ブランズ宝塚梅野町ってどうですか？

[匿名さん]

関東の電鉄系の東急不動産のブランズマンションです。
みなさん、情報交換しましょう。
梅田や天王寺への都心回帰が言われていますが、あえて郊外を選択する良い面・悪い面は何ですか？
不人気路線の阪急今津線の宝塚南口駅から徒歩４分と近いですが、
実際に利用するのは阪急宝塚線やＪＲの方が多いと思いますがその利便性はどうですか？
東南海トラフの地震や津波のことで山の手を選ばれる方もいると思いますが、
武庫川の水害対策やその他災害対策はどうなっていますか？
マンションは管理を買えと言われますが、中規模マンションのスケールメリットや
デベロッパー系列の管理会社での将来の修繕積立金や管理費はどうなりますか？

売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー　http://www.tokyu-com.co.jp/
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理) http://www.livable.co.jp/

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宝塚の学区情報
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宝塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%AE%9D%E5%A1%9A
梅野町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%A2%85%E9%87%8E%E7%94%BA

物件名 ブランズ宝塚梅野町
販売スケジュール 平成26年3月上旬販売開始予定
モデルルーム公開日 平成26年1月上旬モデルルーム公開予定
所在地 兵庫県宝塚市梅野町3番1他（地番）
交通 阪急今津線「宝塚南口」駅 から徒歩 4分
阪急宝塚線「宝塚」駅 から徒歩 8分
JR「宝塚」駅 から徒歩 10分
予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
総戸数 140戸
間取り 3LDK～4LDK(予定)
専有面積 70.81m2～86.71m2(予定)
バルコニー面積 10.20m2～18.97m2
敷地面積 2751.70m2
建築延床面積 12595.54m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上14階 地下1階建て
建築確認番号 第BCJ13大建確027号（平成25年9月25日付）
用途地域 商業地域
建物竣工 平成27年2月下旬予定
お引渡し 平成27年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
分譲後の権利形態 敷地（敷地権）及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
売主 東急不動産株式会社　関西支店(売主)
国土交通大臣（14）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル6階）
施工会社 名工建設株式会社　大末建設株式会社　共同企業体
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●駐車場／100台（機械式：96台、平面：4台）月額使用料：未定
●バイク置場／19台（ミニバイク置場：14台、バイク置場：5台）月額使用料：未定
●自転車置場／280台（スライドラック式：276台、平置：4台）月額使用料：未定

お問い合わせ先 「ブランズ宝塚梅野町」プロジェクト準備室
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00　 定休日／ 毎週水曜日

※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※この広告は予告広告です。販売開始までは、契約または予約(仮予約を含む)のお申し込みには応じられませんのでご了承ください。
※上記概要は2013年09月27日現在のものです。
※次回更新予定日は2013年10月04日です。

[161: 匿名さん]

もうできあがってるのですか？

[162: 匿名さん]

宝塚周辺・・・適度に静か、適度に梅田、三宮に出やすい、適度に地元が便利。っていう印象です。っていうか、以前住んでたんですけどね。ガツガツ資産価値や利便性を求めない人には、とっても魅力的な街だと思います。・・・なんか街の不満を行政批判にこじつけてる方が散見されますが、スルーしましょうね。私も宝塚周辺すごくいいと思い、情報収集中です。

[163: 匿名さん]

住んでいる人、もしくは住んでいた人の感想はリアルだから遠方検討者には参考になると思いますよ、ありがとうございます。

環境を俯瞰してみたところ、川向こうの環境が気になりますね。生活圏として使えると皆さん助かるのではないかと。

できれば、橋があと一二本多ければもっと便利に往復できるでしょうか。

あんなに近くにあるので一度離れる方向で宝塚南口駅に行かないといけないですから、電車の場合は。

[164: 匿名さん]

自分は売るつもりはなく遂の住処として買うにしても、資産価値やその維持性は重要だと思いますよ。

中古の価値が下がるスピードがはやければ、望まざる住民が増えて民度が下がる事に耐えられない新築からの居住者も多いでしょう。

残念ながら、関西の中で宝塚市の人気やイメージやステータスや競争力が昔と比べて大きく下がっているのは事実であり、宝塚に住むことに憧れる人も昔と比べて激減していますから、そのあたりは購入にあたってじゅうぶんに吟味するべきかと思います。人気の高いエリアほど、資産価値を維持しやすいのは紛れも無い事実ですから。

[165: 匿名さん]

「望まざる住民」とか、「民度が下がる」とか・・・

いやはや・・・

164さんは、よっぽど、どっかから表彰されるような素晴らしい市民の方なんでしょうね。

フムフム・・・資産価値が高い街は「望まざる住民は少なく」、「民度は高い」、と。

・・・ホンマにホンマぁ？豊かさに民度が比例してんの？



そんなこと、一切関係ないと思いますが。

皆様ごめんなさい、釣られてしまいました・・・

あとやめます。

[166: 匿名さん]

