シティハウス南麻布一丁目［旧：セントラルレジデンス南麻布］

[匿名さん]

地名地番 東京都港区南麻布1-9-8
階数 地上13／地下0
戸数 47戸
延床面積(m2) 2902.13
建築面積(m2) 318.95
敷地面積(m2) 658.86
建築主 住友不動産株式会社
設計者 株式会社淺沼組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社淺沼組東京本店
着工 2013/12/01
完成 2015/08/31

交通：都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩5分、東京メトロ南北線「麻布十番」駅から徒歩5分
東京メトロ南北線「白金高輪」から徒歩14分、都営三田線「白金高輪」駅から徒歩14分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
仮称）南麻布計画、旧：（仮）南麻布1丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[21: 匿名さん]

リアル麻布だから、当然億超えでしよ。

[22: 匿名さん]

やっと売主が動き出したか？この企画で億越えと言うのはもはやヤケクソ。最も大きい住戸が54平米だから@600超になる。バカも休み休みで。

[23: 匿名さん]

リアル麻布？ここが？
冗談も休み休みお願いします。

[24: 匿名さん]

それにしても、、麻布•広尾界隈の物件が不足していますね。。。

これだけ不足していると、ここが坪500というのも、あり得ない話ではない気がしてくるが、流石に坪450位が限度では？

[25: 匿名さん]

希少性がすべてやな。麻布はな

[26: 匿名さん]

すみふ、あざぶ、で@500超えはきまりやな。この御時世では。

[27: 匿名さん]

現地やその周辺はこんなところですよ。工事中の覆われているところがこのマンションの場所です。
リアル麻布とか、内廊下じゃなきゃとか言ってる人は何言ってんだアホかって感じ

https://www.google.co.jp/maps/@35.6523725,139.734145,3a,75y,145.06h,96.68t/data=!3m4!1e1!3m2!1s4QMon04K8XzEWz6CHEGD1A!2e0?hl=ja

https://www.google.co.jp/maps/@35.6520816,139.7343861,3a,75y,144.84h,90.39t/data=!3m4!1e1!3m2!1saCN3ePUQ6UXBpM163t0ofw!2e0?hl=ja

https://www.google.co.jp/maps/@35.6517961,139.7346226,3a,75y,325.3h,98.11t/data=!3m4!1e1!3m2!1sGnO90sYmNhAVyNRI1WkOWA!2e0?hl=ja

[28: 匿名さん]

>>27じゃああなたはいくらが妥当と思うのか？それとセットじゃないと他人の意見を罵倒することはできないはず。リアル麻布じゃないのは誰が見ても分か
る。元麻布、南麻布の一部の立地なら企画次第で@800位いくだろうが、ここはせいぜい@500程度だろう。ただし、外廊下企画でその価格とすると高いと感じる。外廊下企画なら@400ちょっとまでなら分からなくはない。すべては価格とのバランス。

[29: 匿名さん]

>>28ごもっともではある。しかしながら、売主の立場からすると当初は@400位だったのが地権者交渉やっている間にいつの間にか上げ相場になり@500も狙える状況になってきたが、元々の企画がなんの変哲もない
外廊下企画で結果として価格と企画のミスマッチが起ころうとしているのかもしれない。

[30: 匿名さん]

すみふを甘くみてはあかんよ笑。高いのがすみふ、だからな

[31: 物件比較中さん]

麻布に憧れます、、高いかな。

[32: 匿名さん]

ナニワヤがすぐ近くなのはいいけど、憧れるような立地ではないよ、ここは

[33: 匿名さん]

南麻布でも、1丁目はね。南麻布なら、大使館の多い4.5丁目が雰囲気はいいな

[34: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[37: 匿名さん]

NTT社宅跡の三井定期借が築1年で坪350～380の成約になってきていることを考えると新築だけでなく中古も短期的にかなり上昇している。この流れがどの辺りまで行くか。顧客はショボい物件を結果高値で掴まないようにそろそろ注意する時期に差し掛かっている。

