10-28 14:28:20]

設計が三井住友建設になったままですが、おかしくないですか？
施工の間違いではないでしょうか？三井住友建設は建築事務所ではなく施工会社ですので、設計ではないと思いますが。

[No.70 by 匿名さん 2013-10-28 16:22:09]

パークコート市谷仲之町が設計、施工ともに三井住友建設だったような。

[No.71 by 匿名さん 2013-10-28 16:45:52]

どこの建築会社でも設計部は有りますから。

[No.72 by 匿名さん 2013-10-28 17:20:44]

三井不動産で最近？の1種低層物件といったら、赤堤。

あちらは施工は清水建設だが、パークホームズ。確か坪単価＠320～＠380位だったはず。

[No.73 by 匿名さん 2013-10-28 21:22:14]

三井住友建設には建築家は
いるのですか？

[No.74 by 匿名さん 2013-10-29 00:09:46]

なぜ工事をする会社が設計図とか書くの？
普通は建築士とか設計士が設計図を書くんですよね？
ここはレアケース？素人ですみません。

[No.75 by 匿名さん 2013-10-29 00:43:57]

設計と施工の仕組みがわかっていない人がいるから教えてあげるけど、
設計は設計事務所とは限らない。
建築家を起用するなんてのは、余程のメモリアルプロジェクトか目玉物件だけだろうね。

ましてやアトリエ系の有名建築家やメジャーなデザイナーは設計費が高いからね。
一流どころの大先生なら、工事費の10%〜15%を軽く要求してくる。

ところがゼネコンなら多くのケースで設計費は原価として工事費に算入されてしまい、実質の設計費はゼロ。
デベロッパーにとってはこんな美味しい話しはない。

工事をやるから設計費を込みにしろ！なんて普通に言われるのは日常茶飯事で、
特に弱い立場なのが三井住友建設みたいな弱小ゼネコンの営業。
見積もりに堂々と設計費を計上できるのはスーゼネくらいで、それでも4%が限界だろうね。

スーゼネの設計部ならエリート集団だから実力も実績もデザイン力もあるから安心だけど、
三井住友みたいな中堅ゼネコンの設計は、デベから小馬鹿にされることが多いし、
申し訳ないけど実際決して優秀とは言えない。

[No.76 by 匿名さん 2013-10-29 01:01:08]

失礼、書き忘れたけど、中堅ゼネコンでも一級建築士設計事務所として登録していれば、
付帯契約を結ぶケースもある。

付帯というのは設計付帯で契約するケースのことで、その場合の設計費は国土交通省が定める基準=設計料率が定められていて
工事費の割り掛けで算出するやりかたもある。
もちろん工事費が上がるほど料率は下がるのは解るよね？
ちなみにこのマンションクラスだと3%くらい。

[No.77 by 匿名さん 2013-10-29 04:06:07]

三井住友建設も三井グループの系列会社だしね。高級物件なら設計は外部に発生してたかも。完成予想図のパースが出ればわかると思う。

[No.78 by 匿名さん 2013-10-29 07:25:13]

完成予想CGだけで設計の良し悪しはわかりません
外観の見た目だけでなく、プランや仕様が重要です。

[No.79 by 匿名さん 2013-10-29 08:45:12]

建物のパースを見れば大体判りますよ。
パースを見て、ピンとこない物件で、実際に完成したらすごく良い物件なんて見た事は無い。
まれにパースでは良かったが実際に出来たら・・・なんて言うのもありますがまれ。

[No.81 by 匿名さん 2013-10-29 16:08:48]

三井不動産今販売中の、1種低層住居専用地域パークホームズ吉祥寺御殿山の設計会社は、日建ハウジングシステムで3階建てですね。ここは三井住友建設設計（決定なのかな？）で4階建ての違いは有りますが、設備・仕様が良ければいいかな。ただ高級感を求める人は外観も気にするかもしれない。

[No.82 by 匿名さん 2013-10-29 16:45:31]

＞８０
人と比べてもなあ～。

大体、三井のマンションで外観だけ綺麗で、仕様が悪いマンションなんてあるの？
パークホームズ、パークコート等グレードの違いで内装、仕様は変わるだろうが。
３流デベでもあるまいし。

[No.83 by 匿名 2013-10-29 18:40:15]

