Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part8

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360598/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設 五洋建設
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[41: 匿名さん]

＞35さん
70Oaタイプで47階あたりですかね？
失礼ですが、行燈部屋はマイナス査定になりますので7000万前半くらいではないでしょうか？

[42: 匿名さん]

ここの売りは価格。新宿近くにこの値段設定はない
だけど、弱点は駅から遠い、投資目的のアジア系が多くてどんな人が入居するかわからない不安、でしょうね。
リセールは……悪くはないと思うけど、やはり駅から遠いので弱いと思う
2期もまだまだあると思うのでいいと思うのですが、悩みます

[43: 匿名さん]

＞40さん
魅力は立地ですよ。マンションは立地これに限ります、
あと私は50歳を超えてますので、気に入れば一生住む気です。都心の便利さは分かっています、西新宿に住んでますので。とにかく新宿が好きなのでここはずっと狙ってました、もちろんリセールも抜群でしょう。
ここは神宮球場にもバス便があるし便利です。
自転車や散歩も楽しみにしています。

[44: 匿名さん]

1000戸もあるからなぁ
売るなら大体皆さん10年後位って考える事同じだし、
供給数多い分、厳しくないかね。
倍率もそれほどつかなかったし。
長く住めればいいよ

[45: 匿名さん]

＞42
投資目的は1LDKタイプが多いと思われますので、中低層階に限られるのではないでしょうか？
高層階の人は余り関係ないのでは？

[46: 匿名さん]

ヨーカドー併設も魅力。山手線内エリアはスーパーが遠い物件が多い。

[47: 匿名さん]

＞44
湾岸みたいにタワマン乱立してないので、1000戸でも関係ないでしょう。リセールは高層階で間取りが普通であれば
良いと思う。南、西向きが有利に働くとみています！

[48: 匿名さん]

リセール3Ｌはどれも間取りが微妙だから厳しいと思う

[49: 匿名さん]

>45さん
いえ、どうでしょうか？1LDKだけならいいのですが、結構高層階も中国の方とかは買いますよ。彼らの価値観として金や高層が欲しいという価値観がありますし。
しかも賃貸なら高層階の2LDKとか需要あると思います。その根拠はこのあたりは有名な大学病院などが多いので高所得の医師が借りる可能性はあります。医師が借りてくれるならいいのですが、歌舞伎町のクラブのお姉さんとかが住まわれる場合は…子供にはあまり良くないですよね。でも、やはり買いかなー。結局悩みます笑

[50: 匿名さん]

ヨーカドーが安っぽいんですよね。
どうせなら紀伊國屋とか明治屋にして欲しい

[51: 匿名さん]

確かにステータスにはなりませんが、生活するならヨーカ堂は最高ですよ。スーパーの中ではトップクラスかと。

[52: 匿名さん]

紀ノ国屋や明治屋より、実用的なヨーカドー。
良い物はデパートで買えるから。

[53: 匿名さん]

北2LDKの中層階を5000万程度で買いました。10年後5500万で売れますか？

[54: 匿名さん]

1000戸もあるのですから、賃貸で中国人、お水とかも中には紛れこんでくるでしょう。ただ彼らが何をしたのでしょう？何も起こってもいない事を悩むなら、ここを止めたもうがいいでしょう。生活時間帯が同じな郊外のファミリーマンションがオススメです。

[55: 匿名さん]

北は住むよりも賃貸投資で買う方向きで、
中古で買う方も投資で考えるでしょうから高くは買ってもらえない可能性も。

[56: 匿名さん]

タワマンの北向きは、人気が無くもないですよ。
うちはディンクスですが方角はタワマンの場合、眺望のみを重視します。ここの北向きは何もないですが、開放感があるのでリセールは悪くないと思いますよ。

[57: 匿名さん]

眺望は直ぐ飽きる、とか言われてしまうのが、何もない眺望です。
良い眺望ならば直ぐには飽きないのですが。

[58: 匿名さん]

