ザ・サンメゾン文京本郷エルド［旧：（仮称）本郷4丁目計画］

[周辺住民さん]

標識が立っていて、間もなく工事が始まりそうなので、スレ立てました。

「建築計画のお知らせ」から

●建築物の名称：（仮称）本郷4丁目計画　●場所：東京都文京区本郷4-342-2（現・住居表示では本郷4-36-6辺り）　●敷地面積：1200.75㎡　●建築面積：820㎡　●延べ面積：5600㎡　●構造：RC造　●階数：地上8階　●高さ：23.95m　●着工予定：平成25年7月25日　●完了予定：平成27年1月末日　●建築主：サンヨーホームズ　●設計者：UG都市建築


交通：都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩4分 、東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩5分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2014.3.20　管理担当】

[82: 匿名さん]

絶対高さ制限とはなんですか？22メートル高度規制とは？？素人なもんで教えてください！それがあることでマンション建設が途中でダメになる可能性もあるということですか？

[83: 周辺住民さん]

>>82さん

絶対高さ制限は数ある高さ制限のうちの一つです。文京区の場合、
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf
にあるように地域によって建物の高さが決められています。これを超えないように建てる必要があります。

ただし、上記が施行されたのは今年3月17日です。それ以前に建築確認をしていれば、適用する必要はありません。法の世界では、不遡及の原則というのがありまして、後の法改正で違法状態になったとしても、それは違法とみなしません。

例えば、1年後に禁酒の法律ができたとして今飲酒しても、2年後に罪に問われることはありません。

[84: 匿名さん]

こちらすっかりルサンク小石川さんにお株を奪われちゃってるかんじですか。スレが全く盛り上がらない～

ちなみに現場行って思いましたが、南東側の擁壁、何階までかぶるんですかね。隣のマンションと見比べると、３階まではすっぽりとっていう感じですが。。。南側向いてる部屋もありますが、あまりメリット無いですね。だったらやはりファサードの北側を狙うべきか？？

[85: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町と販売時期も被ってしまっていますからね・・・ブリリア本郷弓町も秋には販売開始ですし。

[86: 匿名さん]

>>84 >>85
消費税率に違いは？

[87: 周辺住民さん]

>>84さん

ル・サンク小石川は恐らく3LDKメインで、こことは趣向が違うので被らなさそうです。

ライバルを挙げなら2LDKも多いディアナコート本郷弓町なんでしょう。本来ならあちらは高額路線、こちらは庶民価格と棲み分けるはずですが、こちらが高い値付けとなれば、ガチンコ勝負となり、負けてしまいそうです。菊坂というだけで、地味さ倍増です。

ガラスのファサードが魅力の北側の部屋は、東北角部屋なので、思ったほど安くはないはずです。

[88: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町は福士勝成邸の辺りか

[89: 周辺住民さん]

>>88さん

ディアナコートは福士邸の北側です。福士邸も賃貸マンションが建ちますが、8階建てと小ぶりです。

[90: 匿名さん]

> 福士邸も賃貸マンションが建ちます

本郷弓町の福士勝成邸
明治5年築、木造平屋。フランス人の設計によるもの。書籍でも紹介され有名でした。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

ちなみに、福士邸跡に建設のマンションは坂倉建築研究所が設計しているので、
かっこいい名建築になる可能性があります。

福士さんの表札が出ているので、一角にお住まいのようですね。

[93: 物件比較中さん]

こちらの物件の分譲価格は思っていたよりかなり高いですね
これだと現在分譲中のディアナコート本郷弓町（モリモト）と競合します。
またブリリア本郷弓町もあります。3LDK（75平米）を購入したいのですが
みなさんはどちらの物件が良いと思いますか？

[94: 匿名さん]

>>87のル・サンク小石川は恐らく3LDKメインとのことですが
消費税10％になるのではと懸念しています

[95: 匿名さん]

>>92
それ以前に狭いです。

[96: 周辺住民さん]

こちらの物件はあまり人気がないんですかね
マンションのことは分かりませんが、立地という意味では良い場所だと思いますが
本郷通りから緩やかに下った先ですし、南側は小学校があるため展望は７、８階の
部屋以外からは望めないと思います。これが理由なんですかね。


近頃、春日通を挟んで御茶ノ水側（本郷２丁目）にもマンションが建築されてますね。
好きずきもありますが、あちらは中小企業が集まった地区ですので夜は閑散とした
印象にかわります。この印象は商店街でも同じです。あとはもれなく後楽園からの絶叫が
ついてきます。

[97: 周辺住民さん]

