クロスエアタワーってどうですか？２１スレ目

[匿名さん]

クロスエアタワーについて、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338188/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：3LDK
面積：114.99平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：大成有楽不動産
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：大成有楽不動産販売

物件URL：http://www.meguro-air.com/?banner_id=y0062297&wapr=5128a1c8
施工会社：大成建設他２社
管理会社：東急コミュニティー


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[861: 匿名さん]

地下道、地下道ってなんだか悲壮感あるね。
大橋が邸宅街？
これもかなり笑える。
アホか？

[862: 匿名さん]

代官山周辺等と比べ、ロクなショップもレストランもない大橋に
街としての魅力がないことは歴然とした事実。

住民が騒いでいるだけで、遠方から街（大橋）を目当てに人が訪れることはないはず。
せいぜい住民だけで盛り上がってください。

[863: 匿名さん]

まさか道路整備＆ジャンクションにタワマンだけでおさまるとは思えない。
代官山以上となるか再開発に期待しましょう。検討版は閉鎖でOK。

[864: 匿名さん]

街づくりへの妄想（及び他の住宅街との比較）は、豊洲や湾岸と同様に、もはや寒いギャグとして楽しんでいる。
ただ仮に街並みが多少良くなっても、「喚き散らす若者」や「スーパーのカートを持ってくる住民」なんかが住んでるマンションはやだね。

[865: 匿名さん]

粘着アンチも嫌だね。
いつまでいるんだ。笑

[866: 匿名さん]

間違った認識を持っている住民に正しい事実を伝えているだけです。

[867: 匿名さん]

何千人もいる巨大タワマンなんだから、しかも渋谷に近いし、仕方ないでしょう。

[868: 匿名さん]

渋谷生活圏の物件はこれからずっと上昇し続けるだろうな.....

[869: 匿名さん]

渋谷周辺にあまり大型物件がないね。
ここは貴重なタワマンかもしれない。

[870: 匿名さん]

徒歩圏じゃない渋谷に頼らず、大好きな大橋周辺でがんばって下さい(笑)

[871: 匿名さん]

ネガればネガるほど、逆アンチ？が増えるよ

[872: 匿名さん]

2年前に売れなくて困っていたときに買っとけば、今頃大儲けでしたね。不動産市場はそんなもの。ひがんでも後の祭り。

[873: 匿名さん]

いくら儲けたと言っても、その金額じゃあ都心物件に手が届く訳ではないから、結局は渋谷徒歩圏外に住むことになる。

[874: 匿名さん]

現実手数料考慮したら買い値以上で
成約できてないので儲け以前の問題。
池尻だと買い値より値が上がってそ
うのはアトラスだけか（ここも成約
してないがここは少し下げればOKか）
中古が春からピタッと売れなくなった
のは池尻に限らずだが、増税は勘弁。

[875: 匿名さん]

ひと月前に7件物件が出てましたが、2件売れました。人気があるタワマンだと思いますけどね。

[876: 匿名さん]

貸すならいいけど自分用には住みたくない。
居住環境劣悪だから賃貸住人だらけになるんだろうね。

[877: 匿名さん]

>>872
確かにあれだけ人気がなくて四苦八苦してた物件が値が上がるってパターン他物件でありますか。
何れにせよ完売おめでとうございます。

[878: ご近所さん]

あると思います。
ここは当時安かったから値上げの余地が大きい。
今は坪400-450の間ですが、
2年後に坪500近くまで行くじゃないですか？

[879: 匿名さん]

>>878
近所さんって(笑)
そもそも坪450なんて成約してません。
二年後に坪500とはあなたの夢が一人歩
きして他の住人さんにも迷惑です。
ネガのネタになるだけですよ。

[880: 匿名さん]

山手通り広くなったね......