やっぱり中層の1LDKが、50平米が欲しかった…

[59: 匿名さん]

>54さん
彼らは何もしてないですよ。ですが、香水プンプンの方が
同じエレベーターに乗るのは嫌ものです。
共用部分で中国の方が大勢で話していると悪気はないのは分かっていますが、耳に触ります。
些細な事ですが、ながく住むならある程度は覚悟しないといけないと思います

[60: 匿名さん]

南向きは新宿御苑が圧巻かと。

[61: 匿名さん]

中低層北向き２LDK買えました。私は二人住まいで実需です。多分投資目的が入ったのか上下階とも倍率付いたみたいです。今もタワマンの北向きに住んでいますが順光なので昼間の景色は綺麗ですよ、ここの北は何もありませんが。新宿や近隣の散歩が楽しみです。

[62: いつか買いたいさん]

40です。ありがとうございます。湾岸地域より魅力な立地ではありますね。もう少しこじんまりしてるほうが好みですが、リセールを考えてる方が多いということは抽選にハズレても住める可能性はありそうですかね。モデルルーム見ておこうかな。

[63: 匿名さん]

39さん、35です。
7300万なら簡単に売れそうなので、
7400万くらいからにします。

[64: 匿名さん]

53さん
相当価格を下げないと、北向き中層24Fー42Fのリセールは厳しいと思います。

60Bタイプはリビングが9畳しかない（ソファーかテーブルのどちらか一方しか置けない）上にベランダの柱の位置が窓と被って、採光がほとんど期待できません。窓から見える景色は、ほとんどが柱です。
60Eタイプはなんと巨大なベランダの柱がベランダのど真ん中にあって、リビングの採光を阻害してしまいます。

よくタワマンは北向きでも明るいと言われますが、上記2タイプは構造として採光に問題があると思われます。
是非ご自身で図面を確認して、もう一度検討し直すことをお勧めします。

[65: 購入検討中さん]

天板は黒にしてはいけない。
モデルルームでもよくあるように見栄えはとにかくいいが使った後で後悔する。
使った人はその実感があるでしょ。

[66: 匿名]

抽選落ちた・・西向きで同じタイプの部屋は、自分のところ以外は全部無抽選ってありえない。次回リベンジしようと思いますが、リセール価値を考えるとやはり南を狙うべきでしょうか。

[67: 購入検討中さん]

私も西向き申込みしました。

もし、南にするならば10平米位下げないと検討できません。

希望の西向きは今回で全部出てしまったし。。。
行灯二部屋は抵抗あるし。。。
上層階の似たような間取りだと800万UPだし。。。

悩みがつきません。

[68: 匿名さん]

誘導方法が良かったんですね。
営業に売ってもらえないなんて、悲しいですね。

[69: 匿名さん]

契約者の方はこちらへ

契約者限定スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361585/1

[70: 匿名さん]

検討板の規定では検討者のほか、契約者の書き込みも可能です。
オプションがどうこうというのは確かに契約者スレ向きですけどね。

[71: 匿名さん]

南は新宿御苑だけではなく、斬新なデザインの新国立競技場の見える部屋がいいですね。
晴海は選手村が見えることで価値が上がるそうですが、
メイン会場が見えるほうが価値があるでしょう。

[72: 匿名さん]

二次はカラー等は選べないんですよね。
その点でも一次に外れた事がショックです。
規定の色が好みの色になってると良いけど。

[73: 購入検討中さん]

二期だと選べないようですが
一期二次なら階によっては選べるのではないでしょうか？

[74: 購入検討中さん]

５０㎡で固定資産税が約４０万円ってマジですか？
本当なら、コンフォートタワーの住民が北西の戸建分の面積も含めて、固定資産税の対象となってるってことですよね？
いくらなんでもそれって詐欺に近くないですか？
憤りを感じてなりません。
契約悩みます。

[75: 購入検討中さん]

タワーの住民が中低層住宅の分も払うなんてこと
ありえるんですか？

[76: カッペ]

