リヴァリエってどうですか？Part13

[匿名さん]

新しくパート13を作成しました。

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329610/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[821: 購入検討中さん]

一応タワマンだから維持費かかるのは当たり前。ただ、それを営業がきちんと最初に説明しないから安さにひかれて買おうと思った人があとでだまされたと思ってネガを書くという構図が1つあると思う。

[822: 匿名さん]

維持費がかかるのは事実なんだ。
それじゃ、ネガではなく、客観的意見でしょう。
見たくないから、それから目を背けるという態度はどうなのかね。

[823: 匿名さん]

他のタワーマンションと比べて管理費、修繕費って高いんでしょうか？

[824: 匿名さん]

ここを他のタワマンと比べることはできません。

タワマンは駅前商業地など土地が高価な場所に建てます。
管理費、修繕費の高さは、その便利さの対価です。

ここは駅前といっても港町なんて一般の首都圏住民は、おら知らねえという駅
バス便の同類との説には一理あります。

[825: 匿名さん]

修繕費、管理費はその建物に対して払ってるから立地云々抜かして比較はできるのではないですか？
物件価格は港町価格になってると思うけど。
反論とかは結構なので他のタワマンとの比較にお答え頂ける方がいましたら教えてください。

[826: 匿名さん]

管理費削減なんかは管理組合の努力次第でしょうな。

[827: 契約済みさん]

修繕積立金については私も管理組合がしっかり運営していくことに尽きると思います。
戸数が多いほど管理金、修繕金は安くなり、収入のほうは多くなるので、
説明、資料ほどはスライドしないと思います。

[828: 匿名さん]

管理組合次第ですか。
どんな管理組合になるのか？
先のことはわからんというのも不安ですね。

[829: 購入検討中さん]

客観的意見とネガは違いますよね。

[830: 匿名さん]

客観的に見てタワマン自体、転売は忌避されがち。
最大の理由は修繕積立金のクレッシェンドがきつく、
後半に入居することはバカを見ることになるから。

それでも人気が出る要因は普通のマンションでは得られない圧倒的な
利便性があるからに他ならない。

しかし、それが少しでも損なわれ、また売れ残りがある場合はリセールが
絶望的に厳しくなるのは周知の事実。
支線どころか本線駅近タワーでもたとえば鶴見のタワーとかがいい例になってる

川崎のタワーもポツポツ中古が出てるけど、そこまで入れ食いと言うわけでもない。
転職なんかのイベントのときのリスクヘッジが可能かはよく検討すべきだね。

[831: 匿名さん]

この掲示板によく「一般のタワマンと変わんない」って出てくる。

それ自体は嘘ではないけど、一般のタワマンは
5000万とか6000万とかするわけで、ローンの支払い
とは別に3万とか5万のランニングコストがかかって
も気にならない人が多い。

ここは、「同じ3000万円台だったら、他の大師線物件より
いいじゃん」というノリで来る人が一定数いるから、
そういう人の割合が多いと、後々大変。

[832: 匿名さん]

>82
他のタワーマンションと同じくらいだよ。
もう少し高いところもあれば、もう少し安いところもある。
マンションが安いから維持費も安くていいんじゃないかなんて勘違いをする人がいるかもしれないけれども、考えればわかるようにそういうものではないわけで。

[833: 匿名さん]

>考えればわかるようにそういうものではないわけで。

考えれば分かる人ばかりなら苦労ないけどね。

それに、少なくともA棟のときの売り手スタンスは、そう考えてない。
でなきゃ、タワマンなのに修繕積立金の平米単価のスタート時の設定が60円台、
なんてふざけた話はありえない。

[834: 購入検討中さん]

バス便ちゃんとＮＯ．８３１は同一？
とうとう（バス便ちゃん）のあだ名が付いてしまったね
つけた人、ピッタリ、笑いが止まらなくてお腹痛い（＾＾）
あだ名付けるのむつかしいよ
余談だけど８３１は此処５０００万、６０００万しないと思ってるんだ。
早くここから消えて欲しいんだけどいつ消える？
早く消えてもらって実のある掲示板にしたいな
。

[835: 匿名さん]

ここの購入検討者は下品です、っていうなりすましネガなのかな？

本当に購入検討者なら頭悪すぎ。

[836: 匿名さん]

修繕積立金は保証金のようなものだからね。
一番問題なのは売りたいが為に積立計画を安くしておくところ。そういうマンションが何十年後に問題になります。
その点では結構良心的だと思うよ。ここは。

