Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part8

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360598/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設 五洋建設
管理会社：野村リビングサポート


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[81: 匿名さん]

Dinksですが、ここのベストの部屋がありましたら教えてください。予算は6700万円。希望は60平米以上です。
出来ることなら行燈部屋は避けたいです。よろしくお願いします。

[82: 購入検討中さん]

重要事項読む限り、賃貸の棟、一戸建て、イトーヨーカドー、タワーの全フロアの面積足してから持ち分のヘーベー分で割り算してません？
そうでないと富久あたりで４０万円いくわけない気がします。

[83: 匿名さん]

81ですが、追記します。
60Jが良いとは思ってましたが、間に合いませんでした。

[84: 匿名さん]

60Bは洋室の窓半分が柱とかぶりますね。

[85: 購入検討中さん]

低層階北向きの1LDKタイプを7倍の倍率で当選しました。びっくりしていて、、とても当選するとは思いませんでした
あわててほかに予約した湾岸の物件をキャンセルしてここにしました
これは縁だと思いましたので

自分用に購入する予定ですが、スレを見ると、低層の１LDKは投資向きと言う方が多いようですが、やはり投資用に考え直したほうがいいですか？リセールすると今以上の金額で売れそうですか？

ぜひみなさんのご意見を聞かせてください

よろしくお願いします

[86: 匿名さん]

>>84
そうか　確認しました。リビングではないですよね。でも窓小さいんですね。

[87: 匿名さん]

＞85
なんか怪しい！
自分で住めば(笑)

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問です。中古を見ていると１Ｌはなかなか売れない印象なのですが、１Ｌってリセール厳しくないですか？　１Ｌが人気がある理由がわからないです。賃貸の利回りが高いから？

[89: 匿名さん]

そう思うなら買うな。

[90: 匿名さん]

販売価格が安いので、リセール時にも価格が維持しやすいと思い買われている方も多いと思います。自分で住みながら、中古の価格が上がって来たらその時に売却してもいいですし、賃貸で保有し続けてもいいのかも。

結論はご自身の判断で！

[91: 匿名さん]

安く買えば賃貸利回りは良くなります。逆に言えば高いと売れないわけです。

[92: 匿名さん]

現金購入なら投資用に賃貸出して5年後以降に売却とか

場所にもよるけど、北向きは夜商売する方には特に値段の安さもあって選ぶ方多い
繁華街近いので賃貸でも店子はすぐ見つかる。

[93: 匿名さん]

北向きは投資用としては都合がいい。価格が安い！
方角、眺望はあまり関係ありません。そうなると賃貸人は水商売が多くなる可能性が高い。北向きを居住用にするのはリスクが高い。昼夜逆転しますからね、寝ている時に活動してるわけですから、生活音がよけいに響きますからね。

[94: 匿名さん]

東向きの1Lは？

[95: 購入検討中さん]

90さん、85です

アドバイスありがとうございます

[96: 匿名さん]

行灯部屋ってどういうのを言うんですかね？外に面していない物件はないと思うが。物件の中に外と面していない部屋があるのを行灯というのでしょうか？もしそうなら、マンションには普通そういう部屋あると思うが。もしそれがいやなら、上層階で部屋割りを変更しないと。もっとも、行灯部屋の方が仕事の能率が上がる気がしないでもないが。小生の購入した物件は行灯部屋があるのでこれを小生の書斎にしようかと思っている。

[97: 購入検討中さん]

８５です

現金購入を考えています

みなさん、ご意見ありがとうございました

[98: 購入検討中さん]

96さん

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/sp/plan/plan_80hb.html
この間取りでいう、洋室2.洋室3が行灯部屋です。

[99: 匿名さん]

＞96
行燈部屋はドアまたはスライドドアを閉めたら真っ暗になる部屋です、つまり窓が無い部屋です。これは納戸と言います。ナロースパンで所謂ウナギさんの寝床ってわけです。内廊下の場合行燈部屋はできやすいんです。でもワイドスパンにすれば解決できます。外廊下が主流の日本の場合は田の字が昔から多用されました。廊下側に窓を作る事が出来るので採光はとれます。デメリットは廊下は人が通るのでプライバシーが保たれないのと足音などの騒音があります。窓も全開しにくいですね。
脱線しましたが、納戸の使い方は物置でしょう。部屋ではないんですから！

[100: 匿名さん]

