ザ・サンメゾン文京本郷エルド［旧：（仮称）本郷4丁目計画］

[周辺住民さん]

標識が立っていて、間もなく工事が始まりそうなので、スレ立てました。

「建築計画のお知らせ」から

●建築物の名称：（仮称）本郷4丁目計画　●場所：東京都文京区本郷4-342-2（現・住居表示では本郷4-36-6辺り）　●敷地面積：1200.75㎡　●建築面積：820㎡　●延べ面積：5600㎡　●構造：RC造　●階数：地上8階　●高さ：23.95m　●着工予定：平成25年7月25日　●完了予定：平成27年1月末日　●建築主：サンヨーホームズ　●設計者：UG都市建築


交通：都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩4分 、東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩5分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2014.3.20　管理担当】

[1: 周辺住民さん]

（続き）
本郷三丁目駅から徒歩5分くらいです。
菊坂下交差点まで緩やかに続く下り坂の途中に位置します。
本郷小学校の裏手あたりです。昭和の風情が残っています。

規模的には、近所で建設中のブランズ本郷真砂と同じくらいでしょうか。
多くの住戸が南西向きになると思われます。

>>1の写真は、坂を下る方向を見ています。左側から
・ピンク色…本郷小学校の体育館
・クレーン…プラウド本郷ヒルトップ建設現場
・木の右奥…クオス本郷本妙寺坂（賃貸マンション？）
・その右奥の明るい建物…UR真砂アーバンハイツ
・その右の高層…パークコート本郷真砂
といった位置関係にあります。

[2: 周辺住民さん]

おっと、「>>1の写真」ではなく、
先頭の「標識が立っていて、…」にアップした写真です。

ついでに。

菊坂は樋口一葉で一躍有名になりました。
読みは正しくは「きくざか」ではなく、「きくさか」のようです。

比較的、名の通った地名なので、
近隣のマンションも「○○菊坂」のようなネーミングが多いです。
ここも「サンメゾン本郷菊坂」などとなるのでしょうか。

ただし、ここは住居表示前は本郷4丁目に該当し、
菊坂町はさらに坂を下った辺りでした。

[3: 周辺住民さん]

現場の掲示では着工が7月25日になっていますが、
まだそれに至っていないようです。
なにか要因があるのでしょうか。

さらに周辺の土地を買いましているとか。

敷地の中が見られるようになっている点は良いと思いますね。

[4: 周辺住民さん]

先ほど現地を見てきたら、掲示板に反対を唱える文章が貼ってありました。
「高さを下げろ」と文句を付けているようですが、「後出しじゃんけん」のような。。

区内では現在、絶対高さ制限の導入に向けて検討が進んでいます。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0064/4438/kuhoutokushuugou201308...

この地域では、現状は高さ制限はありませんが（近隣商業地域なので）、
絶対高さ制限導入後は24mに制限されます。
本計画は、新規制を先取りするかのように23.95mで計画して
建築確認も取れているので、良心的と言えます。
住民の方は、何度も機会があったはずのパブコメで、
何も意見しなかったのでしょうかね。

[5: 周辺住民さん]

写真を貼り忘れました。

[6: 匿名さん]

サンヨーホームズ株式会社 （仮称）本郷4丁目計画
http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-date-20131021.html
↑
菊坂の街並みに合った建物を造って欲しいと願う気持ちは誰しもが持つものと考えます。

[7: 周辺住民さん]

>>6のリンク先は不規則発言っぽいですね。
建設的でなく参考にならないなあ、というのが正直な感想。

[8: 周辺住民さん]

さっき現地を見てきましたが変化なし。
どうなるんでしょうね。

[9: 周辺住民さん]

町会の掲示によると、敷地南側の擁壁が本件敷地に越境していて、
それについて事業者が地権者と話し合うように指導しているとか。

[10: 匿名さん]

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html

[11: 物件比較中さん]

駅から近いし、場所は良さそうですね。

[12: 周辺住民さん]

