プラウド葛西ってどう？

[いつか買いたいさん]

桜並木に面したプラウド葛西ってどうですか？
周辺のことや物件のことなど、いろいろ情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区東葛西６丁目
交通：東西線 「葛西」駅徒歩4分
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kasai/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[243: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

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■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
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■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
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■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[244: 契約済みさん]

プラウド実際に見に行きました。
ここは日当たりがやっぱり気になりますね。
冬なので判断するには良い季節ではあります。
実際に目の前の建物の影が両隣りの建物にあたる感じから、朝夕は当たりますが昼間の数時間は厳しいです。
7F位だと大丈夫そうですが。。
低層階でも気にならない人は、駅近で利便性もあり、プラウドブランドも魅力なのかな。
資産性はやたら強調されました(笑)

[245: 物件比較中さん]

244さん、契約済みのようですが、プラウドですか？
そうだとしたら、決めては何でしたか？

[246: 契約済みさん]

245さん
紛らわしくてすみません。契約済みなのは葛西の他物件です。
プラウドは駅近の利便性、子供独立後を考えた場合の間取りの良さ、東西線沿線・レジャー施設等周辺施設含めた資産性（おまけでプラウドブランド？）、あとはアフターサービスの評判の良さもあって最後まで迷いましたが、予算的に6Fまでだったため、日中の日当りと将来に渡っての維持管理費の高さであきらめました。何度も見に行ったんですけどね。。

[247: 物件比較中さん]

247さん、246です。他物件契約されたんですね。

うちもプラウドを検討してました。低～中層階は駅近、南向き、プラウドブランドのわりに凄く魅力的な価格だと思いました。でも、予想以上に正午付近が影になる点と維持費の高さで、踏みきれないでいるうちに第二期の申し込みが終わってしまいました。

うちはプレミストと比べていたのですが、細かいところの設備仕様や気配りはプラウドのほうが一段上だと感じていただけに、少し心残りはあります。
プレミストのほうも、南向きは高くて予算オーバーなので安い部屋で検討してますが、やはり少し狭いので別物件も検討中です。

[248: 匿名さん]

う～ん。維持費の高さは本当にネックですよね。
仰る通り、資産性の高さはガンガンおされました。
飲食店に囲まれ、北側駐車場の将来もリスキー…
それでも駅近・プラウドブランドはやはり強い！？
そこは信じちゃおうかと。
ただ、仮に10年後の売却考えた際、今の2倍位に
上がった維持費込みで買い手はつくのか。
私が買い手だったら、間違いなく値下げ交渉かな、
同程度の築年数物件の維持費、引き合いに。
また、賃貸に出すにしても、維持費値上がり分を
賃料に上乗せできる訳もなく…
むしろ築年数経てば賃料下がるリスク優勢かと。
色々考えると、出口戦略が見えないんですよね。
現役中は利便性優先ですが、リタイア後はもっと
落ち着いた環境がいいかなと、永住は考えていないので。

[249: 物件比較中さん]

他の駅近大手物件と比べて、売却や賃貸を考えるとやはりそこはネックですよね。中古でもブランドに拘る人はいるようですので、中小物件よりは高値を維持しやすいと感覚的には理解してます。ですが、資産性はあくまで見込みなので、確実にかかる維持費分を補うほど資産価値がキープできるか不安が残りました。
そこは各人の決断次第なんでしょうね。

[250: 契約済みさん]

246の葛西他物件を契約したものです。
知り合いでプラウドに住んでる方にも相談し、評価が高かったこともあって決めたかったんですけどね。
私は長く住むつもりなので、将来的な維持費の高さが正直クリアできませんでした。
私が決めたのはルネサンスですが、プラウド低層階の価格で高層階に手が届いたことと、固定資産税や修繕積立など維持費もかなり楽なので、こちらにしました。
駅からはちょっと遠くなりましたが。。
線路側で敬遠されがちですが、防音性は本当に高かったことと、今も駅近で結構、電車の音に慣れてることもありましたけど(笑)
プレミストも考えたのですが、プラウドで価格を聞くことができたら、プラウドより高く予算オーバーで見ることなくあきらめちゃいました。

