プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区白金台3-96-6ほか
階数 地上5／地下0
戸数 83戸
延床面積(m2) 8617.79
建築面積(m2) 2033.95
敷地面積(m2) 3764.46
建築主 野村不動産株式会社
設計者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店
着工 2013/11/01
完成 2015/08/31
交通　南北線 「白金台」駅 　徒歩3分
　　　都営三田線 「白金台」駅 　徒歩3分

公式サイト　http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/

【物件情報を追加しました　2014.2.21　管理担当】

[901: 匿名さん]

そもそも築50年のマンションを買う層少ないでしょ。所有権でも。
定借はもっと売りにくいかも知れないけど、所有権同様に賃貸にはまわせる。
その時は立地が全て。立地の良い定借>立地の悪い所有権

[902: 匿名さん]

賃貸で築40年以上なんか借りる人いるの？
絶対嫌なんだけど…。

[903: 匿名さん]

メチャクチャ安ければ良いけど…
ここの場合は40年どころでなく、50.60以上だから大変ですね。。。
でも、よくよく考えたらタワーなんかも同じですよね！

[904: 匿名さん]

>所有権同様に賃貸にはまわせる。
まわせる、というのは所有者の希望的観測であって、
築50年のマンション（実際に当物件が50年後どうなっているか想像はできないが）、
恐らく周りには築浅の、その時代に沿ったデザインの物件も多く建っているでしょうから、
その中で、果たして借り主が付くと思いますか？
空室リスクのほうが高そう。もしくは、思いっ切り安く貸すか。
いずれにせよ、部屋の大規模修繕、リフォーム代など１０００万円以上掛かりますし。
それより、築７０年のマンションって、どんな状態になっているのでしょうね？

[905: 匿名さん]

だからここはじじばばが余生過ごすのに良いんだよ。本人達が良ければ。

[906: 匿名さん]

これだけスレッドが多いから、物件自体は皆さん興味があるんでしょうね！
自分も早々にMRには行きましたけど…。
場所が良いのは皆さん認めあっているわけですけど…。
私自身も、借地権なら借地なりの価格設定がされていたら購入したと思います。
今は特に時期が悪かったのかもしれませんね。所有権価格に近いですもんね。
多くにみられる50年借地でなく70年借地。という事が売りだったみたいですけど、それはそれで想像できずに、色々と問題が浮上してしまうんだから、どうすることも出来ないですね…。
所有権なら所有権で、高すぎる‼︎と、きっと文句がでていたでしょうし…。

[907: 匿名さん]

60年位して建物が使用に耐えないようになってしまったらどうなるんでしょうね。
貸せなくても、管理費に加え地代も払い続けなければならない。定借は相当大変ですね。
残存期間後10年じゃ修繕も出来ないだろうから、最後の方はマンション荒れ放題になるだろうね。
所有権なら修繕や建て替えが視野に入るから、60年後の状況は定借より相当ましでしょうね。立地の良いタワマンの方が良いと思うね。

[908: 匿名さん]

>907
同感です。しっかり建てられたマンションの場合50〜60年程度で建て替え、
というのが現在の常識というか感覚ですよね。ただし、

>立地の良いタワマンの方が良いと思うね。
建て替えには過半数の同意が必要ですが、タワマンは数百戸の利権者がいますから、
かなり難航することは目に見えていますよね。
また一戸あたりの土地持ち分も微々たるもの。資産価値は限りなく少ないです。
そういう意味でも、立地の良い低層マンションが一番理想的ではないでしょうか。
10戸程度なら意見も集約しやすいですし、何より土地持ち分が多いので、
マンションとはいえ、戸建てに近い資産価値を持つことが可能ですよね。
そして建て替え直後に新築で売れば、かなりの利益を手にできますよ。

[909: 匿名さん]

40年後、50年後の話で盛り上がっていますね。確かに先のことはわかりません。
ただ確実なのは、土地には価値があるということ。そして日本の人口は今後
減少するということ。借り手も確実に減るのです。その時の状況に応じて、
建て替えたり柔軟な対応ができる所有権が有利です。

＞＞908
その通り。戸数の少ない低層マンションに限ります。

[910: 匿名さん]

ここをみると安くても定借は買うものじゃないと思わされる。。
所有権よりあきらかに安いのだからいいのではないか？

[911: 匿名さん]

同感です。定借は価格メリットが明らかに感じられない限り買わない方が良いと思う。70年という長い期間を使って購入者の感覚を麻痺させているだけでしょう。踊らされない方が良い。

>908さん
資産性はその通りですよね。ただ定借よりタワマンの方が良いと思う。60年経過しても管理や駆体がしっかりしていればタワマンはまだ売却できると思う。リフォームもある程度できるし。眺望や豪華な共用部は価値が残っているでしょう。建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
しかし定借は60年したら、所有者はもう維持管理にお金をかけないでしょうから荒れ放題になる可能性が高い。　そうなると貸せないリスクも高いでしょうし、自分が住み続けるのも辛くなるのでは。　この点は確かある不動産の専門家の方も指摘していました。　このようなことが認識されて来ると、中古の定借マンションの価格は相当安くしないといけなくなるでしょうね。

