住友不動産と解約したい

[ABC]

中古マンションの購入ですが、アドバイスをお願いします。
中古マンションを購入しようと思い、売買契約をしました。しかし、事情により買う事を諦めましたが、金融機関の仮審査か通ったという証明がないので、白紙解約を主張していますが、営業担当者は仮審査は通ったとの一点張りで、受け入れてもらえません。
暫くした後、住友不動産より仲介手数料を請求されています。
営業担当者は会社を辞めていましたが…

仮審査の審査有無とその結果について、住友不動産に提示させたいのですが、どうしたらよいでしょうか？

【詳細】
金融機関の仮審査は住友不動産経由で申請し、『融資可』と営業担当者から聞きましたが、金融機関からの通知が来ないことに違和感を憶え、営業担当者に書面での通知を要求しましたが、出してもらえません。
営業担当者から聞いた支店に問い合わせても仮審査申請者に私の名前は無く、金融機関の担当者も存在しませんでした。
そのことを問いただしても記憶違いだったと言うだけで、結局、問い詰めることができず、辞められました。
私は、直接、その金融機関に問い合わせ、その金融機関の本部に保管されている資料を金融機関の方に確認して頂き、東海３県の他の支店でも仮審査の受付がされていないと回答がありました。
※その金融機関には仮審査の受付がされていない以上、『仮審査の受付がされていない』等を書面で出す事はできないと回答ありました。

[1: 匿名さん]

個人信用状報の照会履歴を御自分で確認してはいかがでしょうか？銀行は事前審査とはいえ、大抵は信用情報のチェックを行いますので。そもそも、銀行の審査は上記の信用情報の照会の同意や氏名・住所・勤務先など審査申込用紙を記入しなければ絶対正式な審査はできません。どこの銀行かも分からないってことは、記入していないってことですよね？　ただ、ローンによる解約は、契約前にローンの審査をしていないからではなく、契約後にローンが通らなければ解約できますって特約なので少し主張がズレていることになってるかもしれません。

[2: 匿名さん]

No.1です。
スミマセン。銀行はどこか特定はできてるみたいですね？不動産会社経由での審査の時は、支店ではなく直接ローンセンターにて審査となるので支店では分からないかと思います。

[3: 匿名さん]

まあ＞１さんの話が正しい。

[4: 匿名さん]

住友不動産販売が仲介で入っているのかな？
仮審査って事前のことだと思うけど、専用の
申込書に記入した記憶ありますか？源泉とか
出しました？

いずれにしろ重要事項説明書や契約約款等に
従って対処すべきでしょう。
また、仲介手数料は一度契約が成立している
以上は支払義務が生じると聞いたことがある。

また、ローンの本申込みで融資NGならまだしも
仮（事前）審査うんぬんで白紙解約は無理では？
手付を放棄しての手付解除のうえ仲介手数料の
減額とかが現実的ではないでしょうか。

もちろん前営業担当者の不正が明らかになれば
話は別ですが。

[5: ABC]

コメントありがとうございます。
仮審査の申込書を記入しましたので、金融機関は特定できています。
営業担当者が○○支店に融資を申し込んだと言っていましたが、その支店では仮審査の申込の確認が取れませんでした。
また、地区のローンセンターにも問い合わせはしましたが、仮審査の受付はされていませんでした。

信用情報も取り寄せましたが、既に掲載期間が過ぎていて、分からないままです。
※大手の会社が申し込みもせず、仮審査が通ったというとは思ってもみなかったので、確認が遅れしまいました。

銀行の融資は仮審査(事前審査)が通らないと本審査に進めないと聞いていますので、仮審査で融資NGであれば、(受付もされていなければ)白紙解約ができると思っています。
もちろん、
売買契約書内にも白紙解約を規定しています。

[6: 匿名さん]

スレ主さんは白紙解除条項を正しく理解出来ていないように思われますが、契約する前に宅建の有資格者から重要事項の説明を受けられませんでしたか？その時に、白紙解除条項の説明はちゃんとされなかったのでしょうか？