ついに販売が始まるんですね。

個人的に気になるのは
http://s-hongo.jp/design/index.html
でエントランスの上にある住戸。全面ガラス張りですね。
北側だし分割されてはいますけれど、結構なインパクトだと思います。

[13: 周辺住民さん]

今日はポストに広告が入ってきました。
パースがカラーで描かれていて、
5階以下は茶系、6階以上は白系になっています。
高さによる圧迫感を抑えることを意図しているのかと思います。

>>11さん

実は、本郷三丁目駅までは近道がありまして、
そこを通ると3分かからないくらいで着きます。

駅からですと、櫻木神社の脇を入って突き当たりを左へ。
すぐ右に曲がってヘリテージ本郷つたいに突き当たりを左へ（階段を下って合流）。
まっすぐ行くと幅1mくらいの隙間（民家と擁壁の間）があり、
そこを抜けるとこのマンションの南側の一角あたりに出ます。

[14: 匿名さん]

そうなんですか！
たしかに地図で見てみるとそうかも。
良い事を教えていただきました。ありがとうございます。
ただでさえ近いのにもっと近くなってすごいなぁ。

あのエントランス上のガラス張り、すごいですよね。
外から良く見えてしまいそうな。

[15: 匿名さん]

本郷で探しています。私は本郷なら１～３丁目よりも４～６丁目の方が静かで好きです。接道が北側なので南側バルコニーはプライバシーがありそうですね。傾斜の感じが分からないので今度現地行ってみようと思います。

[16: 周辺住民さん]

>>14さん

この界隈では坂の上と下が擁壁で完全に隔絶されています。
そこに風穴を開けるがごとく両者を結んでいるのが
本妙寺坂、炭団坂、鐙坂の3本の道なのですが、
それとは別の>>13に書いた道を発見したときは大変感動しました。
たぶんここだけです（正確にはパークコート本郷真砂の敷地内も）。

駅から行くと、特に最後の民家の脇を通る際、
ブラックホールに吸い込まれるかのようで少し怖いですが、
利用者は結構いるようです。
劇的に近くなりますものね。

>>15さん

あと気を付けた方がよいのは、
本郷小学校からの視線でしょうね。
問題なさそうな感じではありますが。

[17: 匿名さん]

この辺りって南北を突き抜ける道が実は少なかったりするので、
近道を探すのもなかなか難しいですが…
13さんのルート、今度実際に歩いてみたいなと思います

坂マニアとしては本当に楽しい場所です
文豪の歴史も何気に感じられたりして面白いですよ

[18: 購入検討中さん]

坂下物件で南側が坂上になるために日当たりが気になります。
ルームプランはなかなかいいと思いますが、早めに申し込めば多少の間取り変更はできるのでしょうかね？
ブランド的にも大手よりは若干安く買えそうな気がしているのですが、お買い得だといいですね。
今日メールで説明会の案内が届いていました。

[19: 匿名さん]

まだ建設工事が始まったばかりだったんですね。
HPを見たら、とても良い感じ。
価格は未定？高そうかな？
完成日はいつ頃の予定なんでしょうか。またモデルルームも、いつ造られるのでしょう。

暫くは、ここ周辺も建設にあたり騒がしい日が続くかも知れませんね。
周辺住人さんには、建てしまうまで、ちょっとの間、我慢してもらうことですね。

[20: 周辺住民さん]

>>17さん

ほんと、坂マニアには楽しい地区ですよね。
なかでも菊坂と本郷台地の間の坂は格別と思います。

>>18さん

日当たりには多分、影響はないと思います。
ただし眺望はなさそうな感じです。
それへの1つの解が、北東のダイレクトウインドウなのだと思います。

菊坂ってかなりのポテンシャルがあると思うのですが、
今はもったいない状態ですね。

>>19さん

価格はそこそこ高いと思います。
いま乱立している本郷一丁目（本郷弓町）では、
雰囲気のよさが建て込みすぎで帳消しになっている感がありますが、
本件マンション周辺は十分な空地があり、
そこそこの開放感を保持すると予想します。

[21: 匿名さん]

サンヨーホームズってどうなんですかねぇ？

[22: 周辺住民さん]