[912: 匿名さん]

よく考えると70年という長い定借は購入者に取って実は大変なリスクなのかも知れませんね。
最後の10年から20年は荒廃し、売れない貸せないで、地代と管理費を払い続けるしか無い。それを避けようとすると早めにただ同然で処分するしかない。　
定借は50年位で価格が低い物が、購入者に取っては一番リスクが少なくメリットがあるんじゃないでしょうか。
長過ぎる定借は実は相当なハイリスク、というのが真実でしょうね。

[913: 匿名さん]

>最後の10年から20年は荒廃し
10年、20年という期間を1年、2年位の感覚で話してるような。

>建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
そんなこと言い出したら定期借地権だってそうかも知れない。

>日本の人口は減っていく
2-30年後には誰もタワマンに全く興味を持たない時代が来るかも。

[914: 匿名さん]

>913
主張に論理、根拠が無いんじゃない？

[915: ご近所さん]

まだまだ販売がんばってますね。
ハイヤー復活。

[916: まーさん]

どだいハイリスクの70年定借、しかもプラウドにしてはかなりのロースペック仕様を所有権並みの価格で売ろうとすることに無理がありすぎます。
私の知り合いも何人か検討しているとは聞きましたが購入の決断をしたものは一人もいませんでした。
白金台5丁目もあることだし本件はかなり苦戦するのでは。（5丁目も定借か？）

[917: 匿名さん]

>>916
所有権でしょ。確か

[918: 匿名さん]

白金台5丁目のどの辺ですか？

[919: 匿名さん]

質問ですが、みなさんの感覚的に、20年後の残存50年だったら多少割安で売りに出せば買い手は付くと思いますか？

[920: 匿名さん]

>>918
過去レス見なよと言いたいけど、パークマンション下った辺り。自然教育園の裏

[921: 匿名さん]

>>919
世の中の情勢次第だからね。難しい質問ですね。
「20年後、私は生きてますか？」という質問と同じ。
今と全く同じ情勢だったら、売れるでしょうね。

[922: 匿名さん]

>>916
そうですね。そちらも動き出したみたいですし。
来年の今頃は売り出しの真っ最中でしょう。
ちょっと待てば所有権。

[923: 匿名さん]

確実に坪550万円近辺だね。

[924: 匿名さん]

>>922
そこは小さい部屋作らないから、2～3億用意してください。

[925: 匿名さん]

>>922
所有権なら白金台５丁目のほうが高級仕様ですね。
ほぼ同時期に同じエリアとはね。
区別するために５丁目は「高級なプラウド」３丁目は「高級じゃない駅近プラウド」かな。

[926: 匿名さん]

>>925
わかりやす！

[927: 匿名さん]

>>925
こっちはさすがに地下駐車場だろうね。
まさか機械式は置かないだろ〜。。。

[928: 匿名さん]

白金台五丁目は@650位でしょう。となると100平米2億ですが、戸数少なめで一戸当たりの占有面積を大きくするそうなので平均面積150平米とかになるのかな。
内装も超高級な感じになるみたいだから、よっぽどお金と野村との繋がりが強くないと手に入れられないでしょう。

全く次元の違う物件との比較は不毛ですな。

[929: 匿名さん]

>>928

全く次元が違うんですか？ひどい話です。
この物件は、高級物件をという説明をうけているんですよ。
それはここの購入者を馬鹿にしているとしか思えませんね。

[930: 匿名さん]

>この物件は、高級物件をという説明をうけているんですよ。
最大で100㎡程度のマンションを、港区スタンダードで「高級」とは言わないでしょ。
常識ないんですか？自分で判断できませんか？
高級というのは、少なくとも40坪=130㎡以上でしょう。

[931: 匿名さん]

白金台3丁目は、立地的に高級ではない。便利ではあるけど。
例えば、その裏に広がる池田山のような閑静な住宅街という訳でもなく、
目黒通りウラにある、便利な（普通の）住宅街という立地だよね。
少し歩けば分かるはずだけど、高級感なんて感じないよ。
数百坪の邸宅が並んでいたり、昔ながらの洋館があったり、大使館があったり、
そういうの全く無いでしょ。

[932: 匿名さん]

白金台5丁目すごそ。買える方々が羨ましい限り。
でも3丁目もいいと思います。こんなにネガられてるのは人気が高い証拠。
今週末もギャラリーは盛況のまま、ついに登録へ、で全ての部屋が抽選のようですし。
3丁目もある程度のお金と野村との繋がりが必要かもですね。

[933: 匿名さん]

野村の関係者と分かってしまう様な書込みは止めた方が良いよ。信用無くすだけ。

[934: 匿名さん]