ライバルの池袋も似たような間取りなの？
ブリリアタワーは完売しちゃったけど、ワイドスパンだった。
ミレーニア行った方いますか？

[101: 匿名さん]

>98
よくわかりました。ありがとう。これはあまり間取りがよくありませんね。

[102: 地方在住]

>>85さん

投資用であっても賃貸目的と
キャピタルゲイン狙いで判断が違ってきます。

又、自分では全く使わないのか
利用しながら利益を狙うのかによっても
答えは違うでしょう。

投資用が良いかと言われても、
他人には答えられません。

１LDKが人気なのは、そのあたりの自由度が
大きいからだと思います。

なお、話は逸れますが部屋を特定できる情報は
あまり書き込まないのが利口だと思われます。

こちらは全く悪意がなくても、
勘違いする人がいますから。

[103: 購入検討中さん]

ここの1LDK地権者が多く持っていますが、聞いたところによるとほとんど住む人はいないそうです。みんな売ることを考えて１LDKを押さえたようです。

[104: 匿名さん]

東向き 西向き 50平米1Lはキャピタル狙えるかな〜

[105: 匿名さん]

むりー

[106: 匿名さん]

間取りは悪くない

[107: 購入検討中さん]

103.
売りたいなら、最初に事業者に譲っておくのでは？
そういう部屋3部屋あるって、重説会で言ってました。

賃貸にだすのではないかなー？

[108: 地方在住]

>>103

自分は、暫くは別宅として利用します。

その後に利用状況、家賃相場、売却損益などを見ながら
考えて行きたいと思っています。

[109: 匿名さん]

皆さんとてもキャピタルゲインに期待していますが、長く住むんじゃなくて投資が目的で買ってるんですか？
ただ、１LDKだと独身の方で実需の購入の他にインカムゲイン期待の方もいるでしょう。例えば3300万円で36㎡の部屋だと14～15万円/月で貸せるので170～180万円/年、管理費・修繕積立・固定資産税が40万円/年でもざっと140万円/年は収入になる。利回りで4％くらい、悪くはないですね。でも投資用のこういう部屋だと売る時はやはり利回りで価格が決まるので表面利回り10％は最低なので2000万円が売値になってしまいます。

[110: 地方在住]

利回り10%を求められるのはワンルームマンションのケース。
空き部屋のリスクがあるからね。
ここなら、6%ぐらいでも問題ないと見てる。

[111: 匿名さん]

賃貸用の話題が多いですね。

ここの1LDKは場所柄夜系の借り手が住まれる可能性が高いってことですかね。
そうなると1LDKの多いフロアは騒がしくならないか心配です。

やっぱり、12階から15階狙いかな。

[112: 匿名さん]

1LDKと隣接していなければそこまで影響ないのでは？

[113: 匿名さん]

近所に住んでいます。

余りに安いので、即申し込みました。
見学したその場で部屋決めました。
自分でもビックリですw

ここの良い所は、タワーが乱立していない所だと思います。(まぁローレルコートありますが)
折角タワーに済むなら良い景色見たいですよね。

湾岸は当たり前ですが、港区、千代田区、西新宿、結構な高層階でもお見合いしちゃいます。。。
ここなら、20階行けばほぼ抜けますし、北なんて2階(部屋あるかな？)からでもスッキリです。

今回は居住用てすが、お金があればもっと買いたいです。

[114: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なんで上の方でカキコミしてる人は、
賃貸の利回り計算するときに所得税
入れてないの？

脱税するつもりか？

[115: 匿名さん]

所得税はその人の総収入で大きく税率が変わりますので。でも10％くらいは引いておくべきですね。言いたかったのは、いわゆるワンルームや1LDKで投資対象の購入と言っても、インカムゲインは期待できても、キャピタルゲインはあまり期待しない方が良いのでは？という事です。

[116: 匿名さん]

賃貸に出そうとしてる人がたくさんいそう。他の部屋と競争になるから、家賃はあまり高くできなくなるのでは？

[117: 匿名さん]

ここは賃貸（投資）向けの狭小物件もたくさん作ったのでこんな話題ばかりになりましたね。それから、売り抜けるつもりかファミリータイプもキャピタルゲインを気にする人が多い。私は真にこの物件の良さを気に入って「住みたい！」と思っているだけにあまり心地よくなりません。2次以降で本当に住みたい人が買えるような情報交換ができますように。

[118: 匿名さん]

