シティハウス南麻布一丁目［旧：セントラルレジデンス南麻布］

[匿名さん]

地名地番 東京都港区南麻布1-9-8
階数 地上13／地下0
戸数 47戸
延床面積(m2) 2902.13
建築面積(m2) 318.95
敷地面積(m2) 658.86
建築主 住友不動産株式会社
設計者 株式会社淺沼組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社淺沼組東京本店
着工 2013/12/01
完成 2015/08/31

交通：都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩5分、東京メトロ南北線「麻布十番」駅から徒歩5分
東京メトロ南北線「白金高輪」から徒歩14分、都営三田線「白金高輪」駅から徒歩14分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
仮称）南麻布計画、旧：（仮）南麻布1丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[1: 購入検討中さん]

この物件の２LDKを検討中です。
価格がとても気になるところですが、どなたかご存知じゃないでしょうか？

[2: 匿名さん]

麻布だから@500ぐらいでは

[3: 匿名さん]

賃貸用購入者多そうですね。
ただ駅距離あるし、値段も高そうで、投資には、、

[4: 匿名さん]

>>1私はこの物件検討していましたが、某タワーマンションを契約しました。本物件は@460～470と読んでいます。50平米2LDK中層階で7500前後で、40弱の1LDKで同5300程度になります。おそらくNO2の投稿者は売主関係者でしょう。立地は
いいが、この価格で外廊下企画が顧客に受け入れられるか個人的にはかなり注目している物件です。

[5: 匿名さん]

>>4
どこのタワーマンションにしたんですか？

[6: 匿名さん]

>>5私の場合は投資なので、そこそこ利回りのとれるそうな物件にしたつもりです。本物件は家が近いので、検討していましたが、利回り的にしんどそうなので撤退しました。場所はナニワヤが近くていいのですが。。

[7: 匿名さん]

500で買えれば、いいんじゃない。700.800とか、すぐだからね。麻布はとくに。

[8: 匿名さん]

麻布といっても、低地だし高級感のないエリアだよね。街宣は入って来れないようにニノ橋で警察がバリケードつくってるけど、韓国大使館が近いからなー。これで500は高すぎる

[9: 匿名さん]

>>8ただし高台に行くと駅から遠くなるし、この辺は悪くないですよ。ただし、インパクトある規模でもないし、外廊下企画となると@450位が上限のような気がする。

[10: 匿名さん]

ここ外廊下なの？
え？
麻布で？

[11: 匿名さん]

>>10当然内廊下と思っていたらまさかの企画。廊下部分が容積カウントされるわけではないし、今からでも変更すればいいのに。顧客をなめすぎ。

[12: 購入希望さん]

内廊下じゃないのなら、買いたかったけど断念します。外廊下なんて最悪。

[13: 匿名さん]

廊下が臭くならないから、いいんじやない、

[14: 匿名さん]

やっぱ内廊下でしょ。

[15: 匿名さん]

外廊下の方が防犯上怖い感じもしました。いつ出勤するのかとか、出かけているからと空き巣に狙われているのではとおもったり。内廊下でも逆にはいられちゃったら外から見られないから怖いですね。においがこもったり、通気の問題、火災の時や有毒ガスが発生したら内廊下のほうがデメリットになってしまうケースもありますね。内廊下の照明の経費や、内廊下にも冷暖房が入るのかどうかも気になります。外廊下でもいい点あると思いますよ

[16: 匿名さん]

>>15これくらいの規模では内廊下にしても空調は入れないでしょう。夏場は相当こもって暑くなりそうですが。中住戸の1LDKは廊下側の居室なく採光上の問題ないのになぜ外廊下なのか本当に不思議な企画。

[17: 匿名さん]

マンション周囲は、ビルが多いですね。
マンションの外観デザインやエントランスなどは、オシャレですけど。
緑は、多くないですね。
駅から近いので便利ですが、この広さだと単身者用かな。
2部屋あっても、54㎡だとせまいですね。2人だと。

[18: 匿名さん]

>>17既存マンションの建替で地権者さんに対応でいろいろ制約あったのでしょう。企画のショボさを立地評価でどこまでカバーできるか小規模物件
ながら注目しています。

[19: 匿名さん]

売主が黙ってしまったな。外廊下等の企画のダメ出しに反論はないのか。@400位ならなりの価格だが、恵比寿と同様の
@500弱で考えているんだろうから。

[20: 匿名さん]

こちらは、そろそろ販売開始の時期ですね。
始まれば、予約でいっぱいになってしまったりするのかな。
しかし、坪単価４００とか５００とは、いいお値段になりますね。

マンションなら上の階が良いですかね。
やはり景色の良いところが良いことに変わりありませんけどね。
ここって１億超えるんですか？

[21: 匿名さん]

リアル麻布だから、当然億超えでしよ。

[22: 匿名さん]

やっと売主が動き出したか？この企画で億越えと言うのはもはやヤケクソ。最も大きい住戸が54平米だから@600超になる。バカも休み休みで。

[23: 匿名さん]

リアル麻布？ここが？
冗談も休み休みお願いします。

[24: 匿名さん]

それにしても、、麻布•広尾界隈の物件が不足していますね。。。

これだけ不足していると、ここが坪500というのも、あり得ない話ではない気がしてくるが、流石に坪450位が限度では？

[25: 匿名さん]

希少性がすべてやな。麻布はな

[26: 匿名さん]

すみふ、あざぶ、で@500超えはきまりやな。この御時世では。

[27: 匿名さん]