そげな事がある訳ねえべや。固定資産税はそんなに緩くねぇ。

[77: 匿名さん]

60B　柱の位置がリビングの窓とかぶるかな？そうは見えないけど。

[78: 購入検討中さん]

７６さん，ありがとうございます

[79: 匿名さん]

一期完売でも一期二次あるのでしょうか？
営業さんにカラーセレクトは今回がギリギリと言われたけど。
次も選べるなら嬉しいな。

[80: 匿名さん]

６０で固定資産税４０万だったよ。
タワーだから共有施設分で仕方ないのかなと。
駐車場も入れたら月のランキングコスト約１０万なかなかきキツイけど。

[81: 匿名さん]

Dinksですが、ここのベストの部屋がありましたら教えてください。予算は6700万円。希望は60平米以上です。
出来ることなら行燈部屋は避けたいです。よろしくお願いします。

[82: 購入検討中さん]

重要事項読む限り、賃貸の棟、一戸建て、イトーヨーカドー、タワーの全フロアの面積足してから持ち分のヘーベー分で割り算してません？
そうでないと富久あたりで４０万円いくわけない気がします。

[83: 匿名さん]

81ですが、追記します。
60Jが良いとは思ってましたが、間に合いませんでした。

[84: 匿名さん]

60Bは洋室の窓半分が柱とかぶりますね。

[85: 購入検討中さん]

低層階北向きの1LDKタイプを7倍の倍率で当選しました。びっくりしていて、、とても当選するとは思いませんでした
あわててほかに予約した湾岸の物件をキャンセルしてここにしました
これは縁だと思いましたので

自分用に購入する予定ですが、スレを見ると、低層の１LDKは投資向きと言う方が多いようですが、やはり投資用に考え直したほうがいいですか？リセールすると今以上の金額で売れそうですか？

ぜひみなさんのご意見を聞かせてください

よろしくお願いします

[86: 匿名さん]

>>84
そうか　確認しました。リビングではないですよね。でも窓小さいんですね。

[87: 匿名さん]

＞85
なんか怪しい！
自分で住めば(笑)

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問です。中古を見ていると１Ｌはなかなか売れない印象なのですが、１Ｌってリセール厳しくないですか？　１Ｌが人気がある理由がわからないです。賃貸の利回りが高いから？

[89: 匿名さん]

そう思うなら買うな。

[90: 匿名さん]

販売価格が安いので、リセール時にも価格が維持しやすいと思い買われている方も多いと思います。自分で住みながら、中古の価格が上がって来たらその時に売却してもいいですし、賃貸で保有し続けてもいいのかも。

結論はご自身の判断で！

[91: 匿名さん]

安く買えば賃貸利回りは良くなります。逆に言えば高いと売れないわけです。

[92: 匿名さん]

現金購入なら投資用に賃貸出して5年後以降に売却とか

場所にもよるけど、北向きは夜商売する方には特に値段の安さもあって選ぶ方多い
繁華街近いので賃貸でも店子はすぐ見つかる。

[93: 匿名さん]

北向きは投資用としては都合がいい。価格が安い！
方角、眺望はあまり関係ありません。そうなると賃貸人は水商売が多くなる可能性が高い。北向きを居住用にするのはリスクが高い。昼夜逆転しますからね、寝ている時に活動してるわけですから、生活音がよけいに響きますからね。

[94: 匿名さん]

東向きの1Lは？

[95: 購入検討中さん]

90さん、85です

アドバイスありがとうございます

[96: 匿名さん]

行灯部屋ってどういうのを言うんですかね？外に面していない物件はないと思うが。物件の中に外と面していない部屋があるのを行灯というのでしょうか？もしそうなら、マンションには普通そういう部屋あると思うが。もしそれがいやなら、上層階で部屋割りを変更しないと。もっとも、行灯部屋の方が仕事の能率が上がる気がしないでもないが。小生の購入した物件は行灯部屋があるのでこれを小生の書斎にしようかと思っている。