[251: 物件比較中さん]

250さん、そうなんですよ、駅近ということを考えると、大手ではないですがルネサンスもそんなに悪くはないと思ったんです。でも、線路沿いよりはプラウドのほうが静かかなと思ってこちらを本命としてました。でも結局踏みきれなかったので、駅の真横の利便性をとるかその他の条件の良さをとるかで悩んでみます。

[252: 物件比較中さん]

同じくルネサンス見学しました。
線路脇ネックで始めは候補にすらしてませんでしたが、
見学してイメージ変わりました。
何もない線路脇とぼとぼ歩いて帰るのは不便で
立地は難ありですが、物件の印象は良かったです。
リビングで過ごす時間はこちらの方が断然気持ち良さそう
そして維持費。
固定資産税もプラウドの半分くらいの見積でした。
色んな意味で将来の不安なく寛いで生活できるのは
我が家にはルネサンス？
でもプラウドの利便性も捨てがたい。
ルネサンスの場所に、自走式のプラウドがあればなぁ

[253: 契約済みさん]

プラウドの利便性は本当に魅力的ですよね。
博物館口からなら本当に近い！
プラウドの営業さんに、ルネサンスの立地はプラウドの候補にならなかったんですか？って聞いたら、社内調査資料を見せてくれました。
北に線路、南に駐車場といことで、×ついてました。
でも私はルネサンスにしたんですよね。結局は、どこを良し悪しとするかですよねぇ〜。

[254: 匿名さん]

プラウド何件か見ましたが、ここはプラウドの中でも
維持費高くないですか？
29戸の小規模、10台の機械式駐車場ってのが
インパクト大？ディスポーザーも無なのに。
長期的にはもっと都心寄りの物件とトータルコストは
変わらない気がしてしまいます。
物件価格だけなら、お得感有の気もしますけどね。
空きや滞納出た場合、負担増ってあり得るんですか？
もしあるならば、世帯数少ないので洒落にならん。
管理規約見てないのでよく分かりませんが。

[255: 匿名さん]

つか通りすがりの者で葛西とかあんまり知らないですけど
将来に渡っての修繕計画やらなんやらが安すぎても
それが正当性のあるものなのかどうか疑問ですけどね
大規模修繕できませんなんてマンションありますし
普通は将来の修繕なんて隠したがるデベが多いですから

[256: 物件比較中さん]

プラウドの営業さんには、修繕積立金は中規模、大規模で最初は安く設定してても途中で足りなくなり臨時徴収で追加出費となることが多いが、ここの計画はそれを見越して少し多目にしてるので、将来は逆に余裕出て値下げの可能性もあるとの説明を受けました。それを信じるかどうかですね。計画案をもらい専門家にチェックしてもらうと少しは安心なんですかね。

[257: 匿名さん]

252さん
固定資産税や維持費がプラウドの半分って、場所はほぼ同エリア、そして規模も20戸台、自走式駐車場の有無では通常、考えにくいと思いますよ。将来、積立額が不足し、十分な修繕工事が出来ない場合、管理組合では結論を出せず、結局、資力のある方とそうでない方同士が、一時金拠出で対立し紛糾し続けるストーリー、これはかなり面倒ですよ。その点、大手は販売戸数が多い分、いろんな意味で、経験値が豊富なので、数字関係は厳し目【高め】にする傾向のようです。最後に税金で著しい差が発生するはずがないのは申し上げるまでもありません。余りにも目に余るやり取りがなされていましたので、申し上げました。

[258: いつか買いたいさん]

固定資産税の件、聞いてみました。
用途地域の違いで差が出るって説明がありましたよ。
プラウドのほうが駅近で便利そうですが、商業地域なのでどうしても高い、、、そこがネックになっています。

[259: 物件比較中さん]

256さん
わたしも同じ説明を受けました。安くなる可能性あるんだとちょっと安心してたのですが、修繕積立金の計画聞いて驚きました。
5年後にいきなり倍。30年後は実に3倍。駐車場料金と管理費含めると月7万程になりました。加えて前の方も書かれているとおり、商業地域のため高い固定資産税。
老後の資金を貯めるどころか使い果たしそうで、私はあきらめました。
一気に資産価値の話も説得力無くなりました。
ちょっと高すぎでしょう。