三洋電機自体がなくなってしまいましたからね。
サンヨーホームズはクボタハウスを吸収していますが、
戸建て中心のようですし、売り上げも数百円規模と、小さいようです。

真砂坂沿いに建っている「メゾンドール本郷」は、
クボタハウスの分譲だったような気がします。

[23: 匿名さん]

ウチは主人が熱狂的な野球好きなので、東京ドームに近いマンションを探してみようとうるさくて。
こちらも比較的近いのでどうかなと。
車が手放せないので駐車場が確保できるかどうかですね。
３LDKクラスが幾らぐらいするのかも気になる所。

[24: 周辺住民さん]

>>23さん

駐車場は恐らく確保できると思います。
60住戸に対して17台なので微妙な感じがしなくもないですが、
1K＋Sという間取りもあるとのことなので、たぶん大丈夫です。

それより菊坂通りが一方通行なので、ちょっと不便かも。

[25: 周辺住民さん]

私は同じ菊坂沿い住民で、買い替えでこちらを検討しています。
毎日歩いているので建築進行を含めわかっているのですが、ずばり買いだと思います。
日当たりは問題ないですが、やはり小学校が目の前の高台にあるため、眺望は上階の6～8階でしたら割と抜けると思いますが、5階まではあまりよろしくないと思います。
場所的には昼間でさえ静かなので、夜は寂しいくらいです。春日通りや本郷通りの喧騒は心配ありません。上野御徒町や御茶ノ水方面にも自転車で行けますし、東京ドームやラクーアもあり便利です。
坂を下れば小石川の商店街があり、八百屋や肉屋、スーパーも数件あります。
あ、肉屋は坂沿いにも有名なお店がありますね。
菊坂はこの付近の坂にしては緩やかなので歩きやすいですが、交差する坂はどれも急です、汗

[26: 匿名さん]

ずばり買いなんですね？

[27: 周辺住民さん]

>>25さん

ご近所さんですね。菊坂沿いの分譲マンションって、あそこですか（笑）

それはさておき、通り沿いはいい店が多いですね。
菊坂コロッケ、好きです。キッチンまつばも。
そば処中村屋は怖くて行けていないです。

[28: 匿名さん]

関東に２物件しか実績がないことと、その2つが未だに売れ残っていることが不安です

[29: 周辺住民さん]

>>28さん
その2物件は、いま販売中のものだけじゃないでしょうか。
実績だけなら、2物件どころではないかと思います。

サンヨーホームズの前身はクボタハウスです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%8...
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c06.html

現在はリクシルやオリックス、関電などが大株主で東証二部に上場しています。
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c02.html

少なくともクボタハウスの「メゾンドール」は首都圏にも多く建っています。
真砂坂には「メゾンドール本郷」が建っていますが、
12階建てでそこそこの規模です。
http://www.bestexnet.co.jp/rent/bukken_3963.html

最近のシリーズでも下記に2件が載っています。
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c05_3.html

「サンメゾン」で検索すると関東の物件がたくさん出てきます。
https://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%83%A1%E3...

「ザ」が付くサンメゾンは最上位とのことで、
ザ・サンメゾン文京本郷エルドも高額になるのでしょうね。

[30: 匿名さん]

ここだと周辺住民さんが推されているように本当にいい場所だと思います。
雰囲気がイイですし、暮らすには程よい静けさかと。
ただ…お値段はきっと高いですよね。

ちなみに普段の買物ってこの辺りの方はどこでされているのでしょうか？？？
どこかスーパーありますか？

[31: 匿名さん]

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=14048

これも時期に販売になるでしょう。

[33: 周辺住民さん]

>>30さん

別のスレですが、スーパーなどに関しては、こちらに書いておきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332309/res/540

おすすめはクイーンズ伊勢丹小石川店ですかね。
http://www.queens.jp/shops/tokyo/08_koisikawa.html

うちはスターフルーツとグルメシティですが。

[34: 周辺住民さん]