[881: 匿名さん]

再開発が始まったら劣悪環境が一新される可能性が高い。

[882: 匿名さん]

29階の53平米が＠418万で成約しました。
安いね～～～

[883: 匿名さん]

881
完璧にできるのはあと2年かかりますね。

[884: 匿名さん]

>>881
道路が広くなって交通量が増えて。。。

[885: 匿名さん]

変わらないじゃないがな～

[886: 匿名さん]

横断歩道がないと本当に不便だな。
早く作って欲しい。

[887: 匿名さん]

８８２さん。さすがよくご存じですね

[888: 匿名さん]

882
もう@400以下はないでしょうか？

[889: 匿名さん]

一人芝居が好きだこと。

[890: 匿名さん]

住民の書き込みは萎える。
この立地に@400も出せる人がいるのか（笑）
中古の高値掴みだけは勘弁。

[891: 匿名さん]

現実を直視せず、思い込みの発言はやめましょうね。

[892: 匿名さん]

そりゃそうだ。
まともな検討者は相場感位あるだろう。
池尻自体は悪い街ではないのだが再開発が進んだらもう少しメジャーとなろう。

[893: 匿名さん]

たらればで語られても。。。

[894: 匿名さん]

ワンルーム@390~425、ファミリー@400~450
これ以上も以下もない、現実の成約価格です。

[895: 匿名さん]

住民さん負けないでもっと頑張って下さい。

[896: 匿名さん]

近い将来、素晴らしい街になりそうな気がする。

[897: 匿名さん]

可能性ある...

[898: 入居済み住民さん]

29階の53㎡は7/21に＠400万で成約しました。
中目黒アトラスタワーの成約価格は@450～509万円
プリズムタワーの成約価格は@310～315万円
現在、クロスエアタワーで売りに出ている26階～41階の販売価格は@420～518万円
販売価格は幾らでもつけられますが、成約のラインは、中目アトラスとプリズムの中間点あたり（@380～412万円）ではないでしょうか
そうすると今回の@400万円は現実的な成約ラインかと思えます。

[899: 匿名さん]

新築購入価格より、ざっくり2割の上昇ですね。購入した方、おめでとうございます！

[900: 匿名さん]

898
参考になりました、ありがとうございます。
意外に安いですね。

[901: 匿名さん]

>>900
安いと思うなら、買えば？

[902: 匿名さん]

ここに坪400出す人がいるの(笑)
またアトラスの成約は実際そんな
に高くない、上階だけです高値は。
プリズムの値段が池尻中古の適性
価格です。やはり駅近、賃貸に出す
ならプリズムだろう。
かなりの値引きはあったけど定価で
買った人は悲惨。
新築クロス、中古プリズムというのが
正しい選択かな。（良環境のMS除くと）

[903: マンション投資家さん]

クロスが本当にその価格で成約なんて（笑笑）普通の感覚なら
販売価格以上で中古で買わない、中国人投資家？しかもプリズムの成約が
これまた本当ならいずれプリズムより駅遠物件はそこ以下に収束が常です。
投資家的にはプリズムタワーで断然、どうせなら坪300以下で買いたい。

[904: 匿名さん]

いずれ似たり寄ったりの価格になる
のだろうがやはり新しい方がいい。
でもプリズムの中古は安いな。

[905: 匿名さん]

903
本当に投資家ですか？
全然世の中の相場が分かっていない不動産投資家ですね。（笑）

[906: 匿名さん]

プリズムにも頑張ってもらわんと
こちらにも影響する。頑張れプリズム！

[907: 匿名さん]

とにかく目黒大橋頑張って欲しい。

[908: 匿名さん]

（笑）とか書いてるやつは自分の意見通そうと必死だな。

[909: 匿名さん]

なんとか安く買いたい人がいるみたいですが、レインズによれば取引価格が894さんが言ってる通りなんだから、難しいんじゃないですかね。

[910: 匿名さん]

確かに@450以上になれば手が届かなくなるので、
許してあげてください。

[911: 匿名さん]

>>910
@300以下でも買いたくない人がいることをお忘れなく。

[912: 匿名さん]

911
@300以下でも買えない人がいることをお忘れなく。

[913: 匿名さん]

>>912
買いたくないんだから、予算がないことはないのでは？

[914: 匿名さん]

坪350万でこんな環境自分自身では住めないが坪300万なら買って賃貸出すよ。911さん御指摘通り坪300万のマンションも買えない奴って結構いる。

[915: 匿名さん]

ご自由にどうぞ...