実際、建物自体はそんなに修繕費用がかからないはずだしね。先ず免震ではないこと、屋上広場を作らなかったこと、29階までしかなく450戸数ほどあること、正直建築構造的に普通のタワーマンションと比べたら全然修繕費は
掛かりません。おそらく大林がまだ実績のないDFSだから高めに設定したんだと思う。

でも、京急不動産もその事を理解してないかもね。
京急はタワーマンションに関してはド素人だから。

[837: 匿名さん]

836さん
いい事言いますね

同感

そして、いい物件ですよ。ここは

[838: 匿名さん]

下の方から上から目線では自分の足もとしか見えないのでしょう。

[839: 匿名さん]

http://www.midskytower.com/50years.html

この事例では、長期修繕計画を５０年計画に見直し消費税１０％を想定したにもかかわらず、平均支払額が下がる結果となっている。
当初計画よりも長いスパンで修繕を行うことにしても問題ないと想定されたのだろうか？

[840: 匿名さん]

>839
リヴァリエみたいなマンションは心配ですねって言ってるようなホームページだね。

[841: 匿名さん]

所得階層が違うだからコストダウンを詰め詰め方向を目指せば可能だと思われ。。

[842: 匿名さん]

50年計画って、これマンションの広告でしょ。
通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。ただ躯体によってはクラックが壁に入ってたり、老朽化した保善費用ががかかります。

ただ免震、制震マンションはそういった経年劣化が少ないと言われてます。つまり建物劣化が少ない、実績は無いけど100年は保証出来るレベルらしいです。

因みに積立金は管理組合で決められますよ。
おそらく今後は平均化の方が増えてくると思います。
タワーマンションの修繕費の実績も分かってきますし。
でもどちらが良いかは購入者の好みの問題しかないです。

[843: 匿名さん]

パークシティは２１６円/平米か。

リヴァリエの当初の修繕積立金は５０円／平米位だっけ？

どうなりますかね。

[844: 匿名さん]

修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。建物が丈夫かどうか、メンテナンス費用が掛かる施設が多くないか、工事に欠陥が無いか、それらを見極める事が一番重要です。

最も大変なのは震災前の物件で地震対策が成されて無かったマンションです。既に補修が必要なところを治さず、そのままにしているマンションもあるようです。

[845: 匿名さん]

妙な論点ずらしで正当化しようとすんなよ。

長期的に修繕コストが安く済むのは、本当ならとてもいいことだ。
だがその場合も、それを見越した上で平準化した金額に設定すればよいだけ。

違う次元の話をゴチャゴチャにしてごまかしてんじゃねえよ。

[846: 匿名さん]

>842
＞通常は30年で考えます。10年毎に外壁塗装とかの大規模修繕を行い、30年で一番手がかかる配管修繕を考えた費用です。一応そこで一区切りとなり、通常は修繕積立金は下がります。

おそらくそうなのでしょう。
しかし、30年計画しか見たことがないと、30年以降にも青天井に支払額が上がり続けるのではないかと不安になってしまうものです。
この50年計画は、そういった不安を解消しうる一例であると思います。

[847: 匿名さん]

>845
論点ずれてないよ？
理解出来て無いのかな、、、

[848: 匿名さん]

>844
本質的にはそうですが、人間は理屈で行動しないものですからね。

>839の例では、2009年4月に竣工後、2014年1月から定額積立への見直しを行っています。
定額に変更するなら、ツケがたまらないうちに決断したほうが良いでしょう。

[849: 匿名さん]

>848
確かに定額制の安心かもね。
でも少なくとも、3、4年は運用しないと正当な積立金を割り出せないんじゃない？

[850: 匿名さん]

５０年計画？そんなの持ち出してどうするの？
とっくにあの世に行ってるよ！

[851: 匿名さん]

30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
通常は下がらない。

理由は簡単でどんどん更新したところで新品になるわけじゃないから。
積立金は大半のマンションでは不足する。天災その他不足の事態で
消費されるものだからね。

免震を引き合いに出して安心するのは結構だけどここは機械式より
さらに金を食うタワー駐車場がある。
通常の更新に加え、タワー式駐車場はどんどん金を食う。
車庫入れミスって事故られでもしたら安全性の問題から点検の嵐だよ。

[852: 匿名さん]

>30年後になったら修繕積立金が下がる、ってのは言い過ぎ。
>通常は下がらない。

通常は引渡時計画の引き上げ、支出どおりに３０年後を迎えることがないから下がらないのですが、ここで下がると言われているのは、現時点で単純に計画を３０年以降に延ばしたら下がることになるということです。


>さらに金を食うタワー駐車場がある。 
上に挙げられた５０年計画マンションはタワー式駐車場と横行昇降式駐車場がありますが、積立金が安いですね。

[853: 匿名さん]