まず、スレ主さんが契約解除出来る方法は以下の２つです。
１）手付金を放棄して契約解除する。
２）銀行にローンを申し込み、本審査の結果融資が実行出来ないという結論に至った場合、白紙解除条項により契約はなかった事になる。
但し、１）の場合契約は一旦成立している事になるので仲介手数料を支払わなければなりません。一方２）の場合には、契約は成立していなかった事になるので仲介手数料を支払う必要はありません。

スレ主さんが契約解除したいのであれば、それを黙ってまず銀行のローン審査を受けてみるべきだったでしょう。その結果、融資ＯＫの判断がくだされてしまったら諦めて手付放棄と仲介手数料を支払うしかなかったのです。
しかし今となっては契約解除の意思表示が行われてしまっているので、これから銀行の審査を受けてＮＧだったとしても、白紙解除を主張してそれを住友不動産が簡単に認めるかどうかは微妙なところだと思います。

最後に、中古マンションとの事ですが手付金と仲介手数料はお幾ら位になるのでしょうか？差支えなければ教えてください。

[8: 匿名]

売主からは２割の違約金もしくは手付放棄を要求され、仲介からは仲介手数料を請求されますね。契約書を締結するとはそういうことです。掲示板で相談するより契約書を持参してプロに相談した方が良いですね。無料相談はダメですよ。きちんとお金を払って相談しないと意味がありません。

[9: ABC]

匿名様

銀行へのローン審査は住友不動産経由で申請しました。
その申請結果が、営業担当者より口頭のみで融資OKと伺いましたが、銀行に私が問い合わせると融資の受付さえされていないということです。

ちなみに手付金100万円、仲介手数料は約60万円です。

[10: 匿名]

授業料と思って１６０万捨てるのも良いかもしれません。第２ラウンドで勝利するために教訓を学ぶのです。

[11: 匿名]

都道府県の建築指導課に相談してみれば？
仲介トラブル向きです。

[12: 匿名さん]

「(受付もされていなければ)白紙解約ができると思っています」

この時点で勘違いしているね。

ローン特約は、あくまでローン審査を受けた結果、
金融機関から断られた場合の特約。
ローン審査の受付前だとしたら
いわゆるローン特約による契約解除の要件は満たさないよ。

[13: 匿名さん]

No.6です。
12さんの言う通り、スレ主さんは白紙解除の条件を満たしていないんですよ。
可能性は非常に少ないと思いますが、
１）契約の際に重要事項の説明を受けていない
２）長時間引きとどめるなど、勧誘のやり方に重大な過失がある
３）契約を締結したのは、不動産屋の営業所やショールーム以外の場所である
が当てはまったりはしませんか？
それだと、契約の無効やクーリングオフが使えるかもしれないんですけど．．．

しかし、160万はちょと惜しい金額ですよね。
どんな事情があるのかわかりませんが、やはり購入するという訳にはいかないのでしょうか？

[14: 匿名さん]

融資の申込をしていないという事は融資NGではないということなので、ローン特約による契約の白紙化は出来ませんね。
しかも個人信用情報の掲載期間を過ぎてるって事は、結構経ってますよね？
この間、この状態のまま放っておいたのなら今更買うことも出来ず160万払うしかない状態に追い込まれていませんか？
白紙撤回したくなったところに、ローン審査がされてないっぽいからコレを口実に撤回してしまえという感じだったのではと思えてしまいます。この場合、悪意を持って不履行している判断されますから、かなり不利ですよ。

買う意思はあるが、担当の対応に不信感がある。一旦仲介手数料を支払ったうえで、別の物件を貴社から買った際はその分を仲介手数料に充当してもらいたい、くらいに説得すればもしかしたら落とし所が探せるかもしれませんね。

[15: ABC]

＞融資の申込をしていないという事は融資NGではないという＞ことなので、ローン特約による契約の白紙化は出来ません
＞ね。

確かに申込をまだしていなく、これから申込をする予定であれば白紙解約ができないのは分かります。
ですが、営業担当者が仮審査が通ったと聞いて、1年以上経ちましたが、その時期に申込をしたという事実が確認できません。
営業担当者はその銀行で仮審査が通ったということで、白紙解約はできませんと言っています。

