岡本レジデンス（旧称：岡本（本山北町）本山市場跡地マンション）

[周辺住民さん]

名称：岡本レジデンス
所在：兵庫県神戸市東灘区本山北町3丁目130番1・131番・132番の一部（登記簿）
所在地：兵庫県神戸市東灘区本山北町3丁目13番以下未定（住居表示実施地区）
交通：阪急神戸線「岡本」駅より徒歩2分、JR東海道本線（神戸線）「摂津本山」駅より徒歩3分
売主：和田興産株式会社　株式会社イー・グルーブ
施工会社：株式会社フナビキ工務店
管理会社：日本ハウズイング株式会社



【タイトルを変更、情報を追加しました　2014.8.21　管理担当】

[51: 買い換え検討中]

先週気になって、工事現場をみてきました。元々商店街のあった所（タイトル通り）ですね。
岡本駅使うには便利極まりないのですが、直観的に心は沸き立ちませんでした。
けれども公式サイト観てると、やっぱり少し関心が向きますね。価格帯抑えた、穴場物件が
含まれていないかなと暫くは様子見です。8000とかだったら、私には無理。

[52: 匿名]

もうほとんど売れてるってホントですか？

[53: 匿名さん]

ここも野村のプラウドだったら売れたろうに。

[54: 匿名さん]

60平米台からあるのが嫌ですね
やはりワコーレ、施行会社がないな
割安感ないと
価格とのバランス悪いけど、誰が買うのでしょうか？

[55: 匿名さん]

公式サイトを見ましたがオーダーメイドマンションとは凄いですね。
申込期限があるでしょうが、建築家と直接話し合って理想の部屋を
作りあげることができるだなんてまるで注文住宅のようです。
オーダーメイドは有償だそうですが、物件価格プラスどれくらいに
なるのでしょうね。

[56: ご近所さん]

岡本の商店街に住んでいるものです。この周辺は飲み屋が多いので、夜、酔っぱらった大学生の奇声や雄叫びが朝まで続く事もしょっちゅうで、私達夫婦は耳栓をして寝ております。場所は非常に便利なのですが、いかんせんうるさい！山幹の交通量も多いので車の音も結構響きます。そこを我慢できればこのマンションは最高ですね。

[57: 買い換え検討中]

今でこそ、兵庫県では住宅地として地価が一番高いと言われている岡本だけれど、便利なのにあの場所は微妙に感じます。
昨日も周囲散策してみましたが、微妙なんですよね。周囲の建物がいつまでも低層とも限らないですし。朝特急に
乗れるのは便利ですが、座れないですしね。ワコーレというのも微妙です。あとは価格ですね。お手頃だったら
魅力的かも知れませんが、その場合は多くが殺到するでしょうね。売買しやすく、賃貸にもしやすいといった点では
良い場所がらだと思います。

[59: 匿名さん]

ワコーレの和田興産＝創価学会って本当ですか？？

[60: 購入検討中さん]

>>59
何がいいたいのですか？だから何ですか？

[61: 買い換え検討中]

ワコーレだから、もしかしたら多少は割安かも？って期待感が持てるというのもある。
野村や阪急だったら、億ｼｮﾝいかないにしても割高なのは目に見えてるので、最初から
諦めているかも。
マンションなんて、建って数年たてば、元々が高くても、安くても、周囲からはそんなに気にされないもの。
ただ、住んでいる人には、住まいの質の差が感じられるものだと思います。
ワコーレは微妙。外観や内装は凄く悪いわけじゃないけど、じゃあ高級か？高品質か？っていうとそれも？
売る時も、ワコーレで買い手がつくか？借り手はつくかもといったレベル？
芦屋の某ジオのマンション。外観は何の変哲もない普通の造りなのに、10年後の販売価格はそんなに下落して
いないのは流石だと思いました。
ワコーレではないけど、同じ地区の、地元不動産会社分譲の、外見は絢爛豪華なマンションは、分譲時よりかなり
安くなっていて、ここが分譲主の差なのかなと。。。まあ中古買う人からすれば、それも価値観にあわせたものに
なるのだと思うので、いずれも良いと思います。
新築でワコーレ。。。注文販売みたいだし、実に微妙。

[62: 匿名]

まぁ売る気もないので、ワコーレでも
問題ない。

世間はワコーレでも野村でもそんなに気にしない
人の方が多いとおもう。

[63: 匿名さん]

世間がブランドを気にしないのなら価格差があるわけがない。
特に中古になればハッキリとするよ。
極端に言うと悪い立地の財閥系デベ物件と、良い立地で三流デベ物件でべで同等の評価やね。

[64: 匿名]