スーゼネってなんですか？

[No.85 by 匿名さん 2013-10-30 22:58:09]

そりゃ確かに鹿島や大成などスーパーゼネコンに比べれば設計力やデザイン力は格下ですが、そのぶんコストが抑えられるので購入者にとってはメリットがあると思います。ところで、ターゲットはどのあたりですかね？ファミリーマンションになるのは間違いなさそうですが、富裕層を狙うのでしょうか？どうなんでしょう。

[No.86 by 匿名さん 2013-10-30 23:41:52]

ここ楽しみにしてます。危うく井の頭沿いの物件に手を出すところでした。早く詳細が知りたいですね。

[No.87 by 匿名さん 2013-10-30 23:57:35]

富裕層をターゲットにするなら、外部の設計事務所にデザイン頼むし、3階建てにするでしょう。ここは4階建て、系列会社のデザイン物件なので、そこまで富裕層をターゲットにはしないような。

[No.88 by 匿名さん 2013-10-31 15:19:54]

外部にデザインや設計を依頼すると、

やっぱり販売価格に反映されて、高くなりますか？

[No.89 by 匿名さん 2013-10-31 15:21:48]

販売価格を抑えるために、内部で設計をするということですよね？

だとしたら、三井住友建設はきちんと設計ができるのですか？

[No.90 by 匿名さん 2013-10-31 15:23:16]

三井住友建設の設計担当者のデザインセンスを疑うわけではありませんが、

やはり不安になっていますが、大丈夫ですか？

[No.91 by 匿名さん 2013-11-01 09:53:55]

天下の三井住友です。安心しましょうよ。

[No.92 by 匿名さん 2013-11-06 16:39:42]

パークホームズで決まりましたか。

[No.93 by 匿名さん 2013-12-16 21:47:55]

でも、成田西っぽい場所だね。

でも浜田山4丁目はいい場所ですね。

[No.94 by 匿名さん 2013-12-16 21:49:13]

パークホームズでしょ

[No.95 by 働くママさん 2013-12-31 01:00:35]

もしかしてこれの話でしょうか？

パークホームズ西永福
http://www.31sumai.com/mfr/X1214/

井の頭通りは確かに避けたが、方南通りの目の前ですね。

[No.96 by 周辺住民さん 2013-12-31 01:05:11]

それは別物件だよ>95

[No.97 by 匿名さん 2014-01-01 00:39:10]

パークリュクス？

[No.98 by 匿名さん 2014-01-02 08:39:45]

解体工事が突然ストップしてから一ヶ月ほど経ちますが何があったのですか？当初から懸念されていた近隣とのトラブルですか？

[No.99 by 匿名さん 2014-01-07 23:11:53]

トラブルでは無いと思いますが。
ただ近隣住人とはいろいろ問題がありそうね。

[No.100 by 周辺住民さん 2014-01-08 00:01:48]

問題とトラブルはどう違うのかと？（笑）

[No.101 by 匿名さん 2014-01-08 09:38:08]

桜上水ガーデンズとどっちがいいかな〜。

[No.102 by 匿名さん 2014-01-09 02:28:35]

桜上水は建て替え事業だから、戻ってくる地権者は実質ゼロ負担。
そのぶんを新規の購入者に販売価格で上乗せ。
それってあほらしいよね？
だったら浜田山のほうが断然お得。

[No.103 by 匿名さん 2014-01-09 02:30:20]

地権者はタダで新築をゲットできる。
なんて羨ましいんだ‥

[No.104 by 匿名さん 2014-01-22 01:51:01]

施工会社はどこですか？

[No.105 by マンコミュファンさん 2014-02-11 12:19:08]

公式サイトがオープンしました。
http://www.31sumai.com/mfr/X1213/

[No.106 by 匿名さん 2014-02-12 20:33:03]

駅から遠いので坪270位でしょうか？

[No.107 by 匿名さん 2014-02-13 12:13:41]

パークシティ浜田山の中古が坪単価340万円です。
グレードは落ちますが、新築、住環境としてはここ数年の
浜田山物件の中では最も良いこと、学区が良く通学路も安全であること、
管理費が安いこと を考えると、PC浜田山以下で出すことはないと思います。
同時期発売の西永福を10%安く出し、価格でついて来れない人は
そっちに誘導します。西永福は本来より高めに売る戦略です。
坪単価は350万円。グロスで7000-8000万円台を予想します。
西永福は本来300万円以下でしょうが、間違いなく越えてくるでしょう。

80平米で8500万円なら買いじゃないですか?