25です。今週末の説明会に参加します。
価格帯だけが気になるのであまり物件自体には興味がないんですよね。
パンフレットでおおよそのところは自分の中ではクリアしているので、
ローン差額がいくらになるかで単純に買う買わないを決めるので、
私の場合はすぐ決まるのですが、、、
説明会段階ではかなり幅を持った金額しか提示されないかな。
多分少し強気な売り方をすると思います。つまり上層階は抽選の可能性があると思っています。
それだけ人気は高いと踏んでいます。

[35: 購入検討中さん]

説明会に参加された方はいますか？
どのような雰囲気だったか知りたいです。

[36: 匿名さん]

狭い居室にもれなく柱。
相当安くないと食指が動きませんな。

[37: 匿名さん]

確かに、柱が随分と多いですね…
これは構造上必要なので、天井を見上げた時に柱と柱の間に梁が縦横に走るのは避けられないと思いますよ。
ただ、隣の家との境もコンクリでなく耐火ボードのようなのが、とても残念です。

[38: 周辺住民さん]

>>37さん

今は人手が足りないので、現場打ちのコンクリートは極力無くす方向のようですよ。
遮音性能が出ていれば問題ないと思います。ちなみにうちも乾式壁です。

[39: 周辺住民さん]

25です。説明会参加してきました。
まずは梁にびっくりです。リビングの中央を一番太い梁がデーンと、45cmマイナスになります。しかもモデルルームは一番広いタイプで横の部屋の仕切をとる変更プランでも十分目立つというか邪魔です。
あとは価格にびっくりです。南向きは坪400万超えてました。北向きでも380くらいでした。最上階は億ションです。
口には出しませんでしたが食指が萎えたのは事実です。
サンヨーを正直みくびっていました。
希少価値にかけるか、撤退するか、まだ考えがまとまりません。

[40: 匿名さん]

コスト上昇分をそのまま価格に転嫁してきましたね。
はっきり言って、今は買い時じゃありませんよ。
職人不足でスキルの低下が著しいようですから。
2014年～2017年物は将来的に敬遠される可能性すらあります。
しかも、こんな柱や梁だらけの3流デベマンションに坪400万はないでしょう。
せめて財閥系なら良かったのですがね。

[41: 匿名さん]

普通、購入希望者は
『ずばり買いだと思います。』などと書かないものですが。

競争率が増して、抽選の可能性が高まりますので。

やらせくさいですね

[42: 匿名さん]

モデルルームは39さんの書き込みを拝見してPrなのかな？と思いました。
柱が真ん中なんですね。
一応、居室とリビングとの境部分にあるので威圧感自体はあまり感じないように工夫はされている努力は感じます。
でも全体的に柱は多い。
小規模のマンションだとこちらに限らず、そういう風になっているところは多いかと思います。
梁はどうでしたか？

[43: 周辺住民さん]

梁や柱はないに越したことはないですが、別にあってもあったなりに生活できると思うのですが。

昔、買ったマンションはベランダ側の2部屋のうち、片方は梁や柱が出ていて片方はなくて。出ている方の部屋はそれに合わせる形で家具を置いていました。結局、出っ張りがあるけどなんだということで、別に気にしたことはなかったです。その分安ければ（高くなければ）いいのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

最低でも坪単価380ですか！？ 滅茶苦茶高くなりましたね、この辺り…

[45: 匿名さん]

梁や柱は視覚的に圧迫感を感じさせるものですので、人によってはある事でマイナスイメージになるんでしょうね。
あったらあったで暮らせるでしょうし、
小規模のマンションだと構造上致し方がない部分もあるかと思われますし。

この辺り上がりましたよね。
っていうか全体的に上がってきていると思いませんか？
オリンピック効果？

[46: 匿名さん]

最上階のプランは億ですか。
その他の階でも手が出せない価格帯ですね。純粋に建築費の高騰が上乗せされているだけではないようですがサンヨーホームズはどこも高級志向なのですか？
サンヨーホームズが手がけるマンションにはサンメゾン、サンミット、サンマインがあるようですがグレードにより価格設定が異なるのでしょうか。

[47: 周辺住民さん]