その銀行からも仮審査結果は私に送付されてきませんし、
営業担当者に仮審査が通った書面を見せて下さいと伝えたら、
見せることはできませんの一点張りで平行線の状態です。

どこに言えば、仮審査結果を提示してもらえるのでしょうか？
警察でよいですか？

[16: 匿名さん]

>>15
住宅ローンの白紙解除特約が該当するのは
あくまで本審査を申し込んで、断られた場合だけ。
それはわかっているんだよね。

仮に仮審査の結果の書面があったとして、それを開示させてどうするの？
（あるかどうはわからないけど）仮審査を通った証明があってもなくても
それだけでは、白紙解除特約には該当しないってこと、まだわからないの？
あなたの最初の話によれば、
本審査を申し込む前に契約解除の意思表示をしているんでしょ。
だとしたら、仮審査の結果はおろか、その開示なんか、なんの意味も無い。

「仮審査が通ったから白紙解除できない」って言ったのが本当なら、
特約の解釈上、ちょっとおかしいところはあると思うが、
いずれにしろ、あなたの契約解除の意思表示が先だし、
本審査をしていないのだから、ローン特約に該当しない。

それに、その営業担当者は「記憶違いだった」と言っているのでしょ。
で、もう辞めてしまったのでしょ。言った言わないの話になったとき、
「言った」を主張する方＝あなたが、それを立証しないとね。

警察？何の関係も無いよ。門前払いされるだけ。
どうしてもというのなら、
あるかないかわからない書類の開示を求めて裁判でもやれば良い。
けれど、訴訟要件に欠ける（訴えの利益が無い）から、訴えは却下される。

[17: 匿名]

>15
仮審査があったかどうかは関係ないんだ
仮審査を受けなくても売買契約は出来るし有効
だから万一銀行が仮審査は無い旨を書面で出してくれたとしても残念ながら契約解除は出来ない

契約解除するためにはローン否決されなければいけなかった
でも審査受けてないと伝えてしまったんだよね？
じゃあ否決されてるわけないよね
完全に交渉失敗だよ
ワザワザローン特約は使いませんと宣言しているようなもの

本当に白紙にしたかったのなら何とかしてローンに落ちるべきだったんだよ
嘘ついてローン落ちたら詐欺になっちゃうけど、転勤や病気、失業等の何かがあってローン否決されたのなら白紙にできたのになあ

[18: 匿名]

警察？勘違い甚だしいですよ。わからないなら警察行くしかない。警察がどんな仕事をしているところか、勉強です。

[19: 匿名さん]

なんか、いろいろ物事を知らな過ぎる。
１６０万は良い授業料だと思います。

[20: 匿名]

たぶん、他物件と天秤かけたんだろ。両方契約して。。
まあ本当のところはわからないけど。
１年間も引っ張っておいて、なに言ってるんだコイツって感じします。

[21: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

売買契約をしてしまい、やはり将来不安に思い解約したいと思います
100万程かかると言われたのですが、お金がありません
支払が不安ですが入居した方が良いか考えています

[22: 匿名さん]

>>21
契約する前に、ローンを支払っていけるかどうか熟考すべきでしたね。
ところで、売買契約の締結時に手付金を払ったと思いますが、それとは別に100万かかると言われているのでしょうか？
手付金だけ放棄すれば解約可能なはずですよ。

[23: 匿名さん]

>>21
中古物件の話ですか？
新築物件や自社物件なら手付け金だけ没収のはずです。

中古物件で仲介業者が入ったなら、
仲介料って成功報酬みたいな物だから、100万は払わなくていいという業者もあれば、あなたの為に時間を削いたのだから
払いなさいという業者もあります。

手付金は売り主にいくので、仲介業者はタダ働きになります。
媒介契約書に仲介料の説明はありませんか？
何も書いていなければ、払わなくてもいいかもしれませんが、書いてあったら払わなければならないでしょう。
法的にはグレーゾーンらしく、裁判すれば勝てるかも？
あとは、お金が無いと泣き落とすか、値引き交渉がんばるか、違う安い物件を買うからこの物件の仲介料は無しにしてと交渉するか。

