リヴァリエってどうですか？Part13

[匿名さん]

新しくパート13を作成しました。

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329610/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[852: 匿名さん]

>30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
>通常は下がらない。

通常は引渡時計画の引き上げ、支出どおりに３０年後を迎えることがないから下がらないのですが、ここで下がると言われているのは、現時点で単純に計画を３０年以降に延ばしたら下がることになるということです。


>さらに金を食うタワー駐車場がある。 
上に挙げられた５０年計画マンションはタワー式駐車場と横行昇降式駐車場がありますが、積立金が安いですね。

[853: 匿名さん]

>>847
「そんなこと」より「もっと重要なこと」がある、
なんてのが論点ずらしの常套手段なんだよ。
「もっと重要なこと」をいくらもっともらしく力説しても、
「そんなこと」が重要でない証明にはならない。

＞修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。

論点ずらしでないというなら、これがなぜ重要じゃないのか説明しろ。
50年の例もでてるし、国交省のガイドラインも知ってるんだろ？
ごまかすなよ。

[854: 匿名さん]

現時点での長期修繕計画は、極論すれば引渡時の積立額の根拠を示しているに過ぎない。

引渡し後は住民の好きにすればいい。

[855: 匿名さん]

初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。
でもデベは何も困らない。
先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。

まあ、購入者が全員似たような発想の持ち主で、
最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、
後は住民の好きにすればいいってのは事実。

[856: 匿名さん]

>853
横槍ですが、一番重要なのは実際に必要となるであろう修繕費のことであって、絵に描いたモチのような長期修繕計画ではないということだと思いますよ。

放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

[857: 匿名さん]

>855
>初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
>後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。 

最初の設定額が多少違ったところで当初の積立ペースが少し落ちるだけです。
引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。


>先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。 

他のマンションと比べて僅か数千円違うだけで売りやすくなると考えたのかもしれませんが、バカですよね。
逆に先のことを考え過ぎた層を不安にさせて売りにくくなっているような気がします。

[858: 匿名さん]

>最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、 

肯定しているのではなく、重要なことが何かを見極めているのだと思います。

[859: 匿名さん]

＞引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。

ただの思考停止じゃん。

50年マンションは例外中の例外だとしても、
最終的には最初の4倍と、最終的には 最初の8倍じゃ大違いだよ。

ましてや、先のことをあまり考えない層を集めたマンションならなおさら。

[860: 匿名さん]

>>856
>放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、
>住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

そんな当たり前の理屈は、誰だって分かってますよ。
デベ営業もよく言ってます。
「心配いりません。おかしなところがあっても、購入者の方々で変えていただけることですから」って。

でも、現実的には多くのマンションの管理組合が、
徴収額の値上げ議案を通すために多大な苦労してるわけです。
そのことはどうお考えですか？

それとも、あなたが値上げが必要な時期に理事長に立候補して、
値上げ議案が通らなければ責任とってくれるんですか？
そこまでの覚悟があるならそれはそれで天晴れですが。

[861: 匿名さん]

ＮＯ．８４５さん　落ち着いてください。

深夜から早朝までご苦労様ですが、だんだんと言葉が汚く
ストーカー的になられて周りが見えなくなっているように感じます。

家、マンションを購入するのは洋服を買うのとは違いますから
皆さん真剣に考え検討していますよ。

私の場合、２０年、３０年後の修繕積立金引き揚げの額でも充分大丈夫と
計算して購入予定にしました。　　でも

以前、マンション理事をしていた経験から申し上げますとこれは理論を
かざすものではなく実際に入居してからの住民の管理組合の力が物をいいます。
１０年目の修繕に関して何件もの見積もりを取り、比べてみると何千万もの
差が出てきました。
いざ工事に入り出来上がりを観察すると手を抜かず１００％の人が満足という結果が出ました。
大きく言えば管理も私たちは替えることができるのです。

私はﾖｰﾛｯﾊﾟによく旅行をするので、自分なりに目は肥えています。
商業地域の騒々しいものではなく、とてつもない広い敷地に多摩川の水のある風景、
他から隔離された此処だけの空間、京急電鉄だからできたのではないかと思っています。

人それぞれ見る観点が違うのですから気持ちを落ち着けて少しは理解の方向に
持って行ってくださることを願います。

[862: 匿名さん]