[260: 物件比較中さん]

用途地域で違うのではなく、商業地域のほうが地価が高いということでは。
全国地価マップによると、公示地価の課税の基礎となる路線価では、プラウドの場所が356000円、ルネサンスの場所は248000円です。ただし、敷地はプラウドが426㎡、ルネサンスが606㎡なので、㎡あたりの単価はおなじぐらいでは。あとは戸数がプラウドは29戸、ルネサンスは24戸なので、一戸あたりの案分価格はルネサンスのほうが高いのでは。
ただし、土地の分は小規模住宅用地の軽減措置で1/6になり大したことないかも。建物の分は100%でかなり大きくなるので、固定資産税の差がひらくとしたら建物価値が違うのかな。12階建てと9階建ての差と、機械式駐車場の分だけ、プラウドのほうが建物価値が高い？
あくまで私の想像なので、実際にMRで試算額を聞かないと実際の差はわからないですけどね。

[261: 物件比較中さん]

260さん
両方聞きましたけど、試算でプラウドが10万高いです。

[262: 匿名さん]

プラウドも数10m、東にズレると商業地域外れますよね。
惜しい…
ルネサンスは住居地域。この差は大きいですよ。
257さんがご指摘の、ほぼ同エリアというのは
あくまでも用途地域が同一の場合に成り立つ考えでは？
道一本隔てただけでも、用途地域が異なれば
固定資産税は全然違ってきますよね。
特に、住居系と非住居系では。

[263: 物件比較中さん]

ちなみに競合のプレミストは地価は402000円、1227㎡、56戸で、ブリシア葛西2が320000円、349㎡、18戸です。

[264: 匿名さん]

257です。
プラウドの入居年は、来年でしたよね。固定資産税などの軽減措置の確定は今年度のもので、来年度は今年の秋の国会審議を経て最終確定します。ここ数年の慣習で大手デベが安易に軽減措置後の金額を出すとは考えにくいと思われます。また公示地価、路線価が同エリアで、かつ駅からの徒歩分数がほぼ同等である場合、著しい差異は通常発生しません。今一度、真実をお確かめください。

[265: 物件比較中さん]

261さん、だとすると、ルネサンスのほうがプラウドの６割強って感じでしょうか。私はプラウドは聞いて知ってるので、それくらいかなあと。

[266: 購入検討者]

ここでの投稿は何故プラウドvsルネサンスなんすか？作為的過ぎです。

[267: 購入検討中さん]

なぜ？作為的ではないでしょう。
近隣物件だし、両方見てる方は多いのでは？
うちも両方見てますし。

[268: 匿名さん]

265さん
野村に限らず三井、三菱など大手は来年度予算を予測して確論で見積りを出したりしないはずです。詳細な地価を調べてから約何割とおおよその水準をお伝えすることは可能ですが、何故、23区駅近を考えておられる方々が、固定資産税で議論しておられるのかに疑念を抱かざるを得ません。またランニングコストが本当に購入者のネックになるならば、大規模物件以外、短期的完売は難しいですね。

[269: 物件比較中さん]

葛西駅周辺で似たような条件の物件だからではないですか。維持費、固定資産税高いよねというところから比較が始まってます。他の競合で言うとプレミストは維持費は押さえぎみですが、固定資産税はプラウドと同じぐらいでした。ブリシア葛西2は行ってないので固定資産税はわかりませんが、ホームページで見ると維持費はプレミスト、ルネサンスと同程度かそれ以下ですね。
プラウド検討したけどランニングの高さで断念した人が結構いるんだなあと実感しました。

[270: 他エリアマンション契約者]

いゃいゃ、全く違いますよ。売主体力、管理グレード、アフターサービス質、言い出せばきりないですが、大手とその他売主をフラットに比較すること自体、おかしいと思います。最近、自宅マンションが売却でき、住み替えることが実現しましたが、売主が倒産しアフターサービスは無くなるは、組合総会は揉めまくるは、非常にストレスを感じながらの数年間を過ごしました。今一度、表面的な部分、要素で決断されることがないように購入することをお勧めします。