[916: 匿名さん]

>>913
買いたくないのに、とっくに閉鎖されてもおかしくない中古マンションスレに
わざわざ書き込みするのは、かえって疑問・本当は買えなくて悔しいという心理が見える

[917: 匿名さん]

916さんのおしゃる通りです。

[918: 匿名さん]

興味がなければ、はりつかんわなあ。買いたいけど買えないだけでしょ。

[919: 匿名さん]

ネガっても無駄という事を認識していないようだ。

[920: 匿名さん]

人間の他人に対するひがむDNAは執拗ですからね。くれぐれも自分がそういう人間にならないように気をつけたいものです。はたから見ていると非常に見苦しいものですからね。

[921: 入居済み住民さん]

これだけのマンションだから、色々な人が居て色々なことも起こるでしょう。でも、部屋に居るのが飽きたら
ラウンジに行ったり、図書館に行けば一日中本が読み放題、買い物も全く雨にも濡れず行けて、見晴よい、天空公園も有ってこんなに快適な所、他にないよ。渋谷、中目、代官山徒歩圏、だから、人気あるわけで。わざわざ資産価値を落とすような書き込みする人の神経わかりません。自分は多少の不満があっても、ここが大好きです！

[922: 匿名さん]

なるほど、良くわかりました。
いい宣伝になりましたね。

[923: 入居済み住民さん]

＞中目黒アトラスタワーの成約価格は@450～509万円
と書き込みましたが、どなたかが、
＞アトラスの成約は実際そんなに高くない、上階だけです高値は。
と仰ってますが、何をもってそんなこと言ってるのでしょう？
アトラス分譲の際に、購入するつもりだったので当時の資料も残ってますが、旭化成の分譲は基本高層階部分が中心で目黒川面の低層階の販売戸数は多くありませんでした。低層階はURや地権者が中心だったようです。
今売られているのはその時高層階を購入された方なのでしょう。低層階の売りは殆ど出ていません。
ちなみに、私がその時購入しようとした部屋が、３５階５６㎡で当時約５６００万円でしたが、今年の４月の制約事例で３６階の５９㎡が８１００万円で売れています。（売り出し価格８７８０万円）
築５年になりますが、とても強い物件ですね。
クロスエアもアトラスほどの強さは無いと思いますが、＠４００万円は妥当な数字だと思います。
プリズムは分譲時にも購入検討しませんでしたし、今も安いからと言って購入する気になりません。
好みは人それぞれなので、あくまで私の考えなのでご容赦ください。
ただ、事実も確認せずいい加減なことを書き込む方がいるこのスレ（？）って、どうなんでしょう。
不愉快に思うオーナーは少なくないと思います。

[924: 入居済み住民さん]

ちなみに、アトラスタワーの価格推移に注目すると
今年４月に成約した３６階の５９㎡、８１００万円ですが、３８階の同じタイプの物件が４年前には７５５０万円で成約しています。
古くなってなお成約価格が上がっている要因は、このところの建築価格高騰にあるかと思います。
３～４年前と比べると、建築価格は感覚的に１．５倍から２倍程上がっているように思います。
ざっくり以前は有効面積＠８０万円程度だったのが、今や１２０～１５０万円程です。
更に土地の仕入れ一種価格も上がっているので、原価＠２００～２５０万円、デベの利益と有効率を考慮すると、高層の場合の販売価格は＠３３０～３８０万円程になってしまいますし、目黒区、世田谷区の駅徒歩圏の土地仕入れ価格が一種１００前後という現状を加味すると、新築の高層マンションで＠４００万円付けないとデベのビジネスにはならないかもしれませんね。
この状況は２０２０年あたりまで続く公算が高いので、この傾向は暫くは続くものと思います。
勿論、これも外的要因によって大きく変化することになります。
常に事実を直視することが重要ですね。

[925: 匿名さん]

２年前ここのネガの意見を信じて購入を見送った私は＊＊＊でしょうか？

[926: 土地勘無しさん]

2割上がっていますから、失敗でしたね。

[927: 匿名さん]

アトラスとはアドレス、駅、駅距離も違い過ぎるので比較には無理があるのでは。。。
住民さんが盛り上がるのはネガさんがわいてくるだけ、ここの良さを語りましょう。

[928: 購入検討中さん]

39階の展望ルーム、9階の図書館、空中庭園、３階のライブラリー、6階、38階のゲストルーム、一階のエントランス、一階のスーパーマーケットライフ、直下のバス停、利便性はかなりよい

[929: 匿名さん]

>>928
もう住んでるやん(笑)

[930: 匿名さん]