[97: 購入検討中さん]

８５です

現金購入を考えています

みなさん、ご意見ありがとうございました

[98: 購入検討中さん]

96さん

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/sp/plan/plan_80hb.html
この間取りでいう、洋室2.洋室3が行灯部屋です。

[99: 匿名さん]

＞96
行燈部屋はドアまたはスライドドアを閉めたら真っ暗になる部屋です、つまり窓が無い部屋です。これは納戸と言います。ナロースパンで所謂ウナギさんの寝床ってわけです。内廊下の場合行燈部屋はできやすいんです。でもワイドスパンにすれば解決できます。外廊下が主流の日本の場合は田の字が昔から多用されました。廊下側に窓を作る事が出来るので採光はとれます。デメリットは廊下は人が通るのでプライバシーが保たれないのと足音などの騒音があります。窓も全開しにくいですね。
脱線しましたが、納戸の使い方は物置でしょう。部屋ではないんですから！

[100: 匿名さん]

ライバルの池袋も似たような間取りなの？
ブリリアタワーは完売しちゃったけど、ワイドスパンだった。
ミレーニア行った方いますか？

[101: 匿名さん]

>98
よくわかりました。ありがとう。これはあまり間取りがよくありませんね。

[102: 地方在住]

>>85さん

投資用であっても賃貸目的と
キャピタルゲイン狙いで判断が違ってきます。

又、自分では全く使わないのか
利用しながら利益を狙うのかによっても
答えは違うでしょう。

投資用が良いかと言われても、
他人には答えられません。

１LDKが人気なのは、そのあたりの自由度が
大きいからだと思います。

なお、話は逸れますが部屋を特定できる情報は
あまり書き込まないのが利口だと思われます。

こちらは全く悪意がなくても、
勘違いする人がいますから。

[103: 購入検討中さん]

ここの1LDK地権者が多く持っていますが、聞いたところによるとほとんど住む人はいないそうです。みんな売ることを考えて１LDKを押さえたようです。

[104: 匿名さん]

東向き 西向き 50平米1Lはキャピタル狙えるかな〜

[105: 匿名さん]

むりー

[106: 匿名さん]

間取りは悪くない

[107: 購入検討中さん]

103.
売りたいなら、最初に事業者に譲っておくのでは？
そういう部屋3部屋あるって、重説会で言ってました。

賃貸にだすのではないかなー？

[108: 地方在住]

>>103

自分は、暫くは別宅として利用します。

その後に利用状況、家賃相場、売却損益などを見ながら
考えて行きたいと思っています。

[109: 匿名さん]

皆さんとてもキャピタルゲインに期待していますが、長く住むんじゃなくて投資が目的で買ってるんですか？
ただ、１LDKだと独身の方で実需の購入の他にインカムゲイン期待の方もいるでしょう。例えば3300万円で36㎡の部屋だと14～15万円/月で貸せるので170～180万円/年、管理費・修繕積立・固定資産税が40万円/年でもざっと140万円/年は収入になる。利回りで4％くらい、悪くはないですね。でも投資用のこういう部屋だと売る時はやはり利回りで価格が決まるので表面利回り10％は最低なので2000万円が売値になってしまいます。

[110: 地方在住]

利回り10%を求められるのはワンルームマンションのケース。
空き部屋のリスクがあるからね。
ここなら、6%ぐらいでも問題ないと見てる。

[111: 匿名さん]

賃貸用の話題が多いですね。

ここの1LDKは場所柄夜系の借り手が住まれる可能性が高いってことですかね。
そうなると1LDKの多いフロアは騒がしくならないか心配です。

やっぱり、12階から15階狙いかな。

[112: 匿名さん]

1LDKと隣接していなければそこまで影響ないのでは？

[113: 匿名さん]