[271: 契約済みさん]

行徳、船堀、大島、葛西と何物件か回りました。プラウドの価格は葛西駅近もあって高めでしたが、それ以上に魅力もあって前向きに検討しました。
資金計画では住宅ローンに加えて、管理費、修繕積立金、固定資産税、私の場合は駐車場代といった必要費用も出てきます。他物件と比較すると結構な差でした。営業さんに聞くと、多めに見積もっているので実際には下がることが多いとか、他物件では修繕計画の年数をあえて36年目にして見せかけ上低くしていることもあるなど、単純に金額の高低だけでないことも教えてもらいました。
ここは商業地域、限られた敷地、アフター重視のマンションなどいくつかの要因が重なってのことと理解していますが、自分にとっては高すぎる維持費でした。
ルネサンスは消費税５％での物件価格なので、プラウドが８％価格と考えるといいお値段しますよ。ただあそこは維持費まで含めて考えるとそれなりに納得できるものでした。後はその他の条件次第ですよね。
プレミストはプラウドより物件価格が高いと聞いて最初から対象外にしていましたが。。。

[272: いつか買いたいさん]

葛西で大手ってあんまり無かったんですよね？
そういう意味では、大手が出始めたのは、葛西近辺の人気が高まってきてるから？特にプラウドは結構人気のマンションですよね。
他のマンションも引っ張られて価値上がるのかな？

[273: 匿名さん]

地域的に人気が高まれば、全体的には価格面などプラス材料になりそうですね。これから出てくる新築マンションは、建設業界の人手不足や原材料高の影響でさらに値上がりしていくという話も多いですから、中古マンションを探す人も増えてくるのではと思います。

[274: 匿名さん]

総合的な判断ではルネサンスかなあ。

[275: 物件比較中さん]

大手デベの安心感と引き換えに
維持費の高さは仕方ないと理解はしてます。
ただ、決断するにはネガティブ要素が多いんですよね。
飲食店に囲まれた立地、北側駐車場が将来的にどうなるか、
日当たり良くはないし、機械式駐車場の莫大な維持費等。
前の方も書き込まれましたが、資産性が本当に維持できるか
説得力・納得感がないんですよね…
予算的にギリでも、ここなら！と決断できる要素がない。
ここがプラウドじゃなく、中小デベ物件なら、
うちは検討してないですね。要はプラウドに惹かれてるだけ？
なかなかバランスの良い物件ってないですね(T_T)

[276: 物件比較中さん]

電車の音気にしないならコストパフォーマンスのルネサンス、予算に余裕あるなら、より駅近と静かさでプラウド、もっと予算あるならより駅近のプレミストですかね。どれも一長一短あるのですが、やはり最後は予算で選択肢が限られてしまいます。
我が家は築浅なら中古でもいいんですが、葛西駅近でいい物件がなかなか出ないんです。これからオリンピック位までは中古でも条件のいい部屋は高くなるみたいですので、無理しない範囲なら少し割高でも新築買っておいたほうが良いのかなとも思いますし、早く決断したいんですけどね。
早く決めないと物件も無くなっていくし、悩ましいです。

[277: ご近所さん]

電車の音は聞こえませんが、
決して静かな住環境ではないです。
夜、酔客が大声で騒いでたり、先日も通り沿いで
パトカー来て12時過ぎにうるさかったです。
通りの先に警察署あるので夜中にサイレン鳴らして
頻繁に出動してるので、目が覚めるのもしばしば。
都バスが前の通り走ってますし、大型トラックも
そこそこ通ります。
駅近は確かですが、静かさは期待されない方が
良いですよ。

[278: 契約済みさん]

275さん
わかります。私も決め手が無かったんですよ。
曜日や時間帯を変えたりして何度も現地いかましたが、低層階の日当たりと、前側は左隣り2件目の焼肉屋の匂いが気になります。隣の焼き鳥屋は排気管が裏手に回ってるのと風向きのせいか、あまり匂いはしなかったです。が、ずっといた訳では無いので。日当たりはこの間の22日で14:30位からは当たってくる感じでした。目の前のビルが高すぎですよね。維持費はもう少し下げても良いように思います。

