カワサキ・ミッドマークタワー Part2

[物件比較中さん]

カワサキ・ミッドマークタワーのPart2です。
引き続き情報交換していきませんか。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kawasaki-mid/index.html
売主：株式会社モリモト、大和ハウス工業株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
所在地：神奈川県川崎市川崎区砂子2丁目10番2（地名地番）
交通：東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅徒歩4分、京急本線・京急大師線「京急川崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.01m2～96.81m2

[851: 匿名さん]

この時に購入出来てた人はラッキーですよね。
駅前でこの価格、決して安くはないけど、来年発売だったら最低価格でも4500超えてたかも!?

[852: 匿名]

1期3次で完売にするのか…ひっぱって宣伝効果で引っ張るのか…

これからMRいく予約できてる人はいるの？

[853: 周辺住民さん]

西口再開発エリアにラゾーナができる数年前から住んでいますが、
正直、東口エリアは遊びに行く場所であって、決して好んで大金払ってまで
住みたい場所じゃないです。
ここを買ってしまったDINKS含むファミリー層の皆様が不憫でなりません。
繁華街と言っても、飲み屋街程度であれば我慢もできますが、ここってガチの風俗街ですよ。
地元を知っている人なら、絶対に居住用にはしない立地であることは間違いないです。
2年後には3L中古が大量放出されて、酷く買い叩かれるんでしょうね。
得するのはデベとヌマヤだけですね。
購入検討中の方は、今ならまだ遅くない。
手付け放棄でも損切りできるだけマシかも。
皆さん物件選びはくれぐれも慎重に。

[854: 購入検討中さん]

たぶん３次でも数量限定され、その次で完売は間違いないと思います。

それにしても１９，２０階の住戸が既に完売とは驚きました。
それなりの方々が住まわれるんでしょうね。

北口改札や京急ビルも立つそうで、ますます２年先が楽しみです。

西口の築10年程度の中古マンションと迷ったのですが、ここに決めてほんと良かったです。あちらは新築価格から1000万以上値下がりしておて頃と不動産屋さんに進められたのですが、駅からの距離が微妙だったのと周辺に川しかないので、やめときました。

[855: 検討中]

＞８５３西口のどちら？
ラゾーナだけで満足できる方はそれで良いのでは？東口には行かないで下さいね(笑)

[856: 匿名さん]

自分は西口住民だけど東口にも同じくらい行くよ。
特にチネチッタとTSUTAYAとアゼリア。
西口も東口も同じ川崎。同じ船に乗ってるようなものなんだから
西も東も街が日に日に発展して行くの見るのはとてもうれしいことだけどね。

[857: 周辺住民さん]

＞８５５
最初は西口再開発の第一弾となったURに住んでました。あの頃は何も無かったのでよく東口に行きました。
その後は、ラゾーナ周辺に新築された４棟のタワーマンションのどこかに引っ越しました。

今でも土日の外食や本屋巡りで東口を良く利用します。
やはり川崎は住むなら断然西口駅近で、東口の主要商業施設も徒歩10分でだいたい行ける範囲なので、
当方は存分に「東口の利便性」も活用させてもらってます（^^）。

東口はこのように遊びに行くのに適した場所で、住むにはあまりにも環境が劣悪すぎます。

本物件の徒歩１分圏内にピンサロ２件、ヌードパブ５件以上、キャバクラ・ラブホテル・洗体エステ数知れず。
徒歩５分圏内の東側に日本三大ソープ街の堀之内、西側に堀之内を更に怪しくしたのソープ街の南町と、
風俗マニアなら垂涎の素晴らしいダブルアクセス（中間）立地です。

ピンサロなんて、このマンションのほんと目と鼻の先に昼から呼び込み付きで営業してますからね。
検討者の皆さまは、駅からの順路だけでなく、駅とちょっとだけ逆側もきちんと歩いてみた方が良いですよ。
子供のいる家庭が住んだら悲惨なことになるのは間違いないです。