近所に住んでいます。

余りに安いので、即申し込みました。
見学したその場で部屋決めました。
自分でもビックリですw

ここの良い所は、タワーが乱立していない所だと思います。(まぁローレルコートありますが)
折角タワーに済むなら良い景色見たいですよね。

湾岸は当たり前ですが、港区、千代田区、西新宿、結構な高層階でもお見合いしちゃいます。。。
ここなら、20階行けばほぼ抜けますし、北なんて2階(部屋あるかな？)からでもスッキリです。

今回は居住用てすが、お金があればもっと買いたいです。

[114: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なんで上の方でカキコミしてる人は、
賃貸の利回り計算するときに所得税
入れてないの？

脱税するつもりか？

[115: 匿名さん]

所得税はその人の総収入で大きく税率が変わりますので。でも10％くらいは引いておくべきですね。言いたかったのは、いわゆるワンルームや1LDKで投資対象の購入と言っても、インカムゲインは期待できても、キャピタルゲインはあまり期待しない方が良いのでは？という事です。

[116: 匿名さん]

賃貸に出そうとしてる人がたくさんいそう。他の部屋と競争になるから、家賃はあまり高くできなくなるのでは？

[117: 匿名さん]

ここは賃貸（投資）向けの狭小物件もたくさん作ったのでこんな話題ばかりになりましたね。それから、売り抜けるつもりかファミリータイプもキャピタルゲインを気にする人が多い。私は真にこの物件の良さを気に入って「住みたい！」と思っているだけにあまり心地よくなりません。2次以降で本当に住みたい人が買えるような情報交換ができますように。

[118: 匿名さん]

中層北向き60Bと60Eはどちらがいいと思いますか？
さすがに第一期であまり売り出されなかっただけに、見れば見るほど欠点が見えてきてしまいます。

60B
・居室畳数割合は65.8％（9.7畳＋3.2畳＋6.1畳＋4.6畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とこのマンションでも最低レベル。
・2LDKなのにリビングが10畳未満。
・洋室1は6.1畳といいながらも、ニッチスペース込みなので実質5畳くらい。
・洋室2も大きく飛び出している柱込みなので、実質3畳くらい。
・洗面所も非常に狭く上部リネン庫のみ、ドアを開ければ洗濯機ビュー。
・洋室1の窓は半分柱と被っている。

60E
・居室畳数割合は71.4％（10.9畳＋4.0畳＋6.3畳＋4.4畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とまずまず。
・ベランダのど真ん中に柱
・リビングの窓の3分の1が柱とかぶる。柱ビュー。
・両隣1LDKに挟まれているため、賃貸入居者のマナー・生活スタイルによっては深夜の騒音等リスクが比較的高い。

あとはどこまで妥協できるかだと思いますが。。
リセールを考えるなら、居室乗数割合の高い60Eですかね？

[119: 匿名さん]

北向きで間取りの良い部屋は第1期にほとんど売れてしまいました。
あとは15階以下か44階以上のみ。

[120: 匿名さん]

まだ1L残ってますか？

[121: 匿名さん]

いっぱいあるよ！

[122: 匿名さん]

118の訂正

60Eの居室畳数割合は、69.0％（10.9畳＋4.0畳＋6.3畳＋4.4畳）×1.62㎡÷60.04㎡））でした。
失礼しました。

[123: 匿名]

いよいよ消費税８％がやってきますね。そうなると、中古物件に流れていくのでしょうか。１億以上の予算がある方は、世田谷の中古戸建物件も買い目でしょうね。新築は８％の消費税ですからこの差は激しい。ネットで探せば掘り出し物があるのも事実か。。

[124: 匿名]

確かに。中古物件は個人から買う場合は消費税いらないからね。抽選はずれて逆転の発想で中古戸建も検討します。

[125: 匿名]

１Ｌは、賃貸用の投資の方も多いみたいですね。
個人的にはアジア系の方々よりも、子どもが走り回っているのに注意しない親の方が気になりました。

[126: 匿名]

>123
だからこそ、５％のうちに新築を買っといて、
数年後に１０％になってから流れてくる客に中古で売る。

[127: 購入検討中さん]