[38: 匿名さん]

住友キライと住友担当?のやり取りおもろい。三井の定期がそんなに高いとなると住友のは駅から多少近いし結構行けるんでは？

[39: 匿名さん]

立地の希少性が最後はモノをいう。これからしばらくは建築コストの急上昇と用地取得難で価格はまだ上がる。ただし供給戸数は半減近くまで行くのでマーケット全体がクラッシュする可能性は低い。
例えば、1年後供給の新豊洲のガス跡は東急連合が坪350程度で1000戸出してくるが、このあたりの物件は競合過多で相当厳しくなるだろう。
以上はこの物件でする話ではないが、
立地の希少性という観点からすると麻布のこのあたりは値崩れリスクは少ないし、価格が上がる潮目のときには真っ先に反応するので、悪い選択ではないと思う。

[40: 匿名さん]

8月は供給戸数が半減しているのに、成約率が下がっている。東京周辺の成約率は更に下がっているから、買い手が付いて行っていないということ。これから都心部の価格が更に上がって行くとは考え難いと思う。

[41: 匿名さん]

>>40確かに普通のサラリーマンが買えないエリアが拡大しつつあるのは確か。今後は中途半端な立地では価格上昇前提での事業は厳しくなる。しかしながら、港区他都心3区新宿、渋谷、文京辺りはもう少し上積み余地があると思う。一方、世田谷、大田、杉並辺りは何か他にないメリットがあるとか大きな嫌悪がないとか何か特徴がないとこれ以上は厳しくなるだろう。この板とは関係ない話になってしまった。ご容赦ください。

[42: 匿名さん]

地価、上がってますな。買わないと、20年は買えなくなりそうだな。特に3Aは、、

[43: 匿名さん]

オリンピックに向けてどんどん上がるかもしれませんね
職場が近ければ独り暮らしにはいい環境なんですけどね
設備も一通りありますし　セキュリティーもあんしんですし

[44: ご近所さん]

貧乏人はますます貧乏に。
金持ちはますます金持ちに。
昔からの常識。

[45: 匿名さん]

近所に住んでいるが、三井さんの定期借地の中古はとてもいい価格で売り出されている。現在では新築時より30%以上上がっている様子で、総戸数300戸?中すでに10戸以上中古で売られたと思う。

[46: 匿名さん]

バンバン上がってますな。昨年までで買った人が勝ち組かな。今は高杉やからな

[47: 匿名さん]

いくらぐらい？

[48: 匿名さん]

単身者に人気が有りそうな立地ですね。投資用に購入される方も結構いらっしゃるのかな？
西麻布からこの距離のマンションはなかなかいいですね
部屋の広さはちょっと狭いかなと思いましたが、この場所なら仕方ないのかな

[49: 匿名さん]

>>48直感的に実需と投資半々とみていました。ただし、坪500水準となると表面利回りが4%切るレベルになり、投資では厳しいかもしれません。それでも何戸かは富裕層が相続税対策で買うでしょうが。

[50: 匿名さん]

>>48
ちょっとどころではなくただの犬小屋です。

[51: 購入検討中さん]

犬小屋はちょっと言い過ぎ。４０平米はこの辺では単身者用には妥当な広さでしょう。

[52: 匿名さん]

低地なんだよね。周りに雑居ビルも多いし、まあ単身じゃないと住みたくないよね。

[53: 匿名さん]

低地でも普通に生活できるがね。てか、普段生活する上で、高低なんか意識せんでしょ笑

[54: 匿名さん]

恵比寿１１分のすみふが、坪５００だから、
ここも５００超えでしょ

[55: 匿名さん]

すみふってなんでこんなに高いのかね、クオリティいまいちなのに

[56: 匿名さん]

品質は三井より、いいかな。麻布で@500ならバーゲンやな

[57: 匿名さん]