[No.108 by 匿名さん 2014-02-13 14:09:51]

たっけー

[No.109 by 匿名さん 2014-02-13 14:35:01]

今時の杉並区、世田谷区、目黒区の１低はどこも３００万以上するよ？
浜田山ブランドを加味して１０７さんの言う通り最多価格帯で３５０万が良い線では？最上階角部屋はそれ以上だよ。
２７０万なら即完、ありえない。

[No.110 by 匿名さん 2014-02-14 12:21:09]

いやーせいぜい270-280でしょ。場所にもよるけど世田谷目黒と比べてもね〜。練馬と比較すべきじゃない？

[No.111 by 匿名さん 2014-02-15 00:45:57]

練馬と比べたがる気持ちもわかるが、ここは杉並というより浜田山。107さんの予想がいいとこじゃないかな！？パークシティと違って学区もバッチリだしね。
西永福と比べても、ファミリー世帯としてはこちらを選んでしまうな。

[No.112 by 匿名さん 2014-02-18 23:40:57]

関係者にはちょっと グサッ とくることを書きます。
でも全て事実なのでお許しを。

普通すぎる田の字まどり。
いまどき外廊下。
さらにあり得ない外階段。
お馴染みの詰め込みの地下住戸。
パーティールームもゲストルームもラウンジも見当たらない。
ゴミ捨て場が外部に。
駐車場9台だけ
（9台以外に車椅子駐車場1台 来客用2台）


いろんな意味でガッカリしました。

[No.113 by 匿名さん 2014-02-19 02:59:33]

確かにあの立地で地下住戸は残念です。浜田山、三井といっても、普通のマンション。逆に坪いくらで出てくるか見物ですね！

[No.114 by 匿名さん 2014-02-19 07:55:14]

過去に他のスレでここは超高級マンションになる！などと書いている人がいましたがまんまと騙されました
期待してたのにー

[No.115 by 匿名さん 2014-02-19 15:37:35]

ホームページに駐車場の配置図がありますが、バックで入れるための切り返しスペースが狭すぎませんか？
上級テクニックがないと、駐車は難しいと思います。



設計ミスではないですか？

[No.116 by 匿名さん 2014-02-19 18:50:19]

だからさ、地下住戸がある時点で終わってるだろ（笑）
詰め込み型マンションの典型ってことだからね？
しかしそこまでして戸数を稼ぎたいもんかね。
高級のかけらもないね。

[No.117 by 匿名さん 2014-02-19 19:02:47]

地下もいいものです。

[No.118 by 匿名さん 2014-02-19 19:46:13]

たとえ地下でも免震構造がありますから安心できます

[No.119 by 匿名さん 2014-02-19 22:40:53]

50戸もあるのに エレベーターは1台なんですね（涙）エレベーター待ちで イライラしそう。


まあ 階段使えばいいか。

[No.120 by 匿名さん 2014-02-19 23:37:17]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。
まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？



詳しい人いますか？

[No.121 by 匿名さん 2014-02-20 00:25:54]

駅からの帰り道、商店街でほとんどの買い物がこと足りますよね。
スーパーありクリーニングありカルディありドトールありラーメンありコンビニあり最後にTSUTAYAまであり。素晴らしい立だと思いますが。

[No.122 by 匿名さん 2014-02-20 08:55:23]

病院が無いよね？

[No.123 by 匿名さん 2014-02-20 17:02:34]

ライオンズマンションの一階に医療モールがありますし、浜田山は、むしろ駅周辺は病院だらけですが？

[No.124 by 匿名さん 2014-02-20 20:28:26]

>>114
外観イメージCGを見てガッカリしたのは私だけでしょうか？
申し訳ないですが.デザインは公団レベルですよね？
主観でスミマセン。

[No.125 by 匿名さん 2014-02-20 21:45:59]

↑
確かに単調で平滑で安っぽく見えちゃうね
実際はわかんないけどね

[No.126 by 匿名さん 2014-02-20 23:00:26]

