リヴァリエってどうですか？Part13

[匿名さん]

新しくパート13を作成しました。

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329610/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[51: 匿名さん]

営業から聞いたんじゃなくてそう計算したら２２％と出たから書いたんだろ。
くだらない。

[52: 匿名さん]

B棟スレは床暖ネガが流行ってたようですが、こちらは華人ネガですか。
どちらも大した事ないネガネタですね。
他には何かないんですか！？

[53: 匿名さん]

もうネガ尽きたか？
まだまだあるだろう‼︎

[54: 匿名さん]

そろそろ通報したほうがいいかな。

[55: 匿名さん]

最新の販売状況わかる方いますか？公式Hpより最新が分かると幸いです。

[57: 匿名さん]

販売状況気になりますね

[58: 匿名さん]

この物件のネガティブポイントは住戸の坪単価に比べて管理費、維持費が高いという事に尽きると思います。
この点が納得できる方にとっては良い物件となる可能性はありますが、納得できない方にとってはダメ物件という事になります。

坪単価は正直安いと思います。以下に述べる理由は想像ですが当たらずしも遠からずだと確信しています。

大林組にとって自社の技術を披歴出来る為の良い条件がそろった敷地であり、ある程度ディスカウントしても受注したい物件であった事。
ゼネコンとしてタワーであるにも関わらず施工がし易い敷地である事。
土地の造成に行政の協力がある事。
デベは鉄道会社であり、他社で頓挫した計画を沿線の価値を高める計画として引継いだ事。

等が挙げられます。

ですので、建物として一級の計画であるにも関わらず坪単価は安く、一級であるが故に相応の維持管理費が掛かります。

上記理由が開発の根底にあるが故に、また、大手デベの様にマーケッティングに長けて居ないが為に、
建築の素人であるエンドユーザーが気にする設備・仕様面でニーズを読み切れていない面があり、その点に不満を持つ方の多いと思います。
建設の動機に物件を最大の付加価値を付けてプロジェクトとして最大の利益を生むという意識に欠ける面がある事は否めません。

この様な大規模な開発にしては珍しい物件であるが故に、資金計画を他の物件とは異なる考え方で検討しなければならない結果を生み、検討者に混乱を生んでおり、それが爆発的な人気に繋がらないのだと思います。

[59: 匿名さん]

ここってエレベータも少ないし、大した施設も無いのに管理費が他のタワー並みだからおかしいよね。

[60: 匿名さん]

価値がわかる人にはわかるんだよ〜

[61: 匿名さん]

管理費は他のタワーと比べて安いよ〜
マンションが安いから調子こいて広い部屋を買うと維持費も比例して高くなるけどね〜

[62: 匿名さん]

部屋の広さ狭さに比例する維持費だけど、そんなに
幅は広くないのでは。
トランクルーム使う値段くらいの差額くらいでは？

[63: 匿名さん]

最近ネットの誹謗中傷とか営業妨害で立件されているケースが目立っていますね。
やはりネットは無記名だからわからないだろうと思ってしまうんですね。怖いですね。

[64: 匿名さん]

ここＭＲの場所が最悪だよな。
川崎駅前とは言わないまでも、せめて人通りのある通りか、車が通る大通りに作るでしょ。
建築費ケチって廃墟で売る神経が理解不能。
京急はＭＲに来る為には、大師線を利用しないとだから二度美味しいとか本気で考えてそうだけど。

[65: 匿名さん]

>58
管理費は大林組の施工とはあまり関係がないでしょう。
ほとんどが人件費ですから。ただ、フィットネスジムはともかくパターゴルフ場や
ミュージックスタジオ、キッチンスタジオといったイマイチ稼働率でも疑問の残る
共用施設を前提にしていること、都市計画の代償として川崎市民に開放することに
なっているカフェギャラリーや集会施設といったマンションが随意に変更できない
妙な施設を抱えこんでおり、そういったモノを含めた総額として見ると、判断が
分かれるでしょうね。自分が使わない施設ばかりだったら、ムダなだけですから。

B,C棟で共用施設部分は共有扱いというのもちょっと疑問符がつくところ。
B棟のフィットネスが使えます、C棟はパターゴルフ場と音楽スタジオです、って、
C棟売る時のセールストークとしてどうなんだと思ったり。
フィットネスは共用施設ではキッズルームについで稼働率高いんだからC棟も
フィットネスにすりゃいいのに。