いやまあ、確かに「何様やねん」と云う感じするな。
そんなのに限って貧相な家に住んでいるのが世の常やけど。

[167: 匿名さん]

http://news.ameba.jp/20131112-101/

＞　誤解を恐れずに強いて言うが、不動産業界関係者の間では、値下がりリスクのあるところは
＞住民の「民度」が下がるということが言われている。これは、どうしても住み心地が悪くなり、
＞さらにトラブルを引き起こし裁判沙汰や、価格の低下を引き起こす。その上に、修繕積立金が
＞足りないというトラブルまで抱えてしまうと、住民間に軋轢が出てきてしまう。そこに長年に
＞わたって住まうことを想像したくないものだ。

民度が下がるって普通に使われている表現ですけど。
業者のばればれの自演が続いていますけど、現実を隠さないほうがいいですよ。
奇麗ごと抜きにすれば、あからさまな現実ですよ。

[168: 匿名さん]

資産価値の低下リスク　＝　民度の低下リスク

残念ながら、これは常識です。

年収800～1000万で新築マンションの購入を検討している層で、自宅マンションの資産価値が維持されず短期間で中古相場が下落して同じマンションに低所得者が多くなる事を望む人は殆どいないどころか、絶対に避けたい事でしょう。

あまり建前で綺麗ごとは書き込まないほうがいいですよ。

[169: 匿名さん]

カネボウの保養所にもマンションが建つそうです。

[170: 匿名さん]

ここは、確かに川が近いですけど、海とは違い津波などがないので土壌がしっかりしていれば大丈夫だと思います。
やはり、外勤だと駅近がいいですね。
リタイアした世帯なら別ですけど、何かと仕事以外でも電車は利用しますし。

[171: 匿名]

資産性は確かに重要ですね。
資産価値の下落が激しい不人気市のマンションを買ってしまった場合、失業などなんらかの
事情によって売却せざるをえなくなれば、自宅を売却してもローンを完済できず
借金が残るという最悪の事態になってしまいます。

街の将来性や人気はなんだかんだいってそういったものに興味が無い層にとっても
やはり重要だと思います。

[172: 匿名さん]

良く分からないんだけど、このマンションって売れてるの売れてないの？
モデルルームに行かれた方はどう感じましたか？

なんか抽選で50万円相当プレゼントとか浅はかなキャンペーンやっている所を見ると、あまり売れ行き良くないのでしょうか？

[173: 匿名さん]

住民の「民度」が下がるって新築時に比べての相対的且つ一般論でしかもマンション個体の話でしょう？

マンション個体の話も重要でしょうけど立地周辺の民度と併せて考えないと評価は微妙
価格下落＝属性下落を言う前に周辺の属性はどうなんでしょう
まぁ民度を測る尺度等ないから評価のしようがないけど、いろんな尺度で推し量るしかない

犯罪発生率でみると西宮､芦屋､東灘より低い
http://area-info.jpn.org/CrimPerPop280003.html
(だから地域の民度や人気やイメージやステータスが高いなんていうつもりはないですよ）

リンクではゴミの扱いと属性下落を関連づけているので(分別がうるさいだけかも）
http://area-info.jpn.org/H5614280003.html

犯罪発生率が低いのは都市部ではないからと言われそうですが人口流入率がトップの年もあったりする
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...
あとこんなのも
http://area-info.jpn.org/SehoPerPop280003.html
(だから地域の民度や人気やイメージやステータスが高いなんていうつもりはないですよ､一応念のため）

この物件の下落リスクの多くは宝塚全体の人気低下に拠るところが多いみたいで今更ですが
(昔よりは下がってるんでしょうか？）
http://suumo.jp/edit/sumi_machi/2014/kansai/

「関西の中で宝塚市の人気やイメージやステータスや競争力が昔と比べて大きく下がっている」
その元ネタがわからないけど、できるだけ根拠あるネタでそれぞれ判断すべきでしょう
恣意的に選んだつもりはないけど､いろんなデータがありますのでそれぞれの見方でご判断を

まぁマンション選びでマイナスを探すかプラスを評価するかで見方は大きく変わる
マンション選びはもともとイメージだというならそれまでですが

それから販売関係者じゃないですよ、
(データを並べただけで､だからといってこの地域がいいというつもりはありませんよ、一応念の為）

[174: 匿名さん]

>>173
人気やステータスが下がっているからこそ、宝塚だけ所得が下がっているんですよ。
一人あたり課税対象所得がかつては全国の市町村で10位以内で、今28～30位ですから。
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-_D02206/