公式サイトで間取りを見ると、事業協力者取得住居が
どの階にもまんべんなく配置されているようですね。
このようなマンションで事業協力者さん自身が住まれる
ケースは少ないと聞いた事がありますが、これらの部屋は
賃貸に貸し出される可能性もありますでしょうか。

[58: 匿名さん]

というか事業協力者取得住居はほとんど賃貸で貸し出されるだろうし
販売される住戸についても、このマンションの場合1LDKと狭い2LDKしか無いわけだから
投資目的に購入されて、ほとんどの住戸が賃貸になると思います

[59: 匿名さん]

第一期販売価格は？

[61: 匿名さん]

40平米5500万円強、54平米7600万円強

[62: 匿名さん]

>>61
麻布十番だからそのくらいは妥当な値段だろね。外廊下だけ、きにくわないかな

[63: 匿名さん]

安いね。500切ってるからな。バーゲンプライス！

[64: 匿名さん]

敷地に食い込むように建っている三階建ての美容室がクオリティーを下げてる

[65: 匿名さん]

オリンピック決まる前この辺りは@330位だった

[66: 匿名さん]

>>65
そんな安くないよ。十番駅ちかはいつも高い。この物件すみふの割には安いと思う。

[67: 匿名さん]

最近のスミフ物件では一番専有部も安くしてない。狭い部屋だけだからファミリーはあるだけどディンクスシングルの需要は充分でしょう。変な値上げしなければそこそこ早めに売り切れるでしょ。

[68: 匿名さん]

第一期は抽選倍率10倍らしい

[69: 匿名さん]

流石、麻布だな。瞬殺かな笑

[70: 匿名さん]

十番の人気は凄いからね汗

[71: 匿名さん]

私が最初のマンション買った頃
こんなワンルームマンション、ん～ん坪270？って感じだったがね

[72: 匿名さん]

五輪都市よ！時代は変わったのだね。ロンドンは五輪後の評価が高く、東京もそうなりますわな笑 だから、今、買わないとな。とんでもない価格になってからでは遅いんです。華僑の人は流石、理解されておられる

[73: 住まいに詳しい人]

まもなく都心の容積率緩和政策が本格的に決まるり発表される。
古いマンションは一斉に建て替えがすすみ物件数があっという間に増え相場は一気に下落する。マンション価格上昇は今年消費税10%アップ時がピーク。
来年からは値下がり期待で買い手付かず状態になります？

[74: 匿名さん]

でも港区は１４階制限が決まるんじゃなかったっけ？

[75: 匿名さん]

極狭マンション。

[76: 匿名さん]

高さ制限、決まりましたね。みなとニュースの特集にでてますな

[77: 購入検討中さん]

景気後退てマンション価格下がりそうだね

[78: 匿名さん]

この立地で、駅からも近くて複路線利用できるのは魅力です。セキュリティもあり、広さは単身ならそれほど広くなくていいので、そのエリアが好きで住むにはいいですね。
自分は、単身でマンションを検討しているので、こういうマンションには惹かれます。

[79: 匿名さん]

坪４６０−４８０位ですか

５００以下なので安いですね
小規模外廊下だからでしょうね

[80: 匿名さん]

麻布でこの価格かい？安いな！

[81: 匿名さん]

まあやすいよね

瞬間蒸発だろね

[82: 購入検討中さん]

近所韓国人多すぎ

[83: 匿名さん]

>>82
十番は多いし、そんなの気にしてるやついないけどな。どちらというと土日にかなりの確率で韓国大使館にガイセン車がくる。捕捉ポイントは二の橋かセンダイ坂下になる。この辺住んでましたが尋常じゃなくうるさいのは間違いない。そこだけは出来れば現地で確認したほうがいい。

[84: 匿名さん]

１期終わったのでいちおうメモしとくわ
11月１日　第１期　販売７戸
703 40F-1 40.04m2 5580万円　（＠460）
1104 55G1-1 54.08m2 7680万円　（＠469）