[24: 匿名さん]

>>23
仲介会社は、仲介手数料の取りっぱぐれをしませんよ。
買主が手付金放棄でも、仲介手数料は『売主』からも全額取ります。
その為、手付金を少額にした場合に問題が起こる。

[25: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

勉強不足もあったのですが、お金が無い人に解約したらいくら掛かるの説明もしないで、
審査前に先にハンコを押させて、強引に審査通すって有りなのですか？

[26: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

no23 いいえ　新築です、建売です

[27: 匿名さん]

>>25
23です。
24さんの言うように仲介業者は仲介料の請求権利があり、契約書にも記載されているかと思います。
よって、払いなさいとなるかとは思いますが、国民消費者センターや法テラスに相談してみてはいかがでしょうか？

私は不動産屋は信用できない人達が多いと思います。何度か売買していますが、根拠がない適当発言ばかり。
客のお金が有る無しに関わらず、はんこを押させたら勝ちみたいな。
ローンが払えなくなっても、仲介業者は関係ありません。
仲介料さえもらえればいいんです。
気軽にはんこは押さないことですね。

[28: 匿名さん]

23です。補足します。
新築物件は通常仲介料がかからないことが多いですが、
家を建てた会社が、仲介業者に依頼して売却すれば仲介料はかかります。

仲介業者が住友不動産？仲介料がかかる物件もあるんですね。

[29: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

NO28 お金が無い場合はどうすれば良い
ですかね？

[30: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

貸した手付金として30万と仲介手数料って
言っていました

[31: 匿名さん]

状況が詳しくわからないので、はっきりとは言えませんが、
1.手付金放棄、仲介料を支払い解約。
2.購入。
3.法テラス、国民消費者センター、建築指導課等の無料相談。
4.弁護士、司法書士等相談料を払い相談。
5.ローン本審査に落ちることに賭ける。
お金が無いは通用しないでしょう。

[32: 匿名さん]

>>30
>貸した手付金として30万と仲介手数料って言っていました
もしも手付金を貸してくれてそれで契約をさせられたのならば、宅建業法違反の可能性があります。
　http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=353

契約を無効に出来るかもしれませんから、31さんの挙げているようなところに相談されると良いでしょう。

[33: 匿名さん]

業者自らが手付金を貸与するのは確実に宅建業法違反です。
当法律の基礎の基礎的な部分ですので、現実にはありえないような話ですが・・・。

[34: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

業者自らが手付金を貸与するのは確実に宅建業法違反です。
当法律の基礎の基礎的な部分ですので、現実にはありえないような話ですが・・・。

いえ現実にありました、30万　貸付手付とか言って

[35: 匿名さん]

建売の売主は住友不動産ではないのですね？（売主も住友不動産で仲介料を請求していたら、またまた宅建業法違反です）
売主が別だとすると仲介の不住友不動産が宅建業法違反をしていても、契約自体は無効にならない可能性がありますし、手付金が売主に渡ってしまうと面倒な事になるので、早く宅建指導課に相談してアドバイスを求めた方が良いと思いますよ。

[36: 523]

迂闊に契約なんかするなよ。
契約通りなら手付けの放棄しかないよ。

[37: 匿名さん]

新築だとローンが通らないと解約できるよ。手付金も返ってくるし。

[38: 匿名さん]

>>36
>迂闊に契約なんかするなよ。
一般の消費者には知識がないんだから、こういう事態にならないように仲介が動かないといけないの！
この営業はその辺り勘違いしてんだろうけど、多分すみふも悪いんだろうな。建売の”仲介”に、販売ノルマみたいなものを与えちゃてんだろう。きっと。

[39: ３７]

>>38
「一般の消費者には知識がないんだから」

手付金の話なんか、民法のまんがでも書いてる。

一生に何度も無いであろう高い買い物するのにずさんすぎるだろ。

契約の内容に嘘や瑕疵あれば無効を申し立てればいいが、納得して契約したくせに。実印おしたんだろ？

不安だから解約したい。手付は返してほしいとかね。４０過ぎてそれだと救いがない。

ブックオフで１０８円で得られる知識を持ってないんだぜ。

[40: 匿名さん]

