ザ・サンメゾン文京本郷エルド［旧：（仮称）本郷4丁目計画］

[周辺住民さん]

標識が立っていて、間もなく工事が始まりそうなので、スレ立てました。

「建築計画のお知らせ」から

●建築物の名称：（仮称）本郷4丁目計画　●場所：東京都文京区本郷4-342-2（現・住居表示では本郷4-36-6辺り）　●敷地面積：1200.75㎡　●建築面積：820㎡　●延べ面積：5600㎡　●構造：RC造　●階数：地上8階　●高さ：23.95m　●着工予定：平成25年7月25日　●完了予定：平成27年1月末日　●建築主：サンヨーホームズ　●設計者：UG都市建築


交通：都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩4分 、東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩5分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2014.3.20　管理担当】

[1: 周辺住民さん]

（続き）
本郷三丁目駅から徒歩5分くらいです。
菊坂下交差点まで緩やかに続く下り坂の途中に位置します。
本郷小学校の裏手あたりです。昭和の風情が残っています。

規模的には、近所で建設中のブランズ本郷真砂と同じくらいでしょうか。
多くの住戸が南西向きになると思われます。

>>1の写真は、坂を下る方向を見ています。左側から
・ピンク色…本郷小学校の体育館
・クレーン…プラウド本郷ヒルトップ建設現場
・木の右奥…クオス本郷本妙寺坂（賃貸マンション？）
・その右奥の明るい建物…UR真砂アーバンハイツ
・その右の高層…パークコート本郷真砂
といった位置関係にあります。

[2: 周辺住民さん]

おっと、「>>1の写真」ではなく、
先頭の「標識が立っていて、…」にアップした写真です。

ついでに。

菊坂は樋口一葉で一躍有名になりました。
読みは正しくは「きくざか」ではなく、「きくさか」のようです。

比較的、名の通った地名なので、
近隣のマンションも「○○菊坂」のようなネーミングが多いです。
ここも「サンメゾン本郷菊坂」などとなるのでしょうか。

ただし、ここは住居表示前は本郷4丁目に該当し、
菊坂町はさらに坂を下った辺りでした。

[3: 周辺住民さん]

現場の掲示では着工が7月25日になっていますが、
まだそれに至っていないようです。
なにか要因があるのでしょうか。

さらに周辺の土地を買いましているとか。

敷地の中が見られるようになっている点は良いと思いますね。

[4: 周辺住民さん]

先ほど現地を見てきたら、掲示板に反対を唱える文章が貼ってありました。
「高さを下げろ」と文句を付けているようですが、「後出しじゃんけん」のような。。

区内では現在、絶対高さ制限の導入に向けて検討が進んでいます。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0064/4438/kuhoutokushuugou201308...

この地域では、現状は高さ制限はありませんが（近隣商業地域なので）、
絶対高さ制限導入後は24mに制限されます。
本計画は、新規制を先取りするかのように23.95mで計画して
建築確認も取れているので、良心的と言えます。
住民の方は、何度も機会があったはずのパブコメで、
何も意見しなかったのでしょうかね。

[5: 周辺住民さん]

写真を貼り忘れました。

[6: 匿名さん]

サンヨーホームズ株式会社 （仮称）本郷4丁目計画
http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-date-20131021.html
↑
菊坂の街並みに合った建物を造って欲しいと願う気持ちは誰しもが持つものと考えます。

[7: 周辺住民さん]

>>6のリンク先は不規則発言っぽいですね。
建設的でなく参考にならないなあ、というのが正直な感想。

[8: 周辺住民さん]

さっき現地を見てきましたが変化なし。
どうなるんでしょうね。

[9: 周辺住民さん]

町会の掲示によると、敷地南側の擁壁が本件敷地に越境していて、
それについて事業者が地権者と話し合うように指導しているとか。

[10: 匿名さん]

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html

[11: 物件比較中さん]

駅から近いし、場所は良さそうですね。

[12: 周辺住民さん]

ついに販売が始まるんですね。

個人的に気になるのは
http://s-hongo.jp/design/index.html
でエントランスの上にある住戸。全面ガラス張りですね。
北側だし分割されてはいますけれど、結構なインパクトだと思います。

[13: 周辺住民さん]

今日はポストに広告が入ってきました。
パースがカラーで描かれていて、
5階以下は茶系、6階以上は白系になっています。
高さによる圧迫感を抑えることを意図しているのかと思います。