もう1戸買いたいのでは？

[931: マンション投資家さん]

どなたか売ってください、お願いします。

[932: 匿名さん]

二戸目ですか。
もう書き込まなくてもねぇ。
もう閉鎖しましょう。

[933: 入居済み住民さん]

北東向きが４戸売りに出てますよ。

[934: マンション投資家さん]

933
ありがとうございます。
見てみます。

[935: 匿名さん]

ここってずっと売り続けてますね。

[936: 匿名さん]

７００戸もあって中古売り出し中なしの物件なんてあるのか？

[937: 匿名さん]

どなたかご存じでしたら教えてください。
中古物件は表示価格からどの程度引いてもらえるものなのでしょうか。
1億500万円で出ている部屋がありますが、イメージよりもずいぶん高い様に思います。

[938: 匿名さん]

交渉次第でしょうね。北東は格安で売り出されて、抽選での販売でした。北東以外の物件はなかなか売りが出てきませんね。居住用の方が多いのでしょう。北東はかなり利益が乗っていますから売りが出てくるのでしょう。

[939: 匿名さん]

早速ありがとうございました。
初めて家を買おうとしてるのですが考えることが多いですね。また投稿させていただきます。

[940: 匿名さん]

格安販売は北西ですね。

[941: 買い換え検討中]

方向も関係ないです、あれば買いたいです。

[942: 匿名さん]

70㎡以上の売り出しが全て億ションなんて凄いマンションだな。

[943: 匿名さん]

>>937
浅築なら通常二割前後はのせるから
あとは交渉次第では。
ここは三割のせてるかな(笑)
売れればラッキーと高く出して高見の
見物から急にお金に困ってしまい安く
てOKの人まで色々です。
中古は粘りが大切ですな。

[944: 匿名さん]

イメージよりもずいぶん高い様に思います。。。
そこがセンスです。常識的に70台一億は代官山の新築、
南青山の中古の値段ですからセンス以前の問題ですが。

中古価格の適正は池尻大橋の周辺物件の成約をみていけば
相場はわかりますが例え一億を超えてても安くしてくれず、
どうしても住みたければその価格で契約するしかないのです。
それが不動産。

[945: 匿名さん]

ここ検討するなら、ーすぐ売り抜けるプランでないと危険だよ。
修繕積立金相当足りなくなるから。
修繕積立一時金徴収される前に絶対売却、オリンピック前、数年後が目処かな。
多分払えなくなる人続出するから。
管理会社を東急コミから変更しない限りは。

[946: 匿名さん]

945
根拠でもあるの？

[947: 匿名さん]

住民の煽りに惑わされずに考える事。
新築の時にネガ、デベに惑わされず
検討するように。
賃貸が多いし住民層は多様化するのは
仕方ない。管理会社変えるのは大変。
タワマンなんてそんなもんじゃない。
東急そんなに悪くないだろ。

[948: 匿名さん]

東急は全然悪くないよ。大手だからね。

[949: 周辺住民さん]

天空庭園はなかなか良いですね。

[950: 購入検討中さん]

よくドラマの撮影やってますね

[951: 匿名さん]

庭園はうるさい風強いは難点ですがあの程度でもないよりいいですよ。都会に緑はいいもんです。

[952: 匿名さん]

お祭りはとても賑やかでしたね。
人が多くて渋谷かと思いました。（笑）

[953: 匿名さん]

渋谷から1駅で下町風情が味わえるのも、クロスエアタワーの良いところです。湾岸では無理です。

[954: 匿名さん]

山手通りの道路整備が着々と進んでいますね。

[955: 匿名さん]

>>954
今真ん中掘ってますが、分離帯作って植樹するのでしょうかね、だったらいいな！

[956: 匿名さん]

とうとう再開発がはじまりますか。
どれだけ変貌をとげるか楽しみ。

[957: 匿名さん]

2016年3月までかかると思います。

[958: 入居済み住民さん]

1年延期になって今年度末予定です

[959: 匿名さん]

958
旧歩道橋の撤去は来年度になってからです。
横断歩道も同じです。

[960: 匿名さん]

いずれにせよあと少しで道路整備終了。
周辺の街並みがこれから再開発が始まり
どれだけ変貌をとげるのか。
中目はおろか代官山レベルまでいくか。