プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区白金台3-96-6ほか
階数 地上5／地下0
戸数 83戸
延床面積(m2) 8617.79
建築面積(m2) 2033.95
敷地面積(m2) 3764.46
建築主 野村不動産株式会社
設計者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店
着工 2013/11/01
完成 2015/08/31
交通　南北線 「白金台」駅 　徒歩3分
　　　都営三田線 「白金台」駅 　徒歩3分

公式サイト　http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/

【物件情報を追加しました　2014.2.21　管理担当】

[668: 匿名さん]

>>666
確かにリセール時には満額の融資は下りないでしょうね。経年的に物件の価値が減少していくのが定借物件の難しいところですよね。
ここは稀有な場所じゃないと言われますが、これだけの規模の駅近低層集合住宅は今後暫く白金台で出ないと思いますよ、私は。
地震の話がでたので、再築禁止の特別な契約が無ければ借地借家法で借地権者の再築権利はある程度保証されてると思いますが、ここはどうなのでしょうか？

[669: 匿名さん]

>>667

665ではないですが、所有権であればもっと高いとのことですが、所有権ならばいくらが相場と考えていますか？論理的に。

[670: 匿名さん]

>>667
どうみても高いでしょ。
根拠も何も。
マンションの相場見てれば分かること。
定借だから地代も払う必要があるし。
中古で売却できない都心物件なんて全く旨み無いよ。
誰かも言っている様に、定借物件は超割安じゃないと買ってはいけない。

[671: 匿名さん]

>>669
昨今の新築マンション価格の高騰相場を考慮すれば、所有権であれば@500～550万位で売り出したのではないかと思います。同じ時期に売り出したということで、白金四丁目の積水ハウスグランドメゾン白金レジデンスを参考にさせていただくとあそこは同じような価格帯で売り出してると思います。アドレスに関しては、積水にかなり分がありますが、駅からの距離とデベ＆建築会社はこちらの方が良いでしょう。
ただ、今度売り出すもう一個のプラウド白金台は相当造り込んで@600万という話ですから、ここは@500万前後に落ち着いたかも知れないです。
私自身、不動産に対して素人です。所有権に関しては比較物件がありますから何となくわかりますが、70年借地というこの物件の立ち位置についてご教授いただければと思った次第です。
借地だから割高という乱暴な話でなく。。。

[672: 匿名さん]

>>670
確かに50年借地権の場合、20年住んで転売となると残り30年という心理的影響が働きますが、70年だと残り50年。この違いって大きくないのでしょうか。
ちなみに近隣の借地マンションと言えば、クラッシィ白金台ですが（まあこのマンションは売り出し自体安いのと旧法借地権ですが）そんなに相場が下落してないと思います。

[673: 匿名さん]

>>671
所有権ならばもっと高いとのことなので、所有権と定借で評価基準をお持ちなのかと思いましたが、周辺所有権物件と比較してということですね。定借は評価が難しいですね。

[674: 匿名さん]

20年住んでまだ50年残ってるというのはかなり大きいと思う。

[675: 匿名さん]

>>670
南麻布なんかはどうなの？定期借地だけど瞬間蒸発。

[676: 匿名さん]

みなさん、その時の定借と比べ、坪単価が異常に高いから余計に踏み切れないのでは？まぁ都心部は定借でない土地でもこの時世どこもあがっているから仕方ないと片付けてしまえばそれまでだけどね。
個人的にはゴールデンウィークから2ヶ月。あと何戸決まってないのか、興味ありますね。

[677: 匿名さん]

土地仕入れと建設費の高騰を考えると今後のマンションはより高値で売り出すか、仕様を落とすしかないからね。
このマンションも工事発注は年前半にしてるんだろうけど、定借でもこの値段になってるからね。
オリンピック、山手線新駅、リニアと今後の建設需要を考えると、お財布と相談しつつ、少々高くても場所が良ければ購入しても良いのではないかと思う今日この頃。駐車場が嫌だという声が多いようだが。

[678: 匿名さん]

ここと同じ値段で所有権にしたら徒歩3分は絶対無理だし、そうなると賃貸利回りも下がる。ここは買い得だと思う。

[679: 匿名さん]

>>678
買い得の根拠が全く記されておらず、MRで営業が言ってた内容と酷似しているんですが。。
ふんわりした説明で飛びつてしまう人限定の物件という理解でいいのでしょうか。

[680: 匿名さん]

ふんわりで定借を嫌う人と同じかね。

[681: 匿名さん]

