【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part1

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerに入居予定の皆様と情報交換を希望しています。
共用設備や管理費など、色々と意見を交換したいと思います。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361586/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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【物件情報を追加しました 2013.9.24　管理担当】

[601: 匿名]

夜景は暮らし始めれば、ほとんど気にならない（見ない）です

現在住んでいるタワマンがそうです。
高層階のメリットって結局自己満足なんですよ。
人それぞれの考えで本人が満足すればいいのでは？

[602: 入居予定さん]

597です．
昨夜は失礼しました．
自分がよく行く高層階では見事に部屋から夜景が見られ，自分も高層階を買って楽しみにしていたのに．ここでは高層階でも夜景は見えないコメントが続いていたので，高さや広さや何が原因だろうかと疑問に思いました．
いろんな条件にもよるのでしょうし，オーダーメイドのため手付け金2割も払っていますから，もう慌てず騒がす，引き渡しを楽しみに待つことにします．
お騒がせしてすみませんでした．

[603: 匿名]

曇りガラス　ミラーガラス　夜景があまり見えないってことですね

パンフやHPに、居室からの夜景写真が一枚もないのはそのためなんですね

[604: 契約済みさん]

スカイラウンジは夜景がきれいに見えるイメージ画像になっていますね
ということは、ダイレクトウインドウがある部屋なら、部屋の中から夜景が見えるハズですよね

[605: 匿名さん]

イメージは所詮イメージですから。
大体、夜景しか気にしてない人が多いですが、昼間の眺望も重要です。

[606: 匿名さん]

昼夜の眺望を考えるなら、南西角部屋！
でも高くて手が出ません
それに昼間はほぼ家にいないから、せめて夜景がいい西をかんがえました

[607: 匿名さん]

新国立競技場ドーム屋根の明かりを正面に見るなら、南東角部屋！。
スカイツリーの夜景もオマケ。

[608: 匿名さん]

603さん、曇りガラス　ミラーガラス　夜景があまり見えないってことですね
604さん、ダイレクトウインドウがある部屋なら、部屋の中から夜景が見えるハズですよね

バルコニーのガラスがなんであろうと、ダイレクトウィンドウだろうと、夜は室内の明かりが窓ガラスに反射して、夜景は殆ど見えないのが普通ではないでしょうか。スカイラウンジも同じです。

597さんが仰るように、工夫してお金をかければ室内の明かりが反射しないようにすることは出来るかもしれません。私は今タワマンの高層階でダイレクトウィンドウの部屋（照明はダウンライトのみ）に住んでいますが、夜景が見たくなった時は部屋の明かり消して窓に貼りついて眺めています。

[609: 匿名さん]

花火なんかを見るときもそうですものね。
うちも部屋明かりを消して眺めています。

[610: 匿名さん]

角部屋契約しましたが、調光次第で夜景見えませんか？
夜もソファに座って夜景見たいですからね。

[611: 匿名さん]

立って見下ろすならまだしも、ソファに座ってはかなり厳しいですよ。だって、ソファは普通は窓から離れているから目線が下に行かないですよ。

[612: 匿名さん]

外から丸見え覚悟必要ですよ。武蔵小杉のマンション群夜部屋の中まで丸見えですよ。

[613: 匿名さん]

見えないと悲観しておられる方が多いですが、実際には少し工夫をすれば見えます。
ダウンライトやシーリングを灯したら見えなくなるのは事実です。
自室の光源の1次反射が、夜景の光量よりも強いと見えなくなるんだと思います。
夜空に浮かぶ星と同じで、部屋が真っ暗だと弱い光まで全て見え、ダイヤモンドのような輝きになります。
シーリングライトは太陽が出てる日中みたいなイメージですかね。

なので、自前で用意した窓に直接光源の当たらない、かつ光量調節の出来る間接照明を使えば
普通にリラックスタイムも過ごせますし綺麗と言えるレベルの夜景も見えます。

ソファに腰掛けながらバーのようなライティングの部屋でゆっくりお酒を飲むのはなかなか気持ちいいですよ。
ただここはそういった楽しみ方が出来るのは角部屋の方だけなのがもったいな過ぎますね。

[614: 匿名さん]

＞613さん
610です。
ダウンライトにしました。調光で薄暗くしても夜景は見えないのでしょうか？

[615: 匿名]

部屋の電気を消せば、曇りガラス越しに夜景が見えるか・・・

夜景のためにわざわざ電気消したりとかしないですよね
寝るときは眺め良さそうですよね

[616: 匿名さん]

西新宿の夜景が似たような距離から見えるところに現在住んでいますが、普通に照明つけていてもそれなりに見えますよ。もちろん部屋の明かりが暗ければ暗いほどきれいに見えますので、調光できるに越したことはないですが。暗くしたくないのであれば、建具は濃色のほうがガラスに反射しづらく夜景を邪魔しません。

照明を完全に消しても曇りガラス越しにはまったく見えませんので、角部屋以外はソファからはたぶんほとんど見えないと思います。見上げる感じになる低階層であれば、イスからは見えるでしょう。

そんな私がトミクロで選んだのは東側ですので、まぁそんなものです。遊びに来た友人の受けは良いですが。

[617: 匿名さん]

建具の反射、なんてのもありましたね。
でも壁クロスは白ですから、反射しそうですが。

[618: 匿名さん]

＞616
角部屋にして良かった〜

[619: 匿名]