>>11さん

実は、本郷三丁目駅までは近道がありまして、
そこを通ると3分かからないくらいで着きます。

駅からですと、櫻木神社の脇を入って突き当たりを左へ。
すぐ右に曲がってヘリテージ本郷つたいに突き当たりを左へ（階段を下って合流）。
まっすぐ行くと幅1mくらいの隙間（民家と擁壁の間）があり、
そこを抜けるとこのマンションの南側の一角あたりに出ます。

[14: 匿名さん]

そうなんですか！
たしかに地図で見てみるとそうかも。
良い事を教えていただきました。ありがとうございます。
ただでさえ近いのにもっと近くなってすごいなぁ。

あのエントランス上のガラス張り、すごいですよね。
外から良く見えてしまいそうな。

[15: 匿名さん]

本郷で探しています。私は本郷なら１～３丁目よりも４～６丁目の方が静かで好きです。接道が北側なので南側バルコニーはプライバシーがありそうですね。傾斜の感じが分からないので今度現地行ってみようと思います。

[16: 周辺住民さん]

>>14さん

この界隈では坂の上と下が擁壁で完全に隔絶されています。
そこに風穴を開けるがごとく両者を結んでいるのが
本妙寺坂、炭団坂、鐙坂の3本の道なのですが、
それとは別の>>13に書いた道を発見したときは大変感動しました。
たぶんここだけです（正確にはパークコート本郷真砂の敷地内も）。

駅から行くと、特に最後の民家の脇を通る際、
ブラックホールに吸い込まれるかのようで少し怖いですが、
利用者は結構いるようです。
劇的に近くなりますものね。

>>15さん

あと気を付けた方がよいのは、
本郷小学校からの視線でしょうね。
問題なさそうな感じではありますが。

[17: 匿名さん]

この辺りって南北を突き抜ける道が実は少なかったりするので、
近道を探すのもなかなか難しいですが…
13さんのルート、今度実際に歩いてみたいなと思います

坂マニアとしては本当に楽しい場所です
文豪の歴史も何気に感じられたりして面白いですよ

[18: 購入検討中さん]

坂下物件で南側が坂上になるために日当たりが気になります。
ルームプランはなかなかいいと思いますが、早めに申し込めば多少の間取り変更はできるのでしょうかね？
ブランド的にも大手よりは若干安く買えそうな気がしているのですが、お買い得だといいですね。
今日メールで説明会の案内が届いていました。

[19: 匿名さん]

まだ建設工事が始まったばかりだったんですね。
HPを見たら、とても良い感じ。
価格は未定？高そうかな？
完成日はいつ頃の予定なんでしょうか。またモデルルームも、いつ造られるのでしょう。

暫くは、ここ周辺も建設にあたり騒がしい日が続くかも知れませんね。
周辺住人さんには、建てしまうまで、ちょっとの間、我慢してもらうことですね。

[20: 周辺住民さん]

>>17さん

ほんと、坂マニアには楽しい地区ですよね。
なかでも菊坂と本郷台地の間の坂は格別と思います。

>>18さん

日当たりには多分、影響はないと思います。
ただし眺望はなさそうな感じです。
それへの1つの解が、北東のダイレクトウインドウなのだと思います。

菊坂ってかなりのポテンシャルがあると思うのですが、
今はもったいない状態ですね。

>>19さん

価格はそこそこ高いと思います。
いま乱立している本郷一丁目（本郷弓町）では、
雰囲気のよさが建て込みすぎで帳消しになっている感がありますが、
本件マンション周辺は十分な空地があり、
そこそこの開放感を保持すると予想します。

[21: 匿名さん]

サンヨーホームズってどうなんですかねぇ？

[22: 周辺住民さん]

三洋電機自体がなくなってしまいましたからね。
サンヨーホームズはクボタハウスを吸収していますが、
戸建て中心のようですし、売り上げも数百円規模と、小さいようです。

真砂坂沿いに建っている「メゾンドール本郷」は、
クボタハウスの分譲だったような気がします。

[23: 匿名さん]

ウチは主人が熱狂的な野球好きなので、東京ドームに近いマンションを探してみようとうるさくて。
こちらも比較的近いのでどうかなと。
車が手放せないので駐車場が確保できるかどうかですね。
３LDKクラスが幾らぐらいするのかも気になる所。

[24: 周辺住民さん]