２期は来年３月末の予定です　ちなみに竣工は８月

[85: ご近所さん]

最近三井の定期借地が坪300後半の成約になっていることを考えるとこの価格帯は高くはないと思うが。そんなに期分けにしなくてもすんなり売れると思うのに、企画が厳しいのかな。

[86: 匿名さん]

7人しか購入希望者がいなかったってことでしょ
47戸で1期７戸って相当不人気

[87: 匿名さん]

高いからね。買える人は幸せものです

[88: 購入検討中さん]

買い控えだね

[89: 匿名さん]

小規模、外廊下にしては高いという感じかな。

この坪単価で、ファミリー向けにすると１億超えるから
この企画では厳しいから、小さい部屋ばかりにしたのでしょうね

[90: 購入検討中さん]

抽選にあたるもんだと思って構えてましたが、見事落選してしまいました。
他に気になる物件もないから、何としてもほしかったんですが・・

[91: 匿名さん]

>>90
収入要件で信頼されてなかったのでは？

[92: 購入検討中さん]

≫91
ローン審査は3つ頼んで全部承認いただきました。
頭金は3割くらい。
あ～、階数をもっと下にしとけば良かったです。

倍率は10倍を越えてました。

[93: 匿名さん]

消費税10%前に買わんと、、汗

[94: 匿名さん]

1期は7戸だったけど購入希望者は多かったということでしょうか？
マンションの売れ方もよくわからないです。上層階に人気が集中するのでしょうか。

[95: 購入検討中さん]

>>94
空地もほぼない形でのマンションで、周りも10から14階の建物が密集しているのでなるべく眺望を確保したいのは当然でしょうね。ただほとんどお見合い部屋なのはこの辺なら当たり前ですから仕方ありません。私は高いとはおもいません。竣工前には必ず完売するとおもいます。

[96: 匿名さん]

アドレスが南麻布だから、気が付いたら、もうない、ということになるんや笑

[97: 匿名さん]

アドレスもアドレスだし、大手のマンションだから人気は出ると思いますが…

倍率凄い事になってるんですね（汗）

抽選漏れた人が次の期にまた別の所に申し込みをしたりとかあると思われますし

気が付いたら…っていうのは96氏が書かれている通りもうありうることでしょう

眺望よりも立地重視の方が殆どだと思うし

[98: 匿名さん]

>>84
え。麻布でその値段は安くない？
決して高くはないよね。
そりゃ抽選なるわ。

[99: 匿名さん]

>>98最近の価格上昇に鑑みると高い感じがしない。半年前と明らかに雰囲気も変化している。来年が本格的に新価格登場となるだろうから、一時的には買って正解と言う位置付けの物件になるだろう。芝浦の住商は@400くらいらしいし。供給量は半減するが、ここまで急上昇すると多少の調整は入るだろう。

[100: 匿名さん]

倍率１０倍ですか、すごいですね！

価格表は、全部屋でてましたか？

それとも、１期分だけでしょうか？

[101: 匿名さん]

恵比寿伊達坂より坪単安いね

小規模だから、企画の問題かな？
ほとんど宣伝費も共用施設費もかからないからできた価格ということか

[102: 匿名さん]

坪単価、良心的な方なんじゃないかと思います。
だからこその人気なのかなとは思いますが
2期はだいぶ先になってくるのですね
2期の事前案内会次第では、ここでもう殆ど部屋が出てきてしまうという可能性もありますか？
検討されている人は多いと思われますし…どうなるでしょう

[103: 匿名さん]

さすが麻布人気は根強いですな。早目の決断を

[104: 匿名さん]

>>103
今スレ読み返すと@470とズバリ当てているやつが最初にいる。

[105: 匿名さん]

>>100そんなに人気あるの？今先着順で2戸出てるけど。この価格は今となってはべらぼうに高いとは思わないが、そんなに倍率付くほど安いとも思わない。

[106: 物件比較中さん]