確かに、
中古買うときに中身とかは気にするけど、
会社は気にしないかも…

会社よりも価値は場所や年数でしょうね。
今、マンション探しで不動産巡りしてますが、
実際良い場所ならどこの会社も高いし、
悪ければ低いですよ。

[65: 匿名さん]

世間がブランドを気にするから価格差が生まれるんではなくて、
会社同士のブランド力の張り合いが価格差を生むのだと思います。

実際ブランドを気にする人の方が世間ではごく少数でしょう。

[66: 匿名さん]

中古になると、住民の質も気になりますよ。
価格に比例するとは言いませんが、ある程度の相関性はあると思います。
また古くなるほど価格が下がり、購入層の所得水準が下に広がってきます。
それなりのマンションにはそれなりの住民が住んでいる可能性が高くなりますから。
岡本では価格帯が高いので、そこはあまり心配する必要はないと思いますが。
永住するなら、中古でも価格の下落率の低い物件は必要条件かと。
そしてメジャー系物件はその可能性が高いですからね。

[67: 匿名さん]

結局は駅近で人気エリアならそれなりの価格になって、
とくに会社は
関係ないという事でしょうね。

ただメジャー所はそういった場所を押さえる力がありますよね。

このサイトは投資目的の方が多いんでしょうか？
私は永住する気でマンション探してますので、売った時の事は余り関係ないですね。

岡本のこの立地、ちょっとマンションが浮いてしまうイメージが
ありますが、興味はあります。

[68: 物件比較中さん]

我が家も撃沈。東京都心のマンション以上の価格です。
お金持ち多いんですね。

[69: 匿名]

坪単価いくらくらいでしょうか？

[70: 匿名]

坪単価いくらくらいでしょうか？

[71: ６３]

＞＞６５
マンションメーカーが一人善がりして「張り合い？」も
その価格をユーザーが支持しなければその価格は成立しない。
購入者が安心料の対価として、高くても買うのですよ。

但し、それが正しい選択だとは言ってるのではないよ。

[72: 匿名さん]

71さんの言ってる事はちょっと違う気がする

[73: 匿名さん]

施工会社は話題にならないが、ここですよね？
ＨＰ見ると低価格マンションは実績ありますが、高額物件の実績は無さそうに思います。
どのように仕上がるか未知数の様な気がします。

会社名 株式会社フナビキ工務店
設立年月日 昭和56年3月　個人経営
沿革 昭和59年2月 有限会社フナビキ工務店とする。
平成元年4月　株式会社フナビキ工務店とする。
住所 兵庫県神戸市兵庫区塚本通3-1-31
資本金 2000万円
従業員 12人（うち有資格者8人）
　

[74: 匿名さん]

大きいから良い、小さいから悪いとは言えないが。
ちと心配やね（言ってるやん、とツッコまないように）
最終的には和田興産が責任を持つ事だが。
後は言いません。

[75: 物件比較中さん]

坪300強です。
販売担当者さんも、最初に価格聞いたとき売れるのか？？と思ったけど、本当に売れてますし、問い合わせも多いですと
買うつもりの方は、早めに行かれた方がいいですよ。

[76: 買い換え検討中]

施工会社もこれまたどういうつもりなのでしょう？
官公庁ではありませんが、落札みたいなのがあるのでしょうか？
マンションブランドはさておき、施工会社は重要だと思うのですが。
折角の岡本駅近という立地なのに、施工会社で売値を多少引き下げるのでしょうか？小さいから悪いとは限らないけれど
大丈夫だろうかと不安材料にはなりうる。

愛車を観賞できるリビングのあるモデルルーム。。。派手な高級車乗りの顧客を想定しているのでしょうか？しかも１Fみたいだし。。。
どう考えても、目と鼻の先の山幹に出るまでに、人の波で苦労しそうな立地。リッチシングル向け？コンセプトが読めない。時代にもあっていない。二人で住むには狭そうだし。。。

それにしても兵庫県の一等地岡本の駅前は天下のコープこうべ所有。今の建て替え中のコープの一部をアクタみたいにマンションにすればサプライズでしょうね。岡本の良さを満喫するには、駅からほんの少し歩く位の立地が良いですね。やはり
ここは気になる。

[77: 匿名さん]

会社の規模で言えば、大手の下請けがここでは元請けをしているのでしょうか？
監督が十分に行われるかが不安視されそうです。坪300万となれば購入層もレベルが上がってきますし、それに見合った施行が行われるかが不透明ですね。

[78: 買い換え検討中]