No.７４、７５、８２さんも指摘してらっしゃる固定資産税の話について、
これってかなり重要なことですよね。
住む人も、投資（賃貸）目的の人にとっても。

固定資産税って、土地と建物にかかると理解しています。

そうすると、

土地の固定資産税では、タワー住人は敷地面積が狭いから安いはず。
それを、戸建て、賃貸棟、ヨーカドー含めた店舗、それに敷地内で誰でも通れる事実上の公道の面積分も
タワーの敷地とあわせて全部で割られたら、タワー住民はかなり割高になりますよね。

一方、建物の固定資産税は、建物の評価が高いからタワー住人は、ある程度高めなのかな。
でも、当然、土地も全体で割って固定資産税を分担するなら、タワーの建物の固定資産税も、戸建て、賃貸棟、店舗の方にも負担して頂かないと不公平ですよね。

タワー、住戸、賃貸と、すべて分けたほうがあとあとも問題がなくすっきりするように思いますが、
どなたか詳しい方いらっしゃれば、説明お願いします～

[128: 匿名さん]

>120
一期で売り出されなかった1LDKは3～8階の11室です。1LDKはすべて50平米未満で住宅ローン控除対象外だから現金で買わなきゃ損。現金で買うのだから5%で買わなきゃ損。だから１LDKは早々にほとんど売れた。もう5%では買えません。

[129: 購入検討中さん]

賃貸の話題が多いですね。

私は居住用で購入を決めました。
固定資産税も気になりますが、それよりも修繕費などが気になります。

5年後にかなり跳ね上がるんですね。

ならば、ある程度サービスを精査して、
管理費修繕費の上昇を抑えて欲しいと思いました。

ブックカフェに年間240万、カフェに年間1000万って
維持費かかりすぎじゃないですかねー？

[130: 匿名さん]

住民主導でできた町ならば、住民主導で規約も変えれば良いのでは？

[131: 匿名さん]

固定資産税について今電話で確認したところ、
58mm2で、年36万だって。月3万は高い！
64ｍｍ2で計算を頼んだのに、
何で58ｍｍ2で計算するかな？
不親切 & ずるさを感じるなぁ。
道理で売値が安いわけだね。
あんまり深く考えてなかったけど、
ランニングコストは、重要ポイントっていうか、
必須項目だな~。

[132: 匿名さん]

129さん、わたしもカフェその他のサービスに月150万払うのは何故？と思います。

[133: 匿名さん]

カフェなんて場所柄いくらでもあるのに、わざわざ管理費払ってマンション内に設置する必要あるんですかね？

[134: 匿名さん]

131
固定資産税はタワマンならその位かかるよ
ブリリアタワー池袋、ミレーニアは共有施設そんなにないのに
もっと高かったよ

あちらは免震､一類などが高いんだろうけどね。

[135: 匿名さん]

ミレーニアはもっと高かった

[136: 匿名さん]

家賃払いたくなくてマンション買おうとしてるのに、管理費・修繕費・固定資産税で払う額を考えると、家賃払う方がマシな気がしてきた。

[137: 匿名さん]

一昨日の落選のショックで思考が停止していました。
昨年から毎回1番最初で登録申し込んでいますが、一度たりとも当選したことありません。
やっぱり登録は最終日に倍率を見て登録した方が良いのでしょうか？

[138: 匿名さん]

118さん
60Bと60Eタイプは第一期、無抽選で買えたのですか？

[139: 匿名さん]

今住んでるタワマンではない70平米5000万のマンションなんて
管理費・修繕費・駐車場・固定資産税で年７０万程度。ここは…

タワマンの共用施設ってデベが売る時には購入意欲への付加価値として
これでもかってぐらい付けるよね。後のことなんか知ったこっちゃないからね。

結局数年後には利用している住民なんてほんのひと握りで閑古鳥なのに
負担額は年々増えていくという。

[140: 匿名さん]

現金購入だと当選するよ