>>46さん
http://www.sanyohomes.co.jp/company/c05_3.html
をご参考に。

[48: ご近所さん]

間取りはわりとシンプルな形に見えて、いいですね。
でも高いかな？
プラウド、ブランズ、パークハウス、パークホームズあたりならこの価格でも仕方ないかな？
と思ってしまうのは間違いでしょうか。

[49: 周辺住民さん]

私は説明会で断念しました。坪380以上も出すなら、住所は湯島ですが、本郷三丁目からはほぼ同じ距離、ネームになぜか御茶ノ水が入っている、セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップのほうがいいと思います。住友物件、全戸角部屋、既に外観は出来ている上での販売のため、実物を見てから決められます。
私はサンメゾンをやめてセントラルレジデンスにしました。上層階南側を買ったので、素晴らしい眺望と陽当たりが手に入りました。

[50: 物件比較中さん]

このマンション…オール電化なんですよね。
会社の株主が関西電力で、サンヨー電機関係なので仕方ないのかもしれませんけれど。
なんだか時代に逆行している気がします(^_^;)
ＩＨ調理器の電磁波とか、大丈夫なのでしょうか。
海外ではほとんど普及していないそうですよ。

立地場所はとても良いので、気になっているんですけどね。


>>49 さん
７〜８千万円以上の高額マンションが乱立しているのも、今だけかもしれませんね。
実際、景気は良くなっているわけではないですし。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140503-00000004-pseven-bus_...

[51: 物件調査中]

>ＩＨ調理器の電磁波とか、大丈夫なのでしょうか。
> 海外ではほとんど普及していないそうですよ。

世界の調理器の14.2%がIHで、調理器市場の成長を支えています。ほとんどはヨーロッパと
アジア、太平洋諸国。
http://www.benzinga.com/pressreleases/13/03/p3457434/induction-hobs-ma...

デンマークでは、キッチン組み込みの調理器は、既にIHとラジエントだけで、ほぼガスなし

http://www.ebpg.bam.de/de/ebpg_medien/ener23/023_studyf_11-08_task2.pd...

主要メーカーはスウェーデンとドイツなので、スウェーデンや、ドイツ厚生省も引用するスイス公衆健康局では、特に電磁波は問題なしどとしてますね

http://www.bag.admin.ch/themen/strahlung/00053/00673/03156/index.html?...
http://www.stralsakerhetsmyndigheten.se/start/Magnetfalt--tradlos-tekn...

[52: 周辺住民さん]

>>49さん

セントラルレジデンス御茶ノ水は小家族向け（DINKS）、ここは一般家庭向けと、狙っている層が異なるかと思います。

>>50さん

この地区のグロスの価格はあまり下がらないと思います。今夏には市況が悪化すると予想されていますが、デベはこの地区では販売価格はそのままに、面積を広げてくると思います。

[53: 匿名さん]

>>49 はデベの自演ぽい。湯島のラブホそばのスミフ物件に誘導しようとしても無理がある。苦戦してるんだろうな。

>>50
>>52

今後建築資材費や建築費(労働費)が急騰するので価格は逆に上がります。

[54: 周辺住民さん]

>>53さん

単価は上がるでしょうが、グロスの価格は上がらないと思いますよ。この辺でマンションを買おうとしている層の予算は7000万円からせいぜい8000万円くらいが上限で、8000万円を超えてくると苦戦するようです。

論破するつもりはありませんが。

[55: 匿名さん]

都心での大型物件販売のピークは、2017年か2018年と見ています。

それまでに単価の上下はあるかもしれませんが、一般的には上がり基調で、2017、18年の大型物件を待つのでない限り、さっさと買った方が得でしょう。

[56: 匿名さん]

>>54

建築コストは既に今年から上がっていますから、もし販売価格を抑えるなら、面積は逆に狭くなりますよ。
建材の価格上昇と東北復興のための都内の労働人口不足のせいです。
今後１-２年の新築住宅供給は割高になります。