>>847
「そんなこと」より「もっと重要なこと」がある、
なんてのが論点ずらしの常套手段なんだよ。
「もっと重要なこと」をいくらもっともらしく力説しても、
「そんなこと」が重要でない証明にはならない。

＞修繕積立金は高い安い、一定か変動かが重要ではありません。

論点ずらしでないというなら、これがなぜ重要じゃないのか説明しろ。
50年の例もでてるし、国交省のガイドラインも知ってるんだろ？
ごまかすなよ。

[854: 匿名さん]

現時点での長期修繕計画は、極論すれば引渡時の積立額の根拠を示しているに過ぎない。

引渡し後は住民の好きにすればいい。

[855: 匿名さん]

初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。
でもデベは何も困らない。
先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。

まあ、購入者が全員似たような発想の持ち主で、
最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、
後は住民の好きにすればいいってのは事実。

[856: 匿名さん]

>853
横槍ですが、一番重要なのは実際に必要となるであろう修繕費のことであって、絵に描いたモチのような長期修繕計画ではないということだと思いますよ。

放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

[857: 匿名さん]

>855
>初期の修繕積立金の徴収額の設定が低すぎると、
>後で管理組合およびまともな住民が苦労する羽目になる。 

最初の設定額が多少違ったところで当初の積立ペースが少し落ちるだけです。
引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。


>先のことをあまり考えない層にマンションを売りやすくなるだけだと考えている。 

他のマンションと比べて僅か数千円違うだけで売りやすくなると考えたのかもしれませんが、バカですよね。
逆に先のことを考え過ぎた層を不安にさせて売りにくくなっているような気がします。

[858: 匿名さん]

>最初だけ安い修繕積立金を全力で肯定してるなら、 

肯定しているのではなく、重要なことが何かを見極めているのだと思います。

[859: 匿名さん]

＞引上げの実行に苦労するのは大して変わりません。

ただの思考停止じゃん。

50年マンションは例外中の例外だとしても、
最終的には最初の4倍と、最終的には 最初の8倍じゃ大違いだよ。

ましてや、先のことをあまり考えない層を集めたマンションならなおさら。

[860: 匿名さん]

>>856
>放っておけば長期修繕計画に従って積立金が引上げられるわけではなく、
>住民自らが引上げていくものだから、デペお仕着せの計画に文句があるなら自ら見直せばいいのです。

そんな当たり前の理屈は、誰だって分かってますよ。
デベ営業もよく言ってます。
「心配いりません。おかしなところがあっても、購入者の方々で変えていただけることですから」って。

でも、現実的には多くのマンションの管理組合が、
徴収額の値上げ議案を通すために多大な苦労してるわけです。
そのことはどうお考えですか？

それとも、あなたが値上げが必要な時期に理事長に立候補して、
値上げ議案が通らなければ責任とってくれるんですか？
そこまでの覚悟があるならそれはそれで天晴れですが。

[861: 匿名さん]

ＮＯ．８４５さん　落ち着いてください。

深夜から早朝までご苦労様ですが、だんだんと言葉が汚く
ストーカー的になられて周りが見えなくなっているように感じます。

家、マンションを購入するのは洋服を買うのとは違いますから
皆さん真剣に考え検討していますよ。

私の場合、２０年、３０年後の修繕積立金引き揚げの額でも充分大丈夫と
計算して購入予定にしました。　　でも

以前、マンション理事をしていた経験から申し上げますとこれは理論を
かざすものではなく実際に入居してからの住民の管理組合の力が物をいいます。
１０年目の修繕に関して何件もの見積もりを取り、比べてみると何千万もの
差が出てきました。
いざ工事に入り出来上がりを観察すると手を抜かず１００％の人が満足という結果が出ました。
大きく言えば管理も私たちは替えることができるのです。

私はﾖｰﾛｯﾊﾟによく旅行をするので、自分なりに目は肥えています。
商業地域の騒々しいものではなく、とてつもない広い敷地に多摩川の水のある風景、
他から隔離された此処だけの空間、京急電鉄だからできたのではないかと思っています。

人それぞれ見る観点が違うのですから気持ちを落ち着けて少しは理解の方向に
持って行ってくださることを願います。

[862: 匿名さん]

管理組合の力については、同意します。

ただ、気になる点は
１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。
２　修繕に関してはＤＦＳ関係は大林組の独壇場なので、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これらについては、どう考えておられますか？



　　

[863: 親同居さん]