でも、マイホームでなく、最初から賃貸で考えている人は、相当儲かりそう…

[682: 匿名さん]

>>675
蒸発せず、結局売れ残ったようですよ。

>>681
ここを最初から賃貸に出しても儲かりません。きちんと算盤はじける方に聞くこと
をお勧めします。

[683: 匿名さん]

>>682
プラウド南麻布の方でしょ。大使館側は一期で完売、割安な道路側も二期で完売。

[684: ご近所さん]

瞬間蒸発って（笑）
野村プラウドのスレ、どこも異様だよね。本気で引く。

[685: 匿名さん]

ここはどうかね？

[686: 匿名さん]

>>684
そういう営業方針だからね。
在庫を抱えない営業力に関しては、素直に認めねば。

[687: 匿名さん]

えっ？本当に売れ残らないの？

[688: 匿名さん]

>>686
http://www.nomura-re-hd.co.jp/materials/7.html
実情はわかりませんが、４２戸しか完成在庫ないってすごいですよね。

[689: 匿名さん]

100平米台はどの居室も充分な面積が確保してあり、1部屋1部屋がゆったりしていて良いですね。
バルコニーも2面についていて広々してます。
定期借地権の最大のメリットは従来より少ない負担で良質な住宅をもてることだと考えますが、
こちらの価格はどれくらいになってくるんでしょうね。

[690: 匿名さん]

＞＞689
14000万～15000万。

[691: 匿名さん]

>>689
ＭＲ行かれましたか？
天井が低くて、正直驚きました。全然広さを感じませんでした。

定期借地は所有権より割安というのが常識ですが、この価格では。。。

[692: 匿名さん]

≫689
MRは3LDKの出入り口に一番近い部屋を潰してアトリエに。
隣の主寝室とつながる様にしていました。
しかしながらベッドを置いたら広げて作ったウォークインクローゼットの
おかげで部屋はせま狭。余裕なし。
クローゼットの方が開放感あるぐらいでした。

リビング側も一部屋潰して大リビングに。
しかしリビングにある柱（億単位なのに！！）の事を営業に言ったら、
それはそこから部屋をサンルームの様に使うための仕切りとして
使うとかで、竹中の設計（あのおじさん？）が自信を持って
オススメしているものだと言われて絶句。
本当にこれで100平米？が主人と二人の最初の感想でした。
普通の南向き100平米の部屋をみたかった。

部屋が100平米のはずなのに狭く感じるし、
天井はカセット式エアコンを入れるために
下がってるし。。。
バルコニーは多少広くても、所詮は共有部分だし
そこに住むわけではないし。

あくまでも個人の感想ですが。。
これを一押しのモデルルームとして見せている時点で、
うちにはイマイチでした。
あとはどうぞご自分の目でお確かめくださいませ。

[693: 物件比較中さん]

エレベーターが４基もある。階数・戸数の割にずいぶん多い。
高層ではないし、階段を使う人も多いのでは？やはり高齢者
の購入者が多いのか？

経年劣化でエレベーター交換となれば４基分でかなりの金額。
もったいない。

[694: 匿名さん]

≫693
それもあるし、機械式駐車場もそうではないですか？

[695: 匿名さん]

>>694

その通り。「金食い虫」ともいわれる機械式駐車場。まして屋外設置とも
なれば、劣化のスピードは早まる。

[696: 匿名さん]

問題点を提起するのと、私見を人に押し付けるのはいつも違う気がするのは私だけ？
そこまで気になるのなら購入しなければいいだけでは？
皆さん、ホントのとこはどうなんでしょう。

[697: 匿名さん]

このマンションは定借だから70年後どうのこうのっていう議論が出るけど、タワマンを購入する人の方が50年後とかを考えて購入していると思えないね。定期借地だから売れない？タワマンの50年後同じでしょ。要するに立地が全てであって、権利形態ではない。

[698: 匿名さん]

ところで、南の角部屋は東と西とではどちらが人気なのでしょう？
南西の角はなんだか道路にとても近い様な気がするのですが、空間的にぬけがあるので良い気もします。
東の方は前にマンションですが、落ち着いた雰囲気もある気がして。
抽選なんですよね。

[699: 匿名さん]

1ヶ月以上前の段階で南の部屋は抽選になると聞いてビビりました。南向き部屋が最も高い間取りですので。。。逆に高額な方から埋まってくるあたりは流石白金台だなぁ〜と。

[700: 匿名さん]