修繕積立金についてもDFSがメンテフリーで免震より優れているといいつつ、構造体の
必須条件として機械式タワー駐車場が存在しており、この費用が逆にかさんでしまって
いるため、普通の都心の免震制震タワーと費用に差が出ていません。
また、>59 の指摘通り、30F500戸近いのに低速のエレベータを4基のみ、うち2基は小型ってのは
ややスペックとしてマイナスですが、にもかかわらず、やはり積立金は高いまま。
さらに、購入層に"配慮"した結果、初期の積立金を徹底的に低く設定しており、
将来的に、8年～16年あたりから急激に跳ね上がっています。
故に、将来収入がバッチリ伸びる自信のある人でないと、おっかないでしょうね。

[66: 匿名さん]

>64
俺はそう思うわ。

[67: 匿名さん]

>65
凄く調べてますね！
ここを第一候補で考えてましたが、出来ればお勧めのマンションも教えて貰えますか？

[68: 匿名さん]

前向き検討中です。本体価格対比で維持費が高いのは事実と思いますが、それで諦めて下さる方がいれば、かえって有り難いです。共用廊下を子供の自転車が走り回るような団地マンションにはならないでしょうから。

[69: 匿名さん]

>68
B棟どころか竣工済みのA棟も半年売れ残るこの状況で、諦めてくれる人がいる方が有難い、って…。

いや、じっくり検討し放題、って意味としては正解か。

[70: 匿名さん]

駐車場の利用率をみて、将来的に自走式一本にしてしまうという選択肢もあります。入り口のハードルが越えられない方には、遠慮願ったほうがいい。

[71: 匿名さん]

>70
普通は金がかかる機械式を潰して平置きや自走式を残し修繕費を節約するものだが
ここの場合タワー駐車場が免震構造を兼ねているので潰せない。
タワーを残すのなら修繕費の節約には全く意味の無いこと。

[72: 71]

すみません。70をよく読んでいませんでした。
そのとおりですね。

[73: 匿名さん]

え？　自走式一本化は無理でしょ？

[74: 匿名さん]

制振の仕組みは、中心部のコンクリタワーとその外縁部のオイルダンパーであって、パーキングはその空洞を利用した、いわばオマケ。撤去はできないけど、経年で壊れちゃったらそれまでってことでもOKってことです。

[75: 匿名さん]

なので、物理的には一本化できちゃうんですよね。まあ組合で可決されたらですが。。

[77: 匿名さん]

>きちんと将来の維持費まで見据えた計算をする人に敬遠されて

ノーノー。
きちんと将来の維持費まで見据えた計算をしてこれくらいにしておこうと買うのだよ。

[78: 匿名さん]

少なくとも、内廊下のカーペット上で自転車を転がす人は居ないね。
ちゃんとした屋内駐輪場もあるし。

[79: 匿名さん]

モデルルームの場所が悪いというご意見には賛同しかねます。
確かに便利の好い場所に作る場合が多いですがそれは
大抵の場合建設地に土地が無いという物理的な要因が大いにせよ、
立地の不便さや環境に対する悪条件を先ずは綺麗なモデルルームで
誤魔化そうという意図が感じられます。

必ず建設地は確認するでしょうからモデルルームは建設地に
建てるのが理想というか当たり前なのでは。
加えて本物件ではモデルルームの建物から本体同様の
多摩川の景観が確認できるという利点もあります。

ましてや、あの建物を廃屋と表現されるのであれば、
それは現地に行っていない証拠だと思います。

因みに私はステークホルダーではありませんが、
モデルルームの企画建設に参画した経験があり、
その観点からこの物件のモデルルームを感心していたので
まさかそこにネガ意見を提示されるとは思ってもいませんでした。

世の中にはいろいろな見方があるとは言え、
白を黒という方が居るのですから検討版としては役に立っていないのでは。

[80: 匿名さん]

>経年で壊れちゃったらそれまでってことでもOKってことです。

技術屋でもないのに、断定しちゃって。
中心部に壊れた部材を抱え込むってことでしょ。
大丈夫？保証できるの？

大林組に確認したほうが良いと思うけど。

[81: 匿名さん]

>>78
それがいるんですよ・・・お子さんですが・・・

[82: 匿名さん]