中層北向き60Bと60Eはどちらがいいと思いますか？
さすがに第一期であまり売り出されなかっただけに、見れば見るほど欠点が見えてきてしまいます。

60B
・居室畳数割合は65.8％（9.7畳＋3.2畳＋6.1畳＋4.6畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とこのマンションでも最低レベル。
・2LDKなのにリビングが10畳未満。
・洋室1は6.1畳といいながらも、ニッチスペース込みなので実質5畳くらい。
・洋室2も大きく飛び出している柱込みなので、実質3畳くらい。
・洗面所も非常に狭く上部リネン庫のみ、ドアを開ければ洗濯機ビュー。
・洋室1の窓は半分柱と被っている。

60E
・居室畳数割合は71.4％（10.9畳＋4.0畳＋6.3畳＋4.4畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とまずまず。
・ベランダのど真ん中に柱
・リビングの窓の3分の1が柱とかぶる。柱ビュー。
・両隣1LDKに挟まれているため、賃貸入居者のマナー・生活スタイルによっては深夜の騒音等リスクが比較的高い。

あとはどこまで妥協できるかだと思いますが。。
リセールを考えるなら、居室乗数割合の高い60Eですかね？

[119: 匿名さん]

北向きで間取りの良い部屋は第1期にほとんど売れてしまいました。
あとは15階以下か44階以上のみ。

[120: 匿名さん]

まだ1L残ってますか？

[121: 匿名さん]

いっぱいあるよ！

[122: 匿名さん]

118の訂正

60Eの居室畳数割合は、69.0％（10.9畳＋4.0畳＋6.3畳＋4.4畳）×1.62㎡÷60.04㎡））でした。
失礼しました。

[123: 匿名]

いよいよ消費税８％がやってきますね。そうなると、中古物件に流れていくのでしょうか。１億以上の予算がある方は、世田谷の中古戸建物件も買い目でしょうね。新築は８％の消費税ですからこの差は激しい。ネットで探せば掘り出し物があるのも事実か。。

[124: 匿名]

確かに。中古物件は個人から買う場合は消費税いらないからね。抽選はずれて逆転の発想で中古戸建も検討します。

[125: 匿名]

１Ｌは、賃貸用の投資の方も多いみたいですね。
個人的にはアジア系の方々よりも、子どもが走り回っているのに注意しない親の方が気になりました。

[126: 匿名]

>123
だからこそ、５％のうちに新築を買っといて、
数年後に１０％になってから流れてくる客に中古で売る。

[127: 購入検討中さん]

No.７４、７５、８２さんも指摘してらっしゃる固定資産税の話について、
これってかなり重要なことですよね。
住む人も、投資（賃貸）目的の人にとっても。

固定資産税って、土地と建物にかかると理解しています。

そうすると、

土地の固定資産税では、タワー住人は敷地面積が狭いから安いはず。
それを、戸建て、賃貸棟、ヨーカドー含めた店舗、それに敷地内で誰でも通れる事実上の公道の面積分も
タワーの敷地とあわせて全部で割られたら、タワー住民はかなり割高になりますよね。

一方、建物の固定資産税は、建物の評価が高いからタワー住人は、ある程度高めなのかな。
でも、当然、土地も全体で割って固定資産税を分担するなら、タワーの建物の固定資産税も、戸建て、賃貸棟、店舗の方にも負担して頂かないと不公平ですよね。

タワー、住戸、賃貸と、すべて分けたほうがあとあとも問題がなくすっきりするように思いますが、
どなたか詳しい方いらっしゃれば、説明お願いします～

[128: 匿名さん]

>120
一期で売り出されなかった1LDKは3～8階の11室です。1LDKはすべて50平米未満で住宅ローン控除対象外だから現金で買わなきゃ損。現金で買うのだから5%で買わなきゃ損。だから１LDKは早々にほとんど売れた。もう5%では買えません。

[129: 購入検討中さん]

賃貸の話題が多いですね。

私は居住用で購入を決めました。
固定資産税も気になりますが、それよりも修繕費などが気になります。

5年後にかなり跳ね上がるんですね。

ならば、ある程度サービスを精査して、
管理費修繕費の上昇を抑えて欲しいと思いました。

ブックカフェに年間240万、カフェに年間1000万って
維持費かかりすぎじゃないですかねー？

[130: 匿名さん]

住民主導でできた町ならば、住民主導で規約も変えれば良いのでは？

[131: 匿名さん]