現地やその周辺はこんなところですよ。工事中の覆われているところがこのマンションの場所です。
リアル麻布とか、内廊下じゃなきゃとか言ってる人は何言ってんだアホかって感じ

https://www.google.co.jp/maps/@35.6523725,139.734145,3a,75y,145.06h,96.68t/data=!3m4!1e1!3m2!1s4QMon04K8XzEWz6CHEGD1A!2e0?hl=ja

https://www.google.co.jp/maps/@35.6520816,139.7343861,3a,75y,144.84h,90.39t/data=!3m4!1e1!3m2!1saCN3ePUQ6UXBpM163t0ofw!2e0?hl=ja

https://www.google.co.jp/maps/@35.6517961,139.7346226,3a,75y,325.3h,98.11t/data=!3m4!1e1!3m2!1sGnO90sYmNhAVyNRI1WkOWA!2e0?hl=ja

[28: 匿名さん]

>>27じゃああなたはいくらが妥当と思うのか？それとセットじゃないと他人の意見を罵倒することはできないはず。リアル麻布じゃないのは誰が見ても分か
る。元麻布、南麻布の一部の立地なら企画次第で@800位いくだろうが、ここはせいぜい@500程度だろう。ただし、外廊下企画でその価格とすると高いと感じる。外廊下企画なら@400ちょっとまでなら分からなくはない。すべては価格とのバランス。

[29: 匿名さん]

>>28ごもっともではある。しかしながら、売主の立場からすると当初は@400位だったのが地権者交渉やっている間にいつの間にか上げ相場になり@500も狙える状況になってきたが、元々の企画がなんの変哲もない
外廊下企画で結果として価格と企画のミスマッチが起ころうとしているのかもしれない。

[30: 匿名さん]

すみふを甘くみてはあかんよ笑。高いのがすみふ、だからな

[31: 物件比較中さん]

麻布に憧れます、、高いかな。

[32: 匿名さん]

ナニワヤがすぐ近くなのはいいけど、憧れるような立地ではないよ、ここは

[33: 匿名さん]

南麻布でも、1丁目はね。南麻布なら、大使館の多い4.5丁目が雰囲気はいいな

[34: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[37: 匿名さん]

NTT社宅跡の三井定期借が築1年で坪350～380の成約になってきていることを考えると新築だけでなく中古も短期的にかなり上昇している。この流れがどの辺りまで行くか。顧客はショボい物件を結果高値で掴まないようにそろそろ注意する時期に差し掛かっている。

[38: 匿名さん]

住友キライと住友担当?のやり取りおもろい。三井の定期がそんなに高いとなると住友のは駅から多少近いし結構行けるんでは？

[39: 匿名さん]

立地の希少性が最後はモノをいう。これからしばらくは建築コストの急上昇と用地取得難で価格はまだ上がる。ただし供給戸数は半減近くまで行くのでマーケット全体がクラッシュする可能性は低い。
例えば、1年後供給の新豊洲のガス跡は東急連合が坪350程度で1000戸出してくるが、このあたりの物件は競合過多で相当厳しくなるだろう。
以上はこの物件でする話ではないが、
立地の希少性という観点からすると麻布のこのあたりは値崩れリスクは少ないし、価格が上がる潮目のときには真っ先に反応するので、悪い選択ではないと思う。

[40: 匿名さん]

8月は供給戸数が半減しているのに、成約率が下がっている。東京周辺の成約率は更に下がっているから、買い手が付いて行っていないということ。これから都心部の価格が更に上がって行くとは考え難いと思う。

[41: 匿名さん]

>>40確かに普通のサラリーマンが買えないエリアが拡大しつつあるのは確か。今後は中途半端な立地では価格上昇前提での事業は厳しくなる。しかしながら、港区他都心3区新宿、渋谷、文京辺りはもう少し上積み余地があると思う。一方、世田谷、大田、杉並辺りは何か他にないメリットがあるとか大きな嫌悪がないとか何か特徴がないとこれ以上は厳しくなるだろう。この板とは関係ない話になってしまった。ご容赦ください。

[42: 匿名さん]

地価、上がってますな。買わないと、20年は買えなくなりそうだな。特に3Aは、、

[43: 匿名さん]

オリンピックに向けてどんどん上がるかもしれませんね
職場が近ければ独り暮らしにはいい環境なんですけどね
設備も一通りありますし　セキュリティーもあんしんですし

[44: ご近所さん]

貧乏人はますます貧乏に。
金持ちはますます金持ちに。
昔からの常識。

[45: 匿名さん]

近所に住んでいるが、三井さんの定期借地の中古はとてもいい価格で売り出されている。現在では新築時より30%以上上がっている様子で、総戸数300戸?中すでに10戸以上中古で売られたと思う。

[46: 匿名さん]

バンバン上がってますな。昨年までで買った人が勝ち組かな。今は高杉やからな

[47: 匿名さん]

いくらぐらい？

[48: 匿名さん]

単身者に人気が有りそうな立地ですね。投資用に購入される方も結構いらっしゃるのかな？
西麻布からこの距離のマンションはなかなかいいですね
部屋の広さはちょっと狭いかなと思いましたが、この場所なら仕方ないのかな

[49: 匿名さん]

>>48直感的に実需と投資半々とみていました。ただし、坪500水準となると表面利回りが4%切るレベルになり、投資では厳しいかもしれません。それでも何戸かは富裕層が相続税対策で買うでしょうが。

[50: 匿名さん]

>>48
ちょっとどころではなくただの犬小屋です。