>>23さん

駐車場は恐らく確保できると思います。
60住戸に対して17台なので微妙な感じがしなくもないですが、
1K＋Sという間取りもあるとのことなので、たぶん大丈夫です。

それより菊坂通りが一方通行なので、ちょっと不便かも。

[25: 周辺住民さん]

私は同じ菊坂沿い住民で、買い替えでこちらを検討しています。
毎日歩いているので建築進行を含めわかっているのですが、ずばり買いだと思います。
日当たりは問題ないですが、やはり小学校が目の前の高台にあるため、眺望は上階の6～8階でしたら割と抜けると思いますが、5階まではあまりよろしくないと思います。
場所的には昼間でさえ静かなので、夜は寂しいくらいです。春日通りや本郷通りの喧騒は心配ありません。上野御徒町や御茶ノ水方面にも自転車で行けますし、東京ドームやラクーアもあり便利です。
坂を下れば小石川の商店街があり、八百屋や肉屋、スーパーも数件あります。
あ、肉屋は坂沿いにも有名なお店がありますね。
菊坂はこの付近の坂にしては緩やかなので歩きやすいですが、交差する坂はどれも急です、汗

[26: 匿名さん]

ずばり買いなんですね？

[27: 周辺住民さん]

>>25さん

ご近所さんですね。菊坂沿いの分譲マンションって、あそこですか（笑）

それはさておき、通り沿いはいい店が多いですね。
菊坂コロッケ、好きです。キッチンまつばも。
そば処中村屋は怖くて行けていないです。

[28: 匿名さん]

関東に２物件しか実績がないことと、その2つが未だに売れ残っていることが不安です

[29: 周辺住民さん]

>>28さん
その2物件は、いま販売中のものだけじゃないでしょうか。
実績だけなら、2物件どころではないかと思います。

サンヨーホームズの前身はクボタハウスです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%8...
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c06.html

現在はリクシルやオリックス、関電などが大株主で東証二部に上場しています。
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c02.html

少なくともクボタハウスの「メゾンドール」は首都圏にも多く建っています。
真砂坂には「メゾンドール本郷」が建っていますが、
12階建てでそこそこの規模です。
http://www.bestexnet.co.jp/rent/bukken_3963.html

最近のシリーズでも下記に2件が載っています。
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c05_3.html

「サンメゾン」で検索すると関東の物件がたくさん出てきます。
https://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%83%A1%E3...

「ザ」が付くサンメゾンは最上位とのことで、
ザ・サンメゾン文京本郷エルドも高額になるのでしょうね。

[30: 匿名さん]

ここだと周辺住民さんが推されているように本当にいい場所だと思います。
雰囲気がイイですし、暮らすには程よい静けさかと。
ただ…お値段はきっと高いですよね。

ちなみに普段の買物ってこの辺りの方はどこでされているのでしょうか？？？
どこかスーパーありますか？

[31: 匿名さん]

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=14048

これも時期に販売になるでしょう。

[33: 周辺住民さん]

>>30さん

別のスレですが、スーパーなどに関しては、こちらに書いておきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332309/res/540

おすすめはクイーンズ伊勢丹小石川店ですかね。
http://www.queens.jp/shops/tokyo/08_koisikawa.html

うちはスターフルーツとグルメシティですが。

[34: 周辺住民さん]

25です。今週末の説明会に参加します。
価格帯だけが気になるのであまり物件自体には興味がないんですよね。
パンフレットでおおよそのところは自分の中ではクリアしているので、
ローン差額がいくらになるかで単純に買う買わないを決めるので、
私の場合はすぐ決まるのですが、、、
説明会段階ではかなり幅を持った金額しか提示されないかな。
多分少し強気な売り方をすると思います。つまり上層階は抽選の可能性があると思っています。
それだけ人気は高いと踏んでいます。

[35: 購入検討中さん]

説明会に参加された方はいますか？
どのような雰囲気だったか知りたいです。

[36: 匿名さん]

狭い居室にもれなく柱。
相当安くないと食指が動きませんな。

[37: 匿名さん]

確かに、柱が随分と多いですね…
これは構造上必要なので、天井を見上げた時に柱と柱の間に梁が縦横に走るのは避けられないと思いますよ。
ただ、隣の家との境もコンクリでなく耐火ボードのようなのが、とても残念です。

[38: 周辺住民さん]