高層階　＝　眺めがよく見渡せる　というのが一般的だと思っていました
曇りガラスとは・・・
ちょいと残念です

[620: 匿名さん]

619さん
バルコニーがないイレクトウィンドゥでないとダメですよ。ここなら角住戸くらいかな？

[621: 匿名さん]

⏫ダイレクト

[622: 匿名さん]

>610さん
613です。
今の住まいにはダウンライトの調光が着いていないのでダウンライトは駄目と書いてしまいました。失礼致しました。
調光のダウンライトなら、夜景が綺麗だと思うところまで
明るさを落とせるので大丈夫じゃないでしょうか。

ただ、ダウンライトもライトを囲うカップの部分が結構明るく照らされるので
その点では自前の間接照明に及ばない点があるかもしれません。
私はソファの後ろや天井高スレスレのテレビボードの上に蛍光灯タイプのLED照明を置いたり
(ホコリで火災が起こらないよう、また減光のためアクリルで蓋をしてます)
上下方向にしか光を洩らさないスタンドを使っています。
普段はダウンライトですけどね。寝る前はそんな使い方をしています。

[623: 匿名さん]

622さん
アドバイスありがとうございます。
住んでからいろいろ試行錯誤しながらやってみたいと思います。

[624: 匿名さん]

週末契約です。本当に良かったのかソワソワしています。

[625: 匿名さん]

ローンの本審査の結果はみなさんとどきましたか？

[627: 匿名さん]

629さん
ちなみにどこですか？

[628: 匿名さん]

⏫
物件名出すほど自信ないのでは？(笑)

[630: 購入検討中さん]

契約者以外はみんな匿名ですね

[631: 入居予定さん]

大江戸線の物件じゃない？
近隣の丸ノ内線沿線の駅近で、ここより安いわけがない。

[632: 入居予定さん]

契約者限定のスレッドに非契約者が書き込んでも、スルーされるだけなのにね

[634: 匿名さん]

もうほとんど売れたので価格は会わせる必要ないんじゃないかな。

[635: 匿名さん]

西向き中低層を購入した方はいらっしゃいますか？
ヨドバシの土地はどの様に予想していますか？

[636: 匿名さん]

635さん
ここは再開発ではないので西新宿のように200mクラスの建物は建ちませんよ。
私の予想は東新宿に三菱の賃貸タワマンがありますよね？
あれがヨドバシ所有の敷地と似ています。
高さは100mまでだと推測します。

[637: 匿名さん]

>636さん
ご回答、ありがとうございます。
東新宿の三菱は地上３２階の１１２メートルですね。
それに緩和処置が加わると、もう少し高くと言う試算も出来るかも。
契約階が中層の低め部分なので、やはり覚悟が必要でしょうか。

[638: 匿名さん]

特区の容積緩和とヨドバシの土地を混同されているようですね。ヨドバシの土地は特区ではないし容積緩和というのは建て替えしやすくするためなのもので建物の高さが緩和されるということではありせん。
建物の高さ制限は逆に港区を始め厳しくなっていきますよ。もう一つ例を挙げると、新宿コマの建て替えです。
2015年竣工で高さが130メートルです。この土地もヨドバシに面積、敷地の形状が似ています。もちろんどちらとも商業地です。

[639: 匿名さん]

638です。
西向きで眺望を確保したいならスカイラウンジが目安になるかもしれません。スカイラウンジが140mですからね。

[640: 匿名さん]

西向きの高層階は残ってないのでしょうか？

[641: 匿名さん]

スカイラウンジを設計した時点で
容積率緩和まで考慮したとは思えませんが。

[642: 匿名さん]

だからヨドバシの土地と容積率緩和は関係ないって。

[643: 匿名さん]

641さん
新宿区役所に確認しましたが、ヨドバシの土地と容積率緩和は全く関係ないとのことでした。
642さんのおっしゃる通りです。
容積率は500%ですと担当の方は断言してました。

[644: 匿名さん]

容積緩和区域は来年発表ですよね？関係ないとは言い切れないかと。

[645: 匿名さん]

644さん
特区のエリアのことですよね？
たとえ新宿5丁目（ヨドバシの土地）が特区のエリアになっても、特区の容積率緩和と絶対高さとは関係ありません。
新宿区役所で確認しました。

[646: 匿名さん]

ヨドバシは大規模敷地面積の特例で絶対高さ制限の『３倍』までね。
で結局、何ｍまで可能でしたっけ？

[647: 匿名さん]

646さん
それはまさしく特例であってヨドバシの土地は特例に該当しませんとの事でした。
あまりいい加減なことは書かないように。

[648: 入居予定さん]

ヨドバシでなく、特区に高い建物が立つ可能性はありますね。その場合西は少し心配です。

[649: 匿名さん]

特区は明治通り以西ですね。
明治通り、靖国通り沿いの古いビル、マンションなんかは
対象になるでしょうね。
ただ超高層が建つとは思えませんね、再開発が認められれば別ですが、特区だけでは容積率緩和はありますが、高さの制限がついてまわります。
ヨドバシの土地は新宿コマの建て替えが参考になると思いますよ。敷地面積もほとんど同じですしね。
高さでいうと130Mだったと思います。

[650: 匿名さん]

647さん
特例はの適用は、区長の認定を受けた後になります。
まだ認定を受けていないなら、『特例に該当しません』の返答は当然です。