自転車置き場から自宅へのルートが謎ですね。まさか、わざわざエントランスホールを経由しなきゃならないとか？

[No.127 by 匿名さん 2014-02-20 23:27:49]

配置と言いますか造りや規模までがヴィークコート浜田山に瓜二つです。
間取りまでそっくりで驚いています。パクりましたか？

[No.128 by 匿名さん 2014-02-20 23:30:06]

118さん
ここは免震構造なんですよね？地下住戸の下に免震装置があるのですか？

[No.129 by 周辺住民さん 2014-02-20 23:33:32]

同じ4丁目のパークコートの方が時を重ね趣があると思います。
だから、三井さんもここをパークホームにしたのでしょう。

[No.130 by 匿名さん 2014-02-20 23:44:29]

パークコートとの差別化という意味ですか？
それは誰にとってメリットがあるのですか？

[No.131 by 匿名さん 2014-02-21 00:40:51]

ポルシェ中古車センター跡が病院になるらしいね。

[No.132 by 匿名さん 2014-02-21 00:49:09]

あそこは素晴らしい理事長ですから、
名の知れた立派な医師を多数ハンティングして大挙してやってきます。

[No.133 by 匿名さん 2014-02-21 08:19:56]

>128

免震構造は横揺れには効果抜群ですが、縦揺れには効果を発揮しないそうです。

[No.134 by 匿名さん 2014-02-21 08:24:57]

横揺れに効いてくれれば問題ないので大丈夫です。縦揺れが原因で倒壊した免震建物は無いので問題無しですね！

[No.135 by 匿名さん 2014-02-21 09:49:01]

>134

そうなんですね。ありがとうございます。
安心しました。

[No.136 by 匿名さん 2014-02-21 23:53:06]

差別化することで、三井はブランドイメージを保つ。
無理して、パークコートにすると更に内装を豪華にするので、
値段もあがる。名前だけパークコートを付ければ、それは偽装。
三井はコンプライアンスを順守し、価格を抑えて買い手に還元ですね。

[No.137 by 匿名さん 2014-02-22 01:12:51]

でも そのぶん利ざやも少ないと。

[No.138 by 匿名さん 2014-02-23 00:29:39]

本当にエレベーターは1基だけでしょうか？
この規模なら少なくても2基必要なんですが・・・。
地下や2階のお宅は階段を使いなさい、と暗に言われているような気がして・・・。

[No.139 by 匿名さん 2014-02-23 06:50:15]

その通り
地下と二階は階段使ってください
そんなのあたりまえです
他の人に迷惑かけないようにお願いします

[No.140 by 匿名さん 2014-02-23 08:41:51]

設計三井住友。
施工三井住友。
この時点で、富裕層ではなく庶民をターゲットにしていることがわかる。

[No.141 by 匿名さん 2014-02-23 10:50:42]

>>140
>>三井住友建設
全国的にパークホームズをたくさん作っているので実績はありますね。
中堅ゼネコンとしては有名な企業です。

[No.142 by 匿名さん 2014-02-23 12:30:43]

↑
確かにガッカリですね。場所もデベロッパーも最高なのに.....
申し訳ないですが三井住友建設は一流企業とは言えないです。

[No.143 by 匿名さん 2014-02-23 14:39:00]

鹿島でなくて良かったね

[No.144 by 匿名さん 2014-02-23 16:15:27]

どうしてですか？

あ、そういう意味ね。

青山ね。

[No.145 by 匿名さん 2014-02-23 16:20:55]

三井住友建設は何流なんですか？

[No.146 by 匿名さん 2014-02-24 16:15:02]

何流とか以前に、有利子負債の額を知れば驚くわ

[No.147 by 匿名さん 2014-02-24 22:00:27]

高層マンションではないので、日本の土建屋ならどこでもいいのでは。

[No.148 by 匿名さん 2014-02-25 09:28:52]

ブランドイメージで負けていると思います。
なんだかんだ言っても、スーパーゼネコンのマンションは質が違いますから。
三流ゼネコンのマンションとは明らかに違いますから。

[No.149 by 匿名さん 2014-02-25 13:21:30]

三井住友建設は、きちんと設計をできるのですか？
それとも外注を使って設計するのですか？また、設計監理はどこが担当しますか？

[No.150 by 匿名さん 2014-02-25 15:07:28]