>81
そういうマンションもあるかもしれませんが、リヴァリエにはいないでしょう。
そのような苦情は見たことがありませんし、万一見かけたらすぐに注意徹底させます。

[83: 匿名さん]

>79
現在はまだ良いですが、A棟建設中は港町駅からモデルルームにしか行けない臨時改札を出る必要があり、とてもアクセスしづらい場所でした。

[84: 匿名さん]

スカイラウンジ、スポーツスタジオ、ゲストルーム、キッズルーム、キッチンスタジオ、ライブラリ、ゴルフレンジ、音楽スタジオ

要るものしかないじゃん。

カフェギャラリーは仕方ないんだろう。
キッチンスタジオはパーティーの他に組合の集会場などにも使うだろうから必要だな。
うまく３棟で共有できれば魅力的だと思う。
C棟のスカイラウンジは最上階付近の南角に作ってほしいな。

[85: 匿名さん]

営業さん・・・今日は休みでは？

[86: 匿名さん]

営業じゃないよ。

[87: 匿名さん]

＞80

壊れた部材って、w
鉄骨の瓦礫が積み上がるわけじゃないんだから。ww
タワーパーキングの電源がonでもoffでも、制振とは関係ないでしょ？
わかる？？

[88: ８０]

タワーパーキングの点検補修と同時に制振部分の点検補修を行うことになってたりしたら。
関係ないとはいえない。

鉄骨の瓦礫が積み上がる？
何でそんなありえない極端な状況を持ち出すのですか。

素人が勝手な判断を下すのはまずい。
大林組の専門家の意見をまず聞きべきだろうと言ったまでです。

[89: 匿名さん]

そうですね。。。

[90: 匿名さん]

硬いなぁー
皆でブレストしてワイワイやる場でしょー
専門家の判断持ち出したらそれで終わっちゃうよー
それは各人モデルルームでも行って確認すべきこと！

[91: 匿名さん]

>90
理事会もそんな調子でやるつもりなの？

ここは、やはり民度が・・・

[92: 匿名さん]

ゴルフレンジはいいかもって思ってます！
他ではなかなか見ない気がします。
そうでもないのかな？

[93: 匿名さん]

>91
理事会も民度も関係ないでしょ。
無理やりネガるのはどうして？
悩みがあるの？

[94: 匿名さん]

音楽スタジオはカラオケにも使えるかな？

[95: 匿名さん]

こんなとこでネガレス連投しているヤツが民度とかｗ

[96: 匿名さん]

90みたいなのが住民だとしたら
ということなのでは

理事会も民度も関係大有り
自然に導き出される懸念です

無理やりネガってるわけではない

[97: 匿名さん]

音楽スタジオってカラオケできるんじゃないの？

[98: 匿名さん]

ビッグコミュニティなので、組合の意思疎通がスムーズに行くかという不安はあります。
ただ、A棟モデルルームに行った感想としては、見た目も挨拶して下さる感じからも、皆さん良識ある方々に思えました。

[99: 匿名さん]

良識がなく、民度も低いのはここのネガ連中だけ

[100: 匿名さん]

>96
はたから見たら意味不明な難癖つけてネガる人や、新川崎あたりの他のマンションスレで悪口言ってる人のほうが民度に問題があると思います。

[102: 匿名さん]

販売状況はどんなものでしょう？

[103: 匿名さん]

新川崎の三井、なかなかいい値付けだね
リヴァリエがお求めやすく感じる

[104: 購入検討中さん]

値段、眺望は魅力的なのですが、
地震の時は多摩川近くだと、津波とか液状化とかの心配はあるのでしょうか？
せっかくマンションが制震でも、他の被害を受けたらどうなのかなと心配になったので。
詳しい方いましたら、アドバイスお願いします。
あと、エレベーター４つっていうのは、朝の通勤時間帯だと結構待つんですかね？

[105: 匿名さん]

液状化に関して言えば、正直どこも変わらない。というのはこの規模のマンションは
支持層まで杭を打ち込むから液状化によって傾くといった被害は起こらない。
支持層もろとも数メートル単位で地殻変動起こさない限り、基本液状化の直接
被害はない。東北の震災の時も周辺ライフラインが全滅したが、マンションの大半は
液状化による直接の躯体損傷などはなかった。（築年古くても）