そういった意味では、施工会社が大手であっても、実際に働いている従業員は元請け子会社ということは
充分にありえるのですね。
業界の事情はわかりませんが、建設業は人出不足が深刻のようなので、この会社をどう判断するのかといったところです。
坪300はまあ適正な相場ですね。

[79: 匿名さん]

＞＞７６
コープこうべは、岡本の好立地を生かす才覚はないでしょう。
JR甲子園口隣接地も甲子園番町の好立地も簡易な建物でお茶を濁していますよ。
外から見ていると、いつでも売却出来るスタンスを取っているかのようです。

[80: 匿名さん]

インナーガレージは、その手の趣味の方には受けそうですけどね。
時代に沿わないと言われれば、そうなのかもしれませんが。
車が見えるのは、リビングにした方が良さそうですね。

[81: 買い換え検討中]

公式サイトＵＰされていますね。
機能的には、現段階でのマンションの性能を満たすものなのかなと思いながら
見入りました。キッチンはガスとＩＨ選べるのが良いですね。セキュリティはセコムというのも
高級感あるけど、経費がかかるからと、後に理事会で他社に変えられそう？
インナーガレージの部屋（104号室）は一番南側だとすれば、2階からは同等の広さで、南側に
眺望がとれるのでしょうか？高いでしょうね。購入する訳でもないのに、夢の拡がるマンションですね、ここは。

[82: 匿名さん]

ＨＰ見ましたがこの仕様で坪300万はないでしょう。（最上階は超えるでしょうが）
平均的な仕様にキッチンだけツァイコを使って高級感を出しているだけ。
素はワコーレ仕様で、標準仕様ではがっかりさせられると思います。
満足いく仕様にしたいなら自由設計でアップグレードをかなりする必要があると思われます。
それと室内の柱は設計で何とかできなかったんですかねえ。
駐車場も16台のうち12台が分譲というのも合点がいきません。分譲するなら1ＦのＤタイプのような仕様の部屋の3台に限定すべきだと思います。

[83: 周辺住民さん]

＞＞81
業者さんわざわざＨＰアップのご連絡ありがとうございます。
夢は別に広がらんでしょう。

[84: 匿名さん]

流石和田興産ですね、一時批判された駐車スペース売りをするのですか？
そんな空間まで売りとばすとは（呆）。そのスペースを土地持ち分に反映して
権利売りするなら兎も角、只の利用権売りだろう。
本来は売るのではなく、利用者が管理組合にガレージ代を払い、それを
修繕積立金等に援用するのが当たり前なのに。
一昔前に批判された手法を今でもやるとは・・・・・・絶句ですわ。

[85: 匿名さん]

和田興産は高額やってはいけないでしょ
施行会社ないわ
昔から考えると頑張ってるけど
所詮和田興産の限界レベルを感じるね

[86: 買い換え検討中]

インナーガレージ分譲って嫌ですね。104に関しては、元々所有者区分あるいは、インナーガレージではない駐車スペースは
月極めでしょう。
元々世帯数が少ないので、駐車場代は貴重な収入源だと思うのですが。
それに私は業者ではありません。興味を持ってみていたら、HPUPに気づいただけです。
104は折角の南側に窓ナシ、残念だなと思い、その上の階なら窓があるのかな？と見入っていましたが、ゴミ収集車が
通れそうな道は南側のみ。ゴミ置き場が住居の窓側の下にあるって、ちょっとこれも嫌ですね。上層階は高そうだし。
近隣の春秋の２Ｆの窓側、けっこう好きなんですが、ここの２Ｆに窓があるとすれば、あのような感じになるのでしょうか。
ワコーレのデメリット多そうだけれど、興味はあるんですよね。それに個性の無い大規模よりは面白味はあると思うんです。

[87: 匿名さん]

地下平面駐車場を分譲というのも問題有りだが、地下駐車場の出入りをリフトでするのってどうなの？
出入りが重なれば、かなりの時間待ちになるのは目に見えている。

[88: 買い換え検討中]

市場跡地の南北に細長い土地を使うのに苦労したんでしょうね。図面、ワンフロアを4つに分割していますね。
１F、ABCDで表示されていますが、Aのみ専用駐車場ではないのは何故？？？
あの車の通過しにくい、石畳の岡本で、地下駐車場は機械（リフト）はホントきつい。
もう売れているってのは業者のツリ？やっぱりここ興味が持てるのは、いかにもマンションって感じの良くある
間取りではないからなんでしょうか？あの外観の建築物があの場所に。。。浮くんじゃないでしょうか？

[89: 匿名さん]

ABCDどれか忘れましたが、１Fの一番狭い北東の部屋で6000万オーバーだそうです

岡本という場所を考えても、さすがに高く設定しすぎじゃね？

[90: 匿名さん]