定借は子供のいない人には良いだろうね。　ただ子供や孫は定借物件を相続し残存期間が少なくなった時に、どうして所有権の物件を買ってくれなかったんだろう、って恨み言を言いたくなるだろうね。　定借は立て替えあり得ないからね。
70年後、底地権者には100%土地が戻ってきて、借地権者の持分は0になる。　所有権だとその真逆。これをどちらもあんまり変わらないと言い切る人の経済感覚が分からない。　そもそも地震王国の日本で70年間建物が無事であるという保証はないしね。。

[701: 匿名さん]

なんか前にも子供孫に相続の話あったな。このマンション一個買ってそれでそれ以外に相続させるものがないなら買わない方がいいね。

[702: 匿名さん]

それは同感だ。余裕資金でなければ定借は買わない方が良いんじゃない。

[703: 匿名さん]

>>699
ありがとうございます。
多分人気で抽選は変わらないのでしょうね。

でも南側でも電線のことを考えますと、選べる部屋が少なくて。東はまぁ建物まで距離が西に比べてましですが、間取りが希望とそぐわないし。。

営業さんにまた探りをいれてみます。

[704: 匿名さん]

所有権だとその真逆かな、果たして。完全所有権70年後、建物価値ほぼゼロ+敷地権。子供たちが大喜びするほどでは。

[705: 匿名さん]

>>704
所有権の都心超中古物件が大人気なのを知らないの？
定借なんて得するのはデベと地主だけ。

[706: 匿名さん]

>>704
非常に無知なもので一般的な大人気超中古物件を教えてください。具体的に。
まさか広尾ガーデンヒルズなどの一部のビンテージマンションの事を言っているわけじゃないですよね。

[707: 匿名さん]

お子さんが二人以上いる家庭の場合、考えようによっては醜い相続争いが起きなくていいかもね。

[708: 匿名さん]

>>692

私のＭＲの印象も、ほぼ同じでした。一応見学しましたが、室内の状況と
屋外機械式駐車場は、やはりマイナス。今回は見送ります。
ハイヤーで現地送迎していただいて、営業さん気合いが入っていらっしゃ
す御様子でしたが。

[709: 匿名さん]

>708
そんなことでしか客寄せできないんだな。
ちゃんと即完するの？野村不動産さん。

[710: 匿名さん]

前の東京オリンピックあたりに建築された物件でさえ今築50年。
70年経ってて超人気中古物件ってなんだろうね。

[711: 匿名さん]

私は、購入を見送りした人間ですが、タワーマンションや借地物件。やはり、過去に例があまりなく、今さえよければそれで良い。という物件に高額な費用をつぎ込みたくない。
レーシックに飛びついて、今大変な事になっている患者さん達のようにはなりたくないな。
例えが全く違うけど、感覚的には同じ感じ。

[712: 匿名さん]

タワーマンションは嫌だけど、定期借地は契約上の話だけだからいいと思うけど。

[713: 匿名さん]

借地の場合。土地はあくまで借りているだけでしょ？お金払って。相場として2割減。って勝手に世間での相場にしたいようだけど、借地代は払い続けるわけだから、本来なら建築代だけで良いはずだよね。建物代だけなら、勿論土地坪単にもよるけど、坪単450あたりで建物150としても、ここなら1／3にもならないはずなのになぁ〜って単純に疑問に感じました。たまたまこの物件が借地だから、初めて意識しただけなんですが、購入する側としては、全く根拠ぐないですよね…。

[714: 匿名さん]

>>713
ここの土地を本気で借りたら今の地代の10倍は払わないといけない。
まず70年土地を借りる権利を買う。これは物件価格に含まれてる。地代はおまけみたいなもので、最初に権利を買ってるから格安になってるんですよ。

[715: 匿名さん]

私にも地権者とデベが自分に都合が良いビジネスモデルを作ろうとしているように思えてなりません。定借の価値は所有権の２割減、というのはどう理屈をつけても結論として誤摩化されていると感じてしまいます。地権者に取っては70年後に更地になって返ってくるので、売り切りと違って永久にビジネスを続けられる訳です。２割減で購入者との間の利益バランスが取れているのでしょうか？

[716: 匿名さん]

>>715
ここが早期に売れれば、あくまでデベ側からすればですが、適正価格だったってことですね。
私は定借と発表された時点で問題外でしたが。

[717: 匿名さん]

売れればデベは上手く成功したということ。適正価格だったかどうかは年数が経過しないと判断は難しい。

[718: 匿名さん]