男性一人暮らしならまだ我慢できる（というかむしろ好立地？）と思いますが、
うちの嫁に本マンションの話をしただけで、嫌悪感丸出しに「あんなところに住むもの好き居るの？」と一蹴でした。
まぁ、地元を知る人間の一般的な反応だと思います。

[859: 匿名さん]

私も東口に数年住んで居ますが至ってここが悪いとは思えません！
むしろこれからどんどん開発されて便利になる川崎駅前物件は10年後は購入価格よりも高い値がつくのでは？
確かにファミリー向けではないとは思いますが、投資物件としてはすごい物件かと思います。
10年後、貸すでも売るにも立地条件は良いし、長期優良住宅だし永住も可能。
確かに子供なし向けではあると思いますが。。

[860: あ]

＞８５３
ずいぶんお詳しいんですね。嫌悪感出す人はそれでいいと思います。価値観の違い。いちいち長文書いたのは何故？

[861: 周辺住民さん]

本物件、投資物件としては決して否定はしません。

ただ、全く同じ条件の物件が西口にも同時にあったら、当然西口を買う人の方が大多数なので、住宅の資産価値の面では西口ほどの期待はできないと思います。
（西口タワーは最近になって特に分譲時より値を上げつつあります）

この物件は、単身者向けの５０平米台メインにしてれば良かったものを、
あろうことかファミリー向け６５平米以上をメインにしてしまったから悲劇が始まったのだと思います。

あと、ここよりも近隣の住友の物件の方がより悲惨なのは確かですね。（よりによって堀之内の入口にマンションなんて…）

東口駅前周辺は中途半端な広さのマンションなんか造らずに、商業施設と単身者向け住宅だけで再開発するべきでした。

[863: 匿名]

マンション買うときの本人達の優先条件の違いではw

皆が後悔しないマンションはないかもしれないが、買った契約者達が納得しないと判子押さないでしょ？

MR行きましたが皆しっかりした方が多く見えましたよ。徒歩5分と10分じゃ毎日の事だと考えるとかなり違うよ。

西口のパークハウスも楽しみだが、結局好みの問題だろうな。

[864: 匿名]

全く同じ条件なら皆そちらでしょう。

これと同じ価格・仕様・免震・長期・ターミナル駅徒歩5分内。風俗なんて新宿や池袋よりまし。

今後でない気がする。都内だとプラス1500でしょうし。だからモリモトも気合いいれて今後の広告としても売り出すのでしょう。

[865: マンション探し中]

すくなくとも中古は震災を受けたマンションだし、免震はマンション探しの条件なんだよな

こんなフル設備マンション他ででないかなーもうここは間に合わない感じだ

[866: 匿名さん]

新宿歌舞伎町は客引き行為禁止条例があるから、ここのほうが呼び込みに会うよ。

[867: 匿名さん]

免震マンションでこのアスペクト比は危険水準だと思いますが、どのような対策が取られていますか？

[868: 匿名さん]

きれいなI型ではありません。
一部南側に折れておりますので、おそらくそこで耐力を取っているのでしょう。
というか、長期優良住宅で免震建築物判定を受けておりますのでそんなご心配は不要です。

[869: 購入検討中さん]

②適切なアスペクト比
　（建物の高さと奥行き寸法の比率）
　一般的な免震装置は「圧縮」には強いが「引っ張り」には弱いため、建物形状は、倒れにくい安定した形態ほど有利となる。建物の高さとその奥行き（短辺）寸法のおおよその比率（アスペクト比）は3：1以下、すなわち、断面形状で建物の高さが建物の短い幅の約3倍以下がおおよその目安となる。一般的なI字型の平面形をした住棟の奥行き寸法は、12Ｍ〜15Ｍ程度なので高さは、36Ｍ〜45Ｍ以下で、約11階〜14階以下相当が適当となる。

この物件は大体、奥行き寸法が約１５Ｍ程度なのに対して、２０階建てとなるので、相当な危険水域ですね。
無理やり免震にした結果、むしろリスクが高くなってしまっている点、検討者は注意が必要です。
適切な対策について説明責任がありますね。

[870: 購入検討中さん]