ブランド絶対と言う人がいるだろうからね。
高値買いする人が居たとしてもその人の自己責任だから。
本人が良ければそれでよいかと。相談されたら止めるけどね。

アドレスが本山北町なのが球に疵かな、知ってる人なら説明無用だが
知らない人には岡本との位置関係の説明の要ありですね。
深江で芦屋川のネーミングの分譲マンションが有るぐらいですから。

[91: 匿名さん]

あそこね。
物件の名前は最寄駅をつける事が多いが、山、川などが最寄りにあったらそれを付けてもOKとなっている。
あそこは深江だけど近くに芦屋川がちゃんと流れているからセーフ。

ここも最寄駅が岡本だからセーフ。

[92: 匿名さん]

そんな事は言われなくても知っているよ。
只、イメージの問題。芦屋川と言えば「阪急芦屋川」をイメージする人が多数だろうね。
そして、ほんとの芦屋川にも近くもないから言ってるのですがね。

[93: 買い換え検討中]

阪急芦屋川がいかに価値の高い場所か、分かる人にしかわからないんですよね。
ケネディクスレジの決算書が数か月前に送られてきた時に、ビックリ仰天したのが、表紙の写真。
何と阪急芦屋川の開森橋からの風景！これは一体？と中をみてみると、芦屋に物件を1棟取得したらしいんです。
地位の高い土地の物件を取得云々と書かれていました。実際には大原町とかJR芦屋近くだったような。
Jリート法人がたった1棟、首都圏ではない地方都市の物件を取得しただけで、芦屋川の風景が表紙を飾るんだなと
思いました。

岡本もわかる人には、高いお金を支払ってでも手に入れたい場所であるのは確かなんですよね。
ここは住所は残念ながら本山北町ですが、岡本を名乗るには、非の無い立地ですね。深江なのに芦屋川とは別物だと思います。あの深江の物件は、阪神芦屋近いですね。阪神は直通特急停まるし、大阪や神戸に行きやすい。芦屋川の河口付近は
かつての高級住宅街。でもイメージが深江で減点１、阪神でさらに減点１といった感じでしょうか。

北東の一番狭い部屋で6000とは、これまた岡本価格ですね。もう本当に住むことを目的に購入する価格ですね。
後から売却すると、ネームバリュー分値下がりするでしょう。後に賃貸にするにしても、原資を取り返すのが難しい価格ですね。

[94: 匿名さん]

駅から近く、室内を自由設計できるのが気になっています。
建築家の方に相談して、自分の案を取り入れて貰えるなんて、戸建て感覚ですね。
ただ、リセールを考えないなら魅力ですが、将来、転売を考えるならスタンダードのレイアウトの方が売りやすいでしょうね。

[95: 匿名さん]

リセールを考えるなら何の変哲もない無難な間取り、設備がベストでしょうね。
ここはブランド絶対のユーザー狙いでしょうから、割高な価格でも売れるかも？
しかし購入即評価損は確実なので、売ればキャピタルロスは間違いないでしょう。
まあ、損してもいいと云う人向けの物件だと思いますな。

[96: 買い換え検討中]

うちは小家族なので、広いリビングで部屋数は少ないのが理想的なのですが、
世の中やたらと小部屋を作って4LDKにしたり、1LDK物件を2LDKにしたりする傾向がみられますね。
カースペースは別として、掲載されてるモデルルームは、うちの理想には近い感じなのですが、
価格がいかなるものでしょうかね。恐らく手が出ない1億弱位かなとみています。
設計依頼は本当に魅力的なんですけどね。。

[97: 匿名さん]

狭くても部屋数を多くしている物件はありますね。
単純にその方が需要が多いのかもしれませんが、
部屋数が要らない方からすると、間取りの変更で
余計なお金がかかるということになりそうですね。

[98: 匿名さん]

まあ、単純にファミリー向けマンションは部屋数が多い間取りが人気があるのではないかと感じます。
こちらのマンションは間取りが1種類しか公開されていませんが、120㎡の部屋は3LDKと無理に部屋数を作らずゆったりしていいですね。
LDKが約26畳だなんて広さは想像できませんが、エアコンが複数台必要になるのかしら。

[99: 匿名さん]

岡本界隈で１２０平米のリビングのエアコンは普通ビルドインですよ。
ここは違うんですか？

[100: 匿名さん]

このマンションから西に少し行ったところでマンション建設してるんですけど、そのマンションは賃貸でしょうか？

ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

久しぶりに岡本を歩いて、前に何が建っていたか思い出せないんですけど、摂津本山北口から出て山幹超えた正面です。