>>39
仲介屋が購入者の自己責任と言うのは無責任。
多くの人は契約行為なんてそうそうするもんじゃないし、民法という言葉は知っていても義務教育で教えてるわけじゃないから中身については詳しく知らないだろう。そういう一般的な国民のレベルを前提に重説を義務付たりして、行政は問題が起きないようにする事を仲介屋に求めていると思う。

[41: 匿名さん]

>>34
不動産購入勉強中さん。宅建指導課に相談されましたか？

住友不動産のような大手の営業マンが宅建業法違反を平気で行うようでは、一般人の不動産屋に対する信用度が低いのは当然の事ですね。不動産屋の何割かは、どうにも胡散臭い連中がやっている気がしてなりません。

[42: 物件比較中さん]

住友不動産販売恐るべしですね

[43: 不動産業者さん]

ずいぶん前のスレッドのようですが、法的なことで申し上げます。
このケースは買主側の自己都合による解約ですので仲介手数料は請求されてしまいます。
白紙解約とするためには、融資を受けようとしたにも関わらず融資承認が得られなかったという過程が必要であり、
仮審査に受かるかどうか、仮審査を受けているかどうかは白紙解約の条件には該当しません。
明らかな買主側の自己都合であり、仲介者に契約に係る瑕疵がない限り仲介手数料は発生します。
解約者は契約の事実をもって仲介料の支払い義務が発生します。

ここまでが法的な解釈です。
ですから、弁護士を使おうが裁判所に訴えようが仲介料を支払わなくても良い法的根拠はありませんので、
法的に争えば完全に負けます。
それでは、これからこれを曲げるにはどうすればいいかをお答えします。

結論から申し上げます。
仲介した不動産業者が所属している宅建協会の地域の支部の相談窓口に訴えることです。
これでダメなら諦めるしかありません。
宅建協会は宅建業者の紛争について調整を行ったり指導をしたりしますが、支部によっては紛争や指導内容を公表したりします。
消費者との紛争が公表されることは不動産業者にとっては非常に不名誉なことでありますので、
企業判断により法的根拠なくとも手数料の請求を断念することがあります。

あくまでもダメ元の手段です。
この宅建協会というのはとにかく紛争を嫌いますので、仲介業者側が主張に応じない場合はそこに付け込む以外方法は無いでしょう。

[44: 通りがかりさん]

>>43 不動産業者さん
宅建協会ですか。ありがとうございます。

[45: 名無しさん]

結果が気になる

[46: 匿名]

>>43 不動産業者さん名古屋市瑞穂区の物件の話です。住友不動産販売瑞穂支店からネット広告が出ており連絡して内覧しに行きました。会場につくとこの物件さっき来た人が購入申し込みしていったので中見ても無駄ですよと言われ、案内もないまま内覧もできず帰宅しました。2日後電話があり先の購入者がキャンセルされました購入しませんか？との誘いの電話でした。内覧時の担当者の態度があまりに不遜であったため、他の不動産会社を通じ購入申し込みを出しました。ところが支店長から一度でも当社を通じ内覧された方には他の不動産会社を通して仲介は受けられませんとの返事。住友不動産名古屋支店、東京本社まで問い合わせましたが、同じ回答でした。この物件2か月ほど売れ残り200万ほど値下げして売れていました。売主さんも200万損されてしまいました。このいきさつを売主に報告しようとも思いましたが、馬鹿らしくなってやめました。
囲い込みというものでしょうか？両手狙いがひどいようです。

[47: 匿名]

>>45 名無しさ
専任媒介だけはやめましょう

[48: 匿名]

払う必要はありません。裁判に持ち込めばいいと思います、
私も住友不動産販売には嫌な思いをさせられました、
悪徳不動産屋は滅びるべきです

[49: 匿名さん]

>>46
国土交通省の宅建指導課に証拠を添えて通報し行政指導をするように求めるのが良いと思います。通報の１件や2件では何も起きないでしょうけれど、数十件もになれば無視も出来なくなるでしょう。悪徳企業を無くすには、面倒でも1人1人が行動するべきだと思います。