管理組合の力については、同意します。

ただ、気になる点は
１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。
２　修繕に関してはＤＦＳ関係は大林組の独壇場なので、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これらについては、どう考えておられますか？



　　

[863: 親同居さん]

>861
私も862さんがおっしゃることが気になります。
確かに861さんご自身は、理事の経験もあり、賢明な判断ができる方だと思いましたが、その他の住民の方々そうだとは限りません。
坪単価250〜300万程度のマンションでは、管理組合に公認会計士や弁護士等の資格持ちがいて、コストカットなどに厳しく、堅実に組合を運営されている場合が多い。坪300を超えると、住民がみな資金的に余裕があるので、管理修繕費が高くても、問題視しない。払える。…という話があります。では、250以下はどうなのか。管理会社の言いなりで、問題に気がつくことすらできない可能性があるのです。
私はA棟を見学させて頂いたことがあるのですが、エントランスロビーを子どもが走りまわり、12階のラウンジでは、貸切予約時でもないのに、住民がやはり子どもを走りまわらせながら、ピザを頬張っていました。正直、あまり良い印象を持てませんでした。
あと、全く別件ですが、エレベーターに乗ったとき、ゴミ収集のカートと一緒になり、複雑でした。一般的なタワマンでは、ゴミ収集は専用のエレベーター(非常用などを兼ねている)を使うと思います。

[864: 匿名さん]

>863
酷いタイミングで見学されたようですね。

安いからこいつらバカに違いないといった偏見で語られるのは正直心外です。
余計なお節介にも程がありますよ。

[865: 匿名さん]

ＮＯ．８６１です。ＮＯ．８６２さんにお答えいたします。

３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。
それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。

管理組合の議決に関してはそれぞれのマンション規約で違ってくると思いますが一般的には
普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要です。

しかし出席率は低く、殆どが執行部に一任の票が提出されます。
執行部は信用されている、責任重大だという気持ちになり慎重に物事を運ばざるをえません。

実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。
１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。

なのでどこのマンションも同じだと思いますが購入後の管理組合が本当にしっかりした運営を
やっていくことだと思っています。

[866: 匿名さん]

最近沈滞気味だったけど、スレが伸びてきましたね。
いい感じですね。

[867: 匿名さん]

>862

１について、外国人数は都心のタワマンと同様ですから、住民層が違うとすれば、富裕層や投資目的の人の数でしょう。
他のタワマンと比較して所得格差が小さく、投資目的が少ないと想定されることから、合意形成はしやすいかもしれません。

２について、基本的にDFS制振装置（オイルダンパー）は定期点検をするだけと聞いています。
特注のオイルダンパーでもないので点検くらいどこでもできそうに思いますが、大林組ブランドを信頼して頼んでも大きな金額は掛からないと思います。

[868: ８６２]

お答えありがとうございます。

「１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。」

これについては、
「３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。」とのことですが、
一概に「安いからこいつらバカに違いない」とか「それ以上になるとホリエモンさんの部類」といった決めつけは私は好みませんので、ここまでとさせていただきます。

２　修繕に関しては、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これのほうは
「実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。なのでどこのマンションも同じだと思います」ですが、

私がお尋ねしたのは、「ＤＦＳ関係は大林組の独壇場」、そこでこのマンションは他の大手とのアイミツが困難なのではということなので、以前のＤＦＳではないマンションの話を持ち出されても、申し訳ないが無意味です。


管理組合の議決は一般的には普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要なのは、そのとおりです。
ただ、ここで怖いのは、殆どが執行部に一任の票が提出されるならまだしも、住民の過半数が管理組合活動に無関心で委任状さえ提出しなければ、自動的に議案不成立となって何も決められなくなることです。
特に外国人が２割を超しているとすると、その危険性は高いのではありませんか？

[869: 匿名さん]

>868
A棟の臨時総会では８〜９割の票が集まっています。
当日参加されなくても委任ではなく事前票が殆どです。
多くの合意を得ることが可能なこともわかっています。

[870: 匿名さん]

>869
最初の頃はどこも同じです。
管理会社も気合を入れて票集めするし。
しかし、回数を重ねるごとに、組合活動に無関心な人がふえ、管理会社のフロントもエース級は
引き上げられる。
今のA棟の臨時総会のような状況が続くと楽観はできないでしょう。