昔は宝塚が大きく勝っていた西宮にも豊中にも吹田にも、所得データで現実に追い抜かれています。
残酷ですが、ようは様々な理由により昔より不人気になり選ばれない街になってきているという事です。

上のリンクのグラフを変動率に切り替えれば、悲惨な現実が見えてきますよ。

90年代頃までは宝塚南口のほうが遥かに仁川の西宮アドレスや門戸厄神より人気があり、マンションもより高額でしたが、現在は徒歩4分マンション同士の比較で正反対となっており

宝塚南口（このマンション）　80㎡の部屋が3800万～
仁川（西宮アドレス）　80㎡の部屋が5500万～

となっています。宝塚が、昔と変わらず高所得者に選ばれる街であるならこんな事はありえませんよ。
残念ですが、このスレのマンションの価格自体が、宝塚の凋落を如実に物語っているのです。

スレを建てた>>1さんがいきなり最初から本文にネガティブな事を書き込んでいますが、

＞不人気路線の阪急今津線の宝塚南口駅

これは根拠の無い話ではありません。

[175: 匿名さん]

訂正

（昔は所得がトップクラスだった自治体の中で）宝塚だけ所得の順位が大きく下がっているんですよ

[176: 匿名さん]

前代未聞の大失敗したジオタワー宝塚を筆頭に、逆瀬川のネバーランドなど、ここ最近の宝塚の物件の多くは不人気で、大幅値下げしても長期間売れ残った「事実」があります。

あまりにも急激に街が不人気になったので、デベロッパーも宝塚でマンションを企画する事に慎重になり、供給戸数も激減しています。

新築民間分譲マンション供給戸数　

平成12年　1075戸（ピーク時）
平成24年　89戸
ソース
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010451000000-tsh1407.xl...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010451000000-tsh2507.xl...

もっとも90年代後半以降、あまりにも住環境面の魅力や需要を無視してこの界隈でマンションが過剰供給された事が、街並みの陳腐化や人気やブランド低下を招き中古相場を低下させたのもまた事実なので、現在、新築マンションの供給戸数が大きく減っている事は必ずしも悪い事ではないとは思います。

[177: 匿名]

>>75
>>153
のいうとおりやな。
現在の宝塚～南口界隈のマンション人気は、既に伊丹や川西以下。
市全体の落ちぶれ方も半端ない。
もし、宝塚市民として関西、阪神間で長年暮らしてきて、
宝塚が一人負けで落ちぶれていることに気づいていないのなら
それこそ鈍感すぎるわな。

[178: 匿名さん]

課税所得が豊中とほぼ同額とは思いませんでした。(意外に豊中が低い）
勉強になります。ありがとうございました

それにしても落ちたとはいえ全国の市町村で課税対象所得28～30位が残酷で悲惨とは・・・
昔を知る人にとってはそんなに残酷な現実なんでしょうね
それとも違う世界に住まわれてるのでしょうか？

宝塚は普通の街で平均的な地域(所得額では豊中並の)と思う人にとっては残酷でも悲惨
でもないでしょう

宝塚南口80㎡3800万 仁川5500万～1700万差
そんなに違うんですね、どちらが割安でどちらが割高か､それとも適正なのかわかりませんが
割高なものや、割安なものはやがて「神の見えざる手」に導かれて修正されますから
この1700万差を割安または割高と思う人が多ければ割高な方が下落率は高くなるでしょうね
(どちらが割安かは別として､もちろん割安割高は人それぞれですが）

宝塚は普通の街で平均的な地域になり（昔を知る人にとってそれは凋落といい一人負けとい
うのでしょうが）割高だったものが今やそれなりの価格と供給数に落ち着きつつあると仮定
したら､今後も所得や物件価格も同じような比率で下がり続けるしょうか？

そんな仮定もあながち根拠ない事でもないような気がします。↓
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-H1801/
上のリンクのグラフを変動率に切り替えれば、別の現実も見えてきますよ

それから所得の下落率と犯罪認知件数はあまり因果関係は無いようで
http://stckr.net/sd/c-28214_28204_27203/col-_K06101/
暮らしやすい街(治安面で)とは所得上昇率が高く物件価格の高い地域とは
限らないようです

[179: 匿名]

新築着工持家件数の%推移、ようはブランド精算の安売りの建売屋ミニ開発、ブランド売り飛ばし最終売り尽くしバーゲン（邸宅破壊してまでミニ開発）が増えてるって事だけど。

ドヤ顔でリンクはって自爆してますよ。

[180: 匿名さん]

安売りの建売屋ミニ開発、ブランド売り飛ばし最終売り尽くしバーゲン（邸宅破壊してまでミニ開発）
　　　　　　↑
それは新築着工分譲建設戸数でしょう。
減っているのは176さんのご指摘通りでそこは微妙なとこですが