ただし、このあたりは新築物件の数がそもそも少ないので、8000万円超えようが需要はあります。
あまり根拠のない数字を出されない方が良いでしょう。

今後懸念すべきは建築コスト急騰により安い材料を使ったり普段はお声がかからないような建築会社から労働者を雇用したりして、いわゆる価格は据え置きになるけれども安普請の物件ですね。

[57: 匿名さん]

ここら辺は主人が野球が好きで時々、訪れますが緑が適度にあり好きなエリアです。
そんなに治安も悪くないですし、都心ならではの便利さや暮らしやすさがあります。
複路線利用できる立地は魅力を感じます。
営業でいろんな場所に行かなくてはいけないので。

[58: 匿名さん]

52さん
ここは1K～3LDKですよね。
一般家庭向きの間取りは何割くらいなんですかね？
占有面積の差も大きいですね。
間取りを見ると3LDKが多いから、ファミリー世帯がやはり多くなるのかな。

57さん
3駅4路線利用できるというのは大きいですよね。
どの駅も歩いて苦になる距離ではないようで。
緑の多い環境も魅力ですが、一番近いスーパーは小さめなお店ですね。

[59: 周辺住民さん]

>>58さん

このマンションの1Kは戸数が限られているようで、基本3LDKのファミリー向けマンションと思ってよいと思います。

[60: 匿名さん]

そうなんですか
賃貸になる可能性の高い部屋が多かったりすると
子供がいる家庭がいると生活時間帯が違い過ぎて
お互いに気遣い合いすぎて疲れるのではないかと思いましたが
あまり多くないのですか
階数とかもあまり一緒になるという事はないのですか？
同じ階に混在するのなら
まだ上下で混在するよりはｲｲかもしれないですけれども

[61: 周辺住民さん]

>>60さん

間取りの1Kと賃貸とは関係ないかと思います。なぜなら本件は1Kであってもそこそこの価格になり、賃貸に回した場合に、元が取れない可能性が大だからです。

ですので、1Kは恐らく独身貴族な人が、自宅として購入されると思います。そういう人はマナーをわきまえるでしょうから、迷惑をかけることはないかと思います。そもそも健全な会社員であれば、いまどき一般家庭以上に朝型かと思いますよ。

[62: 周辺住民さん]

北東角でガラス一面の住戸（Eタイプ）の間取りが公開されていますね。

http://s-hongo.jp/plan/index.html

凡庸な感じがしなくもないですが、正体が明らかになったということでアゲておきます。

[63: 匿名さん]

建物の奥行きがあるので難しいですね
何とか吹き抜けでごまかしているプランが多いけど、行燈部屋＋サービスルームの間取りは無いわ

[64: 匿名さん]

同じデベの二番町エルドはあっと言う間に完売になったようですね。
かなりの坪単価でしたが。
立地が違うとはいえ、ここもあやかれるといいですね。

[65: 購入検討中さん]

こちらなかなかいいマンションだと思って注目してます。
1期がすでに終わっておりますので、2期で勝負をかけたいと思ってるんですが、スレはなかなか盛り上がってないですね。
もしかしてあまり魅力ないんでしょうか？本郷エリアで、駅近で、大通りからも離れてて静かだし、文句なしの物件ですが、単純に高いんですかね。
私も、正直大手で買いたいなーと考えていましたので、サンヨーホームズさんで、この値段？ん？という気はしてますが、インフレになりそうなこのご時世では、そんなこともいってられなくなるんですかね。
大手と比べて、こういった新興マンションデベでは、何か不利になる点ってありますかね？

[66: ご近所さん]

このご時世に、オール電化が痛いんじゃないのかな。。。

[67: キャリアウーマンさん]

もう2期はじまってたんですか？
どの部屋が埋まってて、どこが空いてるのかとか、モデルルームいかないと教えてもらえないんですかね。

[68: 物件比較中さん]

資料請求したのに全然送られてきません！そんなに忙しいほど人気高いのか？？住不販売がやる気ないのか？？？

[69: 匿名さん]

サンヨーホームズはともかく、すみふは全くやる気無いでしょ
それでも利益出てるからいいだろって感じなんだと思います

駅前ですみふのマンションのティッシュを配ってたのでもらったら
１ヶ月も前のイベントのチラシが入ったティッシュで笑ったことがあった

[70: 周辺住民さん]