津波は市の作ったハザードマップでは範囲外、洪水は最大50cm～1mの浸水が予想される。
だからこそのスーパー堤防なわけだが、六郷橋のへんは最近のゲリラ豪雨で
めちゃくちゃ降ると結構増水してる。200年に一度の水害じゃなければ安全と言われるが
最近はン百年が安くなってきてるからなんとも言えない。

エレベータは少ない。30Fで4基、それも上から下まで各階停止の低速エレベータでは
目一杯人が乗ると上から下まで5分近くかかることもある。
低速エレベータなら70～80戸に1基はほしいがここはほぼ120戸に1基。
通勤時間帯はもとより、日中は清掃員なんかも使うだろうから、意外と待つほうだ。

管理費、修繕費が高いのにエレベータとか重要な設備がケチい。
ゴルフ場とかよりこういうところに金かけるべきなんだがな。

[106: 匿名さん]

仰るとおりエレベーターは世帯数に対して確かに心許ない。ノンストレスにするには６台は必要でしょう。だけどエレベーターのランニングコストはかなり掛かる。立体駐車場もあるのでそこは多少目をつぶる必要もあるのかなと。私自身は混雑する時間帯の僅かな時間短縮のために金食い虫のコストを捻出し続けるのもどうかという考え方ですけど。エレベーター制御もメーカーやグレードによって異なるかと思うのですが、ここはどうなんでしょう？頭よければいいですけど。

[108: 匿名さん]

液状化危険度分布について
http://www.city.kawasaki.jp/160/page/0000046739.html
　→危険度 低い・やや低い。


津波浸水予測図
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f360944/
　→すべての想定地震で浸水なし。


水防対策:洪水ハザードマップ（多摩川・鶴見川洪水避難地図））
http://www.city.kawasaki.jp/530/page/0000018137.html
　→浸水深 0.5～1m未満。


液状化、洪水は、川崎駅、武蔵小杉駅、新川崎駅の周辺を含め全体的に色がついており、その中では比較的悪くないほうですね。
どこを買うにせよ、こういうマップは必ずチェックしておきましょう。

[109: 匿名さん]

先日の京都桂川が氾濫した台風１８号では殆ど増水しませんでした。
川の氾濫は全域で起こるわけではなく一番弱いところで起こり、そこから低いところへ広がっていくと思います。
こう言っちゃ何ですが、スーパー堤防を建設したこの場所以前に対策が遅れている場所や低地は他にいくらでもありますよね。

[110: 匿名さん]

朝はエレベーターが比較的早く来るような気がします。
学習効果なのでしょうか。

[111: 匿名さん]

京都の大雨はこっちはほぼ被害なしでしょ。
災害としては2年前ぐらいかに、東京でJRが止まったあの大雨とかのレベルで考えたほうがいい。
あの時は六郷橋のあたりはかなり水位が上がってた。
洪水の浸水可能性についてはやはり絶対安全じゃないわな。
ここ自家発電機持ってるけど地下だよね。そう言う設備の損傷による一時コスト発生も
場合よっては想定しないとね。

[112: 匿名さん]

六郷橋のあたりは、水位が高まると対岸の野球場などが水没して川が大幅に広がると思いますが、そこまで至ってないですよね。

[113: 匿名さん]

想定はしておくべきですが、その想定では特に川に近くない川崎市全域で同様の事態であり、東京の城東では広範囲で二階まで浸水する事態となっているんですよね。

[114: 匿名さん]

浸水するのは都側で、
こちら側は過去に浸水したことはないと聞きましたよ。

[115: 購入検討中さん]

先週は何戸か売れたんでしょうか？

[116: 匿名さん]

リヴァリエの川側にテトラポッドがある。なんでだろ。いつからだろ。

[117: 匿名さん]

テトラポットは堤防を侵食から保護するものでしょうね。

[118: 匿名さん]

117さんのおっしゃるとおり、
こちら側にテトラがあるのは川のカーブの外側だからでしょう。

都側はカーブの内側で、堆積地で非常に低地のためまずあちらに浸水するのでしょう。

[119: 匿名さん]

確かに、大田区側は2〜5mの浸水域がかなり広がってますね。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/amekaze/hazardmap...