固定資産税について今電話で確認したところ、
58mm2で、年36万だって。月3万は高い！
64ｍｍ2で計算を頼んだのに、
何で58ｍｍ2で計算するかな？
不親切 & ずるさを感じるなぁ。
道理で売値が安いわけだね。
あんまり深く考えてなかったけど、
ランニングコストは、重要ポイントっていうか、
必須項目だな~。

[132: 匿名さん]

129さん、わたしもカフェその他のサービスに月150万払うのは何故？と思います。

[133: 匿名さん]

カフェなんて場所柄いくらでもあるのに、わざわざ管理費払ってマンション内に設置する必要あるんですかね？

[134: 匿名さん]

131
固定資産税はタワマンならその位かかるよ
ブリリアタワー池袋、ミレーニアは共有施設そんなにないのに
もっと高かったよ

あちらは免震､一類などが高いんだろうけどね。

[135: 匿名さん]

ミレーニアはもっと高かった

[136: 匿名さん]

家賃払いたくなくてマンション買おうとしてるのに、管理費・修繕費・固定資産税で払う額を考えると、家賃払う方がマシな気がしてきた。

[137: 匿名さん]

一昨日の落選のショックで思考が停止していました。
昨年から毎回1番最初で登録申し込んでいますが、一度たりとも当選したことありません。
やっぱり登録は最終日に倍率を見て登録した方が良いのでしょうか？

[138: 匿名さん]

118さん
60Bと60Eタイプは第一期、無抽選で買えたのですか？

[139: 匿名さん]

今住んでるタワマンではない70平米5000万のマンションなんて
管理費・修繕費・駐車場・固定資産税で年７０万程度。ここは…

タワマンの共用施設ってデベが売る時には購入意欲への付加価値として
これでもかってぐらい付けるよね。後のことなんか知ったこっちゃないからね。

結局数年後には利用している住民なんてほんのひと握りで閑古鳥なのに
負担額は年々増えていくという。

[140: 匿名さん]

現金購入だと当選するよ

[141: 匿名さん]

ミレーニアは共有施設なしで､ランニングコストここよりずっと高いよ。ブリリアタワー池袋も。

ここは、共有施設もあるから安いくらいだと思ってた。
単純に池袋が高級すぎるんだろうか

[142: 購入検討中さん]

確かに規約変更で対応可能ですが、
最初の3年は各業者と途中解約不可の契約になってそう。。。

また、入居者もとりあえず実際に使ってからじゃないと
判断し辛いだろうから、縮小/終了できるのは
2018年とかになってからですかね。

[143: 匿名さん]

うちの営業マンは、間取りが良くないのは事実なので、家でくつろぐ替わりにマンションのカフェなどの共有スペースでくつろいでもらうというコンセプトと言っていましたよ。

共有施設が多い割に管理費は安く抑えているマンションだと思います。

[144: 匿名さん]

間取りが良くないのは一部の部屋だけです。
ほとんど売れてしまいましたが、まだ良い部屋は沢山ありますよ。

[145: 匿名さん]

平米辺りの管理費、池袋が309円で、ここは307円だそうですね。
同じ三井野村の月島、は高くて337円ですが。

[146: 匿名さん]

間取りがいい部屋が一部ですよ。立地含めてそれ以上の魅力で売る物件。

[147: 匿名さん]

管理費はあまりかわらんけど、池袋は壁面にソーラーパネルがついてるから固定資産税がバカ高。

[148: 匿名さん]

ミレーニアの管理費はここより安いです。両方の管理費把握してます。

[149: 匿名さん]

ミレーニア ４３.０８平米　管理費１４２８５円だそうだけど？
安くないですよ。

[150: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋はここより共有施設ないのになんで高いんだ?
ソーラーパネルは 寄贈品で、全体の4だか6%だかしか賄えないのに、その分の固定資産税とられるわけ？

住みたくても高額所得者しか住めない

[151: 匿名さん]

管理費の相対的な比較の話。
絶対的な値段の感覚はその人の価値観次第。

[152: 匿名さん]

ミレーニアは何を管理するんだろう
ブリリアタワー池袋は、水盆と
サブエントランスのスワロフスキーの掃除管理か

[153: 匿名さん]

ブリリア東京みたいに水漏れしなきゃいいが。

[154: 匿名さん]

ああ、地震でもないのに水漏れしたって話ね。

[155: 匿名]

固定資産税は、月3万を考えると安くないですね

[156: 購入検討中さん]