>861
私も862さんがおっしゃることが気になります。
確かに861さんご自身は、理事の経験もあり、賢明な判断ができる方だと思いましたが、その他の住民の方々そうだとは限りません。
坪単価250〜300万程度のマンションでは、管理組合に公認会計士や弁護士等の資格持ちがいて、コストカットなどに厳しく、堅実に組合を運営されている場合が多い。坪300を超えると、住民がみな資金的に余裕があるので、管理修繕費が高くても、問題視しない。払える。…という話があります。では、250以下はどうなのか。管理会社の言いなりで、問題に気がつくことすらできない可能性があるのです。
私はA棟を見学させて頂いたことがあるのですが、エントランスロビーを子どもが走りまわり、12階のラウンジでは、貸切予約時でもないのに、住民がやはり子どもを走りまわらせながら、ピザを頬張っていました。正直、あまり良い印象を持てませんでした。
あと、全く別件ですが、エレベーターに乗ったとき、ゴミ収集のカートと一緒になり、複雑でした。一般的なタワマンでは、ゴミ収集は専用のエレベーター(非常用などを兼ねている)を使うと思います。

[864: 匿名さん]

>863
酷いタイミングで見学されたようですね。

安いからこいつらバカに違いないといった偏見で語られるのは正直心外です。
余計なお節介にも程がありますよ。

[865: 匿名さん]

ＮＯ．８６１です。ＮＯ．８６２さんにお答えいたします。

３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。
それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。

管理組合の議決に関してはそれぞれのマンション規約で違ってくると思いますが一般的には
普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要です。

しかし出席率は低く、殆どが執行部に一任の票が提出されます。
執行部は信用されている、責任重大だという気持ちになり慎重に物事を運ばざるをえません。

実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。
１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。

なのでどこのマンションも同じだと思いますが購入後の管理組合が本当にしっかりした運営を
やっていくことだと思っています。

[866: 匿名さん]

最近沈滞気味だったけど、スレが伸びてきましたね。
いい感じですね。

[867: 匿名さん]

>862

１について、外国人数は都心のタワマンと同様ですから、住民層が違うとすれば、富裕層や投資目的の人の数でしょう。
他のタワマンと比較して所得格差が小さく、投資目的が少ないと想定されることから、合意形成はしやすいかもしれません。

２について、基本的にDFS制振装置（オイルダンパー）は定期点検をするだけと聞いています。
特注のオイルダンパーでもないので点検くらいどこでもできそうに思いますが、大林組ブランドを信頼して頼んでも大きな金額は掛からないと思います。

[868: ８６２]

お答えありがとうございます。

「１　管理組合を構成する住民層が、ここは他のタワマンとかなり異なり合意形成が難しくはないか？
　　具体的には、３０００万円代～６０００万円代までの購入者がいる、またかなりの数の外国人購入者がいる。」

これについては、
「３０００万～６０００万　とても地道でしっかりした層の方達だと思いますよ。それ以上になるとホリエモンさんの部類を思い出し私たち一般人は怖い感覚におそわれます。」とのことですが、
一概に「安いからこいつらバカに違いない」とか「それ以上になるとホリエモンさんの部類」といった決めつけは私は好みませんので、ここまでとさせていただきます。

２　修繕に関しては、随意契約とせざるをえず、競争にならない。

これのほうは
「実際に以前、最初の大手管理を（ま、次も大手でしたが）予算的な面でチェンジしました。１０年目の修繕も有名な大手が施工でしたがＮＯ．８６２さんが仰る随意契約をチェンジしました。なのでどこのマンションも同じだと思います」ですが、

私がお尋ねしたのは、「ＤＦＳ関係は大林組の独壇場」、そこでこのマンションは他の大手とのアイミツが困難なのではということなので、以前のＤＦＳではないマンションの話を持ち出されても、申し訳ないが無意味です。


管理組合の議決は一般的には普通決議が住民の過半数、特別決議が４分の３以上の賛成が必要なのは、そのとおりです。
ただ、ここで怖いのは、殆どが執行部に一任の票が提出されるならまだしも、住民の過半数が管理組合活動に無関心で委任状さえ提出しなければ、自動的に議案不成立となって何も決められなくなることです。
特に外国人が２割を超しているとすると、その危険性は高いのではありませんか？

[869: 匿名さん]

>868
A棟の臨時総会では８〜９割の票が集まっています。
当日参加されなくても委任ではなく事前票が殆どです。
多くの合意を得ることが可能なこともわかっています。

[870: 匿名さん]

>869
最初の頃はどこも同じです。
管理会社も気合を入れて票集めするし。
しかし、回数を重ねるごとに、組合活動に無関心な人がふえ、管理会社のフロントもエース級は
引き上げられる。
今のA棟の臨時総会のような状況が続くと楽観はできないでしょう。