川崎市側を見ても港町が氾濫する前に水の逃げ道はいくらでもありそうに見えます。
例えば、武蔵小杉の再開発地区なども1〜2mの浸水想定ですね。

[120: 匿名さん]

川崎市は平坦なので意外と川から遠いところが良くないね。
水が溜まると引きも悪そう。

[121: 匿名さん]

スーパー堤防の効果を見てから決めたい気もするね。

[122: 匿名さん]

>121
200～300年もマンション検討するの？

[123: 匿名さん]

今週は1戸売れて残り11戸になりました。

[124: 匿名さん]

地味に売れているようですね。

[125: 匿名さん]

A棟の話だね。
スレはA棟、B棟一緒になってしまったようだよ。

[126: 匿名さん]

そそっかしい住民は

Ｂ棟残り11戸！！歓喜！！

だったりして

[128: 匿名さん]

A棟は4800万台～の物件しか残っていないんですね。

[129: 匿名さん]

残りはプレミアムかな
設備はプレミアムいいのにね

[130: 匿名さん]

B棟プレミアム売れてますか？

[131: 匿名さん]

高層階専用のエレベーターがなく、
そもそもエレベーター自体が少ない中、
プレミアムや高層階は後悔するよ。

ここのマンションは、
低層階から中層階の下の方までが勝ち組だったと思う。

[132: 匿名さん]

いや、眺望がぬけてる時点で高層階も勝ち組
さえぎるものがない

[133: 匿名さん]

マンションから駅まで何分も歩くストレスよりエレベーターに何秒か長く居るだけのほうが楽じゃない？

[134: 匿名さん]

☝　その通りですね。

[135: 匿名]

4基だと混雑してますか？

[136: 匿名さん]

住んでる人が文句言ってないのに、住まない人が文句言ってる状態

[137: 匿名さん]

住人だが、ボタン押してから30秒以上待つことはまれ。
もう一基あればいいなとは思うが、まあ許容範囲かな。

[138: 匿名さん]

十分じゃないですか

[139: 匿名さん]

売れ残りがありB,C売り切らなきゃいけない状態で、住民がわざわざ検討スレに
マイナス意見書き込むわけがないだろｗ

ただでさえ無理くりなポジだらけなのに。

[140: 匿名さん]

今のところ、待ち時間の最長は2分。
朝の待ち時間は1分くらいが多い。
電車に乗り損ねたことは1回。
途中階での乗り降りも多いから、もう少しスムースだといいとは思う。

[141: 匿名さん]

>139
無理くりなネガ乙

[142: 匿名さん]

ここは各棟で管理費も別だし、A棟住民がb.c棟の売れ行きを気 にするなんてないんじゃない？
競馬場のSCが出来たら直ぐ売れちゃうんだろうし。
逆にネガが凄いのが気になる。京急だからなのかな？

[143: 匿名さん]

>142
俺も思った。
風呂のゴム栓とかネガで書いてあったけど、さすがにそこをネガるのかと驚いた。

[144: 匿名さん]

ほんと
なんでネガるの？といいたくなります。

値段はこれがタワマン？のビックリ価格
でも売れてない。

ほっときゃいいじゃないかと思うんですが。

[145: 匿名さん]

欲しくても買えない人、よそを買った人、近隣の営業はここが気になるんです。

[146: 購入検討中さん]

Ａ棟住民の方にぜひお伺いしたいのですが、もしご自身がＢ棟をもう一度改めて購入するとしたら以下どれをお選びになりますか？
価格、眺望、間取りなどなど考えております。

①　高層　北角

②　高層　南角

③　低層　北角

④　中層　南角

⑤　高層　北東

⑥　中層　北東

⑦　プレミアム

[147: 匿名さん]

なんだこの質問は
南西がないな

[148: 匿名さん]

私なら南角の高層ですね。夜景が一番きれいですから。

[149: 匿名さん]

B棟C棟は一体管理だから、B棟はC棟完売まで気が抜けない。
A棟は比較的まだマシとはいえ、B,Cでケチついたら
中古のリセールバリューもつかないから、諸事情で売却とか
いうことになったら手こずるだろう。
ってか、今の状況見ると、A棟はむこう５年は間違いなく
中古売却は大損確定だからね。B,Cが山ほど控えてる。

[150: ご近所さん]

北角かなぁ、やっぱり。
ここの角部屋の眺望はすごい迫力ですよ。バルコニーとか梁がないダイレクトビューを見せてもらってビックリしました。