リヴァリエってどうですか？Part13

[匿名さん]

新しくパート13を作成しました。

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329610/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[841: 匿名さん]

所得階層が違うだからコストダウンを詰め詰め方向を目指せば可能だと思われ。。

[842: 匿名さん]

50年計画って、これマンションの広告でしょ。
通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。ただ躯体によってはクラックが壁に入ってたり、老朽化した保善費用ががかかります。

ただ免震、制震マンションはそういった経年劣化が少ないと言われてます。つまり建物劣化が少ない、実績は無いけど100年は保証出来るレベルらしいです。

因みに積立金は管理組合で決められますよ。
おそらく今後は平均化の方が増えてくると思います。
タワーマンションの修繕費の実績も分かってきますし。
でもどちらが良いかは購入者の好みの問題しかないです。

[843: 匿名さん]

パークシティは２１６円/平米か。

リヴァリエの当初の修繕積立金は５０円／平米位だっけ？

どうなりますかね。

[844: 匿名さん]

修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。建物が丈夫かどうか、メンテナンス費用が掛かる施設が多くないか、工事に欠陥が無いか、それらを見極める事が一番重要です。

最も大変なのは震災前の物件で地震対策が成されて無かったマンションです。既に補修が必要なところを治さず、そのままにしているマンションもあるようです。

[845: 匿名さん]

妙な論点ずらしで正当化しようとすんなよ。

長期的に修繕コストが安く済むのは、本当ならとてもいいことだ。
だがその場合も、それを見越した上で平準化した金額に設定すればよいだけ。

違う次元の話をゴチャゴチャにしてごまかしてんじゃねえよ。

[846: 匿名さん]

>842
＞通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。

おそらくそうなのでしょう。
しかし、30年計画しか見たことがないと、30年以降にも青天井に支払額が上がり続けるのではないかと不安になってしまうものです。
この50年計画は、そういった不安を解消しうる一例であると思います。

[847: 匿名さん]

>845
論点ずれてないよ？
理解出来て無いのかな、、、

[848: 匿名さん]

>844
本質的にはそうですが、人間は理屈で行動しないものですからね。

>839の例では、2009年4月に竣工後、2014年1月から定額積立への見直しを行っています。
定額に変更するなら、ツケがたまらないうちに決断したほうが良いでしょう。

[849: 匿名さん]

>848
確かに定額制の安心かもね。
でも少なくとも、3、4年は運用しないと正当な積立金を割り出せないんじゃない？

[850: 匿名さん]

５０年計画？そんなの持ち出してどうするの？
とっくにあの世に行ってるよ！

[851: 匿名さん]

30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
通常は下がらない。

理由は簡単でどんどん更新したところで新品になるわけじゃないから。
積立金は大半のマンションでは不足する。天災その他不足の事態で
消費されるものだからね。

免震を引き合いに出して安心するのは結構だけどここは機械式より
さらに金を食うタワー駐車場がある。
通常の更新に加え、タワー式駐車場はどんどん金を食う。
車庫入れミスって事故られでもしたら安全性の問題から点検の嵐だよ。

[852: 匿名さん]

>30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
>通常は下がらない。

通常は引渡時計画の引き上げ、支出どおりに３０年後を迎えることがないから下がらないのですが、ここで下がると言われているのは、現時点で単純に計画を３０年以降に延ばしたら下がることになるということです。


>さらに金を食うタワー駐車場がある。 
上に挙げられた５０年計画マンションはタワー式駐車場と横行昇降式駐車場がありますが、積立金が安いですね。

[853: 匿名さん]

>>847
「そんなこと」より「もっと重要なこと」がある、
なんてのが論点ずらしの常套手段なんだよ。
「もっと重要なこと」をいくらもっともらしく力説しても、
「そんなこと」が重要でない証明にはならない。

＞修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。

論点ずらしでないというなら、これがなぜ重要じゃないのか説明しろ。
50年の例もでてるし、国交省のガイドラインも知ってるんだろ？
ごまかすなよ。

[854: 匿名さん]

現時点での長期修繕計画は、極論すれば引渡時の積立額の根拠を示しているに過ぎない。

引渡し後は住民の好きにすればいい。

[855: 匿名さん]

初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。
でもデベは何も困らない。
先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。

まあ、購入者が全員似たような発想の持ち主で、
最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、
後は住民の好きにすればいいってのは事実。

[856: 匿名さん]

>853
横槍ですが、一番重要なのは実際に必要となるであろう修繕費のことであって、絵に描いたモチのような長期修繕計画ではないということだと思いますよ。

放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

[857: 匿名さん]

>855
>初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
>後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。 

最初の設定額が多少違ったところで当初の積立ペースが少し落ちるだけです。
引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。


>先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。 

他のマンションと比べて僅か数千円違うだけで売りやすくなると考えたのかもしれませんが、バカですよね。
逆に先のことを考え過ぎた層を不安にさせて売りにくくなっているような気がします。

[858: 匿名さん]

>最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、 

肯定しているのではなく、重要なことが何かを見極めているのだと思います。

[859: 匿名さん]

＞引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。

ただの思考停止じゃん。

50年マンションは例外中の例外だとしても、
最終的には最初の4倍と、最終的には 最初の8倍じゃ大違いだよ。

ましてや、先のことをあまり考えない層を集めたマンションならなおさら。

[860: 匿名さん]

>>856
>放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、
>住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

そんな当たり前の理屈は、誰だって分かってますよ。
デベ営業もよく言ってます。
「心配いりません。おかしなところがあっても、購入者の方々で変えていただけることですから」って。

でも、現実的には多くのマンションの管理組合が、
徴収額の値上げ議案を通すために多大な苦労してるわけです。
そのことはどうお考えですか？

それとも、あなたが値上げが必要な時期に理事長に立候補して、
値上げ議案が通らなければ責任とってくれるんですか？
そこまでの覚悟があるならそれはそれで天晴れですが。