>>96さん

坂の下という理由もありますが、菊坂自体が地味な感じです。夜間はもちろん、昼間もひっそりしていますよ。

>>94さん

消費税はさほど関係ないと思います。1億円の物件で土地代が半分とすれば、消費税が8％か10％かの違いは、販売価格にしてたった100万円です。

[98: 周辺住民さん]

＞97さん

なるほど菊坂が地味なイメージだからなんですね　本郷２丁目の物件も周囲は生活感のない商業ビルばかり
どちらもダメそうですね　ありがとうございました

[99: 周辺住民さん]

>>98さん

菊坂のイマイチさは中古マンションの価格を見れば、なんとなく感じることができるかと思います。
本郷4丁目の菊坂近辺は、本郷2丁目に比べて地味すぎます。住宅が多いのに生活感がありません。明治時代は文人が闊歩していたらしいので、もう少し活性化してほしいんですけどね。

[100: 周辺住民さん]

＞98さん

勉強になります　中古価格はご指摘の通りこの周辺のマンション評価のいち指標になりそうですね

コンサートの帰りにドームから春日通を上って来ると寂しいですよね　松屋のオレンジの光が
物悲しい。

[101: 匿名さん]

> >>94さん
> 消費税はさほど関係ないと思います。1億円の物件で土地代が半分とすれば、消費税が8％か10％かの違いは、販売価格にしてたった100万円です。

御冗談でしょう。税金100万円増は、ただ取られるだけです。

[102: 周辺住民さん]

久々に公式HP見たら、間取りが大量にアップされていました。

http://s-hongo.jp/plan/index.html

設計に苦労したんだなあって感じです。無駄が多いというか。
だからか、すべての間取りに別メニューが2つ載っていて、その辺は評価できそうです。

[103: 匿名さん]

おお、本当ですね。ありがとうございます。
なんだか大変だったの、わかっちゃいますね。
でもそれなりに工夫も感じるし、イイのではないかなと思われます。
間取りのプラン変更されるかたも
もしかしたらこれだとおおくなってくるかもしれないですね～！！

[104: 購入検討中さん]

オール電化でなければなぁ…と。

立地は良いのに…。

残念。

[105: 匿名さん]

この三連休で第二期登録みたいですね。

[106: 周辺住民さん]

ポストに入ってきた価格表によれば、

Hタイプ408号室　64.35㎡　6490万円　@333万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/h.jpg

B2タイプ402号室　70.20㎡　8090万円　@380万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/b2.jpg

Dタイプ604号室　82.96㎡　1億290万円　@409万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/d.jpg

結構、高いですね。

[107: 匿名さん]

てか狭すぎる。
家族では住めないね。

[108: 匿名さん]

70平米代以上なら家族で暮らせそうに思います
元々の荷物の量によるところも多いかもしれないけれど
小学校が近所だから
子どもがいる家庭も検討されたりしそうな感じがします

お値段はやはりそれなりにしますよね
文京区だし、この辺りは落ち着いている場所ですし

[109: 周辺住民さん]

ディアナコート本郷弓町は事実上、即日完売したようですね。
一次販売9戸と表示されていたのが、販売翌日くらいに先着順1戸だけになっており、
それもキャンセル住戸らしいです。

やはり、こちらは地味なようですね。

[110: ご近所さん]

本郷で生まれ育ったんですが、菊坂の周辺は確かに地味ですけど良い場所ですよ。
ただ、小学校側の崖を見るとちょっと怖いと感じてしまいますけど。

サンホームズとモリモトとなればおそらくモリモトを選ぶ方が多いとは思いますが
近所では有名ですが、弓町は飛び降りがあったマンションがあるので、道を挟んだ
こちら側の方がなんとなく良いなって思います。

[111: 周辺住民さん]

久々にこのスレ覗いてみましたが、閑散としていますね（笑）

http://s-hongo.jp/outline/index.html
をみたら、残り5戸のようです。

専有面積 48.80㎡～80.59㎡
販売価格 4,390万円～7,980万円

なので、比較的安い部屋が売れ残っていると言うことでしょうか。

[112: 周辺住民さん]

>107さん

確かに神奈川、埼玉、千葉などに比べれば狭いですが、都内のマンション暮らしでは70平米あれば良しとしないと
80平米超の物件では都心では大台に手が届いてしまいます。

[114: 周辺住民さん]

先着順であと4戸になっていますね。

さっき現地を見てきましたが、まだ基礎工事なんですね。立ち上がりだしたらあっという間かとは思います。あと1年あるので、余裕ありすぎ？

[115: 物件比較中さん]

現場行ったけど後楽園付近は本当に排気ガス臭いですね。さらにここの立地は北向き以外はマンションに囲まれていてかなり閉塞感を感じる。正直、駅近でも買いたいと思わなかった。

[116: 周辺住民さん]

