リヴァリエってどうですか？Part13

[匿名さん]

新しくパート13を作成しました。

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329610/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[861: 匿名さん]

ＮＯ．８４５さん　落ち着いてください。

深夜から早朝までご苦労様ですが、だんだんと言葉が汚く
ストーカー的になられて周りが見えなくなっているように感じます。

家、マンションを購入するのは洋服を買うのとは違いますから
皆さん真剣に考え検討していますよ。

私の場合、２０年、３０年後の修繕積立金引き揚げの額でも充分大丈夫と
計算して購入予定にしました。　　でも

以前、マンション理事をしていた経験から申し上げますとこれは理論を
かざすものではなく実際に入居してからの住民の管理組合の力が物をいいます。
１０年目の修繕に関して何件もの見積もりを取り、比べてみると何千万もの
差が出てきました。
いざ工事に入り出来上がりを観察すると手を抜かず１００％の人が満足という結果が出ました。
大きく言えば管理も私たちは替えることができるのです。

私はﾖｰﾛｯﾊﾟによく旅行をするので、自分なりに目は肥えています。
商業地域の騒々しいものではなく、とてつもない広い敷地に多摩川の水のある風景、
他から隔離された此処だけの空間、京急電鉄だからできたのではないかと思っています。

人それぞれ見る観点が違うのですから気持ちを落ち着けて少しは理解の方向に
持って行ってくださることを願います。

[862: 匿名さん]

管理組合の力については、同意します。

ただ、気になる点は
１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。
２　修繕に関してはＤＦＳ関係は大林組の独壇場なので、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これらについては、どう考えておられますか？



　　

[863: 親同居さん]

>861
私も862さんがおっしゃることが気になります。
確かに861さんご自身は、理事の経験もあり、賢明な判断ができる方だと思いましたが、その他の住民の方々そうだとは限りません。
坪単価250〜300万程度のマンションでは、管理組合に公認会計士や弁護士等の資格持ちがいて、コストカットなどに厳しく、堅実に組合を運営されている場合が多い。坪300を超えると、住民がみな資金的に余裕があるので、管理修繕費が高くても、問題視しない。払える。…という話があります。では、250以下はどうなのか。管理会社の言いなりで、問題に気がつくことすらできない可能性があるのです。
私はA棟を見学させて頂いたことがあるのですが、エントランスロビーを子どもが走りまわり、12階のラウンジでは、貸切予約時でもないのに、住民がやはり子どもを走りまわらせながら、ピザを頬張っていました。正直、あまり良い印象を持てませんでした。
あと、全く別件ですが、エレベーターに乗ったとき、ゴミ収集のカートと一緒になり、複雑でした。一般的なタワマンでは、ゴミ収集は専用のエレベーター(非常用などを兼ねている)を使うと思います。

[864: 匿名さん]

>863
酷いタイミングで見学されたようですね。

安いからこいつらバカに違いないといった偏見で語られるのは正直心外です。
余計なお節介にも程がありますよ。

[865: 匿名さん]

ＮＯ．８６１です。ＮＯ．８６２さんにお答えいたします。

３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。
それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。

管理組合の議決に関してはそれぞれのマンション規約で違ってくると思いますが一般的には
普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要です。

しかし出席率は低く、殆どが執行部に一任の票が提出されます。
執行部は信用されている、責任重大だという気持ちになり慎重に物事を運ばざるをえません。

実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。
１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。

なのでどこのマンションも同じだと思いますが購入後の管理組合が本当にしっかりした運営を
やっていくことだと思っています。

[866: 匿名さん]

最近沈滞気味だったけど、スレが伸びてきましたね。
いい感じですね。

[867: 匿名さん]

>862

１について、外国人数は都心のタワマンと同様ですから、住民層が違うとすれば、富裕層や投資目的の人の数でしょう。
他のタワマンと比較して所得格差が小さく、投資目的が少ないと想定されることから、合意形成はしやすいかもしれません。