153 ､151
ひどいね。
そんなこと聞くとこれから職人足りなくなるからな
こっちは安い物件だし、
大成建設じゃないし心配になってくるわ

[157: 匿名さん]

大成建設？赤坂のタワマンで事故を起こし、渋谷のスパでも事故を起こしたことがある会社だね。
ここには関係ないですよ。

[158: 購入検討中さん]

職人不足ということで考えると，今着工している物件より
まだ計画段階で，施工が決まってないような数年先の物件が
オリンピック需要の影響をうけるのではないでしょうか？
詳しい人，おしえてください

[160: マンション投資家さん]

どうして固定資産税がこんなに高いのでしょう。
いま港区芝浦のタワマン７５ｍ2に住んでますが
管理費、修繕費、機械式駐車場、固定資産税あわせて
月７万位ですが・・ここは１０万超える。
パークコート千代田富士見７５ｍ2でも固定資産税
は２万後半だった気がする。新宿区が高いの？

[161: 匿名さん]

どこかのモデルルームで固定資産税は土地が良いところが高いと言ってました。

[162: 匿名さん]

固定資産税厨うるさい！
嫌なら買うな！

[163: 匿名さん]

戸田も大成もほとんど変わらない
大成は高層建築強いと言われてる

[164: 匿名さん]

138さん
なんなく1倍で買えましたよ。

[165: 匿名さん]

大人気って騒いでて、１倍で買えたって言うの矛盾感じないのかね。

[166: 匿名さん]

＞165
大規模物件だから部屋もピンキリなの、わからない？

[167: 匿名さん]

165
1倍で買えたのは北向き中層24F-42Fでしょ？

大人気の部屋はいずれも抽選になっています。
そうでない部屋は1倍で買えるように営業さんが上手く振り分けています。

第二期も大人気になりそうな部屋がいくつかありますが、、
買えるといいなー。

[168: 購入検討中さん]

私も1倍だったけど，「なんなく」という感じじゃないな
公開抽選に行ったら，一部屋ずつ抽選するのをさんざん見せられて
最後に，抽選しなかったところは無抽選と言われるまで，
けっこうドキドキだったよ

[169: 匿名]

北側は処刑所跡公園ビューですよ

[170: 匿名さん]

>166
だ　か　ら
あなたも１倍で勝った人はキリを買ったて認めてるんでしょ。

[171: 匿名さん]

168
なんなく買えてしまうとキャンセル率が上がってしまうらしい。
最後までいさせてドキドキさせてキャンセル率を下げる。
いかにも野村っぽい戦略だが、さすがといわざるを得ない。

[172: 匿名さん]

我が家も少し出遅れてのリクエスト提出でしたが、まず北向き60Bを勧められました。

リビングが狭すぎるからいやだと言うと、今度はゾーンオーダーでリビングの拡大を勧められました。
でも拡大すると主寝室が4畳くらいになってしまう、、笑
最後はベランダ柱の位置がちょっと、と断るとさすがに諦めてくれました。

理由を付けて断る度に営業さんの控え室に戻ってたので、営業強化部屋にでも指定されてたのでしょうか？
実際購入されてる方もいるので、何らかの需要はあるとおもいますが。

一期は落選してしまったので再度検討ですが、二期の人気エリアはどのへんになるのですかね？

[173: 購入検討中さん]

一期二次くらいまでなら，ゾーンオーダーいけるかも
2期だとゾーンどころかカラーセレクトもないだろう

[174: 匿名さん]

人気は60Jの北西、北東角部屋じゃないですか？
ディンクス向けですけどね。あれっ？もう売れちゃった？

[175: 匿名さん]

＞170
認めませんよ。2戸連結の場合どうなるんですか？
実際連結は10戸あるんですよ。それも高層階です。
営業努力がなければ無理です。
1倍だからキリだとか、この物件には当てはまりません。

[176: 匿名さん]

６０J　完売だよ

[177: 購入検討中さん]

１７５さんは　どうして詳しくしっているの？

[178: 匿名さん]

一期二次はあるのでしょうか？

[179: 匿名さん]

>175
2戸連結の10戸の例であとの数十戸を無視するとは。

大体何であなたが2戸連結が10戸と知っているんですか。

関係者以外は知れない情報をここで出すのはまずいんじゃないですか、野村さん。

[180: 匿名さん]

野村のマンションコミュ担当って頭悪い。