[875: 匿名さん]

A棟の臨時総会の件を書いた私は住民です。
当然そう見えたと思いますが。

[876: 匿名さん]

偉そうに経験振りかざした物言いしてる割に、大林組のDFSは問題にならないと「思います」じゃ
回答になってないじゃん。

あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。
ポジ派、購入者の言い分からしたら、ここはファミリー向けだそうだから、
そうなると2馬力ということもある。
そうなると極論年収400万程度でも買えてしまう。

単独で6000万買える人たちばかりならさほど問題にはならないけどね。

自分が、A棟見学した時はエレベーターが全階停止の低速エレベーターだったのが
すごく引っかかった。高層階見せてもらったけど上りは3分、下りは運悪く
満員になり、玄関まで5分超掛かった。

[877: 匿名さん]

年末になると必死なのが多くなるなｗ

[878: 検討中の奥さま]

Ｔｏ　863
あなたは悲しい育てられ方をされましたね可哀想に。
坪単価で人間を判断する人には未だかって遭遇したことがありません。
本当の教養を身につけることが出来なかったのですね

ーーー実るほど頭（こうべと読みます）を垂れる稲穂かなーーーという諺が有ることも
ご存じないのでは？

こういう金銭的なことばかりで物事を判断する人がリヴァリエに来られると大変、
教養面で格が下がるしトラブルのもと。
どうかどうか！いらっしゃらないでくださいね。

[879: 匿名さん]

>876
最初の文について、２人は別人なので、〜な割に・・と言われても仕方ないです。

>あと3000万から6000万のマンションってかなり所得層変わるよ。

そうですか。
羊羹のようなマンションでもなければ普通そのくらいの価格幅はあるのですがね。
値段なんていくらだろと、ギリギリの予算で購入する人もいれば、余裕を持って購入する人もいます。
むしろ高い方が危ないかもしれませんよ。

エレベーターは運が悪かったですね。
私はそんなに待ちませんから。

[880: 匿名さん]

言い返してしまう時点で貴女も同じ穴の狢(ムジナとよみます)だと思いますよ。

[881: 匿名さん]

Ｎo.877さんの　年末になると必死なのが多くなるなｗ
この意味とても良く解りまーす。同感です。

876 ＜863も？＞ですよね。答えを返さないのが一番ですよ。

[882: 匿名さん]

ミッドマークも随分と叩かれていましたが、こちらはもう入居されている方がいるところが不幸の元ですね。 確かに建物や眺望は素晴らしいのかもしれませんが、実際に売れ残りがある以上、需要とのミスマッチが生じていることは間違いありません。これからも、様々なネガが現れるでしょう。タフな心をお持ちでない入居者の方々は、もう覗かれないほうが良いのかもしれませんね。

[883: 匿名さん]

A棟残り5戸だろ？
棟内にモデルルーム複数あるんだから、実質完売だろ。

[884: 購入経験者さん]

残りは残りだよ。

[885: 匿名さん]

>880
いえいえ、他人のマンションを心から心配してくださる奇特な方がいらっしゃるので、真摯にお答えしなければいけないと思ったものです。

[886: 購入検討中さん]

皆さん勝手なことばかり書いてお馬鹿さん
私、先日、購入検討で行きましたよ。－
色々説明受けて　　　Ｂ棟は凄い売れてますよ、
特に北西、北東から。
後１年以上もあるのに、完売は確実ですよ
安心なさってください。
本当に購入したい人で訪れた人しかわからないですね。
冷やかしや邪魔に惑わされないでくださいね。

[887: 匿名さん]

年始で大師線乗る方が大勢いますからね。
年始早々から忙しそうです。

[888: 契約済みさん]

聞くのをわすれてしまったので、高層階に網戸付けておられますか？
皆様教えて下さい！

[889: 匿名さん]

>886
本当ですか！？私が9月頃に伺った時には、日曜日の昼間だというのに、他に二組くらいしかいなくて、不安を覚えました。確かに北側が売れていましたが…。角部屋も選び放題でした。
では、もう角部屋は売り切れくらいの状況でしょうか。