長期優良住宅認定＝免震建造物として安心、とは簡単には言えません。
長期優良住宅認定は「住宅品確法に定める免震建築物であること」と定めています。
住宅品確法では、「建築基準法に基づく性能評価を行うこと」と定めています。
建築基準法では、免震構造、特に免震設備の強度など、免震装置そのものの品質への定めはありますが、
上述の建造物のアスペクト比の適性基準などは定められておりません。
今後、それらの基準が厳格化された場合、欠陥住宅の指摘を受ける可能性は否定できません。
建物の安全に関わる事項ですので、契約者・検討者は、単に「長期優良住宅だから安心・安全」などという短絡的な判断は避けるべきです。

[872: 購入検討中さん]

本物件の施工会社である東亜建設工業のＨＰを見ましたが、
上記の三井住友建設のような技術の記載はありませんでした。
そもそも免震建築自体の実績に乏しい会社なので、建物全体の安全性について、非常に不安になります。

[873: 購入検討中さん]

まとめると、アスペクト比３：１を超える物件は、そもそも免震構造に適しておらず、むしろ地震時は倒壊の危険性すらある。
本物件は、少なくともアスペクト比４：１を超えると思われ、大手ゼネコンであれば自社固有の特殊技術でも無い限り、
リスクが高いので普通は請けない（避ける）物件。
今回採用された、施工会社の東亜建設工業の免震建築実績・技術には疑問符が付くので、なお不安。

物件引き渡し後の構造問題・倒壊リスクは全て所有者が持つことになる。（デベではない）
よって、デベの営業は良いことしか言わない。
アスペクト比によっては免震マンションの方が地震時の倒壊リスクが高いなどとは口が裂けても言わない。

購入者が賢くならないと、姉歯事件の時のように泣きを見るのは購入者。
モリモトも一度破綻している会社なので、企業体力的に有事対応能力には大いに疑問。

これだけリスクがあるので、購入についてはかなり後ろ向きになっています。
今度ＭＲで聞いてみますが、果たしてモリモトの営業にそこまでの知識があるのか疑問。
（長期優良だから大丈夫っすよ～、程度のことしか言え無さそう…）

[875: 購入検討中さん]

今購入検討している女性なのですが、
ここが一番気に入っています。
いろんな書き込みもあるけれど、女性一人購入なので将来的に資産価値があるものを第一条件で探していて、ここが一番良かった！シングル向けっぽいけど、女性一人購入してる方もいるのかな。

[876: 匿名さん]

では、MRで詳しく聞いた結果を書き込んで下さいね。本当に行くならね〜。

[877: 購入検討中さん]

私の友人は東口育ちです。
よく遊びに行きましたが、心優しいご両親の元で育った友人は、
ご両親のように優しい女性になってます。
家庭内環境の方が大切です。
ここで悪口書いて喜んでる親の元に産まれた子。
親を選ぶこと出来ないから、可哀想です。

[878: 匿名さん]

スレッド検索で「東亜建設」って入れると、施工しているマンションがいっぱい出てくるが、全部やめた方が良い感じ？

[879: ご近所さん]

同じ東口でも場所によって全然違います
ここの立地は東口の中でも住むには最悪の部類

[880: 購入検討中さん]

確かに家庭環境がいちばん重要。

ここで免震についてのマイナーな知識ひけらかしてるかたが親だと生活するのにいちいちめんどくさいでしょうね笑

立地条件がよくても家族環境が、、、

[881: 匿名さん]

でもさ、この辺りで保育園に預けると、シングルマザーやお水の関係の子供ばっかりだと思うけど、それも家庭に愛があれば関係ない？博愛精神でみんな仲良く育っていけるかな？
そもそも保育園に入れるのが難しそうだけど。シングルマザーはポイント高いからね。

[882: 匿名さん]

おいおい、アスペクト比なんて免震物件を検討するなら避けては通れない重要事項だろう。
倒壊リスクに関わる常識をマイナー知識呼ばわりなんて…
やっぱりここのデベ関係者はレベル低くて溜息出るわ。

[883: 匿名さん]