>932
その通り。関係者臭がプンプンしてるよ。
930、931の言ってることはネガではなく実際のこと。
物件周辺を歩いてみたらいい。高級感は全く無いのを感じるはず。
白金、という響きに惑わされている郊外民がいかに多いか。
周辺住民はほくそ笑んでいるよ（笑）

[935: 匿名さん]

白金台5丁目も3丁目も学区は一緒ですか？

[936: 匿名さん]

五丁目は、神応小学校かも。
三丁目は白金小学校

[937: まーさん]

白金、白金台といってもエリアによって全く雰囲気が違います。ここに集う人には常識かと思いますが。
白金台は白金（偶数丁目と奇数丁目では天と地ほどの差があります）ほどの格差はありませんがやはり5丁目は別格で次が3丁目の一部程度、あとはどこも普通の住宅地です。
といっても池田山も島津山もすべてが高級住宅地というわけでもありませんので比較の問題でしょう。
要は本物件があまりにも割高であることが？なだけであって、駅にも近いし買い物も便利だし港区（山側）にしては一般ピープルが住むにはいい場所だと思ます。同じ程度の賃貸を借りるのと比較して割安と思う人で何が何でもこの場所と思う人が買えばいいのであってそれ以外の人が手を出す物件ではないというのが私の感覚です。
固定化リスク、陳腐化リスク、将来的な荒廃リスク＋ランニングコストを考えると通期のトータルコストで賃貸の3分の1程度でないと手は出せない気がします。
そのうえ戸数も多すぎてこの難しいハードを管理組合が協力して維持していく意思統一するのもなかなか困難かと思います。（所有権で、ある程度経済的利害が同じであってもそう簡単ではないのですから）
本件を検討される方はそのあたりまで踏まえて冷静に判断されるほうがのちのち後悔せずに済むと思います。

[938: 匿名さん]

>>935
学校区は神応。
でも27年4月からは新しい小中一貫校になる。
五丁目の詳しい場所は営業さんに聞いて。

白金小学校は野村が建てているタワマンのおかげで今後急に人が増えるから、学区外抽選もかなり厳しくなると予想されます。
よく調べた方が良いよ。

[939: 匿名さん]

関係者とかではないですが、本当に売り出し対象住戸は全て倍率付きです。
この価格帯なのに。 景気いいですね。

[940: 匿名さん]

プラウドは申し込みのあった部屋しか売り出さないんだから、倍率が付くのは当たり前ではないのですか？

[941: 匿名さん]

確かに。野村のタワマンの学区も白金小ですね。

[942: 匿名さん]

>>848
本当はすでに決まっているのに抽選ということにして、他のお客を断る口実だよね。倍率なんて関係ないでしょ。

>>935
もし５丁目をお考えなら、基本的に私立小学校通学の多いエリアですから、学区は気にしない方が多いのでは？

[943: 匿名さん]

>>939
売り出し対象住戸 と言うことは一部は二期にまわしたと言うこと？

[944: 匿名さん]

要望書の出ていない部屋は・第1期に売りたくても売れませんから、次の期間にあと送りするという事ですよ。
言い方は様々ですが…。
ですから、数字が増えるにつれ人気のない物件…。
こちらの物件は、きっと人気のあるお部屋とないお部屋に分かれているのではないでしょうか。
第1期抽選で落選された方々は、第2期には巧みな営業力で他の部屋へ移動⁉︎

[945: 匿名さん]

プラウドで定期借地権のマンションだなんて珍しくないですか？
今はマンション用地を探すのも大変で、土地の有効活用という意味で地主さんに土地の提供を求めているのでしょうか。
どうやらマンションを建てると更地に比べ固定資産税、都市計画税が大幅に軽減されるので、税務上のメリットがあるそうなのでその辺を営業トークにして用地取得しているのかもしれませんね。

[946: 匿名さん]

>>937
私もそう思います。高い買い物だからこそ、先々のリスクまで冷静に考えて検討すべきですよね。
再三みなさんも指摘されているとおり、このような地権者とデベロッパーだけに都合のよいビジネスモデルでは、本当に住みたい
と思うようなマンションは建設されないのではないでしょうか。とても残念です。

[947: 周辺住民さん]

１億出せばこのあたりに所有権で戸建てを建てられますよ。皆さん冷静になってね。

[948: 匿名さん]

確かに、最近その様なマンション増えていますよね。
高所得者ほど高級マンションを購入するらしいから…。

[949: 匿名さん]

このところ雨が多い不安定な天気ですが、突貫工事が続けられています。
基礎のコンクリートの打設もずっと継続。コンクリートの強度が不安です。
基本的に加水しないものですが。購入するときには見えない場所ですよね。

[950: 匿名さん]

新築だと定借でこの値段で売れるのか。
広尾ガーデンフォレストはいいマンションだけど
定借で中古は苦戦してるように見えますけどね。