[890: 入居予定さん]

ここの掲示板、検討してたときは参考にしましたが、ネガは間違いなく他社営業ですね。全く同じこと他の販売センターで営業が言ってました。それも、「他にどこを検討してるか」聞かれてリヴァリエを言ったらたたみかけるように悪口オンパレード。聞かれるまでは周辺物件地図にも入れてなかったのに、余程お客とられてんでしょう。

三流不動産の他社悪口に嫌気がさして、その物件は絶対やめようと家族で決断しました。
面白いくらいこの掲示板とおんなじこと言い出しますよ。実際物件見てから決断することをお薦めします。
見ないとイメージが想像以上に良いことや、支線とは言えその利便性についてはうちも正直全く最初は感じませんでしたから。

[892: 購入検討中]

値引きしないと完売は確実に無理じゃないですかね。
マンション評論家にも相談しましたがいい物件みたいですけど、京急線自体人気がないですし、さらにマイナーな大師線ですからねー。
1割くらい値引きされれば即買うのになー。

[893: 購入検討中さん]

日経会社情報によると、京急首都圏マンション販売好調だとさ。おれ京急の株主だけど、A棟販売した頃には株主割引あったけど最近割引ないな～。売れ行きいいって事なんじゃないの。

[894: 匿名さん]

本日は完全に、ネガ VS バカの対決スレだな。

＞by 購入検討中さん　2013-12-19 20:55:47
＞皆さん勝手なことばかり書いてお馬鹿さん
　　↑
本当に購入検討者なら、意中の物件のスレを自分から荒らして一体何がしたいんだこのバカは。

[895: 購入検討中さん]

>876
年収800程度では、ここは買えませんよ。ローンは年収ね4倍程度が妥当だと言われていますし、ここはタワーなので管理修繕費が高いですからね。
我が家は年収1400程度しかありませんが、皆さん1200〜2000万程度のレンジではないでしょうか。

[896: 匿名さん]

A棟は残り５戸で実質完売！　って竣工してもう８ヶ月以上経過してるんだがなｗ
売れ残り有り、クレッシェンドのキツい修繕積立金、支線、おまけにオール電化。
ここは眺望だけだよ。だから売れてるのは北角、北西の高層ばっか。
下層の南向きだと墓場とかろくなものしか見えないからメリットが皆無。
後セレクトの期限も切れてるし、山ほど棟内モデルルームっていうかモデルフロアが
確保できそうですね。

[897: 匿名さん]

本当に高層から売れてる？
Ａ棟は下半分が先だったね

[898: 匿名さん]

＞Ａ棟は下半分が先だったね

予算に余裕があるなら、もっと便利な駅の物件が視野に入るから当たり前だね。

[899: 匿名さん]

それでも上から売れてるんだね。

眺望の価値って結構高いからね。
目の前に邪魔な建物があるマンションだと、下で目の前が建物の部屋と、上で建物が目に入らない抜けた部屋とでは、数百万の差があるよね。

[900: 匿名さん]

ネガさん、お疲れ様です。

>売れ残り有り、
あと僅かで意外に早かったですね。

>クレッシェンドのキツい修繕積立金、
引き上げ方は住民の自由ですから。

>支線、
川崎駅からわずか一駅、歩ける距離で、港町駅前、川崎駅前の喧騒から逃れられて、この眺望と広い敷地ですから、素晴らしいですね。

>おまけにオール電化
安全、清潔で、災害時の復旧が早く、おまけに光熱費が安い。
メリットだらけですね。

[901: 匿名さん]

眺望の価値は高くないですよ。一部の人には希少性という意味で価値があるのかもしれませんが、資産価値で言うとかなり微妙です。不動産は立地が最も重要です。
眺望が良くても、同じマンションならスペックは同じですし、中古に出す時に値下がり率が高いのは高層階です。それ故、立地でタワマンを買うときは低層階を買え、という評論家もいます。また、賃貸に出す時も高層階だからと言って、価格に比例して高い家賃が取れるとは限りません。港町タワー高層階と武蔵小杉低層階が、同じ広さ、同じ駅歩、同じ価格で賃貸に出されたとしたら、どうでしょう。
ちなみに、永住前提で現金一括購入なら手放す可能性皆無なので、関係ありませんが。