どこのゼネコンでも設計の部門はありますよ。
優秀か優秀じゃないかは別としても。

[No.151 by 購入検討中さん 2014-02-25 16:49:05]

地下一階の住戸には、南側から陽射しは入りますかね？
図面を眺める限り、南側ベッタリの一戸建てによって遮られてしまうように思えてなりませんが、実際のところどうなんでしょうか？

[No.152 by 匿名 2014-02-25 17:43:15]

入るわけがない。地下住戸に日当たり気にする人いるの。

地下住戸しか買えないならグレード下げましょう。

[No.153 by 購入検討中さん 2014-02-25 18:18:04]

ということは一日中暗いということになりませんか？おかしいですよ？
季節によっては少しくらい入りませんかね？
あなたの身勝手な憶測ではなく実際のところどうなんですかね？

[No.154 by 匿名さん 2014-02-25 22:08:10]

ホームページの外観デザインはダサいですよね
外階段とか 何とかならなかったのかなあ

[No.155 by 匿名さん 2014-02-25 22:23:12]

個人的にはワイドスパンの83㎡が気になっているのですが、
ワイドスパンのタイプは全て地下一階なので落胆しました。
検討からはずしました。

[No.156 by 匿名さん 2014-02-25 22:39:17]

>>ワイドスパンのタイプは全て地下一階なので

全てって。
ワイドスパン5戸しかないじゃん。

[No.157 by 物件比較中さん 2014-02-26 01:02:51]

72㎡の間取り、リビングの窓が横幅少ない三流仕様でがっかり
今時、一面窓は当たり前なのに。壁があるのは安いマンションの手法そのもの。

しかも玄関からリビング丸見え仕様アルコープもなし。
HPにある眺望も４階だけでしょこれ？３階以下は多分隣接する家しか見えないし電線が目の前⁉

設計が安すすぎるよこれ、南側空地にすれば良かったのに、無理に地下住戸を作るから安い作りになる。
これは団地仕様なんじゃないかな、がっかり。

[No.158 by 物件比較中さん 2014-02-26 01:47:42]

地下住戸は、南接地と近すぎて日はあまり入らないでしょ、というよりHPのパース見る限り通風ができるの？って感じ。
ワイドスパンというより、北側が地下だから通風はかなり厳しそう、前が１０ｍも空いてないのよ・・・
吉祥寺でいくつかある地下部屋でも接道してもっと風の道があったのにこれはなさそうだからね。
なにより敷地の南に建物が寄りすぎてる、間取り見る限りバルコニー２ｍテラス２ｍでプラス隣地まで３～４ｍって感じ。少なすぎると思うよ。これで地下住戸を作ったらお隣の戸建を見上げる生活となる。
セキュリティ上でも、隣の敷地から下りれる関係は心配でしかない。

全体的に言えるのは、これは高級マンションとは思えない。
設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

多分最上階以外は眺望もあまり無い。しかも南の家に寄りすぎグーグルマップで良くわかるから見たほうが良いよ、今の浜田山ハウスと同じ配棟だと思うからほとんどの部屋がバルコニー先から隣の家まで近いって感じ。
これは坪２７０万でも高い。これで地下部屋作るぐらいだから土地代や解体費用が嵩んだから坪３００以上最上階はすごく高くって出し方なんだろうけど、立地以外に特徴なさすぎ。三井じゃなく他の中小デべで安くだしましたってほうがよい。

[No.159 by 匿名さん 2014-02-26 07:39:37]

地下住戸８３平米で
７０００万〜７２００万くらいなら考えてもいいかなって私は思いました
それ以上は無理ですね

[No.160 by 匿名さん 2014-02-26 10:02:36]

いまどき外廊下というのがたぶんあり得ない。
2戸いちエレベーターや目隠しなど、プライバシーに気を使う時代に、ここは長〜い一本廊下ですよね？
プライバシーはどう考えているか、三井に聞いてみたい。

[No.161 by 匿名さん 2014-02-26 11:25:29]

外廊下だと雨が吹き込んで廊下が水浸しになりますか？
公式サイトを見る限りどうも軒が出ていないように見えるので不安です。建築に詳しい人教えてください。

[No.162 by 匿名さん 2014-02-26 11:34:50]