>>105
三大財閥の新築が十番でこの値段は明らかに安い。多分ゆっくり値上げしながら売るんでないかい

[107: 匿名さん]

先着順住戸があるのにホントに倍率10倍超えだったの？
意味がわかりません

[108: 匿名さん]

>>107
すぐ近くの東急新築2物件が@350～370くらいだったと記憶している。3年で3割アップだし、つい数年前を思うと安いとは思わない。

[109: 匿名さん]

外観デザインですけど、ガラスを多用していると乱反射で眩しいんですよね。
都会的では、ありますけど。
間取りがこじんまりしているので、ファミリー世帯向けではないですね。
立地的にも投資用ですかね。
あまり、ここに本腰を据えて長く住む感じではないかと。

[110: 匿名さん]

＞107さん
高層や角住戸など、特定の住戸に申し込みが集中してしまったのでしょうか？

しかしここは立体の図面を見ると事業協力者取得住戸が多いですね。
これらの住戸は売りに出るか賃貸に出されるかになるんですか？

[111: 匿名さん]

>>108
そんなに安い時代があったのか。
今は370万だと池袋、高田馬場の物件だね。

[112: 匿名さん]

>>111
馬場の住友は400だよ。

[113: 匿名さん]

>>111
去年1年間で新築中古共に2割以上上がった。エリアによっては3割以上。もはや一般サラリーマンが買えるレンジは越えた感があり、今年は予想より1年早く踊り場を迎える。苦戦物件が続出するとみています。都心物件でも厳しい物件が出てくるでしょう。この物件は場所に稀少性があるので何とかギリギリと言ったところでしょう。

[114: 匿名さん]

事業協力者の住戸、賃貸になるんですかね。
個人が持っているのか、法人が持っているのかによっても異なってくるとは思いますけれども。


この辺りのマンションだと、もともと資産価値がある立地だから、
あまり周囲の価格変動に左右されないのかなぁとは思いましたが
それでも高めになってきている感じかな。

[115: 匿名さん]

>>114稀少な都心土地ほどあげ相場の時には真っ先に金額的に跳ね上がります。需給バランスから考えても当然でしょう。
一方、悪い時期でもそのような土地は一定の需要があるので郊外の様に買い叩かれることもないとという側面もあります。
現状ではアジア勢が金余りの中、円安も相まって都心タワーマンションを買い漁ってますね。
彼らは都心以外は興味がないし、今後首都圏人口も減少することに鑑みると都心と郊外の格差は激しいものになるでしょう。
自宅用、投資用、用途によっても物件選択がますます大切になりますね。

[116: 匿名さん]

1LDKからあるんですね。

ホームページには老夫婦2人のCGがありましたので、子供が独立した後の夫婦向けとしてもいいかもしれません。
2LDKも主寝室と趣味部屋と考えると、ちょうどいいサイズです。

落ち着いた大人の方が住みそうです。

[117: ご近所さん]

>>113今後の新築買うのはかなり勇気がいるね。大規模タワーの残物が多少あるが、いい条件の住戸はあんまりないからね。私は居住用、投資用とも繰り上げ返済に励んでしばらく物件探しはお休みです。今後の新新価格物件では新豊洲のTG東急が最も注目です。@350位かな。

[118: 匿名さん]

>>117
残物って白金のグランドメゾン白金の杜とか？

[119: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜は残りが人気で抽選だそうですよ。
ここの売れ行きはどうですかね。場所柄余裕のある独身が買いそうです。

[120: 匿名さん]

47戸中、事業者住戸が12戸あるんですね。
麻布十番駅から徒歩5分という立地なので、やっぱり賃貸になるんでしょうね。
まあ、でも、分譲も1LDK、2LDK中心で入居者も単身者やDINKSが多いでしょうから
賃貸住戸があってもあまり気にする方はいらっしゃらないのかなと思いますが。