>>37さん

今は人手が足りないので、現場打ちのコンクリートは極力無くす方向のようですよ。
遮音性能が出ていれば問題ないと思います。ちなみにうちも乾式壁です。

[39: 周辺住民さん]

25です。説明会参加してきました。
まずは梁にびっくりです。リビングの中央を一番太い梁がデーンと、45cmマイナスになります。しかもモデルルームは一番広いタイプで横の部屋の仕切をとる変更プランでも十分目立つというか邪魔です。
あとは価格にびっくりです。南向きは坪400万超えてました。北向きでも380くらいでした。最上階は億ションです。
口には出しませんでしたが食指が萎えたのは事実です。
サンヨーを正直みくびっていました。
希少価値にかけるか、撤退するか、まだ考えがまとまりません。

[40: 匿名さん]

コスト上昇分をそのまま価格に転嫁してきましたね。
はっきり言って、今は買い時じゃありませんよ。
職人不足でスキルの低下が著しいようですから。
2014年～2017年物は将来的に敬遠される可能性すらあります。
しかも、こんな柱や梁だらけの3流デベマンションに坪400万はないでしょう。
せめて財閥系なら良かったのですがね。

[41: 匿名さん]

普通、購入希望者は
『ずばり買いだと思います。』などと書かないものですが。

競争率が増して、抽選の可能性が高まりますので。

やらせくさいですね

[42: 匿名さん]

モデルルームは39さんの書き込みを拝見してPrなのかな？と思いました。
柱が真ん中なんですね。
一応、居室とリビングとの境部分にあるので威圧感自体はあまり感じないように工夫はされている努力は感じます。
でも全体的に柱は多い。
小規模のマンションだとこちらに限らず、そういう風になっているところは多いかと思います。
梁はどうでしたか？

[43: 周辺住民さん]

梁や柱はないに越したことはないですが、別にあってもあったなりに生活できると思うのですが。

昔、買ったマンションはベランダ側の2部屋のうち、片方は梁や柱が出ていて片方はなくて。出ている方の部屋はそれに合わせる形で家具を置いていました。結局、出っ張りがあるけどなんだということで、別に気にしたことはなかったです。その分安ければ（高くなければ）いいのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

最低でも坪単価380ですか！？ 滅茶苦茶高くなりましたね、この辺り…

[45: 匿名さん]

梁や柱は視覚的に圧迫感を感じさせるものですので、人によってはある事でマイナスイメージになるんでしょうね。
あったらあったで暮らせるでしょうし、
小規模のマンションだと構造上致し方がない部分もあるかと思われますし。

この辺り上がりましたよね。
っていうか全体的に上がってきていると思いませんか？
オリンピック効果？

[46: 匿名さん]

最上階のプランは億ですか。
その他の階でも手が出せない価格帯ですね。純粋に建築費の高騰が上乗せされているだけではないようですがサンヨーホームズはどこも高級志向なのですか？
サンヨーホームズが手がけるマンションにはサンメゾン、サンミット、サンマインがあるようですがグレードにより価格設定が異なるのでしょうか。

[47: 周辺住民さん]

>>46さん
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c05_3.html
をご参考に。

[48: ご近所さん]

間取りはわりとシンプルな形に見えて、いいですね。
でも高いかな？
プラウド、ブランズ、パークハウス、パークホームズあたりならこの価格でも仕方ないかな？
と思ってしまうのは間違いでしょうか。

[49: 周辺住民さん]

私は説明会で断念しました。坪380以上も出すなら、住所は湯島ですが、本郷三丁目からはほぼ同じ距離、ネームになぜか御茶ノ水が入っている、セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップのほうがいいと思います。住友物件、全戸角部屋、既に外観は出来ている上での販売のため、実物を見てから決められます。
私はサンメゾンをやめてセントラルレジデンスにしました。上層階南側を買ったので、素晴らしい眺望と陽当たりが手に入りました。

[50: 物件比較中さん]

このマンション…オール電化なんですよね。
会社の株主が関西電力で、サンヨー電機関係なので仕方ないのかもしれませんけれど。
なんだか時代に逆行している気がします(^_^;)
ＩＨ調理器の電磁波とか、大丈夫なのでしょうか。
海外ではほとんど普及していないそうですよ。

立地場所はとても良いので、気になっているんですけどね。


>>49 さん
７〜８千万円以上の高額マンションが乱立しているのも、今だけかもしれませんね。
実際、景気は良くなっているわけではないですし。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140503-00000004-pseven-bus_...