あと、
どのプランも部屋のコーナーに柱がないのでスッキリして家具とか配置しやすいですね！柱を外に出した構造のようです。
これは素晴らしい配慮だと思います。
ただ、リビングルームにだけ『Ｐ』という出っ張りがありますが、これはいったい何なんでしょう？
せっかくの配慮が台無しになっていますので勿体無いです。
本末転倒のような気がします。
建築に詳しい人教えてください。

[No.163 by 匿名さん 2014-02-26 11:49:13]

>>設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

確かに三井らしくありませんね
どうしちゃったのかな
私も正直ビックリしています

[No.164 by 匿名さん 2014-02-26 12:09:36]

期待していましたが、結局全てが普通ですね。

[No.165 by 匿名さん 2014-02-26 12:17:27]

160
その長いー廊下、太い柱が廊下側に飛び出しているおかげで、
通路幅を異常に狭くしています。
ひとがすれ違うのもギリギリくらい狭いですが、大丈夫ですか？



設計ミスではないですよね？

[No.166 by 匿名さん 2014-02-26 12:33:16]

ホームページを見て、社員寮みたいなつくりだと思いました。

[No.167 by 匿名さん 2014-02-26 14:07:16]

低層であるなら外廊下はそんなに変ではないが、例などえば高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

柱がすべて外に出しているのは良いが、その為に廊下や他の部分を犠牲にしている=安普請と言われても仕方がない。
廊下歩いてると、玄関ドアが開いたとき中は見えるしあまり距離がない。社員寮との意見もあるがまさしくそんな感じ。

５０戸ぐらいだから色々と配慮しないとせっかくの浜田山なのに残念でしかたない。

[No.168 by 匿名さん 2014-02-26 14:23:54]

167さんはプロ級のかなり詳しい人みたいなので、よければ教えてください。
高さ制限の緩和を受けて建物を高くしたとありますが、
そのことによって、例えばリビングの天井高さが一般的なマンションより高いとか、
居住者にとって何かメリットがあるのでしょうか？
また具体的に天井高さは何センチになると推察されますか？
素人質問ですみません。

[No.169 by 匿名さん 2014-02-26 14:34:55]

エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機が・・・。
あり得ないデザインになってしまってますが、
住む人のことをちゃんと考えて設計をしているのか心配になっています。
これじゃデザインのセンスを疑われても反論できないでしょうね。
>設計者

[No.170 by 匿名さん 2014-02-26 15:04:30]

エントランスホールの真上の、
飛び出した位置にある間取りが早く見たいね。
3階と4階にあるみたい。

2階は集会場かな？

[No.171 by 匿名さん 2014-02-26 15:26:08]

>162
Ｐはパイプスペースじゃないですかね。
何のパイプかはよくわかりません。
167さんなら詳しいのでご存知かなと。

[No.172 by 匿名さん 2014-02-26 16:52:58]

高さ制限、一種低層であれば１０ｍ制限だが、ワンスパン３ｍとして=３階。階高及び１階を掘って４階仕様。
高さ制限の緩和は北側と西の接道に公開空地として提供歩道を作っているので（ランドスケープによる）、杉並なら２ｍの緩和を受けれるので１２ｍ（絶対高さ）÷３（基本階高）=４　地上４階建て。それでは工事費や収益が取れないのでB1を設定というよくある流れ。
少なくとも三井の最低限、階高３ｍ（室内天井高は２ｍ４５か２ｍ５０だと思う）は達成しながら４階が建てられる。
※室内天井高は、この規制で品質を確保すればのレベル、これより高ければ色々削減していて逆にダメ。

居住者のメリットは、高級マンションならば３階であるほうが天井高が高くなるなど品質上のメリットはある。
２重床や２重天井をやめて団地仕様ならば１０ｍでも４階だてはあるから、それよりは普通といったレベル。
高さ緩和の恩恵は、最上階のみ将来に渡って被りが無いという恩恵ならばある。
逆に、３階以下は容積の関係で坪単価を薄められるので、ある程度安く買えるということ以外、このランドスケープだと眺望や日差しで『規制緩和』のメリット享受は思い浮かばない。

[No.173 by 匿名さん 2014-02-26 17:18:37]

＞１６７
高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

パークホームズですよね、パークホームズ仕様の低層マンションで２戸１エレベーターのマンションってあるの？
５０戸程度の４階建で２戸１にしたら、エレベーターだらけで反って美しくないし、その分管理費に跳ね返るし現実的では無いよ。