70年という期間の長さを分かってない気がするね。地権者に返ってくるって簡単に言うけど、その決断をした人はもう亡くなってるかも知れない期間の長さですよ。

[719: 匿名さん]

地権者は寺とか法人が多いから、寿命は無いんだよね。

[720: 匿名さん]

資産無い人は精々自分の寿命のスパンでしか物事を考えられないけど、資産家は数百年続いている家もあるから考えるスパンが違うんだよね。何代か先まで代々ちゃんと考えて来ている。少し見習った方が良いよ。

[721: 匿名さん]

賃貸で70年一等地のマンションに住む権利と思えば安いんじゃない？浮いたお金で投資用不動産買ってもいいと思う。

[722: 匿名さん]

資産ある人は定借だからどうのってこだわらないしね。
住みたいかどうかで判断するからね。

[723: 匿名さん]

こちらの抽選日程決まっていますか？

[724: 匿名さん]

<<722
資産がある人が、定借でも買う気になるのは、このクラスの物件ではない。
ここのケースは、あくまでも地権者とデべに都合がいいもの。

地上権のマンションで数十年の経過したものはないので、全く結果は出て
いない。その前に大地震で、建物が倒壊した場合のケースの対応などは
どうするのだろうか？所有権でも居住者がもめるというのはよく聞くが
もっと深刻な事態になるのでは？？

[725: 匿名さん]

建物が倒壊したら敷地権でも地上権でも同じことでは？普通借じゃないので。建物がなくっても土地を使用する権利はなくなりませんよ。

[726: 匿名さん]

>>725
地震でここが倒壊するようだったら、都内のほとんどの築年数経ってる住宅壊滅でしょ。
その時は居住可能な地域の住宅は一時的に高騰するでしょうね。

[727: 物件比較中さん]

ＨＰだと６月下旬販売開始となっていますが、予定通りでしょうか？

[728: 匿名さん]

野村の販売開始月はMRにいかないと教えてくれない。

[729: 匿名さん]

野村もウシロメタイ気持ちがあるんだろうな…
ペラボー、ずぶ濡れ駐車場…

[730: 匿名さん]

駐車場、そんなに気になるんだね。
東側のパークハウス芝白金台もそうだし、その向かいのもそうだけど、このエリアは仕方ないのかもね。

[731: 匿名さん]

恵比寿でも目黒でも
駅でティッシュ配ってた。
苦戦？

[732: 匿名さん]

6/28.29で申込み登録のDM来ていましたね。とりあえずその後二週間以内には抽選でしょうが、野村が大好きな即完は、ティッシュ配っているなら苦戦でしょうね…。やはり借地は厳しいのかな？

[733: 匿名さん]

>>731
その割にはインターネット上であまり宣伝しないですよね

[734: 匿名さん]

まじ？ティッシュ配ってるの？

[735: 匿名さん]

配ってないでしょ。そんなの聞いたことないよ

[736: 匿名さん]

３週間連続配ってます。
目黒駅来てみなよ。

[737: 物件比較中さん]

プラウドの高級物件でティッシュ配り？？
こりゃ、ノムさん大苦戦やな。

[738: 匿名さん]

こうなってくると、最初に購入を考えていた層が再考するかもしれない。
ターゲットが変わると、それこそ隣にどんな人が住むかわからないのだ
から。
ティッシュによく「新台入替」って書いてあるなｗｗｗ

[739: 匿名さん]

ティッシュ配ってるマンション販売、聞いたことないね。

[740: 匿名さん]

しかし販売が近づくとこの手の倍率下げネガって増えるのね

[741: 匿名さん]

ティッシュ配り？　それは、だめでしょう。ありえない。問合せ7000件を超えているといってたけど。。。ティッシュ配りが本当なら、プラウド史上最悪の物件かも。　ノムさん、一か八かの市場調査を誤ったのか。。。あの価格、３０％ダウンくらいが、適正かな。ひょっとして、裏で、既に値引きが始まってますか？　おめでとうございます。選ばれたあなただけに特別な対応をします、という手法で。。。

[742: 匿名さん]

確かに、最近、ネガばかりが、目立ってきた。これって、本当？　あるいは倍率を下げる工作？　いやぁー、わからないときは、誰に聞けばよいのか。。。MRは、ノムさんの絶妙トークで、信じられないし。　

[743: 匿名さん]