>>65さん

地味なのは、低地とまでは言えないものの、台地の上でないからかなと思います。環境はいいですが、小学校から見下ろされる感じになりますね。

[71: 周辺住民さん]

>>67さん

情報は積極的に取りに行くのがいいですよ。ここらへん↓を、とくに385あたりをご参考に。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/res/382-390

[72: 買い換え検討中]

正直ここ割高じゃないですか？一流でべの価格帯ですよね、これじゃ、、、売れてないからなかなか二期目もはじまらないってことですよねー

[73: 匿名さん]

どんどん値上がりしてますから、そのうち本郷では坪400以下では買えなくなりますよ。

[74: 周辺住民さん]

本郷で坪400万円超えもあるでしょうが、大手だけでしょうね。
中小で狭いタイプならありえるかもしれませんが。

この物件はモノとしては悪くないと思いますが、中小であるがゆえにゆっくり販売することになるでしょう。
プラウドだったら、既に売り切れかと思います。
この辺で3LDK中心のマンションを難なく売り切れるのは、財閥系だけかと思います。

[75: 匿名さん]

乗り遅れましたが、１期では何戸売れたんでしょう？

[76: 物件比較中さん]

そうなんですか？それは営業力の問題ですか？ブランド力の問題？ここは住友不動産販売が入ってるので、強力な推進活動をしているのではないかと思ってたんですが、、、早く売らなくてもいいと思ってるのかな。あまり売れてなさそうなので、値引きを期待しつつ。。。

[77: ＯＬさん]

ルサンク小石川の影響受けそうでしょうか？？当然こちらのほうが値段自体は高いと思いますが。

[78: 周辺住民さん]

>>77さん

現在の地位は本郷＞小石川かもしれませんが、本物件とル・サンク小石川後楽園の比較では、後者の方がはるかに高水準です。従って、後者の方が当然高くなると思います。

[79: ＯＬさん]

>>78さん
それは物件の質の問題でしょうか？ルサンクのほうが高級志向？？
単にサンヨーホームズのブランドの問題？
もしくは、塩漬けてた分、価格が上乗せせざるを得ないから？？
土地の値段的にいうと、こちらのほうが高いような～

[80: 匿名さん]

>>78さん
ル・サンク小石川後楽園には
２２ｍ高度地区の問題がありますよ．

ご存知の問題かとは思いますが．

[81: 周辺住民さん]

>>79さん

土地の値段はル・サンク小石川後楽園の方が高いです。こちらをご覧ください。

本郷4丁目36番
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1310501500400036

小石川2丁目21番
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1310500400200021

ザ・サンメゾン文京本郷は、本郷の中でも谷筋で、下町チックな立地です。一方のル・サンク小石川後楽園は、エントランスこそ谷筋ですが、全体としては高台に立地すると言え、街並みもザ・サンメゾン文京本郷の周辺に比べて良好です。

>>80さん

絶対高さ制限は超えているようですが、1回だけなら現状の範囲で建て替えが可能なので、さほど資産価値に影響しないかと思います。

[82: 匿名さん]

絶対高さ制限とはなんですか？22メートル高度規制とは？？素人なもんで教えてください！それがあることでマンション建設が途中でダメになる可能性もあるということですか？

[83: 周辺住民さん]

>>82さん

絶対高さ制限は数ある高さ制限のうちの一つです。文京区の場合、
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf
にあるように地域によって建物の高さが決められています。これを超えないように建てる必要があります。

ただし、上記が施行されたのは今年3月17日です。それ以前に建築確認をしていれば、適用する必要はありません。法の世界では、不遡及の原則というのがありまして、後の法改正で違法状態になったとしても、それは違法とみなしません。

例えば、1年後に禁酒の法律ができたとして今飲酒しても、2年後に罪に問われることはありません。

[84: 匿名さん]