[No.174 by 匿名さん 2014-02-26 17:27:23]

172さん（167さん）

詳しい解説をありがとうございます！
わかりやすい説明なので素人の私でも理解できました。
2m50cmなら一般的といったところでしょうね。
2m60cmのパークシティ浜田山と一概には比較できませんが、
ちょっと残念です。
ありがとうございました

[No.175 by 匿名さん 2014-02-26 17:31:56]

Pはパイプスペースだが、排水系が２系統ぐらい入っていると思う。まぁこれはどこもこの間取りならば入るので致し方ない。仕様に拘ればこれも集中させ室外に出せるのだが、どこの設計もそこにお金を掛けたがらないししょうがないと言える。

間取りはある程度良好だと思うが、ランドスケープ配棟が残念。
敷地に容積をフルに入れ、地下住戸を作って坪単価を低下させようとしたのは解るが、作りの思想が長方形配棟、敷地の提供歩道の為に隣接する民家と触れ合うぐらいに南に配棟。通風・採光は２の次にしているマンション思想はがっかり。

特に地下はテラス幅でドライエリア確保の為、２ｍと同程度２ｍの４ｍ空地に無理やりプラス２ｍの凸型空地は、地下だけに無理やり感がある。敷地はあるのに上層階の為に犠牲にしました感がある。

上鷺宮三菱や西荻窪住友、吉祥寺の三井などの地下住戸の方が良心的だ。

[No.176 by 匿名さん 2014-02-26 18:09:35]

175さん（おそらく=167=172さん？）
さすがですね。
非常に丁寧な解説、拝読いたしました。
ありがとうございます！
わたしは質疑者ではありませんが、スッキリしました。
おそらこれからも聞きたいことが出てくると思います。
なのでぜひ固定ハンドルネーム『住まいに詳しい人』でお願いできればと思います。
よろしくお願いします。

[No.177 by 住まいに詳しい人 2014-02-26 18:40:13]

もともと震災後に安く買った土地でね。景気も悪いから戸建分譲にするつもりだった。
それが環境が良くなったので急遽計画変更してマンションに。
当初はもっとお金かける予定だったのだが、資材高騰、
職人不足から想定以上にお金がかかることが判明し、一気にコストダウンへ。
と言うことの様です。

他物件のコストオーバーランまでカバーしようとするから、ちぐはぐなプロジェクトに
なってしまっています。

建蔽率50 容積率100の地域なのに、床面積の70%しか区分所有地がないなんて、
何か騙された気分になりますね。

[No.178 by 匿名さん 2014-02-26 19:08:36]

No177　確かに、現状では50戸程度のマンションは人件費率で言えば４０～５０％に迫る勢いだ、受けるゼネコンも厳選選別で大手は受けてくれない。ランドスケープも三井住友建設に丸投げでボリュームも容積食えるモノにという典型かもしれない。

既存の建物を建て替えたといった安易さがあるが、問題はこれを幾らで出すかだと思う。
同じ区割りブロック内で地下住戸を作ると、大きく基礎面掘らなければならないから、隣家との調整が大変だし振動や音で工期が遅れたりするからね。

今の資材費・人件費で５０戸であれば戸当たり原価も結構いくからね。噂だとプラウド荻窪５丁目も販売坪３８０万ほどで小当たり原価は３００万なかごろまで迫ったみたいだしね。それでも採算があうという計算ならば坪単価は３００以上を見積もっているんだと思うが・・・それに見合う工夫があまり無いように見えるのががっかり要素。

震災後安く買って、戸建売りであれば良くわかる。

[No.179 by 匿名さん 2014-02-26 19:42:36]

デフレ脱却＆景気上昇傾向、株価上昇の今の時期に、どうしてまた廉価盤みたいなマンション作るかね？時代と逆行してない？

ああ、せっかくの素晴らしい立地がもったいない

[No.180 by 匿名さん 2014-02-26 19:43:31]

>>エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機
これは実に鋭い指摘だと思います。
そういうちょっとした細かいところまで気を使う設計って、実はとても重要だと思います。


大手ゼネコンの設計ならまずこんな杜撰な設計は無いことです。

[No.181 by 匿名さん 2014-02-26 21:10:37]