>>115さん

後楽園は小石川ですが、ここは本郷なので全く別の場所です。
さらに、ここの前面道路の菊坂通りは、クルマの通行は非常に少ないはずですけど。
囲まれ感があるのはアグリーです。

[117: 匿名さん]

ここは車はあまり多くないですよね。
後楽園あたりは車多いけれど、ここは全く雰囲気が違ってきていると思います。
オール電化という事ですが
そのあたりはどうでしょう？
光熱費が上がってしまうのでは？と心配な面がりますが
それ専用のプランを使えば大丈夫？

[118: 周辺住民さん]

>>117さん

このマンション、エコキュート付きなんですね。結構珍しいと思います。

エコキュートは高効率の給湯器で、深夜電力を併用するとおトクになるはずです。しかし、深夜電力が安いのは、原発が深夜だけ止められないという事情によるので、今後はどうなっていくか分かりませんね。

[119: ご近所さん]

オール電化は費用面ではある一定の使い方という限定はあるそうですが安くなると言われています。しかし、問題はメンテナンス。例えばガス湯沸し器も交換の時期が来ますが交換費用は既に多くのケースが報告され、価格も安定しています。これがオール電化でエコキュートの場合にはまだ交換時期を迎えるケースがないこと、費用は明らかに高いことが分かっています。ですので、日常使いでの割安感はメンテナンスによって相殺されるかもしれないことを注意する必要があると思います。

[120: 周辺住民さん]

>>119さん

なるほど。言われてみればそうですね。お湯を貯めるタンクがあって装置が大きいから、費用もかさみそうですね。

[121: 匿名さん]

装置、結構大きいんですか。言われてみれば仕組みを考えてみるとそうなんですよね
普段は安くてもそういう所ではかかるから、
一概に安い！お得！という風には考えずに、エコであることとかそういう方に主眼を置いた方が良いのかも。
エコキュートの良し悪し自体がそもそもよくわからないのですけれど…。

[122: 匿名さん]

>>121

エコキュート 運転音 といえば
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201412/2014121900847

[123: 匿名さん]

こういうのってマンションの場合は設置場所がどこになるのでしょうね？場所は取るでしょうから、バルコニーとか？？確認必要。

エコキュートで節約できる分、エコキュートの交換時期には通常の給湯器よりも高くなるということは、なるべく長く壊れないで～！！という事カナ。
永く使えれば使えるほど節約効果は出るけれど、反対ならば…という事か。

[124: 周辺住民さん]

エコキュート置き場は、恐らくですが図面中のMB（メーターボックス）のところ。
住戸側が乾式壁なのが気になりますね。低音が響きそう。

[125: 匿名さん]

そういう所にできるのですか.それならば居室の方への影響は多くはないので良いでしょう.情報ありがとうございます.最近のマンションはこういうハイスペック系の給湯器がついていることがとても多いのでこれに関してはここに限らずもう仕方がないのかもしれませんよ.

[126: 匿名さん]

文京区は住みやすそうです。
ただ、お値段が・・・。

このあたりでお手頃価格でファミリーが住めそうなところはありますか？

安いとそれなりのお家にしか住めないのかなあとは思ったりもしますが。。。

[127: 匿名さん]

文京区だと江戸川橋界隈と、不忍通りの日暮里側が安いかもしれないです。
あとは千川通り沿いの物件は安かったような。
ただ文京区で今売りに出ている物件はほとんどないけれど。

[128: 周辺住民さん]

>>126さん

本郷は2000年以降マンションが増えましたが、昭和の時代の物件も結構あります。そういう物件を買ってリノベーションするのもよいのではないでしょうか。

その築古物件すらあまり市場に出てこないんですがね。

[129: 周辺住民さん]

>>126さん

この前発売された、ミッドレジデンス文京はかなり安かったですよ。
ただし、あまりいい土地ではないですね。あそこは低地で、浸水する可能性があります(2000年以降4回)。

ルサンクとかいいと思います。
MR行きましたが、そんなに高くなかったですよ。

[130: 匿名さん]

緑が多く、文京区という立地なのは魅力的です
大江戸線、丸の内線が利用できるというのはいいですね


最上階はさすがに広くていいですが、価格が億を超えてしまうんですね。

[131: 匿名さん]

高いですけど、いいマンションですね。
駅も近いですし。
複路線利用できて交通アクセスも良い。
ここら辺は、買物施設がそれほど多くないんですね。
そのほうが静かで良いというメリットがありますね。
色合いがテラミスみたい。

[132: 匿名さん]

すごい！
ついに完売したみたいですね！
文京区パワーというか本郷パワーというか、この辺りは本当に人気ですね！

[133: 買いたいけど買えない人]

値段高かったけどな・・・でもこの売行きは凄い、文京区は凄まじい！