確かに水商売関係の家庭にとっては最高のロケーションかも。
そっち関係にすすむのなら良い子に育ちそう。

[884: 匿名さん]

シングルマザーの何がいけないの？
お前みたいなやつと一緒の方が嫌だよ。

[885: 匿名さん]

マンション評価額については業界内でもフェアバリューだと定評のある、
住まいサーフィンの沖式評価額だと、本物件の新築時評価額は、
1m2=65万、坪単価だと214万。低層階の価格がギリギリ資産価値としては妥当で、
中層以上、特に上層階は超割高。
将来住替えを考えている人は、資産価値をよく考えてね。

ちなみに、同じモリモト分譲の西口のクレッセントタワーは、
築5年の中古流通価格ベースの評価で、坪単価230万越え。
こういうのを、資産価値のある物件と言う。
不動産はやっぱり立地が一番。駅距離だけでなく周辺環境も大事。

[886: 匿名さん]

アスペクト比は、一番長い箇所で17100短手ですので、高さ59700を割っても3.5ですね。

[889: 匿名さん]

クレッセントタワーって、分譲のときどれぐらい坪単価どれぐらいだったの？坪単価230だったら確かにクレッセントタワー選んでもいいかも。中古が気にならなければね。

[890: 物件比較中さん]

夜のお店や、娯楽施設で働く人でも買う権利はありますよね？
私たちは、夫婦ともに夜の仕事をしてますがここのマンションは
そういった人たちにとってとてもいい環境です。子供の心配はあまりしていません。

[892: 匿名さん]

>886
一番短いところで測るのですが・・・

[893: 匿名さん]

>886
1番短い所で計るんですが。。。
逆に1番奥行があるところで計っても3.5って、倒壊リスク大ですね。
やはり免震にすべき建物ではなかった。制振構造で充分なのに営業が欲だしちゃったのかな。
住む人の安全性なんて度外視なんでしょうね。

免震なのに地震時の倒壊リスク大なんて、本当に最悪の設計。
防災グッズを備蓄してても躯体が倒壊じゃシャレにならん。

[894: 匿名さん]

>889
クレッセントの新築時は坪単価245万弱だったと思います。
5年で1割下がっておらず、直近1年だとむしろ価格上昇中です。
なので、今買うとちょっと高いと思います。
というか、そもそも中古に出てくるのって狭い部屋ばかりなので、
ファミリータイプは売りに出るとすぐ蒸発する上に、
売り出し価格はかなり強気です。

[895: ご近所さん]

地震きたら倒壊する可能性が大きいとか煽ってるの頭大丈夫か？
ここが倒壊するくらいなら新耐震前の数千棟も倒れちゃうわな。

ほんと倒壊してから言ってほしいものだ。

阪神大震災での倒壊率しってるの？

[896: 匿名さん]

>夜のお店や、娯楽施設で働く人でも買う権利はありますよね？
もちろんです。
ただ私はそういう人が多数入居するマンションには住みたくないですな。
>私たちは、夫婦ともに夜の仕事をしてますがここのマンションはそういった人たちにとってとてもいい環境です。
私は堅い仕事をしていますがそうであろうという想像は容易にできます。
>子供の心配はあまりしていません。
された方がいいと思います。子どもに罪はありませんから。

[897: 匿名さん]

すべて国民は、法の下に平等であって、人種、信条、性別、社会的身分又は門地により、政治的、経済的または社会的関係において、差別されない

[900: 匿名さん]

>897
居住者本人は崇高な意識の持主であっても、周りの人間がそう見てくれるとは限らない。例えばの話、子供が結婚相手を連れてきたとき、この環境を相手方の家族が受け入れられるかな。そんな差別的な人間とは付き合わなくていい！って考え方だけで、様々な局面をやっていけるのか。
あとは、単純に中古で売る時に、買う人を選ぶと思いますけどね。絶対価格は上がる！って人が多いけど、新築時でさえ、これだけ賛否両論あるのに、中古市場でマニアックな趣向のファミリーがどれだけいるのかは、見ものです。