２について、基本的にDFS制振装置（オイルダンパー）は定期点検をするだけと聞いています。
特注のオイルダンパーでもないので点検くらいどこでもできそうに思いますが、大林組ブランドを信頼して頼んでも大きな金額は掛からないと思います。

[868: ８６２]

お答えありがとうございます。

「１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。」

これについては、
「３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。」とのことですが、
一概に「安いからこいつらバカに違いない」とか「それ以上になるとホリエモンさんの部類」といった決めつけは私は好みませんので、ここまでとさせていただきます。

２　修繕に関しては、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これのほうは
「実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。なのでどこのマンションも同じだと思います」ですが、

私がお尋ねしたのは、「ＤＦＳ関係は大林組の独壇場」、そこでこのマンションは他の大手とのアイミツが困難なのではということなので、以前のＤＦＳではないマンションの話を持ち出されても、申し訳ないが無意味です。


管理組合の議決は一般的には普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要なのは、そのとおりです。
ただ、ここで怖いのは、殆どが執行部に一任の票が提出されるならまだしも、住民の過半数が管理組合活動に無関心で委任状さえ提出しなければ、自動的に議案不成立となって何も決められなくなることです。
特に外国人が２割を超しているとすると、その危険性は高いのではありませんか？

[869: 匿名さん]

>868
A棟の臨時総会では８〜９割の票が集まっています。
当日参加されなくても委任ではなく事前票が殆どです。
多くの合意を得ることが可能なこともわかっています。

[870: 匿名さん]

>869
最初の頃はどこも同じです。
管理会社も気合を入れて票集めするし。
しかし、回数を重ねるごとに、組合活動に無関心な人がふえ、管理会社のフロントもエース級は
引き上げられる。
今のA棟の臨時総会のような状況が続くと楽観はできないでしょう。

[875: 匿名さん]

A棟の臨時総会の件を書いた私は住民です。
当然そう見えたと思いますが。

[876: 匿名さん]

偉そうに経験振りかざした物言いしてる割に、大林組のDFSは問題にならないと「思います」じゃ
回答になってないじゃん。

あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。
ポジ派、購入者の言い分からしたら、ここはファミリー向けだそうだから、
そうなると2馬力ということもある。
そうなると極論年収400万程度でも買えてしまう。

単独で6000万買える人たちばかりならさほど問題にはならないけどね。

自分が、A棟見学した時はエレベーターが全階停止の低速エレベーターだったのが
すごく引っかかった。高層階見せてもらったけど上りは3分、下りは運悪く
満員になり、玄関まで5分超掛かった。

[877: 匿名さん]

年末になると必死なのが多くなるなｗ

[878: 検討中の奥さま]

Ｔｏ　863
あなたは悲しい育てられ方をされましたね可哀想に。
坪単価で人間を判断する人には未だかって遭遇したことがありません。
本当の教養を身につけることが出来なかったのですね

ーーー実るほど頭（こうべと読みます）を垂れる稲穂かなーーーという諺が有ることも
ご存じないのでは？

こういう金銭的なことばかりで物事を判断する人がリヴァリエに来られると大変、
教養面で格が下がるしトラブルのもと。
どうかどうか！いらっしゃらないでくださいね。

[879: 匿名さん]

>876
最初の文について、２人は別人なので、〜な割に・・と言われても仕方ないです。

>あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。

そうですか。
羊羹のようなマンションでもなければ普通そのくらいの価格幅はあるのですがね。
値段なんていくらだろと、ギリギリの予算で購入する人もいれば、余裕を持って購入する人もいます。
むしろ高い方が危ないかもしれませんよ。

エレベーターは運が悪かったですね。
私はそんなに待ちませんから。

[880: 匿名さん]

言い返してしまう時点で貴女も同じ穴の狢(ムジナとよみます)だと思いますよ。