私はハーブやトマトを育てたりするのが趣味で、小さくてもバルコニーでガーデニングができると嬉しいです。
私は特にスロップシンクのサイズに、こだわっています。
深型と浅型がありますが、深型だと嬉しいです。

[No.182 by 匿名さん 2014-02-26 21:35:54]

>165
その長い廊下に、まさか室外機がズラーっと並ぶのではないでしょうね？
隠しルーバーくらいありますよね？UR賃貸じゃないんだから。

[No.183 by 匿名さん 2014-02-26 22:47:50]

>>158でも地下のテラスはガラスサッシとか開放感あるように作っているから、リビングルームは明るいのでは？プラウドの浜田山も同じようなプランがありますが全く問題ないそうです。勝手な想像で書かないでください。わざと煽っているのですか？

[No.184 by 匿名さん 2014-02-26 23:13:13]

キープコンセプトを貫いて高級路線にすりゃ良かったのに。

なぜ廉価マンションに方向転換したのだろう？

ホントどうしちゃった三井

[No.185 by 匿名さん 2014-02-26 23:15:19]

うわっ。凄い情報量。かなり期待していたが、好立地を活かす気のない
コストカットが素人目にもバレバレの残念なマンションと言う評価ですね。
こうなると見えない部分のことも心配になります。

[No.186 by 匿名さん 2014-02-26 23:20:32]

急に書き込みが増えたね
プロっぽい書き込みもあるのは関心の証かし
にしても、期待していた人には残念でならないよなあ
スロップシンクすら無いんだから話にならない
20年まえの仕様だよ

[No.187 by 匿名さん 2014-02-26 23:22:18]

>185

見えない部分って、まさかコンクリートケチったり、むやみにコア抜きしたり、そういうことですか？

[No.188 by 匿名さん 2014-02-26 23:25:32]

え！！
パークホームズなのにスロップシンクが無いのですか？
前代未聞ですよ、それ。どんだけチープな作りなんだ？

[No.189 by 匿名さん 2014-02-26 23:31:18]

エレベーターホールもなく、吹きさらしの外部で待つエレベーター。
待ち時間が痛々しいですな。
作りは公団以下ですよ、このマンション。

[No.190 by 匿名さん 2014-02-27 00:27:51]

まだ西永福、駒沢、三鷹のほうが良い気がするな。

[No.192 by 匿名さん 2014-02-27 08:28:22]

すみません、流れを切ってすみません。
このマンションが低グレードで、設計レベルが低く、デザイン性に乏しいことはよくわかりましたので、
逆にアピールポイントと言いますか「ここがセールスポイントです！」みたいな点を上げていきませんか？
前向きな意見もあって初めて検討板の価値があると思うのです。

立地や環境の良さは十分知っているので、
それ以外でお願いします。

[No.193 by 匿名さん 2014-02-27 09:04:14]

室内の設備仕様がどうなのか？　ここは物件概要でもハイグレード物件になっているので設備仕様を良くするのかな？作りはハイグレードでは無いけどね。

[No.194 by 匿名さん 2014-02-27 09:45:25]

192
全戸南向き。

[No.195 by 匿名さん 2014-02-27 10:18:07]

>>192
敷地内は背の高い植栽に囲まれている。
免震構造は安心安全。

[No.196 by 匿名さん 2014-02-27 11:24:03]

ここは免震構造なんですか、パークシティー浜田山は免震構造ですけど。　ここが免震構造なら一番のアピールポイントだと思うけど、広告宣伝のアピールポイントにも書いてないどこからの情報ですか？

[No.198 by 匿名さん 2014-02-27 12:04:15]

免震構造のような作りにはとても思えないが？　三井不動産が免震構造とうたってる分けでもないしガセネタの予感がする。もし自分の会社が販売するなら、販売戦略的にも普通は免震構造を売りするでしょう、だけどここはどこにも書いてないしね。

[No.199 by 匿名さん 2014-02-27 12:21:25]

あの大震災以降に建設される高級マンションにおいては
免震が当たり前なので、敢えてかかないのでは？
そんなにアピールポイントとも思えませんが？

[No.200 by 匿名さん 2014-02-27 12:23:33]

スロップシンクやトランクルームを敢えて図面に書いてないのと同じですね。