目黒駅を通勤で、毎日使っているけど、ティッシュ配っていないよなぁ。どなたか知りませんが、ネガ情報は、やめてもらえますか？　気分が悪いです。

[744: 匿名さん]

そうやなぁ。あのノムさんが、あからさまに、ティッシュ配って、ネガキャンペーンを自ら、やるとは、思えん。　子供だましな、投稿は、今すぐ、やめなはれ。

[745: 匿名さん]

ですよね〜、流石にティッシュはマズイですよ。
私が先月伺った際は3.500件の問合せがあります。と話がでておりましたし。その件数で、埋まらないだなんて、厳しいですよ。。。抽選戸の妨害はやめましょう。

[746: マンコミュファンさん]

こういう時、本当でなければ営業が速攻で全否定して火消しにかかるの
が野村のやり方。それが入れられないということは、ティッシュも売れ
行きが良くないのも事実なんだろうな。そもそもこういう話題になって
しまう物件というのが問題。

誰かティッシュの写真アップしてくれー

[747: 匿名さん]

そろそろ登録開始ですね。気に入った住戸が既にもう3件意向書が入ってるらしく、迷ってます。

[748: 匿名さん]

>>747
営業さんの雰囲気次第でしょうね。
薄そうなら無倍の所にゴー！

[749: 匿名さん]

倍率一番高いにところに突っ込むべし

[750: 匿名さん]

意向書？まともな営業なら絶対に数字は言わないよ。
お得意の煽りだろうから、希望の所に申し込んで大丈夫。

[751: 匿名さん]

>>747
どちらの方角の何階でしょうか？

[752: 匿名さん]

他のデベだけど、倍率は教えてもらえたよ。正確性は分からないけど。でも、そのあと抽選になって外れた。。

[753: 匿名さん]

パークコート麻布鳥居坂って売り出しと比較して、そのエリアの完全所有権より値は著しく落ちてるのかね。定借事例として。残存35年。

[754: 匿名さん]

今朝も新聞折り込み広告入っていました。連続です。
やはり人気ないんですね。ここ。

[755: 匿名さん]

<<753
三井の分譲、清水の施工。現在と異なり、作業員の確保に苦労したり材料高騰で、各所
で問題が起きている時代ではない時の建築物。おまけに定借であれば、ここの地上権と
は違い、延長して住み続けることも可能。比較にはならない。

[756: 匿名さん]

ネガ投稿、激しくなってきたね、ここ。人気ある証拠なんだろうね。

[757: 匿名さん]

>>756
人気が出るような物件だったら本当によかったのに。
こんな立地なのに、残念。

[758: 匿名さん]

>>757
この立地、所有権だったらどのくらいで出してきただろうか。定借ですらこの価格。所有権ともなれば相当でしょうね。

[759: 匿名さん]

積水さんの白金物件は完売したんですね？

[760: 匿名さん]

ティッシュのお話、ウソだよ…と思っていましたが、本日、学芸大学の駅で近郊物件のティッシュ配っておりました。満更嘘でもなさそうです…。

[761: 匿名さん]

ただ問題が発覚していなかった時の時代。定期借地権が延長出来る？法律もう一回確認された方が。

[762: 匿名さん]

目黒駅ではずいぶん前からティッシュ配ってたけど。
気にしなくていいんではないか？
頑張って白いプラウドジャンバー来て元気にやってましたよ。

[763: 匿名さん]

南東、南西の角は、ほとんど、抽選のようです。あと、東の１Fと５Fも、ほぼほぼ押さえられているとか。第一期は静かに完売。第三期まで計画中と言ってました。

[764: 匿名さん]

静かに完売？８３戸なのにすでに第三期まで販売計画があるということ
自体、野村は長期戦を覚悟しているということ。

[765: 匿名さん]

広告に販売時期７月中旬って書いてある。小さい活字で。

[766: 匿名さん]

グランドメゾン白金レジデンスは所有権だったけど、坪550万円近辺だったからなぁ。今、どんな状況か知らないけど。
もう一個の白金台のタワーは陸の孤島だし。
ここは定借でネガられてるけど、10~15%は低めに値段設定してると考えると、やっぱりありかな。
駐車場も濡れるからあり得ないって書いている人たち沢山いたけど、それじゃ雨の日出掛けないのかって聞きたいかも。傘さしてても濡れるよね。

[767: 匿名さん]

屋外駐車場でも、平置きならたいして濡れず待たずに出発。
機械式駐車場でも、地下なら全然濡れずに出発。雨に濡れた
くないから車を使う。