こちらすっかりルサンク小石川さんにお株を奪われちゃってるかんじですか。スレが全く盛り上がらない～

ちなみに現場行って思いましたが、南東側の擁壁、何階までかぶるんですかね。隣のマンションと見比べると、３階まではすっぽりとっていう感じですが。。。南側向いてる部屋もありますが、あまりメリット無いですね。だったらやはりファサードの北側を狙うべきか？？

[85: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町と販売時期も被ってしまっていますからね・・・ブリリア本郷弓町も秋には販売開始ですし。

[86: 匿名さん]

>>84 >>85
消費税率に違いは？

[87: 周辺住民さん]

>>84さん

ル・サンク小石川は恐らく3LDKメインで、こことは趣向が違うので被らなさそうです。

ライバルを挙げなら2LDKも多いディアナコート本郷弓町なんでしょう。本来ならあちらは高額路線、こちらは庶民価格と棲み分けるはずですが、こちらが高い値付けとなれば、ガチンコ勝負となり、負けてしまいそうです。菊坂というだけで、地味さ倍増です。

ガラスのファサードが魅力の北側の部屋は、東北角部屋なので、思ったほど安くはないはずです。

[88: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町は福士勝成邸の辺りか

[89: 周辺住民さん]

>>88さん

ディアナコートは福士邸の北側です。福士邸も賃貸マンションが建ちますが、8階建てと小ぶりです。

[90: 匿名さん]

> 福士邸も賃貸マンションが建ちます

本郷弓町の福士勝成邸
明治5年築、木造平屋。フランス人の設計によるもの。書籍でも紹介され有名でした。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

ちなみに、福士邸跡に建設のマンションは坂倉建築研究所が設計しているので、
かっこいい名建築になる可能性があります。

福士さんの表札が出ているので、一角にお住まいのようですね。

[93: 物件比較中さん]

こちらの物件の分譲価格は思っていたよりかなり高いですね
これだと現在分譲中のディアナコート本郷弓町（モリモト）と競合します。
またブリリア本郷弓町もあります。3LDK（75平米）を購入したいのですが
みなさんはどちらの物件が良いと思いますか？

[94: 匿名さん]

>>87のル・サンク小石川は恐らく3LDKメインとのことですが
消費税10％になるのではと懸念しています

[95: 匿名さん]

>>92
それ以前に狭いです。

[96: 周辺住民さん]

こちらの物件はあまり人気がないんですかね
マンションのことは分かりませんが、立地という意味では良い場所だと思いますが
本郷通りから緩やかに下った先ですし、南側は小学校があるため展望は７、８階の
部屋以外からは望めないと思います。これが理由なんですかね。


近頃、春日通を挟んで御茶ノ水側（本郷２丁目）にもマンションが建築されてますね。
好きずきもありますが、あちらは中小企業が集まった地区ですので夜は閑散とした
印象にかわります。この印象は商店街でも同じです。あとはもれなく後楽園からの絶叫が
ついてきます。

[97: 周辺住民さん]

>>96さん

坂の下という理由もありますが、菊坂自体が地味な感じです。夜間はもちろん、昼間もひっそりしていますよ。

>>94さん

消費税はさほど関係ないと思います。1億円の物件で土地代が半分とすれば、消費税が8％か10％かの違いは、販売価格にしてたった100万円です。

[98: 周辺住民さん]

＞97さん

なるほど菊坂が地味なイメージだからなんですね　本郷２丁目の物件も周囲は生活感のない商業ビルばかり
どちらもダメそうですね　ありがとうございました

[99: 周辺住民さん]

>>98さん

菊坂のイマイチさは中古マンションの価格を見れば、なんとなく感じることができるかと思います。
本郷4丁目の菊坂近辺は、本郷2丁目に比べて地味すぎます。住宅が多いのに生活感がありません。明治時代は文人が闊歩していたらしいので、もう少し活性化してほしいんですけどね。

[100: 周辺住民さん]

＞98さん

勉強になります　中古価格はご指摘の通りこの周辺のマンション評価のいち指標になりそうですね

コンサートの帰りにドームから春日通を上って来ると寂しいですよね　松屋のオレンジの光が
物悲しい。