[279: 契約済みさん]

ルネサンスの話題が出てるので板は違いますが参考までに。先日内覧会行ってきました。室内に3時間居ましたので。
日当たりは最高に良かったです。バルコニーは特に。ハイサッシのリビングも。線路と反対側だし住宅地で車も少なく、周辺建物は低いのが私のプラス材料。
ここは電車の音が話題になりますが、長時間いると東西線の本数の多さと、線路より上の階は思ってた以上に音がします。家具が入る前で反響もありますが。ほぼ前の線路がちょうど道路をまたぐ高架なのもあります。千葉方面の各停がこの辺りから加速するのもあるのかな。
私は今も線路脇の踏切側なので大丈夫ですが、音を気にされる方は良く現地で聞かれるのをお勧めします。慣れもありますけど。

[280: 匿名さん]

で、本命のプラウドはどうなんでしょう？
完売まだですよね？好条件とか出たりしてるんでしょうか？

[281: 物件比較中さん]

二期申し込み開始前から、ほぼ申し込み入ってると、
散々アピってましたけどね。
HPの更新状況見る限り、まだまだでしょうね。
得意のキャンセル出ましたって、連絡来るのでは？
ほんと、白ける。分かりやす過ぎ。

[282: 匿名さん]

そんなに良い立地ですかね・・・
駅から近いだけのような。

[283: 物件比較中さん]

駅近だけと言われると確かに。
MR見ましたが、やはりプラウドらしく良く出来てます。
部屋の仕切りを棚で区切って広くみせるたり、インナーバルコニーで最低限の実用性を確保するなど、見せ方もありますけどね。
個人的にはあのこじんまりした桜並木も好きです。
が、日当たりと匂い、管理費の高さでNGかな。

[284: 匿名さん]

大手デベの安心感ってなんですか？
ちなみにこの会社は大手なの？
グループ全体の売上、利益を見てもウチの
会社の半分もいってないよ。
私の所属している部署と同じくらい。
ちなみに某商社です。

[285: 匿名さん]

物件概要を見ると残り3戸のようですね！

[286: 物件比較中さん]

立地という面で見るなら、駅近だけど幹線道路 環七 からは少し入った所にあり、線路からも少し離れた場所にあるという所がメリットでしょうか。
あとは一応全戸南向き。低層階は冬場は朝晩以外は日があたりにくくなりますが、一応南向きなので、それなりの明るさはあり真っ暗ではないと。DINKSや将来賃貸に出すなら許容範囲でしょうという感じですか。
中上層階は冬でもある程度の日当たりは確保できるので、ファミリー世帯でも大丈夫だとは思います。

デメリットは小規模ならではの維持費の高さ、それが許容できるかどうかだと思います。

[287: 匿名さん]

許容できないなー。
駅からもっと近くても許容できないなー。

[288: 申込予定さん]

許容できないなら買うな。許容できる人が買うんだよ。

[289: 匿名さん]

29戸なので管理費については織り込み済みの方も多いのでは？
やはり多く感じるようなら、管理組合結成後に見直しをしてもいいと思いますし。
よくよく見てみるといらないサービス料金がのっかっていたりするので、
検討する価値はあると思いますよー。

[290: 匿名さん]

いらないサービスとは？

[291: 匿名さん]

ここだとあるかどうかは判らないんですが
今住んでいるマンションだと「24時間健康相談サービス」とか
「家事サポート紹介サービス」とかですね。
そういうのの料金が細かいですけれどかかっておりましたので。
管理組合結成後、そういうものがあるかどうか確認してもいいのではないかと思いました。

[292: 匿名さん]

駅から近い。やっぱり金額的にはこれくらいですか…
このマンションの廊下が少なくてその分、部屋が広いレイアウトが気に入っているんです。
浴室にも窓があるのもいいですね。
マンションは角住戸でないと窓が少なくなりがちですから。